公寓物業(yè)管理方案范文（精選12篇）
為了確定工作或事情順利開展，就需要我們事先制定方案，方案一般包括指導思想、主要目標、工作重點、實施步驟、政策措施、具體要求等項目。那么制定方案需要注意哪些問題呢？以下是小編精心整理的公寓物業(yè)管理方案范文（精選12篇），供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
公寓物業(yè)管理方案 篇1
公寓是一個綜合性商住項目，其交通便捷，周邊商業(yè)氣氛之濃厚，項目自身硬件設施齊全，是當今京城中難得的一個優(yōu)質項目，面對這樣一個品質優(yōu)秀的項目，作為物業(yè)管理公司管理者我想從以下幾個方面淺談一下對“酒店式公寓項目”的管理設想。
一、項目的開辦期
1.確定人員組織架構：根據該項目總建筑面積及各種工程設備用房及設備的設置情況等，合理設置專業(yè)人員的數量，主管級以上人員的定位應為從事過酒店及高檔公寓的管理人員為主。
2.進行科學的財務預算：根據項目的現(xiàn)狀合理測算正常年度及首年度的財務經營年度預算，以便做到合理控制成本，增加經營收入。
3.制定項目各項管理制度：在制定項目管理的制度上，應分別制定公寓與公寓的各項規(guī)章制度，使制度為管理服務。
4.進行項目上系統(tǒng)的設計：為體現(xiàn)“公寓”高檔項目的品質，應對項目各類標識進行統(tǒng)一的規(guī)劃設計，加強項目對外整體效果的感觀。
5.招聘及培訓上崗員工：利用網上或報紙形式招聘所需人員，并在開盤結束前1個半月全部上崗，進行崗上業(yè)務培訓，以便后期進行規(guī)范的人員管理。
二、項目內部裝修期
1.對于裝修管理是我們的主要工作之一，二次裝修管理的好壞能直接影響到下一步的工作，同時裝修的時間集中在夏季且面積大，戶數多，人員雜，容易存在消防上的隱患和裝修質量，所以在裝修過程中應加大保安人員和工程人員的日常巡視。
三、項目入住期
1.現(xiàn)場摸擬演練：在項目正式入住前半個月對參加辦理入住手續(xù)的員工，進行2—3次的入住演練培訓，從演練中找問題，找差距，為入住打好基礎。
2.做好入住其間的宣傳：在辦理業(yè)主/住戶入住手續(xù)其間，應將物業(yè)公司的背景資料，各種物業(yè)管理的法規(guī)文件及辦理手續(xù)流程等文件，以板刊形式向業(yè)主/住戶做一展示。
3.建立健全入住業(yè)主/住戶的管理檔案：建立健全管理檔案是保證管理與服務的基本條件，也是極為重要的一個環(huán)節(jié)，故應隨著業(yè)主/住戶入住隨時完善業(yè)主/住戶檔案。
四、項目正常期
1.與入住業(yè)主/住戶進行溝通：只有了解業(yè)主/住戶的所需，才能提供有計劃的服務，所以物業(yè)公司可以通過發(fā)放業(yè)主/住戶需求問卷的形式，收到業(yè)主/住戶反饋的信息，為下一步服務提供必要的參考依據。
2.開展“金鑰匙”管家服務：根據項目入住業(yè)主/住戶的比率，逐步對其重點業(yè)主/住戶開展“金鑰匙”管理服務，力求以點到面的擴大物業(yè)公司的影響。
3.根據項目情況可舉辦豐富多彩，形式多樣的商務咨詢活動。比如：最新政策法規(guī)宣傳等。
五、公寓項目總體設想
1.人力資源管理工作
員工隊伍的組織，確立項目部組織，認真做好員工定編、定崗、定職工作，引進項目部所需人員進行培訓、員工考核激勵、員工的勞動報酬和福利等。
2.物業(yè)財務、物資采購及出入庫管理工作
3.物業(yè)及管理物業(yè)檔案資料的收集管理工作
4.根據公司貫徹的規(guī)范化酒店式服務標準，對各部門的日常工作實施情況進行監(jiān)督、檢查。對不符合標準的行為和工作及時指正，并協(xié)同人事管理工作對事件負責人進行行政處罰
六、工程運行維修管理
1.根據項目先進的硬件設施，應具備有相關證書、并從事本行業(yè)2年以上的專業(yè)人士。
2.接管驗收：根據物業(yè)公司的物業(yè)接管驗收程序，由公司總部組織相關人員和部門組織進行接管驗收工作。以此來發(fā)現(xiàn)原來設計中不利于和不便于物業(yè)管理的內容，及時協(xié)調解決，防止再進行二次改造。
3.接管驗收后檢查：接管驗收后的工程檢查是物業(yè)公司實施工程管理的一項重要工作內容，根據我們公司的工程驗收實踐，雖然工程經過相關政府部門驗收通過，甚至是優(yōu)質工程，但也存在著不安全隱患和施工遺留問題。主要檢查內容包括安全方面，電氣安裝方面和設備安裝方面，接管后的檢查工作我們公司將組織全公司的技術力量進行，確保不留任何問題死角。
4.接管后的保養(yǎng)：接管后檢查的處理完善工作，是徹底保證項目的正常功能發(fā)揮的一次性進行的基礎性保養(yǎng)工作，保養(yǎng)的內容包括全部工程動力系統(tǒng)的設備設施，因為在施工其間，施工單位不會按規(guī)定保養(yǎng)設施設備，所以接管后進行一次徹底的保養(yǎng)是很有必要的。
5.接管后的日常保養(yǎng)：接管后日常保養(yǎng)維修體現(xiàn)預防管理的思想，將按照各部門的管理工作
手冊和作業(yè)手冊程序進行，通過我們嚴格的操作和管理，能保證工程設備設施時時處于完好的正常工作狀態(tài)，能把維修問題處理在發(fā)生之前，盡量做到主動維修保養(yǎng)，減少業(yè)主/住戶投訴報修。
七、安全管理
1.為了保證業(yè)主/住戶有一個安全、文明、整潔、舒適的環(huán)境，在安全方面我們會重點做好以下工作。
(1)嚴密的組織機構和高素質保安人員是為業(yè)主/住戶提供保安服務的前提。
由于該項目是綜合性商住兩用的樓宇，所以我們對安全工作要求分外嚴格，通過建立嚴密的組織機構來實現(xiàn)管理，具體落實崗位的設置及人力的調整，來保證不因管理漏洞而引發(fā)重大刑事案件和交通事故。
(2)形成安全防范網絡
通過門衛(wèi)治安管理、巡邏治安管理這二道防線形成安全防范網絡。特別是巡邏治安管理，使其成為治安工作的重心，以防突發(fā)事件的發(fā)生。
(3)為此要制定出《緊急事故應急處理方案》和火災應急處理方案，制定的處理方案是必須切實可行的。
(4)科學的管理手段和各項規(guī)章制度的建立是為業(yè)主/住戶提供保安服務的保證。
2.治安管理
治安管理的基本原則：
A堅持“預防為主，防治結合”的治安管理方針
B堅持物業(yè)內部的治安管理與社會治安相結合的原則
C堅持“用戶至上，服務第一的服務宗旨。
D堅持治安工作硬件與軟件一起抓的原則。
八、車輛管理
搞好車輛管理，防止車輛亂停亂放和車輛被盜。關鍵是搞好停車場建設和建立健全車輛管理制度。
搞好停車建設：保證經濟、方便管理、規(guī)劃好停車場的區(qū)位布置，保持車場清晰，明亮，有清晰的指示標志，配備足夠的防范設備。
建立健全車輛管理制度
1.車輛保安員崗位責任制
2.收費崗保安員的崗位職責
3.帶車崗保安員的崗位職責
4.車輛管理規(guī)定
5.停車場的配置
九、消防管理
1.建立消防組織、明確其職責
2.貫徹落實“誰主管，誰負責”的消防原則
3.建立健全消防安全制度
A.動用明火管理制度
B.二次裝修施工防火安全制度及二次施工審批程序
C.重點部位防火制度，建立消防檔案
D.消防安全檢查制度
E.疏散示意圖
F.火災應急處理方案
G.消防人員應定期業(yè)務培訓
十、保潔的管理
1.電梯保潔規(guī)程
2.電梯間保潔規(guī)程
3.洗手間保潔規(guī)程
4.公共通道保潔規(guī)程
5.垃圾的收集處理
6.外墻清洗：每年2次
7.滅蟑滅蟲：每年4次，根據衛(wèi)生防疫部門要求
8.石材保養(yǎng)：大堂地面、外墻每年2次
除以上常規(guī)保潔外，還將根據業(yè)主/住戶需求提供下列服務
1.室內吸塵
2.室內玻璃清潔，室內保潔
十一、綠化管理
外圍綠化及大堂綠色植物的設計、擺放水平關系到項目的整體形象和檔次，賞心悅目的室內外園林設計與擺設會大大提高招商環(huán)境氛圍，將會直接影響到業(yè)主/住戶的入住心理
建議應聘請專業(yè)有經驗的室內外園林設計專家進行設計實施。
十二、銷售與客服的管理
銷售部的服務好與壞直接影響到日后的管理和服務，所以須全力以赴作好經營工作。做好市場策劃、經營及市場信息的搜集，分析和利用，根據市場的動態(tài)發(fā)展需要，制定銷售計劃及市場推廣計劃，采取有效措施搞好業(yè)主/住戶服務工作，樹立全局意識，搞好全程服務并制定切實可行的實施細則及操作程序，負責房屋租賃合同的生成及落實，保證整體市場營銷工作的順利完成。
十三、如何做好日后的客服工作
1.使業(yè)主/住戶在入住時就有一種在家的溫馨感受。
2.急業(yè)主/住戶所需之需，想業(yè)主/住戶所想之想。
3.為業(yè)主/住戶提供全程高效的服務。建立和保持與業(yè)主/住戶的經常不斷的溝通和聯(lián)系，做好業(yè)主/住戶的意見征詢和業(yè)主/住戶的回訪工作。
4.對于業(yè)主/住戶所提出的意見應及時反饋到有關部門領導，并制定解決方案，將處理完的結果及時給業(yè)主/住戶答復，達到滿足業(yè)主/住戶要求的目的。
5.業(yè)主/住戶服務肩負著為業(yè)主/住戶創(chuàng)造一個輕松、愉快的辦公和居住的環(huán)境。
如：每逢重大節(jié)假日可根據業(yè)主/住戶的需求組織一些各種形式的聯(lián)誼會，豐富業(yè)主/住戶的業(yè)余生活，達到加深與業(yè)主/住戶的溝通和理解。
十四、如何經營
可以利用空置的房間對外招租，同時也可以引進一些方便業(yè)主/住戶在生活中必備的如：無水洗車、代售車、船、機票，洗衣中心等多項服務設施�？梢源鷺I(yè)主/住戶出租房屋，代業(yè)主/住戶辦理一些日常沒有時間辦理的事情。
十五、商場的管理
因為我們的項目處在商業(yè)氛圍較濃的環(huán)境，所以在業(yè)主/住戶入住上存在著不太方便因素，所以建議商場應以大型超市為主，因為超市包括的物品較全，從而能夠提供業(yè)主/住戶在生活方面的必須品。
十六、工服配置基本標準
1.經理(男)純毛藍西服2套，白色長袖襯衫2件，皮鞋1雙。領帶2條，襪子3雙。夏季：白色短袖襯衫2件，純毛薄料西褲2條。
2.經理(女)純毛藍西服2套，白色長袖襯衫2件，皮鞋1雙，西服裙2條，馬甲2件，領結2個。夏季：長筒襪6雙，白色短袖襯衫2件。
3.部門主管(女)灰色西服2套，白色長袖襯衫2件，皮鞋1雙，西服裙2條，馬甲2件，領結2個。夏季：長筒襪6雙，白色短袖襯衫2件。
4.文員服裝：紅色西服2套，白色長袖襯衫2件，皮鞋1雙，西服裙2條，馬甲2件，領結2個。夏季：長筒襪6雙，白色短袖襯衫2件。
5.保安服裝(男內保)深草綠色西服上衣2件，黑色長褲2條，白色襯衫2件，皮鞋1雙，領帶2條，襪子2雙。
