地產(chǎn)大廈項(xiàng)目包裝全案策劃書 -策劃
全球金融危機(jī)的大爆發(fā)，導(dǎo)致我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了發(fā)展速度的下滑，股市不穩(wěn)，房地產(chǎn)樓房價格居高不下，而人們的購買力還沒有達(dá)到一定的高度，這一系列因素導(dǎo)致樓房銷售的持續(xù)走低，房地產(chǎn)市場前景不被看好！
公司已經(jīng)將之前建好的樓層開始出售，可是由于市場的競爭和不景氣，導(dǎo)致公司樓房的銷售不佳，我奉命制定出了大廈項(xiàng)目包裝全案策劃書，
地產(chǎn)大廈項(xiàng)目包裝全案策劃書
。本定價策劃只提供定價策略和方法，具體定價開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目具體情況制定。
所謂價格策劃，就是地產(chǎn)商為了實(shí)現(xiàn)一定的營銷目標(biāo)而協(xié)調(diào)處理價格關(guān)系的活動。價格策劃使整個地產(chǎn)營銷活動的極重要的一環(huán)，它不不僅包括價格的制定、定價技巧的運(yùn)用，同時包括在一定的營銷情況下，為了實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商預(yù)期的營銷目標(biāo)而協(xié)調(diào)配合營銷組合的其他有關(guān)方面，并在實(shí)施過程中不斷修正價格策略的全過程�！ �
一、樓盤價格定位
樓盤價格定位在價格策劃重視種種之中。價格的一點(diǎn)小偏差會導(dǎo)致總銷售額的負(fù)增長，但也引起消費(fèi)者對樓盤價格的抵抗心理，是銷售進(jìn)度受挫。而價格定位較低，會是發(fā)展上的利潤受到影響。因此，正確的價格定位可以充分發(fā)揮價格策劃的效力，進(jìn)而體現(xiàn)出整個樓盤營銷策劃的成果�！ �
二、樓判定價策略
1、心理定價策略。
這是地產(chǎn)商根據(jù)不同類型的消費(fèi)者的購買心理來制定的價格。地產(chǎn)商常用的心理定價策略主要是整數(shù)定價策略。不動產(chǎn)屬于的書的高檔高加耐用消費(fèi)品，地產(chǎn)商在定價是要以整數(shù)結(jié)尾，不要零頭，消費(fèi)者處于“一分錢，一分貨”得購買心理，認(rèn)為價格越高，質(zhì)量越好。以整數(shù)定價往往會提高樓盤的“身價”，利于銷售。
2、滲透定價策略。
這時將房屋價格定的地域預(yù)期價格，并伴隨大規(guī)模的促銷活動，迅速打開銷路，就想到如泥土的水一樣，從縫隙很快滲透到底。例如在有一個小區(qū)，同樣住宅的價格以5000元/平方米的價格賣不出去，那模擬的價格就應(yīng)該低于5000元/平方米，要求價格具有競爭力。
該策略的前提：市場容量大、要求彈性大、潛在競爭威脅大。采用這種策略可以薄利多銷，先發(fā)制人，有助于組織競爭者的進(jìn)入，迅速打開市場，取得最大的市場占有率，通常稱為“別進(jìn)來”策略。在市場已被它方強(qiáng)選占領(lǐng)的情況下，也是擠入市場的較好辦法，待銷路打開后，也可適當(dāng)提高價格。
3、差別定價策略。
這是競爭者最激烈的同類樓盤以不同的價格出售的策略，目的在于刺激需求，增加銷量。主要表現(xiàn)在：同一房屋，銷售給顧客的價格不同。如可以給率先購買的消費(fèi)者給與一定的優(yōu)惠。同一房屋，因銷售的時間、地點(diǎn)和交易形式的不同可分期推出，各期均可制定不同的價格，是具體情況在進(jìn)行提價或降價。
