房地產(chǎn)營銷策劃
房地產(chǎn)營銷策劃1
一、是的媒介。
是媒介中的一部分，但是應(yīng)是最重要的一部分。打開了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的大門，任何的功能都可以在上實(shí)現(xiàn)，你可以沒有其它的媒介，但是不能沒有。受眾的人群比并不是只有人群，但是可以通過其它形式的廣告宣傳附加公眾，對客戶在公眾平臺(tái)上進(jìn)行統(tǒng)一的客戶管理。相對的投入要比其它的媒介（互聯(lián)網(wǎng)、門戶、紙媒等）推廣宣傳的成本要更低。
二、可以用線下線上所有媒介媒體推公眾賬號(hào)，吸引關(guān)注者。
一副地產(chǎn)廣告海報(bào)加個(gè)，既要描述清楚的作用，位置擺放得也要顯眼。網(wǎng)站上、戶外廣告、海報(bào)、電視廣告上，（可以根據(jù)形式選擇放入或是，添加關(guān)注賬號(hào)）。要有計(jì)劃的評(píng)估效果。普遍抱著試水的態(tài)度的是可以理解的，但是如此沒有規(guī)劃和下點(diǎn)心思的試水，到頭來只能夠證明的作用非常非常小，可問題卻是房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正開發(fā)好、運(yùn)用好。用最行之有效的方式來選擇推廣，就是關(guān)注賬號(hào)有獎(jiǎng)或是參與購房等等活動(dòng)吸引顧客來關(guān)注。
三、做好內(nèi)容營銷。
內(nèi)容營銷是營銷中質(zhì)的服務(wù)。記住，發(fā)有用的.、有趣的信息而不是廣告！客戶很容易反感賬號(hào)每天都發(fā)廣告信息，反而每天分享一些房屋擺置、及有關(guān)生活小知識(shí)的訊息，客戶很容易產(chǎn)生好感。發(fā)廣告要適可而止，適當(dāng)?shù)陌l(fā)送，即不忽略賬號(hào)的功能，又會(huì)產(chǎn)生依賴，并持續(xù)關(guān)注，為之后的營銷活動(dòng)做鋪墊。服務(wù)好你的客戶，再進(jìn)一步的進(jìn)行營銷活動(dòng)，放長線釣大魚。
四、進(jìn)行營銷活動(dòng)。
但針對你的潛在客戶，不主動(dòng)出擊，反倒覺得像是到嘴的肉不吃之意。
房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他的行業(yè)，客戶立馬可以去消費(fèi)的項(xiàng)目，相對的周期較長。但針對于客戶的營銷活動(dòng)更不容忽視。海云平臺(tái)針對房地產(chǎn)制作的房地產(chǎn)行業(yè)模版，超炫的模版樣式、完善的功能服務(wù)（包括樓盤展示、預(yù)約看房、營銷活動(dòng)、會(huì)員卡等等）。強(qiáng)大的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)針對不同行業(yè)進(jìn)行深入分析，客戶滿意度百分百。
客戶可以任選十幾種超炫的后臺(tái)模板，搭建端的移動(dòng)門戶，通過這個(gè)移動(dòng)門戶，可以對整個(gè)樓盤項(xiàng)目詳情和樓盤周圍的交通、環(huán)境、便民設(shè)施等進(jìn)行全方位的展示，可以在手機(jī)端查看樓盤的戶型圖，可以在線預(yù)約免費(fèi)看房。
其次，基于很多樓盤地理位置比較偏遠(yuǎn)，開發(fā)一鍵導(dǎo)航和一鍵電話撥打功能，省去了客戶記錄地址和電話號(hào)碼的繁瑣程序。同時(shí)海團(tuán)隊(duì)開發(fā)了在線咨詢功能，客戶可以直接在窗口和售樓客服進(jìn)行在線咨詢，非常便捷和人性化。
房地產(chǎn)營銷策劃2
崗位職責(zé):
1、為項(xiàng)目策劃報(bào)告提供支持,進(jìn)行市場調(diào)研、收集分析數(shù)據(jù),協(xié)助項(xiàng)目主策進(jìn)行項(xiàng)目定位、提供營銷建議等;
2、協(xié)助項(xiàng)目主策制定項(xiàng)目策略,并在項(xiàng)目實(shí)施過程中協(xié)助項(xiàng)目主策監(jiān)控、反饋項(xiàng)目的執(zhí)行情況;
3、配合項(xiàng)目主策準(zhǔn)備項(xiàng)目銷售所需的各項(xiàng)資料;
4、協(xié)助項(xiàng)目主策配合拓展中心完成指定項(xiàng)目前期策劃的部分工作,為拓展工作提供支持。
任職要求:
1、全日制大學(xué)�？埔陨蠈W(xué)歷,相關(guān)專業(yè)優(yōu)先考慮;
2、有較強(qiáng)的'寫作能力、溝通能力;
3、對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)感興趣,具有敏銳的觀察力;
4、具有良好的客戶服務(wù)意識(shí)和團(tuán)隊(duì)合作意識(shí)。
房地產(chǎn)營銷策劃3
所謂的房地產(chǎn)營銷策劃方案，從字面上理解就是為提高房地產(chǎn)銷售業(yè)績而采取的一系列策略，再綜合各方面的考慮最終形成一整套適合自己企業(yè)的的營銷策劃方案。在品牌塑造房地產(chǎn)策劃方案中，品牌塑造采取的是321法則品牌策劃優(yōu)勢，即30人數(shù)據(jù)分析、20人策劃方案、10人完善審核。根據(jù)企業(yè)的不同性質(zhì)為企業(yè)量身定做一套適合他們的策劃方案，房地產(chǎn)行業(yè)有房地產(chǎn)行業(yè)的總體策劃思路，然后針對房產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)再分別設(shè)計(jì)出相對應(yīng)的營銷策劃方案。
根據(jù)市場競爭環(huán)境分析和項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢分析，針對目標(biāo)市場需求，制定有效的市場推廣計(jì)劃，為產(chǎn)品上市銷售做好準(zhǔn)備。內(nèi)容包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設(shè)計(jì)（VI設(shè)計(jì)及宣傳品、銷售工具設(shè)計(jì)），廣告設(shè)計(jì)創(chuàng)作，媒體投放，公關(guān)活動(dòng)策劃等。創(chuàng)意房地產(chǎn)營銷策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：