6.工程服裝(冬季)：外衣1件，長褲1條，白色襯衫2件，皮鞋1雙，襪子2雙。(夏季)：短袖襯衫2件，長褲2條。
7.保潔員工服裝(冬季)：上衣應為黃色，長褲2條，白色襯衫2件，布鞋2雙。
公寓物業(yè)管理方案 篇2
基本情況：
奧林國際公寓二期工程施工現(xiàn)場正處于初級階段，打樁工程已經結束，已進入基礎施工階段。施工現(xiàn)場已布置圍墻，但部分圍墻下方存在空隙，外來人員、拾荒者、偷盜分子隨時可能進入。施工現(xiàn)場北側及西北角密林處屬于偏僻地段，比較難看管。施工現(xiàn)場內部路況比較差，還存在單行路段，隨時可能出現(xiàn)堵車現(xiàn)象。東南西北四個門崗管理要求各不相同，東門崗施工人員和生產車輛可以正常進出；南門崗由于路況問題暫時不允許生產車輛進入，施工人員可正常通行；西門和北門與政府道路相鄰，車輛出行會帶出很多泥土，給該路段的清掃工作帶來很多不便，且西門內側存在單行路段，所以生產車輛只能進入不能出行，施工人員可從兩門正常進出。施工現(xiàn)場內部還存放了大量土方和鋪設路段的磚石。
針對以上施工現(xiàn)場各種情況，必須要嚴格加強保安隊伍各崗位的執(zhí)勤制度及執(zhí)勤要求，讓保安隊伍中的每名隊員都具備“在其職、盡其責”的工作意識，要嚴格執(zhí)行上級領導下發(fā)的各項工作要求，盡最大努力做好本職工作，為建設一直堅固的高素質的保安隊伍而奮進。
根據施工現(xiàn)場的具體情況制定以下方案：
一、人員配備：
施工現(xiàn)場計劃配備保安人員35人，保安人員根據各崗位的執(zhí)勤要求，嚴格履行各項管理規(guī)定。保安隊具體崗位包括：施工現(xiàn)場4個門崗，售樓處門崗，施工現(xiàn)場內部和外圍巡邏崗，施工現(xiàn)場內部道路疏導崗，清理暫設居住區(qū)擺攤設點人員的機動崗。
二、區(qū)域劃分：
所管轄范圍劃分為四個區(qū)域：
1區(qū)、施工現(xiàn)場內部；
2區(qū)、施工現(xiàn)場外圍；
3區(qū)、售樓處；
4區(qū)、暫設居住區(qū)。
三、班次設定：
班次及值勤時間劃分：
一班：08∶00——12∶00、18∶00——23∶00
二班：12∶00——15∶00、23∶00——03∶00
三班：15∶00——18∶00、03：00——08∶00
值勤實行三班倒，一日6班每人每天平均工作8小時。
四、人員分配：
白天工作崗位配置：施工現(xiàn)場及售樓處5個門崗共配置6人，原則只設5人，但西門崗內側存在單行路段，大門在沒有施工人員和生產車輛通行時始終處于關閉狀態(tài)，進入車輛和人員時把門打開，況且大門比較大，所以西門必須配備2人才能有效地管理該門崗；施工現(xiàn)場內部巡邏人員配備2人同時負責交通疏導工作；施工現(xiàn)場外圍巡邏人員配備2人；1名帶班員負責清理暫設居住區(qū)擺攤設點人員，每班滿編11人。全天發(fā)放土票保安員1人，保安隊長全天不定時對施工現(xiàn)場巡視及對保安隊各崗位進行檢查。
夜間工作崗位配置：5個門崗配置6人，北門崗夜間時常出現(xiàn)盜竊分子比較危險，所以要配備2人進行巡視，其他門崗各1人；施工現(xiàn)場內部配備2人對道路及各工地進行巡視；施工現(xiàn)場外圍配備3名巡邏員（包括帶班員），負責巡視圍墻處是否有人竄入，工作重點為北側；
五、主要任務：
1、保安門崗嚴格執(zhí)行《入場須知》上的所有制度條款；
2、維護各項施工設施的完整性不遭到破壞；
3、所有執(zhí)勤保安人員嚴加盤查出行的拉土和拉磚石車輛；
4、嚴格控制或制止參建各方所有人員在施工現(xiàn)場及生活區(qū)內打架斗毆；
5、疏導施工現(xiàn)場內部道路停放車輛，保障道路暢通；
6、清除施工現(xiàn)場內部和外圍撿破爛人員；
7、清除暫設居住區(qū)擺攤設點人員。
保安人員要嚴加巡視施工現(xiàn)場內的工作對象，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象執(zhí)勤保安需認真及時妥善處理。遇到突發(fā)事件可對懷疑目標進行監(jiān)視跟蹤，并在必要時向值班領導請示，在第一時間向公安部門報警或與相關部門進行聯(lián)系，并及時通過電話向公司上級領導匯報。
保安隊設隊長一名、班長三名。保安隊長、班長協(xié)助主管領導全面抓好保安隊工作，熟悉施工現(xiàn)場及周邊區(qū)域的環(huán)境狀況，與周邊相關部門做好協(xié)調工作。掌握施工現(xiàn)場各類高空作業(yè)的分布狀況和治安特點。熟悉治安法規(guī)條例，牢記公司的各項制度規(guī)定，以身作則不定時巡查，檢查每班保安值勤情況，發(fā)現(xiàn)治安或違反規(guī)章制度問題及時處理，并向上級及時準確全面匯報。密切注意隊員的思想動態(tài)，抓隊員的思想教育工作，不斷提高全隊的思想意識，按計劃要求組織隊員進行應對突發(fā)事件的培訓，全面提高每名隊員的應變能力。認真完成上級領導交予的各項任務。
公寓物業(yè)管理方案 篇3
一、圈層活動目的
圈層活動目的不僅是以攻克現(xiàn)有影響力的客戶自己購買，更是為了通過小型活動的組織及參與，創(chuàng)造與其朋友建立關系及溝通的機會，并讓這些有影響力的客戶影響他們身邊的人，從而實現(xiàn)圈層最大化，最終擴大精準有效的購房群體，達到引導成交及控制市場的能力。
二、圈層活動要求
1、要求圈層營銷活動占營銷中心整體活動量的80%，要求多場次、低成本、高質量、個性化。
2、原則上項目針對精準客戶群組織圈層活動為小眾活動，但如果主題性的圈層活動吸引參與人數較多，活動結束后必須對參與客戶進行二次、三次甚至更多次的深入圈層挖掘，并詳細記錄跟進效果。
3、在有限的資源條件下，重點針對具有購買力、代表性的客戶群體進行圈層活動組織。
三、圈層活動目標群體
1、外來人員：來利川旅游度假的旅游客戶；
2、單身族：婚前首次置業(yè)的年輕人及其它單身人士；
3、普通上班族：對于置業(yè)壓力較大以租住為主的上班族；
4、創(chuàng)業(yè)及辦公者：對于創(chuàng)業(yè)者或更換辦公場所的團體；
5、投資者：看好本產品在該區(qū)域內未來租賃市場前景的投資者；
四、目標圈層選取
1、政府單位；
2、學校、醫(yī)院、事業(yè)單位；
3、金融機構（銀行、證券、貸款公司等）及保險公司；
4、用工人數較多的私營企業(yè)（如：酒店、休閑會所、建筑公司、大型生活超市、百貨商場、旅游風景區(qū)及旅游公司等）；
5、現(xiàn)有老客戶中的實力個體或意見領袖；
五、拓展形式
1、老客戶渠道：回訪邀約、活動互動（聯(lián)誼會、答謝會、推薦會等）、獎勵刺激；
2、拓展渠道：拜訪、項目物料植入、發(fā)展關鍵人、專題推介會、專場活動（聯(lián)誼、沙龍、賽事、宴會、品鑒）、團購活動。
物料類型：廣告筆+抽紙+U盤（不可刪除的三維動畫及產品圖片）+指甲鉗套裝，DM單、名片、X展架、宣傳海報等；
物料數量：小抽紙10000盒，u盤500張，指甲鉗1000套，筆3000支，DM單、名片若干；
六、圈層活動主題
圈層活動的主題是圍繞目標圈層的特性——藝術品位、消費習慣、興趣愛好和價值觀等來進行組織安排，不同的目標圈層應安排不同類型的活動形式和內容，讓目標客戶群體在趣味營銷活動中即達成銷售。
七、活動計劃安排及實施
專場活動的安排是根據圈層計劃進展情況來決定的，預計從9月15—23日對市區(qū)租住房集中的小區(qū)、私房以及員工較多的私營企業(yè)進行地毯式搜索以盡可能多的獲取剛需及過渡型需求潛在客戶，9月24日（周六）左右開始每周舉行一場圈層專場活動，具體實施計劃將在下表中呈現(xiàn)。
公寓物業(yè)管理方案 篇4
一、前言
我國自2000年進入老齡化社會，而“曜陽國際老年公寓”項目是中國紅十字基金會是應對我國老齡化社會到來，為探索和創(chuàng)造出具有中國特色的社會化養(yǎng)老新模式而實施的一個公益項目。
這一項目是在政府的支持下，動員社會力量，籌集社會資金進行建設，按照“公益性事業(yè)，市場化運作”的機制進行運行，所建的老年公寓實行自主經營，自負盈虧。曜陽國際老年公寓的建設和管理著眼中國老齡人口特點，借鑒國際上的成功經驗，建成居家設施配套、社區(qū)環(huán)境適當、服務功能齊全、區(qū)域環(huán)境幽靜、結構合理的又具有可持續(xù)性發(fā)展的老年公寓，使所有入住曜陽國際老年公寓的老人真正能實現(xiàn)老有所養(yǎng)、老有所居、老有所醫(yī)、老有所樂、老有所學、老有所為的目標。
二、活動安排
1、活動主辦方：中國紅十字基金會曜陽國際老齡產業(yè)發(fā)展有限公司
2、活動策劃方：杭州大紅鷹文化藝術有限公司
3、活動時間：20XX年5月28日
活動地點：杭州富春江曜陽國際老齡公寓
人數：
到場人員：政府各級領導、社會各界嘉賓及媒體
三、環(huán)境布置：
1）搭建200平米左右舞臺一個；背景120平方噴繪內容為：XXXXX剪彩典禮，舞臺前方擺放綠色盆景植物；舞臺由彩色氣球鏈環(huán)繞，顯示出濃重的喜慶氣氛。
2）紅地毯鋪設整個過道
3）場地入口跨度20米氣模拱門一只
4）10個祝賀高空彩球，下拉巨型條幅。
5）8門皇家禮炮
6）武警軍樂隊、武警腰鼓隊
7）舞獅大小兩對
8）簽到臺及文房四寶，供簽到用。
9）周圍彩旗或POP旗哄托。
10）設貴賓休息室一間，備茶水、鮮花及水果。
11）公寓四周懸掛祝賀條幅。
12）開業(yè)花籃擺放在大門兩邊。
現(xiàn)場氛圍營造：
1）青春禮儀小姐30名，現(xiàn)場進行迎賓、簽到、掛胸牌（胸花）、領位、剪彩、發(fā)放禮品等禮儀服務。
2）剪彩喜慶鞭炮。
3）專業(yè)舞臺音響一套。
4）剪彩用品（金剪、花球、彩帶、繡布、托盤）。
5）貴賓花若干。
6）嘉賓花若干。
7）放飛小氣球。
公寓物業(yè)管理方案 篇5
為提高學生的創(chuàng)新、動手和團隊協(xié)作能力，營造一個良好的學習生活環(huán)境，展現(xiàn)積極向上的精神風貌，經研究，決定在全校范圍內開展“溫馨居室”評比活動。具體活動方案如下：
一、參評對象
在校全日制本、�？茖W生寢室
二、評選辦法
1、初評：各學院主管學生工作的領導、學工辦主任、輔導員要認真組織學生干部對本學院學生寢室的表現(xiàn)進行綜合考察，評出“溫馨居室”的候選寢室；各學院候選寢室分配名額如下：
文史學院6間、外國語學院3間、法學院3間、經管學院8間、資旅學院4間、體育學院3間、美術學院6間、音樂學院6間、數計學院3間、物電學院4間、化工學院5間、生科學院5間、計算機學院6間、機械學院6間、電信學院6間、土建學院5間，國際學院1間，合計80間。