4、折扣定價策略。
樓盤價格折扣是價格策劃中的機(jī)動兵法，由于樓是在不斷變化之中，一段時間之后，有些價格可能不太合適樓市的反應(yīng)。而價格的調(diào)整牽一發(fā)而動全身。因此比較靈活的方式是進(jìn)行價格折扣的調(diào)整。隨時事的不同，折扣或低或高。折扣定價策略是給與購買這部分價格優(yōu)惠以吸引顧客增加購買。如打折、贈送家具和家用電器及免收1~3年的物業(yè)管理費(fèi)等。其目的在于爭取快銷。常見的折扣有以下幾種：
(1)時間折扣。寄希望購買者快速的'還清房款，如一次性付款的折扣比例最大，以建筑分期付款或銀行按揭付款方式次之。這種方式有利于地產(chǎn)商加速資金的周轉(zhuǎn)。
(2)數(shù)量折扣。是根據(jù)顧客購買房屋數(shù)量的多少。給與大小不等的折扣，數(shù)量越多，折扣越大，目的在于鼓勵大量購買。
(3)功能折扣。這是根據(jù)各類代理商在營銷中所擔(dān)負(fù)的功能不同給予的折扣。如因代理商提供促銷、獎金融通等功能給與一定的折扣。功能越多折扣越多。其目的在于協(xié)調(diào)代理商的積極性。
地產(chǎn)市場已進(jìn)入為買方市場，市場的競爭已越來越激烈，市場的不確定因素也更加復(fù)雜。在復(fù)雜市場環(huán)境中，開發(fā)商如何制定消費(fèi)者可接受的、對自己最有利的價格？這始終是一個關(guān)系樓盤命運(yùn)的問題。因此價格策劃在地產(chǎn)市場營銷中將占據(jù)越來越重要的位置。
希望在我這個策劃書實(shí)行之后，公司的樓房銷售能夠出現(xiàn)一個比較好的市場銷售情況，不過我知道，要想出現(xiàn)樓市銷售的回升，國家經(jīng)濟(jì)一定要重新恢復(fù)到發(fā)展情況中去，刺激居民的消費(fèi)，這才是最重要的！我相信我們國家的經(jīng)濟(jì)會重新走向繁榮、富強(qiáng)的！
在策劃公司工作了這么些年了，學(xué)到的東西也有很多了，只能說在自己工作的領(lǐng)域中，我做的已經(jīng)很好了，不過我還是需要很多的努力，才能做到同行業(yè)中最好的，因?yàn)楦偁幍募ち也皇俏宜芟胂蟮模?h4>策劃《地產(chǎn)大廈項(xiàng)目包裝全案策劃書》(http://www.msguai.com)。
最近我就負(fù)責(zé)為一家民營醫(yī)院的發(fā)展做出策劃，這是我之前沒有接觸過的領(lǐng)域，我在經(jīng)過許多調(diào)查后，寫出了我的策劃書：
一、女子醫(yī)療服務(wù)行業(yè)
1、 支持點(diǎn)：
2、 形象定位：
3、 消費(fèi)人群定位：
4、 形象廣告語：
二、推廣策略
（一） 拓展渠道，強(qiáng)化會員招募的力度
1、廣告宣傳：在目標(biāo)消費(fèi)群接觸的雜志上長期刊登會員招募廣告。
2、合作與聯(lián)動并舉：
�。ǘ� 主題系列促銷活動
系列活動一 尋找健康麗人活動——
主題： 健康的女人最美麗
系列活動二 針對情人節(jié)——
主題： 今年情人節(jié)送什么？
系列活動三 針對婦女節(jié)——
主題： 女人的節(jié)日，男人的真愛
系列活動四 針對港、臺等海外全職太太階層
主題： 真愛，只為懂愛的女人
系列活動五 針對開業(yè)
主題： 牽手真愛，一生無憂
三、廣告策略
1、 廣告目的
2、 廣告策略