1、具有高度的自信野心；
2、富于競爭，且樂此不倦；
3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng)；
4、感性認(rèn)識(shí)和理性認(rèn)識(shí)相處融洽；
5、注重歷史，尊重現(xiàn)實(shí)，睽重未來。
構(gòu)思框架
�。�1）以塑造形象為主，渲染品味和意念；
（2）展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢；
�。�3）體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活；
�。�4）直切消費(fèi)群生活心態(tài)。
形象定位：
對樓盤的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美安排；小至空調(diào)機(jī)位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等，都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭完美。好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會(huì)從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，開發(fā)商信譽(yù)不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量比例不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費(fèi)對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。主要賣點(diǎn)：
對樓盤進(jìn)行全面分析研究，概括為四個(gè)方面的賣點(diǎn)構(gòu)成：
�。�1）地理位置；
（2）樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu)；
�。�3）樓盤做工用料；
�。�4）戶型設(shè)計(jì)。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。
繪制效果圖：
根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多棟單體效果圖。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開闊、細(xì)節(jié)豐富、品味高，因?yàn)闃潜P的銷售，需要啟動(dòng)購樓者對未來的想象，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。廣告訴求點(diǎn)：
�。�1）闡述樓盤的位置；
（2）闡述樓盤所在地的歷史淵源；
�。�3）闡述樓盤交通條件；
�。�4）闡述樓盤人口密度情況；
�。�5）闡述樓盤的升值潛力；
�。�6）闡述樓盤開發(fā)商的信譽(yù)；
（7）闡述樓盤的背景以及公司規(guī)劃；
�。�8）闡述樓盤的舒適溫馨；
�。�9）闡述樓盤的實(shí)用率；
�。�10）闡述樓盤的品質(zhì)；
（11）闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。廣告階段劃分：
對樓盤的品牌推廣是一個(gè)長期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段：第一階段：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷售為目標(biāo)，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費(fèi)用投入相對較大。第二階段：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。同時(shí)促進(jìn)銷售。此階段廣告費(fèi)用投入相對較少。第三階段：此階段的廣告任務(wù)重點(diǎn)是維持樓盤的良好口碑，可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來談?wù)撛u(píng)估本樓盤并通過口碑帶動(dòng)銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費(fèi)用投入為中等不平。
總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據(jù)各銷售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案。當(dāng)然，每個(gè)階段中的廣告及發(fā)布，應(yīng)依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整。
廣告表現(xiàn)：
在樓盤預(yù)售及正式展銷前，應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛，設(shè)計(jì)一個(gè)別開生面、形式獨(dú)特的揭幕儀式。在預(yù)售參觀登記前一周，更新圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。直到預(yù)售和開幕式當(dāng)天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的`樓盤示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過往行人面前。屆時(shí)，課舉行一些活動(dòng)以渲染氣氛為主，配合精彩有效的揭幕預(yù)售儀式先期刊登宣傳從而達(dá)到預(yù)期效果。首期廣告內(nèi)容及時(shí)間安排
內(nèi)部認(rèn)購展示會(huì)和首期展銷會(huì)定期舉行，廣告準(zhǔn)備工作應(yīng)在此之前全部到位，具體內(nèi)容大致如下：
①樓盤效果圖。