2、復評：學生工作部（處）對各學院報送的推薦名單及其推薦材料進行評比，并對候選寢室進行走訪，評出“溫馨居室”的初步結果并成績在前40名的寢室進行投票決定名次。
3、決選：各學院黨總支副書記、學工辦主任、輔導員和學生分別憑工號和學號登錄指定網站進行投票，每人只能成功評選1次。其中，學生投票權重占“溫馨居室”評選活動中成績的60%，老師投票權重占“溫馨局室”評選活動中成績的40%，根據學生和老師投票的成績相加得出總成績。學工作部（處）在全校范圍內按投票成績排名評選前25間寢室為“溫馨居室”。
投票網址及投票時間另行通知。
三、評分細則
評分細則詳見附表。
四、獎勵辦法
1、經評定的“溫馨居室”由學生工作部（處）授予湖南文理學院20xx年“溫馨居室”榮譽稱號，頒發(fā)證書，并給予一定的物質獎勵。
2、“溫馨居室”評比活動榮獲第一名和第二名的寢室直接授予“湖南文理學院20xx年‘十佳寢室’”榮譽稱號。
五、評選要求
1、寢室布置大方得體，色調搭配美觀和諧，整體氛圍舒適溫馨，內容健康文明向上，寢室的布置要有主題并且主題突出的文化。
2、參賽寢室必須是衛(wèi)生及安全紀律合格寢室，在本學期衛(wèi)生檢查中被評為D類或違反安全紀律檢查的寢室不得參與評比。
3、各學院根據“溫馨居室”評分細則完成初評，并于20xx年5月7日之前將能較全面反映寢室裝飾效果的一組（5張，其中1張為寢室成員在寢室內的合影，各七寸）宣傳照片報送學生工作部（處）學生科，并將電子圖片（圖片命名格式為：xx舍xx寢室（圖片n）——xx學院）發(fā)送至郵箱z，過期將不予受理。
“溫馨居室”評比活動評分細則
美化設計（50分）
寢室名稱、室標（5分）
取名新穎，能突出寢室特點（5分）；特點較突出（3分）；無（0分）
講解人員介紹情況（10分）
普通話標準，禮貌大方，介紹全面，突出寢室特色（10分）；介紹較全面、詳細（5分）；無講解人員（0分）
可還原性、低碳環(huán)保性（10分）
可還原性強，低碳環(huán)保（10分）；能還原，較環(huán)保（5分）；不可還原（0分）
主題（10）
主題明確，內容健康積極向上，文化韻味濃，有格調（10分）；主題較明確，較有文化韻味（5分）；主題不明確、缺失文化韻味（0分）
設計創(chuàng)意（10分）
獨特新穎，賞心悅目，色調搭配和諧（10分）；美觀，構思較好（5分）；無創(chuàng)意（0分）
整體視覺效果（5分）
非常好（5分）；良好（3分）；一般（1分）；差（0分）
衛(wèi)生情況（50分）
門、窗（10分）
非常干凈（10分）；較干凈（7分）；一般（3分）；未擦洗（0分）；
室內地面及走廊（10分）
非常干凈（10分）；較為干凈（7分）；一般（3分）；未打掃（0分）
天花板、燈管、電風扇（5分）
非常干凈（5分）；較為干凈（3分）；一般（1分）；未擦洗（0分）
床鋪被子（5分）
床鋪整潔、被子擺放一致（5分）；床鋪整潔、疊放較為整齊（3分）；未疊（0分）
洗漱間、廁所和陽臺（10分）
擺放整齊、無雜物（10分）；較為整齊、無雜物（7分）；一般（3分）；擺放不整齊、有雜物（0分）
物品擺放（10分）
擺放整齊（10分）；擺放較為整齊（7分）；一般（3分）；擺放不整齊（0分）
公寓物業(yè)管理方案 篇6
根據豪洋家園小區(qū)特點，結合集團經營發(fā)展理念，現(xiàn)擬出物業(yè)管理方案。在方案實施的過程中，真誠的希望業(yè)主能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務。使豪洋家園小區(qū)物業(yè)持續(xù)升值，為業(yè)主營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光小區(qū)，提升生活品質，實現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)和諧多贏的生活目標。
一、物業(yè)服務的企業(yè)文化
員工隊伍：打造敬業(yè)、勤奮、嚴謹、嚴實的高素質、專業(yè)化的服務管理隊伍。
工作作風：積極、精細、熱情、周到、耐心、想到、做到、建議到。服務原則：服務第一、業(yè)主至上。
服務理念：用心用力用真情，做實做精做到位，在日常工作中實踐中不斷戰(zhàn)勝自我，超越自我，力求管理一流，服務一流，員工素質一流，社會效益一流。
管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進和提高;也許不會令您最滿意，我們一定做得最用心。
管理模式：運用三個手段，建設三大品質工程，實現(xiàn)三項要求。三個手段：專業(yè)化人才，規(guī)范化管理，精細化服務。
三個品質：人才品質，管理品質，服務品質。
三項要求：工作無差錯，管理無死角，服務無挑剔。
發(fā)展目標：文化引領，內強素質，外塑品牌。
二、物業(yè)總體服務標準
(一)建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主報修、求助、建議、問詢、投訴、質疑等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。
(二)設立業(yè)主信息建議箱，收集業(yè)主對物業(yè)管理服務工作征求意見，對合理意見及時整改。
(三)建立落實維修制度，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。
(四)物業(yè)檔案、業(yè)主檔案、設備設施檔案齊全。
(五)常規(guī)性服務
1、房屋管理及維修養(yǎng)護：棟號、樓層、房號等標志明顯;物業(yè)外觀完好整潔、外墻無脫落、無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。
2、共用設備設施管理：保證設備與環(huán)境整潔，設備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患;公用配套設施完好、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦整潔;消防系統(tǒng)設備齊全，完好無損，可隨時啟用;積極組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育;消防疏散通道暢通;保證無火災安全隱患。
3、秩序維護及車輛管理：安保人員文明執(zhí)勤，語言規(guī)范，能正確處理突發(fā)事件;出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行;車輛出入管理嚴格，出入有登記;地下停車庫停放整齊，場地整潔。
4、環(huán)境衛(wèi)生管理：做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量;環(huán)衛(wèi)設施完備，垃圾日產日清，樓道、扶欄等保持潔凈，公用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高清潔衛(wèi)生意識。
5、綠化管理：綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木修剪整齊美觀、無病蟲害、無折損;綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
三、物業(yè)資源，人員配置
1、物業(yè)管理服務收費標準：
(1)物業(yè)管理服務費：生活0.6元/㎡/月。
(2)水費：2.00元/噸。
(3)電費：0.6元/度
(4)地下車庫固定車位管理費70元/月(一次性交一年優(yōu)惠%);按月租車位300元/月，按年租車位2400元/月;臨時停車10元/天，超出規(guī)定時間加收1元/小時。
(5)小區(qū)門前廣場及學校鐘粹門廣場禁止停車，違者按5元/小時處罰。
(6)小區(qū)內嚴禁車輛通行，特殊事情經允許后可駕車進入小區(qū)，進入小區(qū)后請停車入臨時車位，滯停時間不得超過兩小時，違者按10元/小時處罰。
公寓物業(yè)管理方案 篇7
物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今日的狀況，社會化、企業(yè)化、專業(yè)化的特征已不僅僅表此刻規(guī)范化和精細化的管理上，各大物業(yè)公司經過多年的精心運作，在規(guī)范化和精細化服務上已構成了一套很完善的制度，如果想在物業(yè)行業(yè)異軍突起，那么除了做好規(guī)范化和精細化服務外，經過舉辦多種活動(特約服務和社會文化)突出表現(xiàn)出人性化的貼心服務，將如晴天霹靂，一鳴驚人。本文將從傳統(tǒng)的規(guī)范化和精細化服務闡述物業(yè)管理的過程，并介紹幾種人性化的新穎服務資料。
一、管理目標：
1、業(yè)主委員會成立后12個月至18個月，到達深圳市安全禮貌(優(yōu)秀住宅)小區(qū)標準；
2、業(yè)主委員會成立后24個月至30個月，到達廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標準；
3、業(yè)主委員會成立后36個月至42個月，到達全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標準；
4、小區(qū)實行封閉式管理，護衛(wèi)班實行24小時值班，確保業(yè)主和住戶生合財產安全；
5、小區(qū)清潔實行專職保潔員職責制，保證小區(qū)內24小時全天候干凈、衛(wèi)生、整潔；
6、小區(qū)車輛實行智能化IC卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區(qū)，所有外來車輛未經許可不得進入小區(qū)；
8、水電維修班實行24小時值班制度，業(yè)主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；
9、綠化按時修剪、維護、堅持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；
10、營造小區(qū)濃厚的文化氛圍，每年社區(qū)文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；
11、實施不少于10項的特約服務，把物業(yè)的服務資料融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。
二、分項指標：
1.房屋完好率：100%
