行業(yè)調(diào)研報告范文
為推動和規(guī)范我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提升物業(yè)管理服務(wù)水平，為居民營造整齊、清潔、安全、寧靜、方便、舒適的家園，使我縣環(huán)境創(chuàng)優(yōu)工作再上一個新臺階，XX年8月份，縣政協(xié)經(jīng)濟農(nóng)業(yè)委員會組織部分委員聯(lián)合商務(wù)局、建設(shè)局等單位，深入我縣住宅小區(qū)，通過走訪和座談的形式，對我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行了專題調(diào)研，行業(yè)調(diào)研報告4篇。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
一、我縣的物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀
1、 物業(yè)服務(wù)行業(yè)情況：
我縣的物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，XX年楓丹白露小區(qū)開發(fā)建設(shè)，我縣第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐楓丹白露小區(qū)。 XX年我縣開始辦理物業(yè)管理資質(zhì)，目前，有三級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)4家(可可居物業(yè)、金色家園物業(yè)、御城物業(yè)和申嘉物業(yè))，正在辦理資質(zhì)申報手續(xù)2家(鶴寶物業(yè)和依林家園物業(yè))，從業(yè)人員83 人，還有9家物業(yè)公司正在辦理前期資質(zhì)。
2、住宅小區(qū)的類型：
我縣的住宅小區(qū)大致有以下五種類型：一是縣直單位的集資建房，這類房屋占我縣住宅的45%;二是開發(fā)商建設(shè)的開發(fā)小區(qū)，目前已入住并開始運行的開發(fā)小區(qū)有楓丹白露、錦泰花園等5家，約占我縣住宅的25%，在建的住宅小區(qū)還有11家;三是“小產(chǎn)權(quán)房”，即由村民集體組織或個人在集體土地上建設(shè)的房屋，這類房屋占我縣住宅相當(dāng)?shù)谋戎�，約我縣住宅25%。四是廉租房和經(jīng)濟適用房，我縣共建兩個小區(qū)，一個已入住部分居民，另一個正在建設(shè)中。五是商務(wù)局下轄的七個居民小區(qū)，后兩種住宅類約占5%。
3、物業(yè)管理情況
開發(fā)商建設(shè)的的五個小區(qū)中，鶴鳴花園小區(qū)992套住房已入住830戶，由鶴寶物業(yè)公司管理，管理人員19人，人均月工資400-500元，年戶交物業(yè)費360元，管理相對規(guī)范;楓丹白露小區(qū)746戶，由東潤物業(yè)公司管理，管理人員23人，物業(yè)收費標(biāo)準0.32元∕平方米∕月，月工資700元左右，目前存在問題較多;龍辰小區(qū)一期476戶，入住110戶，入戶率30%，物業(yè)管理人員24人，物業(yè)費標(biāo)準月均0.4元/平方米∕月; 錦泰花園756戶，物業(yè)管理人員10人;荊山鳴邸168戶，物業(yè)管理人員5人;屬于開發(fā)商前期管理，暫無物業(yè)公司進駐。
商務(wù)局下轄的七個居民小區(qū)，每個小區(qū)成立了小區(qū)管理委員會，工作人員2-3人，月工資800元左右，負責(zé)管理居民低保、物業(yè)、信訪穩(wěn)定等工作。
二、當(dāng)前存在的`主要問題
1、小區(qū)實施物業(yè)管理覆蓋率低
我縣物業(yè)管理處于萌芽、發(fā)展階段，居民小區(qū)有25 個，由物業(yè)公司實施管理的僅 2個，占8%，成立了業(yè)主委員會的只有 1 個，而且新建住宅小區(qū)、單位院落小區(qū)、老住宅小區(qū)實施物業(yè)管理程度又各不相同，差異較大。
2、小區(qū)物業(yè)管理行為不規(guī)范
我縣物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)沒有跟上，普遍存在無證上崗現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營理念落后、服務(wù)意識不夠強。很多企業(yè)局限于常規(guī)服務(wù)，只負責(zé)清掃垃圾、看管大門、種種花草等，缺乏高品質(zhì)的服務(wù)，與業(yè)主的服務(wù)需求存在較大差距，調(diào)查報告《行業(yè)調(diào)研報告4篇》。 專業(yè)人才缺乏，從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低。大部分物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)管理、專門技術(shù)服務(wù)等方面的專業(yè)人才。員工缺乏正規(guī)培訓(xùn)，服務(wù)意識淡薄，不能及時滿足業(yè)主的正當(dāng)要求，物管企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量及經(jīng)營理念都亟待提高。特別是小產(chǎn)權(quán)房的小區(qū)，不能辦理房屋所有權(quán)證，也不繳納維修基金，更談不上物業(yè)管理服務(wù)，大部分只有一個門衛(wèi)負責(zé)安全及配合有關(guān)職能部門收水電費、衛(wèi)生費及小區(qū)所需的有關(guān)費用，部分小區(qū)連個門崗也沒有，臟、亂、差、失盜現(xiàn)象時有發(fā)生;有的開發(fā)商未嚴格按照規(guī)劃要求配套相應(yīng)的公共設(shè)施，如綠化、安防、公共車棚等設(shè)施配備不到位。諸如這些都是今后問題的焦點。