�、趪@展示會(huì)其它促銷宣傳用品（例如：水壺、廚房用品、水杯等要印上樓盤簡要信息）
�、凼蹣切麄鲀院痛黉N宣傳單的設(shè)計(jì)制作。
�、芄さ貒宓脑O(shè)計(jì)、繪制。
�、菡逛N場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設(shè)計(jì)制作。
⑥展銷場地道路指導(dǎo)牌的制作。（協(xié)商）
⑦展板（兩套，每套12張）的設(shè)計(jì)、制作和擺放。
�、嘤耙晱V告創(chuàng)意構(gòu)思及拍攝制作。
�、釄�(bào)紙廣告首5期的設(shè)計(jì)、完稿及定版。（選擇性制定）賣點(diǎn)
確立行銷要求：
樓盤行銷觀念著重于消費(fèi)者的分布情形及需求層次，繼而設(shè)計(jì)規(guī)劃銷售策略主題。突顯出樓盤產(chǎn)品的價(jià)值，進(jìn)而滿足購房大眾獨(dú)有的品味與格調(diào)。故樓盤在行銷上須完全符合時(shí)代的發(fā)展，才能在市場上造成影響，成為大眾爭先搶購的產(chǎn)品，制定營銷策略（例如：限制銷售、饑餓銷售等）下列幾點(diǎn)是營銷方面應(yīng)重點(diǎn)考慮的問題。
�、贂r(shí)代性：具有前瞻性的行銷觀念，符合社會(huì)形態(tài)的變革與提升。
�、谏钚裕和耆舷M(fèi)者的生活需求，接近消費(fèi)者的消費(fèi)水平。
�、郯踩裕焊黜�(xiàng)設(shè)備充實(shí)，設(shè)施完善，以強(qiáng)化生活安定性。
�、芊奖阈裕航煌�、時(shí)間、商品等方面消費(fèi)及額外的需求。
�、菔孢m性：現(xiàn)代化的消費(fèi)新空間，具有以符合人性需要為基礎(chǔ)的品質(zhì)。
�、捱x擇性：多樣化的產(chǎn)品提供多樣化選擇。
�、咦杂尚裕菏股睢⑿蓍e、購物緊密結(jié)合。
進(jìn)行消費(fèi)者背景分析：
�、龠x購本樓盤的動(dòng)機(jī)：
A、認(rèn)同規(guī)劃設(shè)計(jì)之功能及附加價(jià)值優(yōu)于其他的樓盤。 B、經(jīng)過比較競爭后，認(rèn)同本樓盤的價(jià)位。 C、想在此地長久居住者。
D、認(rèn)為本區(qū)域有遠(yuǎn)景，地段有發(fā)展?jié)摿Α?E、信賴業(yè)主的企業(yè)規(guī)模與財(cái)力潛力。 F、通貨膨脹壓力下的保值心態(tài)，使其萌發(fā)購買動(dòng)機(jī)。
②排斥本樓盤的理由：
A、消費(fèi)者本人經(jīng)濟(jì)能力不足。 B、比較之后認(rèn)為附近有理想的樓盤。 C、購買個(gè)體者較少，對后市看空。
�、圪徺I本樓盤的理由：
A、對本區(qū)域環(huán)境熟悉念舊者。 B、滿現(xiàn)居環(huán)境品質(zhì)者。
設(shè)計(jì)完美的行銷動(dòng)作：
①塑造產(chǎn)品的獨(dú)特的風(fēng)格，突顯產(chǎn)品市場上的優(yōu)勢與形象，使客戶在選擇有獨(dú)特定位的產(chǎn)品之后，能肯定自己的品味和地位，而造成社會(huì)影響。
�、趶�(qiáng)勢吸引廣大的自住型購屋客戶，以單價(jià)實(shí)在、總價(jià)合理的策略，除了能吸引第一次購屋需求，亦可引導(dǎo)第二次購屋、換屋或投資客進(jìn)場購買。
�、鄹鶕�(jù)本區(qū)域的地理位置，塑造本樓盤的未來高價(jià)值及增值潛力。
④慎選現(xiàn)場銷售人員與嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)案銷售講習(xí)，銷售人員除了要將房地產(chǎn)景氣時(shí)的高姿態(tài)予以收斂，換成不卑不亢的態(tài)度外。更要以耐心、親切、誠懇的說服技巧加上專業(yè)化素養(yǎng)，才能將如業(yè)主所愿的銷售目標(biāo)在短期之內(nèi)順利實(shí)現(xiàn)。 ⑤銷售人員應(yīng)默契配合，充分準(zhǔn)備，以使客戶在整個(gè)銷售過程中確實(shí)感受到自然、親切、實(shí)在、信任、誠實(shí)、坦誠、自尊的銷售氛圍。以實(shí)現(xiàn)“訂房便不退訂”，“補(bǔ)足便能簽約”“簽約便能代為介紹朋友來買”的完善銷售體系。
房地產(chǎn)營銷策劃4
摘要：
我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不斷走向理性和規(guī)范，然而房產(chǎn)地營銷策劃仍處于初級(jí)階段，一方面，開發(fā)商不重視營銷策劃，或雖重視但缺乏系統(tǒng)的理論方法來指導(dǎo)工作實(shí)踐，另一方面，一些策劃人不懂得什么是真正的策劃，策劃行為隨意性強(qiáng)而科學(xué)性弱，一些所謂的營銷專家正將營銷策劃導(dǎo)入歧途。這在一定程度上加劇了大量商品房空置，造成社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。
為此，筆者立足于當(dāng)前中國房地產(chǎn)發(fā)展大環(huán)境，針對成都房地產(chǎn)營銷策劃的現(xiàn)狀，結(jié)合成都某房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目營銷策劃實(shí)際，對房地產(chǎn)營銷策劃過程的重點(diǎn)內(nèi)容和操作流程進(jìn)行了闡述，分析了當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，構(gòu)建了房地產(chǎn)營銷策劃的框架。在實(shí)證研究中，通過對成都H房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況論述，同時(shí)對產(chǎn)品的定價(jià)、價(jià)格調(diào)整、廣告推廣進(jìn)行了詳實(shí)的闡述。本文試圖在房地產(chǎn)營銷策劃上進(jìn)行一些有益的探討研究，希望總結(jié)出一套既科學(xué)又切實(shí)可行的房地產(chǎn)營銷策劃框架，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供有益的幫助。同時(shí)，筆者通過房地產(chǎn)營銷策劃的實(shí)際操作來佐證房地產(chǎn)營銷策劃理論，使理論與實(shí)踐相互映證，期望對房地產(chǎn)營銷策劃實(shí)踐起到一定的指導(dǎo)作用。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，營銷策劃，產(chǎn)品定價(jià)，價(jià)格調(diào)整，廣告推廣