2.房屋零修、急修及時率：99%
3.維修工程質量合格率：100%
4.管理費收繳率：≥98%
5.綠化完好率：99%
6.清潔、保潔率：≥99%
7.道路完好率及使用率：100%
8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%
9.排水管、明暗溝完好率：100%
10.路燈完好率：100%
11.汽車場完好率：100%
12.公共文體設施、建筑小品完好率：100%
13.小區(qū)內重大刑事案件發(fā)生率：0
14.小區(qū)內治安案件發(fā)生率：≤1年
15.消防設施、設備完好率：100%
16.火警發(fā)生率：≤1%
17.火災發(fā)生率：0%
18.違章發(fā)生率：2%
19.違章處理率：100%
20.用戶有效投訴率：≤2%
21.有效投訴處理率：100%
22.管理層員工專業(yè)培訓合格率：100%
23.特種作業(yè)員工持證上崗率：100%
24.維修服務回訪率：≥30%
25.業(yè)主(住戶)對物業(yè)管理綜合滿意率：≥98%
服務特色(“菜單式”服務模式)
一、實行“菜單式”服務模式
二、快速、完善的服務形式：首按職責制+三分鐘服務承諾
1、首按職責制
每一位員工都有職責和義務接待客戶的提議，任何一位員工接到提議后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴提議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務提議處理的情景直至客戶滿意為止。
接待服務提議時應對處理時間做出適當的承諾，盡量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情景。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊情景除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應當留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務承諾
第一接待人接到客戶的提議時，應及時將客戶的提議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶供給相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情景，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內，趕到現(xiàn)場為客戶服務。
三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務+站立式服務
1、三米微笑服務
管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、午時好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時，也必須遵守三米微笑服務原則。
2、站立式服務
站立式服務表此刻：
(1)各固定崗(道口崗、門崗護衛(wèi)員)根據接待客戶的不一樣，應在不一樣時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務，早班和中班在工作服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7：30~9：00，11：30~12：00，13：45~14：30，17：30~18：30。
(2)接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時，也必須站立并微笑致意，客戶離開時，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。
四、全天候的服務時間
1、護衛(wèi)班實行24小時專人服務，客戶有任何需求能夠得到最及時的服務。
2、維修班實行24小時專人服務，客戶普通維修事項能夠得到是及時的服務，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務中心實行16小時專人服務，并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無水值班的情景下能夠找到相關的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應第一時間趕到事故現(xiàn)場，給予客戶最及時的關懷與幫忙。
4、管理處全體人員非特殊情景都必須留守小區(qū)，隨時待命，以便為客戶供給服務。
五、豐富的社區(qū)文化活動
豐富的社區(qū)文化活動不僅僅表此刻舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來，變客戶被動理解管理處供給的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區(qū)中構成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經營服務
常規(guī)的物業(yè)服務資料僅是對公共設施設備進行維修、保養(yǎng)，對公共場所進行管理，對全體客戶供給共同的服務，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中，所以開展多種多樣的特約服務，不僅僅是物業(yè)服務資料的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務資料。
七、實行完全的封閉式管理
傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區(qū)，而由我們的人來完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。
公寓物業(yè)管理方案 篇8
一、介紹
天悅城位于光明路東，工業(yè)大街南，森源街以北，是35萬平米城市首席公園地產綜合體，要打造呼倫貝爾地區(qū)30年內無法復制及超越的綜合高端社區(qū)，這是一個充滿極富特色的規(guī)劃。優(yōu)美舒適的自然環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質，營造出超然出世的高尚生活社區(qū)，演繹臨水而居的超然人生。
二、管理服務的整體設想與策劃
針對天悅城物業(yè)管理的各個要素，我公司展開了項目調研，通過項目的深入理解，深層挖掘設計和開發(fā)思路的基礎上，在做銷售物業(yè)服務中對業(yè)主進行人員消費結構，服務需求等分析的基礎上，仔細剖析了小區(qū)所具備的各項特點，以及物業(yè)管理服務中將面臨的難點、重點，確立了此物業(yè)管理方案。
我們的整體管理方案可以概括為：“一種模式、三大重點、一個整體”。
1、一種模式：
1）根據本項目房屋建筑特征與購買人群特性（綜合素質較高、生活私密性強，個性服務需求突出等）全方面綜合考慮，最終將天悅城的管理模式定位為：貼心管家式服務
�。玻┵N心管家式服務管理模式的5大重點：
a）一對一專人服務
b）家居生活的全方位“助理”
c）深入到微小細節(jié)的服務方式
d）高素質+職能多面手
e）打造便捷、舒適的貴族生活
2、三大重點：
重點一：管家式服務項目的多樣化
天悅城所承諾提供的物業(yè)服務（管家式服務）不能與單純一對一的管家服務相提并論。從成本、人力資源、業(yè)主認可程度，給物業(yè)公司承諾的管家式服務定位于和限制在具有管家特色、融入管家服務方式內容的物業(yè)管理服務。首先管家式服務的內容區(qū)別于一般小區(qū)物業(yè)管理服務，具有屬于管家應具備的服務項目。由于物業(yè)管理費中包括基礎性、公眾性服務，所以從管家服務項目中篩選出適用于或通過改進轉化為公眾性服務項目�？紤]到物業(yè)服務的成本與物業(yè)費掛鉤、人力資源數量質量的限制、客戶群的文化、需求、消費意愿和對生活方式、生活理想的差異性，在次篩選出即能達到營利目的，又能滿足廣大業(yè)主需求，且能明顯體現(xiàn)管家式特色的服務。
重點二：酒店式禮儀帶來尊貴的享受
管家需要極高的自身素質，擁有豐富的生活經驗與專業(yè)素養(yǎng)：熟知各種禮儀，佳肴名菜、名酒古董的鑒賞，水晶銀器的保養(yǎng)等等…從物業(yè)管理服務角度看，要把管家特征容入到管家式服務中去，其首要的是在基本服務（如保安、前臺接待、“管家”、保潔、維修）中體現(xiàn)管家服務的特點，應達到管家應具備的基本素質——禮儀。
管家式服務在全國物業(yè)管理服務中卻無規(guī)范性標準，尚處于摸索階段，本公司認為：從業(yè)主心理角度出發(fā)甚至涉及到他們的“虛榮心”，如果得到五星級酒店式的禮儀服務，便能讓業(yè)主感受到不同于在一般物業(yè)管理小區(qū)受到的貴賓待遇（體現(xiàn)優(yōu)越感），更能在其親友來訪時受到的禮儀服務中滿足業(yè)主的“虛榮心”。
重點三：營造一種“便捷、和諧、優(yōu)越”的社區(qū)人文環(huán)境。
1、管家不單單是指購物、準備早點、送孩子上學、洗衣物、招待客人。而是體現(xiàn)了管家服務的另一特征——貼心。作為物業(yè)管理的管家“式”服務，要把貼心容入到公眾服務當中去，就能得到很大程度上業(yè)主的認可。從最小的細節(jié)做起（例如：業(yè)主在小區(qū)中嬉戲、鍛煉累了想坐下來休息的時候，立即把附近的椅子擦干凈。）；使業(yè)主在小區(qū)內，無論是戶內還是戶外都能感受到原來生活是如此的簡單，再次體現(xiàn)生活在天悅城貴賓級的享受（這個例雖有些夸張，但并非不切合實際）。
2、一個整體，多個獨體，宏觀把控管理：個體互相協(xié)作，優(yōu)勢互補，形成小規(guī)模管理優(yōu)勢。宏觀管理把控，各小規(guī)模管理優(yōu)勢完成整體管理完善。
3、三個措施：
措施一：24小時不間斷全方位、一站式“管家”服務。
與一般項目不同，從物業(yè)接管期起，既要求專屬“管家”與業(yè)主建立良好的溝通，介紹物業(yè)的超前服務項目，使業(yè)主在入住前既感到“管家”的作用，體會到物業(yè)獨特超前“管家”服務。
利用辦理入住的良好時機，充分體現(xiàn)物業(yè)特有的便捷、細致，通過準時、高效的辦理入住流程；“管家”詳盡、專業(yè)的介紹；簡潔、精致的入住材料及為辦理入住業(yè)主預留車位的細致工作，將為居住天悅城業(yè)主留下完美的第一印象。要求“管家”使用規(guī)范酒店式禮儀行為規(guī)范為業(yè)主提供服務。設立臨時“管家”，24小時不間斷電話，所有服務人員隨叫隨到。