3、物業(yè)管理協(xié)調(diào)機制不健全
縣城住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要依靠一個行政主管部門進行行業(yè)直管，缺乏行政部門、業(yè)主委員會條塊結(jié)合，層層節(jié)制的運行監(jiān)管機制，缺乏物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)機制，行政部門、業(yè)主委員會、物管企業(yè)三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區(qū)的機制還沒有形成。物業(yè)公司、業(yè)主委員會遇到問題和矛盾，缺少溝通渠道和協(xié)調(diào)渠道。
4、物業(yè)管理標(biāo)準不統(tǒng)一
我縣物管管理企業(yè)收費標(biāo)準不統(tǒng)一，服務(wù)內(nèi)容也各不相同。物業(yè)管理服務(wù)費普遍偏低，鶴鳴花園每年每戶收360元，龍辰小區(qū)每月每戶0.49元/平方，楓丹白露收費0.32元，服務(wù)內(nèi)容就相對較少，大部分業(yè)主的物業(yè)管理服務(wù)的消費觀念尚未完全形成，對服務(wù)收費理解存在偏差，引發(fā)對物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不滿，而影響繳費，象楓丹白露小區(qū)XX年收費率只在10%左右，導(dǎo)致物管企業(yè)經(jīng)營困難。鶴鳴花園小區(qū)衛(wèi)生區(qū)域不包括門道樓梯衛(wèi)生，有些業(yè)主愿意多繳費得到多的服務(wù)，所有小區(qū)都沒有公共廁所，給業(yè)主造成很多不便。
5、物業(yè)管理行政體制尚未理順
我縣承擔(dān)小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是縣房管所，只是行業(yè)指導(dǎo)性的工作，負責(zé)楓丹白露、鶴鳴花園、錦泰花園、荊山名邸(一期)、龍辰盛世(一期)五個小區(qū)的管理;商務(wù)局管轄下的中州文化小區(qū)、酒城宇華文化小區(qū)、杜康花園小區(qū)等七個小區(qū)屬于舊房改造的小區(qū)或破產(chǎn)、關(guān)閉、撤并的企業(yè)單位住宅生活區(qū)，這些小區(qū)的物業(yè)由每個小區(qū)的小區(qū)管理委員會管理;單位集資房由各單位具體負責(zé)本單位集資房的物業(yè)管理;小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)實際上是開發(fā)商自主管理物業(yè)，有的根本就沒有物業(yè)。
三、意見和建議
根據(jù)有關(guān)精神，物業(yè)管理實行“屬地(分類)管理，業(yè)主自治，行業(yè)指導(dǎo)”的原則，提出如下意見和建議：
1、完善物業(yè)管理的監(jiān)管。縣政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強物業(yè)管理工作，認真落實各項監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，健全完善物業(yè)管理各項制度，建立縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、房管等部門的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機制，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)管理機制。二是有關(guān)部門應(yīng)廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準、合同期限、服務(wù)費用，以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，進一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。三是強化物業(yè)管理指導(dǎo)監(jiān)督。職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)要主動介入，認真組織召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會并有效開展工作。同時，還要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)，降低甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權(quán)益。努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)服務(wù)費的和諧氛圍。
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