一、研究背景和意義
1．1研究背景
隨著中國市場經(jīng)濟(jì)體制的逐漸完善和上世紀(jì)末中國經(jīng)濟(jì)的“軟著陸”成功，中國已進(jìn)入一輪以住房、汽車為主導(dǎo)消費(fèi)品拉動(dòng)的新的經(jīng)濟(jì)增長時(shí)期。20xx年國務(wù)院頒布的18號(hào)文件在對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出了方向性指導(dǎo)的同時(shí)，宣布房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，肯定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資已成為帶動(dòng)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要載體之一。特別是自1998年取消城鎮(zhèn)職土福利分房制度以來，房地產(chǎn)業(yè)開始迅速市場化，市場競爭日益加劇，企業(yè)盈利能力同比降低。
由于開發(fā)商自身實(shí)力及營銷策略不當(dāng)?shù)纫蛩氐挠绊懀袌龀霈F(xiàn)各種問題:爛尾樓、空置房、問題房、區(qū)域殘局不計(jì)其數(shù)。尤其在營銷策劃上極不到位;一方面，一些策劃人還不懂得什么是真正的策劃，策劃行為隨意性強(qiáng)而科學(xué)性弱;一方面，一些所謂的營銷專家正在將營銷策劃導(dǎo)入歧途。
房地產(chǎn)營銷策劃是通過對銷售時(shí)機(jī)、樓盤區(qū)位、配套設(shè)施、消費(fèi)對象、建筑設(shè)計(jì)、材料設(shè)備、物業(yè)管理及鄰近樓盤情況等全方位的分析調(diào)查，制定與此相適應(yīng)的營銷策略以指導(dǎo)實(shí)踐和取得競爭優(yōu)勢。營銷策劃的最終目的是把房屋這一商品推銷給消費(fèi)者，它是以創(chuàng)造消費(fèi)者需求并滿足其需求為核心，以系統(tǒng)的產(chǎn)品銷售或勞務(wù)提供為手段的全方位決策的經(jīng)營行為。不做營銷策劃或營銷策劃介入過晚，導(dǎo)致投資策略失誤，開發(fā)產(chǎn)品不對路，以至到了中期盡管投入大量的人力宣傳推銷，仍然有大量商品房滯銷。盡管房地產(chǎn)開發(fā)主管部門多次為消化空置商品房采取了不少措施，但空置商品房量仍呈上升態(tài)勢。
由于營銷策劃過程中出現(xiàn)的上述問題，很多房地產(chǎn)企業(yè)陷入了困境，因此，如何規(guī)范地做好房地產(chǎn)營銷策劃，使房地產(chǎn)企業(yè)在營銷策劃上盡可能地少走或不走彎路，盡量降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的盲目性，從而降低風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，成為本課題研究的主題。
1．2研究的意義
隨著我國房地產(chǎn)市場的建立，特別是中央深化住房制度改革政策的出臺(tái)及住宅業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用將日益顯現(xiàn)出來。然而，目前我國的房地產(chǎn)市場的總體現(xiàn)狀是:一方面各地房地產(chǎn)投資不斷升溫，增幅過大過快，在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中占有相當(dāng)大的比重，出現(xiàn)了所謂的房地產(chǎn)熱。另一方面，是許多房地產(chǎn)企業(yè)仍然是以產(chǎn)定銷，企業(yè)規(guī)模偏小，不注重質(zhì)量和品牌，忽視市場調(diào)研，盲目投資，開發(fā)的產(chǎn)品與市場脫節(jié)，致使大量的商品房閑置。
目前，我國的房地產(chǎn)市場己由原來的賣方市場信息向買方市場轉(zhuǎn)變，因此，市場競爭將更加激烈。房地產(chǎn)企業(yè)想要在將來的市場競爭中立于不敗之地，在很大程度上取決房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷戰(zhàn)略及策劃，是否能生產(chǎn)適銷對路的，能以吸引顧客的產(chǎn)品，成為房地產(chǎn)公司把握住市場、成功營銷的關(guān)鍵。
房地產(chǎn)企業(yè)必須在房地產(chǎn)還未動(dòng)工之前就應(yīng)開始著手營銷戰(zhàn)略與營銷策劃的思考，從投資決策地塊的選擇、配套、前期設(shè)計(jì)、施工、銷售乃至物業(yè)管理等一系列的問題進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和全程跟蹤，充分體現(xiàn)以銷定產(chǎn)，最大限度地滿足消費(fèi)者的需要.房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃、方法與手段采取的是否正確，很大程度上決定著房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營能否成功�，F(xiàn)代企業(yè)的競爭是品牌的競爭，營銷策劃是產(chǎn)品定位、創(chuàng)造品牌的重要途徑，因此，企業(yè)如何制定好營銷策劃將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。這是論文研究的目的與意義。
二．房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃理論分析
2．1房地產(chǎn)市場概論
2．1．1房地產(chǎn)市場的影響因素