所有“管家”必須能準確、清晰回答業(yè)主的各類問題，所有工作都講求時效性（各類投訴回復不超過24小時，生活咨詢回復不超過12小時），在業(yè)主心中樹立重承諾、講信譽的規(guī)范形象，使業(yè)主產生信賴感。
全方位的生活咨詢，大到房屋裝修小到生活竅門，“管家”都能指導業(yè)主找到正確的答案。
接受業(yè)主的各類服務委托，做業(yè)主最放心的生活幫手。幫助業(yè)主全程監(jiān)督操作過程，讓業(yè)主輕松享受100%完美效果。
措施二：高素質+職能多面手=強有力的業(yè)仆隊伍。
a）利用高素質的個體，展現(xiàn)高標準的人文環(huán)境。
b）職能多面手，形成優(yōu)勢互補，利用有限的人力資源，100%完成管家下派的任務。
措施三：完善服務信息協(xié)調網，提供全方位服務項目支撐。
a）通過各種途徑，聯(lián)絡各服務公司提供有效的`服務項目支撐。
b）協(xié)調各服務公司，提供快速高效便捷的服務質量，滿足業(yè)主的需求。
c）尋求廣泛有效便捷的信息來源，為業(yè)主提供全方位信息服務。
d）全方位儲備人力服務資源，第一時間滿足業(yè)主人力需求。
三、管家式服務內部管理模式設想
把天悅城分為2種管理形式，由物業(yè)經理宏觀把控。2種管理形式，把整個小區(qū)的管理分為2個區(qū)域，第一區(qū)域為別墅、花園洋房的管家式服務管理，第二區(qū)域為小區(qū)的高層住宅的普通管家式服務管理。第三區(qū)域為小區(qū)的整體公共服務前臺接待檔案管理信息協(xié)調中心等。
第一、二區(qū)域：
由管家進行服務管理，并配有一定數量的業(yè)仆（保安保潔維修個性化服務人員外務總管司機等）由管家負責管理調度。由于管家在管理協(xié)調所居的特殊只為和其身肩各種職能的重要性，對管家要求的素質和生活嘗試，知識的廣泛性和對物業(yè)服務觀念的深刻認知度要相對管理員甚至項目經理有質的飛躍。同時管家在為業(yè)主服務能做到想業(yè)主所想，先業(yè)主所想，急劇貼心的服務觀念。
業(yè)仆由管家直接管理調度，鑒于每個服務區(qū)域基礎服務工作量具有伸縮性，和成本的考慮，為了使人力資源職能互補，便于管家調度，和及時滿足業(yè)主的需求，我們將把專職的服務人員變更為可承擔多種服務項目的“高素質＋職能多面手”人才。例如一人身肩維修保安、保潔家政等這樣可以避免人力的浪費和人力不足等狀況的發(fā)生。
第三區(qū)域：天悅城雖分為3個區(qū)域，但物業(yè)工作的開展需以一個整體規(guī)劃為導向。小區(qū)整體的安全防范，消防，工程維修和辦公性的工作，由管理處統(tǒng)一安排管理，為各個區(qū)的管家式服務打下一個堅實的基礎，為管家式服務提供一個良好的發(fā)展環(huán)境和支撐。由管理處直接負責小區(qū)保安保潔綠化，檔案管理，前臺接待，信息協(xié)調處的管理。
四、物業(yè)管理方案的實施天悅城物業(yè)處籌備
�。ㄒ唬⑻鞇偝侨藛T素質及要求：
物業(yè)經理：1人，�？埔陨蠈W歷，年齡35歲以下，有親和力及應變能力，有良好的組織、協(xié)調、溝通能力，有敬業(yè)和創(chuàng)新精神。
管家：2人，�？埔陨蠈W歷，年齡24——30歲熟知物業(yè)管理并有酒店管理服務經驗，具有一定生活經驗，善于溝通，協(xié)調能力強。具有強烈的服務意識，和吃苦耐勞甘做業(yè)仆的思想。
財務人員：2人，�？埔陨蠈W歷，年齡35歲以下，有物業(yè)或房地產行業(yè)會計操作經驗，有會計師職稱。
公共保安主管：1人，中專以上學歷，年齡35歲以下，二年以上實際操作經驗，退伍軍人，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團隊協(xié)作精神。
公共保安員：6人，男性，年齡30歲以下，退伍軍人，具備游泳技能，身體健康，有較強的工作責任心，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團隊協(xié)作精神。維修員（水、電、智能化）：4人，具有強弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、
公寓物業(yè)管理方案 篇9
一、物業(yè)管理公司的資質要求：
為了加強和促進物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，保證物業(yè)管理公司組建質量，根據《公司法》的要求，全國各地城市地方人民政府頒布了物業(yè)管理公司經營資質審查的規(guī)定。如上海的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質等級管理暫行辦法》中將物業(yè)管理企業(yè)資質等級劃分為三級
1、一級物業(yè)管理企業(yè)資質必備條件：
（1）管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平米以上，或者管理涉及物業(yè)在20萬平米以上；
�。�2）管理物業(yè)類型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上，物業(yè)類型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其他特種房屋（下同）；
（3）管理物業(yè)必須有兩個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，且管理達標面在50%以上；
�。�4）企業(yè)經理或者常務副經理必須從事物業(yè)管理工作3年以上；
（5）具有經濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上；
�。�6）企業(yè)經營年限必須在3年以上；
（7）企業(yè)注冊資本50萬元以上（含50萬元）
2、三級物業(yè)管理企業(yè)資質必備條件：
（1）管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬一20萬平米，或者管理涉外物業(yè)1萬~5萬平米；
（2）有中級專業(yè)技術職稱管理人員3人以上；
�。�3）企業(yè)注冊資本10萬元以上（含10萬元）；
3、處于以上兩種類型之間的為二級資質的物業(yè)管理企業(yè)。
對于物業(yè)管理公司在管理物業(yè)規(guī)模3萬平米以下或涉外物業(yè)規(guī)模l萬平米以下的暫不定級。
物業(yè)管理公司申報經營資質審批時所要提供的資料
1、內資企業(yè)（全民、集體、股份制、股份合作制）
�。�1）物業(yè)管理公司資質申請報告；
�。�2）設立物業(yè)管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件；
�。�3）管理章程；
�。�4）公司法定代表人任命或聘任書；
�。�5）驗資證明；
（6）經營場所證明；
�。�7）擁有或委托管理物業(yè)證明（委托管理協(xié)議書）；
�。�8）具有專業(yè)技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件；
�。�9）其他有關資料。
2、外商投資企業(yè)（含中外合資、中外合作、外商獨資）
除需要提供內資企業(yè)申報審批所需的有關資料外，還需要提供合資或合作項目議定書、合同等文件的副本及中方投資審批機關的標準文件。
3、私營企業(yè)
�。�1）業(yè)主身份證明（復印證）；
�。�2）業(yè)主的工作簡歷；
�。�3）申請資質審批的報告；
�。�4）管理章程；
�。�5）驗資證明；
�。�6）經營場所證明；
�。�7）擁有或委托管理物業(yè)的證明；
�。�8）雇員的名冊；
�。�9）專業(yè)技術人員的資格證書；
（10）其他有關資料。
二、物業(yè)管理公司資質審批程序
國家房產行政管理體系——各地區(qū)房產管理局收到物業(yè)管理公司經營資質報告及申報資料齊全后，在一定時間內（通常規(guī)定為兩個星期內）審核完畢，符合經營資質條件的，核發(fā)批準文件，其他必須按有關規(guī)定向工商行政管理機構辦理注冊登記，在手續(xù)辦完后才能對外營業(yè)。
三、物業(yè)管理公司設立和工商登記
�。ㄒ唬┙M織機構設立物業(yè)管理公司組織機構設置依照《公司法》可以成立“有限責任公司”、“股份合作公司”兩種。
（二）工商登記根據《公司法》有關規(guī)定，物業(yè)管理公司登記的主管機關是工商行政管理機關。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，在注冊登記中會遇到一些問題，為了今后更好的開展工作，有必要搞清楚。
1、物業(yè)管理公司的經營宗旨物業(yè)管理公司的經營宗旨應含有以下幾個方面：
（1）物業(yè)管理是房地產開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個復雜、完整的系統(tǒng)工程。因此物業(yè)管理公司應積極參與社會分工，實現(xiàn)房地產開發(fā)、經營良性循環(huán)，促進我國住房制度改革的深化。
�。�2）對所管理的房產及各類附屬設施進行科學的管理與養(yǎng)護，使其物業(yè)保值、增值，延長其使用壽命，限度地實現(xiàn)社會財富的節(jié)約。
�。�3）物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務對象是人。所以應以業(yè)主（使用人）為對象，開展各類經營業(yè)務，寓經營與管理十服務之中，提供全方位的方便服務。
（4）發(fā)揮物業(yè)的使用功能，為業(yè)主（使用人）創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會、經濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一。
�。�5）履行社會管理義務，積極開展兩個文明建設，致力于全社會的文明和進步。
2、經營范圍根據物業(yè)管理的行業(yè)特點和經營宗旨要求，物業(yè)管理公司的經營范圍有：
（1）管理方面：樓宇（多層、高層）管理；房屋的修繕管理；設備的維修、保養(yǎng)管理；車輛運行及看護管理；治安管理；清潔環(huán)衛(wèi)管理；綠化管理；消防管理；物業(yè)保險管理等。