廣告訴求緊密結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，以感性訴求為主，兼顧理性訴求，注重情緒渲染，引起消費(fèi)者心靈上的共鳴，采用“新聞炒作＋軟文炒作＋形象廣告”相結(jié)合的方式：
1）新聞炒作——召開各媒體、座談會、整形、醫(yī)學(xué)美容發(fā)表會，利用口碑傳播方式，造成輿論的聲勢。
2）軟文炒作——從情感角度和女性關(guān)心的話題切入，循循善誘，娓娓道來，引發(fā)目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)向往和沖動。
3）形象廣告——投放密集型廣告，利用電視、報(bào)紙、雜志以及單頁等進(jìn)行深層次、全方位的宣傳。
3、 廣告訴求重點(diǎn)
上海xx女子醫(yī)院登陸上海
行業(yè)領(lǐng)先，專業(yè)超前
技術(shù)設(shè)備先進(jìn)，醫(yī)護(hù)人員專業(yè)資深
真愛是專業(yè)的、值得信賴的
對女性全面、由內(nèi)至外的呵護(hù)和關(guān)懷
4、 廣告主題：
針對形象的——牽手真愛，一生無憂
針對技術(shù)的——專業(yè)權(quán)威，值得信賴
針對服務(wù)的——至尊服務(wù)，至情關(guān)懷
針對行銷的——真愛女人，一生美麗
四、媒體策略
1、媒體目標(biāo)：
本階段為醫(yī)院開業(yè)宣傳造勢，以迅速提高真愛女子醫(yī)院的知名度為主要目的，注重信息最大范圍的傳播，營造強(qiáng)大聲勢，擴(kuò)大影響，引起目標(biāo)客戶群的關(guān)注。
2、媒體策略：
在合適的時間、合適的地點(diǎn)，使用合適的媒體接觸到女性目標(biāo)消費(fèi)群，運(yùn)用適當(dāng)數(shù)量的廣告來影響她們，讓她們了解真愛是致力于女性由內(nèi)而外的健康事業(yè)的，是專業(yè)的，可以信賴的。
3、媒體選擇：
針對目標(biāo)消費(fèi)群的閱讀特點(diǎn)，結(jié)合電視、報(bào)紙、雜志等媒體進(jìn)行立體傳播攻勢，強(qiáng)勢訴求。
第一層面：強(qiáng)針對性媒體
根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的媒體接觸習(xí)慣，選擇有針對性的派送dm及“港、臺、海外報(bào)紙上海訂戶夾報(bào)”到美容院、健身會所、酒吧、高檔商務(wù)樓、高檔住宅小區(qū)、別墅等場所，使廣告信息直接進(jìn)入目標(biāo)消費(fèi)群視野。
第二層面：強(qiáng)針對性戶外媒體
在臺商、外籍人士及上海文藝界人士聚居的區(qū)域，利用小區(qū)附近的小型路牌、高檔商務(wù)樓、高檔住宅樓的電梯廣告等形式，有針對性地傳遞廣告信息。
第三層面：大眾類媒體
電視、時尚類雜志、健康類雜志
4、媒體組合：
宣傳期：根據(jù)項(xiàng)目宣傳期比較短的特點(diǎn)，注重廣告的廣泛性和有效性相結(jié)合，在保證擴(kuò)大知名度、樹立良好品牌形象的同時促成一定的消費(fèi)，造成轟動效應(yīng)。宜采取高強(qiáng)度攻勢的多媒體組合方法
其實(shí)民營醫(yī)院的發(fā)展也有很多的困難，首先就是面臨國營醫(yī)院的強(qiáng)烈競爭，這是很難做到超越的，民營醫(yī)院的發(fā)展有很多的不足之處，但是這需要不斷的努力才行！
我負(fù)責(zé)策劃的醫(yī)院還是很不錯的民營醫(yī)院的，我相信他們能夠做好！
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