房地產(chǎn)市場與其它市場一樣要受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境、人口、供應(yīng)者與需求者等因素的影響。在現(xiàn)階段，影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場的因素主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。作為微觀經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)必然要受國際、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。
政府政策環(huán)境。政府通過產(chǎn)業(yè)政策及金融政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范和影響。政府政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過以下方面來體現(xiàn)。第一，政府對土地資源的開發(fā)和使用計(jì)劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；第二，政府通過各項(xiàng)稅費(fèi)影響房地產(chǎn)的價(jià)格，從而影響房地產(chǎn)的銷售狀況；第三，政府通過房地產(chǎn)交易政策影響房地產(chǎn)的流通狀況。
人口統(tǒng)計(jì)環(huán)境。市場是由人構(gòu)成的，房地產(chǎn)業(yè)受城市或地區(qū)的人口規(guī)模與增長率、人口的年齡結(jié)構(gòu)與民族構(gòu)成、教育程度、家庭結(jié)構(gòu)、地區(qū)的特征和人口遷移等因素的影響。
產(chǎn)品的供應(yīng)者。由于我國房地產(chǎn)市場起步晚，發(fā)展還很不成熟，行業(yè)利潤率提高，吸引了眾多的市場進(jìn)入者。隨著市場的日益完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在市場競爭中立于不敗之地，就要走專業(yè)化的發(fā)展道路，提供適銷對路的產(chǎn)品。
產(chǎn)品的需求者。如果需求者很少，在這種產(chǎn)品的交易過程中，競爭程度就會(huì)低，反之，競爭程度會(huì)很高。現(xiàn)階段，隨著國家鼓勵(lì)購房的政策出臺(tái)，，需求者和潛在需求者數(shù)量龐大，但由于價(jià)格與收入等原因，有效需求相對不足。以北京市為例，調(diào)查顯示，成都居民的購房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%調(diào)查者期望值處于3000-5000元/平方米。但是，市場上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在價(jià)位分布上呈現(xiàn)中間大、兩頭小的趨勢。價(jià)位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右，而價(jià)位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相對較少。即市場上樓盤的供給，有一半左右的供需結(jié)構(gòu)的矛盾。與商品房空置量日益增加的狀況截然相反的是，經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，這充分暴露出我國房地產(chǎn)業(yè)存在著嚴(yán)重的供求錯(cuò)位。因此，需要政府與開發(fā)商共同努力，培育和發(fā)展?jié)撛诘男枨蟆?/p>
其它因素，包括城市建設(shè)、交通發(fā)展等。與其它商品市場相比，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性問題尤為突出，不同地區(qū)的消費(fèi)者對不同房產(chǎn)的偏好不同。在城市建設(shè)的規(guī)劃上，不同地區(qū)有不同地區(qū)的特色，交通狀況等也不盡相同。所對應(yīng)的目標(biāo)客戶群也會(huì)有所差別。
2．1．2房地產(chǎn)市場的特性
房地產(chǎn)作為一種商品，有其特殊性，如不可移動(dòng)性、耐用持久性、唯一性和價(jià)值高昂等特點(diǎn)。房地產(chǎn)的商品特性決定了房地產(chǎn)的市場特性。
1．市場供給缺乏彈性
供給彈性是指生產(chǎn)者對市場需求或價(jià)格變化的反應(yīng)敏感程度。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置、稀缺、不可替代、建設(shè)周期長等特點(diǎn)，房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)通常在短時(shí)間內(nèi)很難增大其市場供應(yīng)量。
2．市場供給的異質(zhì)性
因?yàn)榉康禺a(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量的差異，市場供給的房地產(chǎn)一般不是同質(zhì)商品，所謂不同質(zhì)商品是指一類商品的內(nèi)部，由于可按不同方式或標(biāo)準(zhǔn)劃分，而導(dǎo)致商品質(zhì)量上的差異。
3．市場的區(qū)域性
一方面由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使整個(gè)房地產(chǎn)市場按城市或地區(qū)被分割成許許多多自成一體，甚至彼此隔離的地方市場。這些市場的繁榮與衰退直接取決于城市的繁榮與衰退。另一方面由于房地產(chǎn)固定性、稀缺性、永久性等特點(diǎn)決定房地產(chǎn)產(chǎn)品范圍較一般商品要小，房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售對象，一般也只能是同一范圍內(nèi)的需求者。正是由于城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同，各地方市場的供求和價(jià)格水平往往有很大的差別，而這種房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域性落差，就直接反映不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度。
4．市場的周期性