（2）服務方面：物業(yè)修繕；物業(yè)租售代理；物業(yè)清掃保潔；搬家、裝潢服務。車輛出租；綠化工程及花木租售；燃料供應；蔬菜糧食供應；服裝清洗供應；美容美發(fā)；康樂健身；幼兒教育；老年服務；家教服務；商業(yè)服務等。物業(yè)管理經營的范圍非常廣泛，但其目的是為所管物業(yè)范圍內的居民或單位提供優(yōu)質、方便的各種服務。
公寓物業(yè)管理方案 篇10
為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主供給優(yōu)質的物業(yè)管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質。
一、管理目標
物業(yè)公司本著“科學規(guī)范、竭誠高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區(qū)物業(yè)實施科學的管理、供給優(yōu)質的服務，并在現(xiàn)有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達90%以上。
二、管理原則
為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經濟效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：
�。ㄒ唬┓⻊盏谝弧⒐芾韽膰赖脑瓌t
“服務第一”是物業(yè)管理的宗旨，所以管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內涵，供給優(yōu)質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效。
�。ǘ⿲I(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個進取性，即物業(yè)管理公司的進取性和業(yè)主使用人的進取性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，經過服務中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)立禮貌的辦公環(huán)境。
（三）物管為主、多種經營的原則
在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不一樣需求，又增強物業(yè)公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務。
三、管理方法
�。ㄒ唬⿲嵤┤涛飿I(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化提議，構筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境；
（二）成立物業(yè)服務中心，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理；
�。ㄈ┰诠粳F(xiàn)有管理資源的基礎上，充分借鑒行業(yè)先進管理經驗，進取培養(yǎng)高素質的管理人才，組建一支高素質的物業(yè)管理隊伍；
�。ㄋ模┲贫ㄒ惶浊泻蠈嶋H的規(guī)章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務；
（五）嚴格遵守有關物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為；
�。┮勒帐袌龌⑵髽I(yè)化的運作方式，供給全方位服務，開展多元化經營。
（二）物業(yè)管理服務項目
1、公共服務項目（全體業(yè)主能夠享受的服務，費用納入物業(yè)管理費）：
�。�1）房屋公共部位的日常維修與保養(yǎng)；
�。�2）公共設施設備的維修與保養(yǎng)；
（3）小區(qū)內清潔管理，垃圾收集與清運；
�。�4）公共綠化的養(yǎng)護；
�。�5）公共秩序維護；
�。�6）消防管理；
2、有償專項服務項目
�。�1）有償維修類；
�。�2）代辦性服務；
�。�3）中介類服務；
�。ㄈ┦召M管理
物業(yè)服務費構成
1、管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費、社會保險費等；
2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業(yè)服務區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
4、物業(yè)服務區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
5、物業(yè)服務區(qū)域秩序維護費用；
6、物業(yè)企業(yè)辦公費用；
7、物業(yè)企業(yè)固定資產折舊費；
8、法定稅金；
9、企業(yè)利潤。
物業(yè)服務費中不含二次加壓供水設施設備運行維護費和樓內公共照明費，此部分費用將另行收取。收費資料和標準依照《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》、《唐山市物業(yè)服務收費管理實施細則》（唐價經費字〖20XX〗14號）執(zhí)行。
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在辦理業(yè)主及使用人入住手續(xù)時，供給方便、快捷、及時、周到的服務，給業(yè)主留下良好的第一印象，為后續(xù)管理打下基礎。
1、管理資料：
�。�1）準備業(yè)主及使用人收房所需資料；
�。�2）為收房手續(xù)供給一條龍服務；
�。�3）按收房流程辦理領房手續(xù)：
1）根據業(yè)主及使用人持入住通知單和各類必備，發(fā)放交房資料；
2）收回業(yè)主及使用人按規(guī)定填寫的各類表格，收取應繳納的費用；
3）陪同業(yè)主驗房；
4）對驗房中發(fā)現(xiàn)的房屋質量問題，經業(yè)主確認后，填寫《業(yè)主驗房表》，將所有問題提交開發(fā)商，并督促解決。
2、管理措施：
�。�1）制定入住方案，準備各有關所需資料；
（2）按照收房程序，安排工作流程；
（3）策劃業(yè)主及使用人入住現(xiàn)場布置方案；
�。�4）按規(guī)定辦理業(yè)主及使用人的入住手續(xù)。
�。ㄎ澹n案資料管理
加強檔案資料管理，有助于保存物業(yè)的歷史資料，維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。
1、管理資料：
�。�1）工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等；
�。�2）業(yè)主檔案：所有業(yè)主及使用人的租房合同（復印件），業(yè)主及使用人的基本情景登記表、裝修表等有關的登記表等；
�。�3）財務檔案：逐年構成的財務收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等；
�。�4）文件檔案：有關物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；
（5）管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。
2、管理措施：
（1）制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行；
�。�2）專人管理（由負責內勤的管理員擔任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業(yè)主及使用人的保密，保守秘密；
�。�3）科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；
�。�4）建立各類資料的電腦管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。
�。┓课菁肮苍O施設備管理
房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關系到業(yè)主及使用人的安全，是物業(yè)管理的重中之重。
1、管理資料：
（1）房屋公共部位管理：根據現(xiàn)狀，分別制定不一樣管理計劃，確保房屋保值增值。
A、已交付房：
1）房屋交付時，及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案；
2）加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節(jié)嚴重者，提請有關行政管理部門依法處理；
3）裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。
B、空置房（含業(yè)主托管房）：
1）定期到空置房查看、通風；
2）對房屋和設施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。
C、公共用房
做好公共用房（公共設施用房等）的維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。
�。�2）設備設施維護：
1）公共水電設施設備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修；
2）水泵、風機房、電梯機房等設備定期巡查；
3）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；
4）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結合，制實時運行檔案；
2、管理措施：
�。�1）加強裝修戶管理，督促業(yè)主及使用人做好裝修前期申報工作，并經常進行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止，緊急情景時可采取停水停電等措施防止危害擴大；
�。�2）對所有的維修人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護；
�。�3）對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)；