房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)一樣表現(xiàn)出很強(qiáng)的周期性。經(jīng)研究，經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)投資周期之間的關(guān)系密切，二者的相關(guān)系數(shù)為0.86，屬高度相關(guān)；二者的波動(dòng)同步，只是波動(dòng)幅度不同而已；二者的波動(dòng)周期也大致吻合。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一般滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其發(fā)展進(jìn)程不僅限于自身的發(fā)展沖動(dòng)，而且更主要地取決于能否與其他產(chǎn)業(yè)協(xié)同共進(jìn)。除此之外，房地產(chǎn)市場還具有季節(jié)性、長期性和隨機(jī)變動(dòng)等特點(diǎn)。長期性變動(dòng)通常預(yù)示著整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總趨勢。
5．市場容量難以估算
由于房地產(chǎn)需求的廣泛性、多樣性、融資性、長期性等特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)市場需求量的估算十分困難。
6．市場的政府主導(dǎo)性
房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟(jì)體制下屬于私人財(cái)產(chǎn)，其所有者應(yīng)具有自由處置的權(quán)利。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)使用有著巨大的外部效應(yīng)，因此若聽任私人自由經(jīng)營，極有可能使得土地資源在使用與分配上不能達(dá)到合理配置。因此，政府為了增進(jìn)全社會(huì)福利，勢必要?jiǎng)佑谩肮姍?quán)力”，對土地的利用與分配做合理的規(guī)劃。房地產(chǎn)市場整體上是一個(gè)較易受政府干預(yù)的市場，是一個(gè)政府主導(dǎo)型市場。由于國家性質(zhì)決定，我國的土地屬國家所有，受政府干預(yù)的特點(diǎn)更為突出。
2．2房地產(chǎn)營銷策劃理論和方法
美國哈佛企業(yè)管理叢書編篡委員會(huì)對房地產(chǎn)營銷策劃作了如下總結(jié):
第一，房地產(chǎn)營銷策劃是在現(xiàn)實(shí)所提供的條件的基礎(chǔ)上針對房地產(chǎn)公司所開發(fā)的項(xiàng)目和產(chǎn)品進(jìn)行的謀劃。
第二，房地產(chǎn)營銷策劃具有明確的目的性，即如何將房地產(chǎn)公司所開發(fā)的項(xiàng)目和產(chǎn)品最大程度滿足市場需求，從而更好地運(yùn)作項(xiàng)目，賺取更大利潤。
第三，房地產(chǎn)營銷策劃可以比較與選擇方案。
第四，房地產(chǎn)營銷策劃是按特定程序運(yùn)作的系統(tǒng)工作。
房地產(chǎn)營銷策劃的方法主要有兩種:一種是房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃法，即從開發(fā)商獲得土地使用權(quán)、市場調(diào)查、消費(fèi)者行為心理分析直到物業(yè)管理全過程的策劃，即謀劃和決策某個(gè)項(xiàng)目是否該上馬和該開發(fā)什么產(chǎn)品的過程。另一種則是具體針對某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品所開展的市場調(diào)查、依據(jù)市場調(diào)查做出最佳銷售方案的過程。
三．成都房地產(chǎn)市場分析
3．1成都市房地產(chǎn)市場的基本勢態(tài)
3．1．1成都住宅建設(shè)持續(xù)增長
近年來，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)了持續(xù)增長的良好勢頭。20xx年成都市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資414.21億元，比20xx年增長17.2%；20xx年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資714.8億元，同期增長17.1%;房地產(chǎn)完成的投資量和增幅在全國15個(gè)副省級(jí)城市中名列第二，房地產(chǎn)開發(fā)投資和住房消費(fèi)拉動(dòng)成都市GDP增長達(dá)4.1個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅建設(shè)的投資比重逐年上升，使房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)得到了持續(xù)優(yōu)化。20xx年全市完成商品住房投資314億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重進(jìn)一步上升到71%。經(jīng)過多年的努力，全市人均居住面積己經(jīng)由1978年的3.14平方米增加到20xx年的18平方米，高于全國平均水平。成都人基本實(shí)現(xiàn)每人一間房。
3．1．2成都住宅建設(shè)與城市發(fā)展方向同步
邁入新世紀(jì)，成都市的住宅建設(shè)與城市總體布局、與向東向南的發(fā)展規(guī)劃趨向逐步靠攏。市郊低廉的地價(jià)和良好的自然環(huán)境，“五路一橋”等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)大調(diào)整以及城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施，促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)合理布局。城東錦江區(qū)、成華區(qū)的房地產(chǎn)投資逐漸回暖，并引發(fā)了一股房地產(chǎn)郊區(qū)開發(fā)熱潮。20xx年，成都14個(gè)郊區(qū)(市)縣共投資70.64億元，施工面積增幅達(dá)39%。
3．1．3成都房地產(chǎn)市場持續(xù)活躍
隨著城鎮(zhèn)住房體制改革的不斷深入，通過政策拉動(dòng)、房改帶動(dòng)、金融助動(dòng)、市場啟動(dòng)等措施的積極開展，成都市居民個(gè)人購房呈現(xiàn)不斷上升的態(tài)勢，房地產(chǎn)交易市場日趨活躍。在城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，居住消費(fèi)所占的比重從1990年的0.8%上升到20xx年的24.97%，個(gè)人購房己成為商品房銷售的主體，老百姓自己已經(jīng)成為成都市住房消費(fèi)的主體，住房消費(fèi)水平也從單純追求房屋居住面積滿足基本生活需求發(fā)展到數(shù)量、質(zhì)量并重的高層次消費(fèi)階段。成都商品房銷售規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。
另外，隨著三環(huán)路、繞城高速公路通車以及對城市周邊地區(qū)輻射的增強(qiáng)，成都近郊的房價(jià)大幅上漲，20xx年成都房地產(chǎn)市場空前繁榮，城鎮(zhèn)居民用于居住的支出位居西部大中城市首位，緊追沿海發(fā)達(dá)城市。同時(shí)，居民的家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出在全國大中城市中位居第10位，并高出35個(gè)大城市平均水平元。近年來，成都房地產(chǎn)市場持續(xù)活躍，政府組織的房地產(chǎn)交易會(huì)，極大地凝聚了市場人氣，掀起了商品房的銷售熱潮。
四．案例分析——成都市H房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃
根據(jù)科特勒的定義，產(chǎn)品是指能夠提供給市場以滿足需要和欲望的任何東西。房地產(chǎn)產(chǎn)品是由核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品和附加產(chǎn)品所組成的立體復(fù)合體。H房地產(chǎn)公司的核心產(chǎn)品層次是指房地產(chǎn)產(chǎn)品為消費(fèi)者所提供的最基本的效用和利益，是從使用價(jià)值角度對房地產(chǎn)產(chǎn)品概念的理解。消費(fèi)者購買某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的目的并非是為了擁有該產(chǎn)品實(shí)體，而是為了獲得滿足自身某種需要的效用和利益，即為了提高自己的生活質(zhì)量，更方便、更舒適的進(jìn)行工作和生活，滿足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地產(chǎn)公司的營銷管理者的任務(wù)，就是從滿足消費(fèi)者的需求出發(fā)，揭示消費(fèi)者購買每一房地產(chǎn)產(chǎn)品的真正目的。H房地產(chǎn)公司的形式產(chǎn)品層次是核心產(chǎn)品層次的外在表現(xiàn)形式，是消費(fèi)者選購房地產(chǎn)產(chǎn)品的直觀依據(jù)，一般表現(xiàn)為房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量、地段、用途、套型、面積、朝向、樓層、外墻裝飾、品牌以及周圍設(shè)施等特征。附加產(chǎn)品層次又稱延仲產(chǎn)品層次，它是消費(fèi)者通過房地產(chǎn)產(chǎn)品的購買和使用所得到的附加服務(wù)以及附加利益的總和，它表現(xiàn)為H房地產(chǎn)公司的商品房在銷售過程中的信息咨詢，產(chǎn)品說明，按揭保證、裝修，代為租賃以及物業(yè)管理等。H產(chǎn)品的構(gòu)成層次如圖所示。
H房地產(chǎn)公司住宅的營銷，不僅僅銷售單獨(dú)的房地產(chǎn)有形產(chǎn)品，同時(shí)向顧客提供其核心需求及附加的服務(wù)，即將核心產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)樾问疆a(chǎn)品，并在此基礎(chǔ)附加多種利益，客戶購買的是一個(gè)整體房地產(chǎn)產(chǎn)品系統(tǒng)。因此，H房地產(chǎn)公司的開發(fā)過程中從小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)到每戶的戶型結(jié)構(gòu)，從建筑物的外觀式樣到房屋的建筑質(zhì)量，從業(yè)務(wù)人員的銷售服務(wù)到業(yè)主入住后的物業(yè)管理，都進(jìn)行了充分的策劃和準(zhǔn)備，以適應(yīng)市場的發(fā)展變化和消費(fèi)者的需求，從而贏得顧客和占有市場，取得持續(xù)的競爭優(yōu)勢。
4．1成都市H房地產(chǎn)企業(yè)市場定位分析
市場定位是指企業(yè)根據(jù)目標(biāo)市場上同類產(chǎn)品競爭狀況，針對顧客對該類產(chǎn)品某些特征或?qū)傩缘闹匾暢潭�，為木企業(yè)產(chǎn)品塑造有力的、與眾不同的鮮明個(gè)性，并將其形象生動(dòng)地傳遞給顧客，以求得顧客的認(rèn)同。
根據(jù)周邊樓盤及市場調(diào)查，結(jié)合H房地產(chǎn)企業(yè)周邊區(qū)域競爭對手的情況，在分析項(xiàng)目自身資源的基礎(chǔ)上，充分挖掘項(xiàng)目的核心競爭優(yōu)勢，通過制定完整的舒適生活體系，充分將項(xiàng)目侶導(dǎo)的“法式尊邸，人文世家”訊速在市場上傳播，使H房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)的項(xiàng)目區(qū)分開來，讓顧客明顯感覺和認(rèn)識(shí)到這種差別，并在顧客心目中占有特殊的位置，從而最終得到市場的認(rèn)可。
國際風(fēng)尚，舒適生活，代表著一種高性價(jià)比的產(chǎn)品，同時(shí)，又是很多人可以輕松擁有的生活享受，具有較強(qiáng)的市場吸引力。木項(xiàng)目的目標(biāo)就是打造成為成都中高檔樓盤的典范，成為成都市同類產(chǎn)品市場中的表率，以其優(yōu)越的性價(jià)比，贏得消費(fèi)者的一致追捧。