�。�4）對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新?lián)Q代；
�。�5）建立維修人員值班制度，確保維修及時，且有回訪制度和記錄；
�。�6）采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好。
�。ㄆ撸┚G化保潔管理
綠化保潔直接關系到小區(qū)形象及業(yè)主生活環(huán)境，也是評定物業(yè)管理質量的一個重要指標。
1、管理資料：
（1）綠化養(yǎng)護：綠化工應做到管理日�；B(yǎng)護科學化。
1）根據氣候，給花木適量澆水；
2）根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；
3）制定預防措施，防治病蟲害；
4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種適宜的苗木、花草；
�。�2）清潔衛(wèi)生：經過日常保潔工作，使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。
1）樓層公共區(qū)域每一天清掃；
2）小區(qū)道路、小品、綠化帶等公共部位每一天清潔。
3）每一天定時收集垃圾，確保垃圾袋裝化，定期對垃圾桶清潔、對垃圾房消毒；
4）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。
2、管理措施：
�。�1）建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；
�。�2）加強業(yè)務培訓，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導養(yǎng)護；
�。�3）落實“三查”（綠化清潔工自查、管理人員巡查、服務中心經理抽查），加強日常監(jiān)督檢查；
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運用現(xiàn)有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業(yè)和業(yè)主及使用人的安全，這是物業(yè)管理工作的重要資料，我們采取常規(guī)防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。
1、管理資料：
�。�1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結合的方式，協(xié)助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主及使用人安全的行為。
A、門崗的任務：
1）維護出入口的交通秩序，車輛按有關規(guī)定的停車制度執(zhí)行，加強機動車、非機動車管理，做到停放有序；
2）對外來車輛和人員進行驗證、登記；
3）嚴禁攜帶危險物品進入小區(qū)；
4）為業(yè)主供給便利性服務。
B、巡邏崗的任務：
1）按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；
2）巡查車輛停放情景，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；
3）對小區(qū)內的嫌疑人員進行檢查防范；
4）對小區(qū)及樓宇安全、防火檢查；
5）對裝修戶的安全檢查；
6）防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；
�。�2）技術防范：
應用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)，對小區(qū)內的治安情景實施24小時監(jiān)控，以確保安全。
1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施，并及時通知值班秩序維護員，進行現(xiàn)場處理。
2）值班秩序維護員配合公安機關處理治安案件。
2、管理措施：
�。�1）實行半軍事化管理，制定管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強秩序維護人員的工作職責心；
�。�2）強化內務管理，開展系統(tǒng)化軍事素質培訓，提高秩序維護人員的思想素質和業(yè)務技能；
（3）加強秩序維護人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言禮貌，舉止得當；
�。�4）嚴格執(zhí)行巡更點到制度，確保巡邏質量；
�。�5）監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設備完好；
�。�6）保證監(jiān)控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。
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消防管理是物業(yè)安全管理的重點，所以要根據消防法規(guī)的要求，結合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產安全。
1、管理資料：
�。�1）建立消防工作站，有健全的消防管理制度及組織；
�。�2）做好消防監(jiān)控中心的管理；
�。�3）做好消防設施、器材的管理；
�。�4）堅持消防通道的暢通；
�。�5）加強裝修期間的消防安全管理；
�。�6）嚴禁違章燃放煙花爆竹；
（7）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；
�。�8）防止電器短路等引發(fā)火災因素。
2、管理措施：
�。�1）制訂并落實消防管理制度和消防安全職責制，做到職責落實，器材落實，檢查落實；
（2）制訂消防事故處理預案，防患于未然；
�。�3）建立義務消防隊，定期組織消防安全學習及消防演習；
�。�4）定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；
�。�5）做好消防器材、設備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；
�。�6）制止任何違反消防安全的行為；
�。�7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主講解消防知識；
�。�8）發(fā)生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。
以上是我公司擬對xx項目的實施的物業(yè)管理方案，我公司將嚴格按照國家及唐山市有關法律法規(guī)實施管理服務。其中難免有不足之處，請房管局物業(yè)處領導多提寶貴意見，我們愿為豐南物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展貢獻應有的力量！
公寓物業(yè)管理方案 篇11
為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主帶給優(yōu)質的物業(yè)管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質。
一、管理目標
物業(yè)公司本著“科學規(guī)范、竭誠高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區(qū)物業(yè)實施科學的管理、帶給優(yōu)質的服務，并在現(xiàn)有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達90%以上。
二、管理原則
為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經濟效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：
�。ㄒ唬┓⻊盏谝弧⒐芾韽膰赖脑瓌t
“服務第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內涵，帶給優(yōu)質、周到、及時的服務�！肮芾韽膰馈笔欠⻊盏谋Ｕ虾突A，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效。
�。ǘ⿲I(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個用心性，即物業(yè)管理公司的用心性和業(yè)主使用人的用心性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，透過服務中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同建立禮貌的辦公環(huán)境。
�。ㄈ┪锕転橹�、多種經營的原則
在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求，又增強物業(yè)公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務。
三、管理方法
�。ㄒ唬⿲嵤┤涛飿I(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化推薦，構筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境；
�。ǘ┏闪⑽飿I(yè)服務中心，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理；
（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎上，充分借鑒行業(yè)先進管理經驗，用心培養(yǎng)高素質的管理人才，組建一支高素質的物業(yè)管理隊伍；
�。ㄋ模┲贫ㄒ惶浊泻蠈嶋H的規(guī)章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務；
�。ㄎ澹﹪栏褡袷赜嘘P物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為；
（六）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，帶給全方位服務，開展多元化經營。
公寓物業(yè)管理方案 篇12
一、綜合管理
1、依據有關規(guī)定,與業(yè)主委員會簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，各方權利義務明確。
2、從業(yè)人員按照有關規(guī)定取得相應的專業(yè)培訓合格證書。
3、物業(yè)服務方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
4、服務人員佩戴標志，服務主動、細致、周到，用語文明。
5、在物業(yè)服務部懸掛物業(yè)企業(yè)資質證書復印件、物業(yè)服務部經理照片，公示物業(yè)服務標準、收費依據、收費標準。
6、在公共區(qū)域顯著位置公示24小時報修電話，有服務人員接待住戶，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶的咨詢和投訴，水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，由專業(yè)機構負責的，發(fā)現(xiàn)問題應及時通知有關機構，有報修、維修記錄。
7、涉及住戶正常生活的物業(yè)服務重要事項，在小區(qū)主要出入口、各樓單元門張貼通知，履行告知義務。
8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設施設備進行一次安全檢查，根據檢查情況制定下一年度維修和服務計劃，并按規(guī)定組織實施。
9、對區(qū)域內違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)的行為，及時勸阻，報告主管部門，也可依據管理規(guī)約等約定提起訴訟。
10、建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛(wèi)生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能立即實施。
11、冬季、雨季、汛前以及重大節(jié)假日前進行安全檢查。
12、設置意見箱，每年集中進行一次公開的物業(yè)服務意見征集，并將提出的意見與解決情況公示。
13、公布公共服務的收支情況。
14、小區(qū)內顯著位置設立公共信息欄，配合街（鄉(xiāng)）、社區(qū)進行公益性宣傳。
二、房屋維修養(yǎng)護
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄。
2、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規(guī)定組織實施。
3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。
4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。
5、按照有關規(guī)定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范要求。
6、保持小區(qū)各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。
7、對危及房屋結構安全的行為及時告知和勸阻，對拒不改正的，要報告行政主管部門。
8、按照有關規(guī)定使用、管理人防工程和普通地下室。
三、共用設施設備運行及維修養(yǎng)護
1、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護，共用設施設備保持正常運行和使用。
2、建立共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），有設施設備的運行、檢查、保養(yǎng)、維修記錄。
3、制定并執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。
4、對共用設施設備適時組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規(guī)定組織實施。
5、屬于特種設備的，按照有關規(guī)定，進行運行、養(yǎng)護、維修和定期檢驗檢測。
6、設備房保持整潔，無鼠害現(xiàn)象。
7、庭院燈、樓道燈損壞及時修復。
8、公共區(qū)域內的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發(fā)生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專業(yè)機構負責的除外，但發(fā)現(xiàn)問題應及時通知有關部門）。
9、有可能危及人身安全的設施設備有警示標志和防范措施。
四、電梯服務
1、無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行。
2、在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話。
3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時運行。
4、電梯出現(xiàn)故障時，電梯報修后維修人員應在20分鐘到達現(xiàn)場。主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行。
5、電梯出現(xiàn)事故，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，并報告有關部門。委托其他單位提供電梯維保等服務，與受托單位簽訂書面協(xié)議，明確并監(jiān)督受托單位落實責任。
五、消防服務
1、有消防管理制度。
2、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護，并有記錄。
3、消防設施設備能正常運行，可隨時啟用；消防通道暢通。
4、每年進行1次消防訓練，相關人員掌握消防基本知識和技能。
5、發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。
6、設有消防箱，備存緊急消防物資；監(jiān)控中心，24小時有專人值守。
六、二次供水管理
1、二次供水設施設備正常運行。
2、水箱按要求使用紫外線消毒燈（器），并按規(guī)定清洗消毒、水質化驗，取得衛(wèi)生許可證，水質符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準，水箱蓋上鎖，鑰匙有專人保管。
3、操作人員應取得生活飲用水健康體檢合格證。
七、協(xié)助維護秩序
1、看護小區(qū)共用部位和共用設施設備。
2、有可能危及人身安全處設有警示標志。
3、封閉的小區(qū)，主要出入口有專人24小時執(zhí)勤。
4、夜間（22：00-6：00）對服務范圍內重點部位、道路進行1次防范檢查和巡視，巡查人數為2人，做好記錄。
八、清潔服務
1、小區(qū)內生活垃圾封閉式管理，設有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運1次。
2、小區(qū)公共清潔區(qū)域每日清掃1次。
3、保持電梯轎箱清潔衛(wèi)生。
4、按照有關規(guī)定對公共區(qū)域進行滅鼠、殺蟲、消毒活動。
5、在雨、雪天氣應及時對小區(qū)內主路、干路積水、積雪進行清掃。
6、發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強宣傳。
九、綠化養(yǎng)護
1、綠化基本充分，無明顯裸露土地。
2、樹木生長基本正常，無死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無嚴重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下；有蛀干害蟲的株數在10%以下；樹木缺株在6%以下；樹木無明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象。
3、綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝，有蟲株率在20%以下；草坪宿根花卉生長基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無明顯的草荒。
4、綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設施無明顯的破損，無較嚴重人為破壞；無綠化生產垃圾。
十、停車服務
1、有機動車、非機動車停（存）車管理制度。
2、引導進出小區(qū)車輛有序通行。
3、主要道路及停車場有交通標志。
4、小區(qū)內的機動車輛憑證出入，臨時進入小區(qū)的機動車輛進行登記。
5、機動車停放有序，24小時有專人巡視。
6、定期存放的，應簽訂停車服務協(xié)議，明確雙方的權利義務。
7、地下停車場照明、給排水、通風等系統(tǒng)正常運行，各類指示標識清晰。
8、交通設施（道閘、擋車器材、交通標識）能正常使用。
注：4-8條是機動車收費停放服務應達到的要求。
十一、裝飾裝修服務
1、按照有關規(guī)定和《臨時管理規(guī)約》約定，建立住宅裝飾裝修服務制度。
2、受理業(yè)主或使用人的裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂裝修服務協(xié)議，告知業(yè)主或使用人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
3、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現(xiàn)場，有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及違規(guī)拆改共用管線、消防設施等行為，及時勸阻，對拒不改正的應報告主管部門。
4、裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修服務協(xié)議的當事人應按照約定處理，問題嚴重的應報告主管部門。
5、指定裝修垃圾存放點并設有圍擋，裝修垃圾及時集中清運、不得外溢。
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