最后，H房地產(chǎn)企業(yè)的市場定位是:成都市中高檔住宅市場的領(lǐng)導(dǎo)者，具有國際時(shí)尚的綠色家園。
4．2成都市H房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)策劃
從房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)行為來看，“開發(fā)商看單價(jià)，顧客看總價(jià)”。所以，H房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)策略要結(jié)合以下策略視情況而綜合運(yùn)用。
1．總體定價(jià)策略
從房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的主要目的來看，房地產(chǎn)企業(yè)總體的定價(jià)策略一般可分為低價(jià)策略、高價(jià)策略、中價(jià)策略三種。每種定位策略各有不同的定價(jià)依據(jù)。
�。�1)低價(jià)策略
采用低價(jià)策略，一般以提高市場占有率為其主要目標(biāo)，而營銷利潤往往為次要目標(biāo)。該策略適宜實(shí)力雄厚的公司進(jìn)入新的市場。
�。�2)高價(jià)策略
采用高價(jià)策略的主要目的是在短時(shí)間內(nèi)賺取暴利，而市場銷量與市場占有率可能無法同時(shí)提高，現(xiàn)實(shí)中高價(jià)策略公司需謹(jǐn)慎使用。
�。�3)中價(jià)策略
這種策略適用于房地產(chǎn)市場狀況較為穩(wěn)定的區(qū)域內(nèi)的樓盤銷售，房地產(chǎn)企業(yè)希望在現(xiàn)有的市場狀況下保持其市場占有率。
2．過程定價(jià)策略
房地產(chǎn)銷售全過程是指開發(fā)的樓盤或小區(qū)從預(yù)售開始到售完為止的全過程。在實(shí)際營銷中，市場營銷環(huán)境可能相當(dāng)復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)往往需要在確定總體定價(jià)策略后，根據(jù)實(shí)際情況確定其銷售全過程的定價(jià)策略。營銷過程定價(jià)策略一般有以下幾種:
�。�1)低開高走定價(jià)策略
低開高走定價(jià)策略就是隨施土建筑物的成形和不斷接近竣土，根據(jù)銷售進(jìn)展情況，每到一個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)，按預(yù)先確定的幅度調(diào)高一次售價(jià)的策略，也就是價(jià)格有計(jì)劃定期提高的定價(jià)策略。大多數(shù)開發(fā)商都采取低開高走的定價(jià)策略。
�。�2)高開低走定價(jià)策略
這種定價(jià)策略類似“吸脂定價(jià)策略”，正如將一鍋牛奶中的油脂(精華)部分一一撇走的做法一樣，其目的是開發(fā)商在新的開發(fā)樓盤上市初期，以高價(jià)開盤銷售，迅速從市場上取得豐厚的營銷利潤，然后降價(jià)銷售，力求盡快投資收回。
�。�3)穩(wěn)定的價(jià)格策略
這種價(jià)格策略是指整個(gè)營銷期間，樓盤的售價(jià)始終保持相對穩(wěn)定，既不大幅提價(jià)，也不大幅降價(jià)。
根據(jù)H房地產(chǎn)公司以往的銷售經(jīng)驗(yàn)表明，前期低價(jià)入市，促進(jìn)轟動(dòng)性的銷售效果，然后分批加推單位，逐步提升售價(jià)，是銷售過程中實(shí)現(xiàn)利潤最大化的穩(wěn)健而又切合實(shí)際的方式。因此H房地產(chǎn)企業(yè)一期項(xiàng)目繼續(xù)沿用此策略，便于在總體銷售速度和銷售價(jià)格之間取得最佳的平衡。
3．時(shí)點(diǎn)定價(jià)策略
時(shí)點(diǎn)和折讓定價(jià)策略，即以銷售價(jià)格為基準(zhǔn)，根據(jù)不同的銷售情況適當(dāng)調(diào)整各出售單位價(jià)格的策略，先根據(jù)建造好的商品房定出一個(gè)基本價(jià)格，然后再以各種折扣和折讓來刺激中間商或客戶，以促進(jìn)銷售。在H房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程中，可給予以下幾種折扣方式。
�、僭陔p休日與法定假期給予額外99折優(yōu)惠。
�、谠陂_盤和房交會(huì)期間給予額外99折優(yōu)惠。
�、垡淮涡愿犊罱o予98折優(yōu)惠，首期三成給予99折優(yōu)惠。
4．3成都市H房地產(chǎn)企業(yè)廣告策劃
1．項(xiàng)目導(dǎo)入期廣告促銷
H房地產(chǎn)企業(yè)一期項(xiàng)目的導(dǎo)入期，即開盤前期。在此階段廣告的內(nèi)容是通知性的，廣告的運(yùn)作應(yīng)努力在短時(shí)間內(nèi)將產(chǎn)品概念灌輸?shù)侥繕?biāo)消費(fèi)者的頭腦中，讓產(chǎn)品在消費(fèi)者的心里建立正面的形象，激發(fā)其購買欲望。H房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品牌宣傳H房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)秀的樓盤品質(zhì)、園林式社區(qū)生活方式、法蘭西國際時(shí)尚生活方式等。產(chǎn)品、品牌、文化概念的傳遞都要在這一段時(shí)間達(dá)到顯著的效果，以求在目標(biāo)消費(fèi)群體心目中建立H房地產(chǎn)企業(yè)國際風(fēng)尚社區(qū)的園區(qū)形象，使目標(biāo)受眾對項(xiàng)目有較為全面的了解，對項(xiàng)目的帶來的生活產(chǎn)生向往，以產(chǎn)生購買欲望，對于房地產(chǎn)產(chǎn)品，百萬元的廣告費(fèi)用一次投入比分十次投入效果要明顯得多，大幅宣傳帶來的規(guī)模效應(yīng)對房地產(chǎn)銷售是十分顯著的。因此，對于導(dǎo)入期的廣告投入應(yīng)是全部銷售過程的廣告投入中最重要的.部分，以求達(dá)到廣告宣傳量的飽和。
2．項(xiàng)目成長期，即項(xiàng)目的開盤期
在這一階段廣告的內(nèi)容是勸說性的，廣告促銷應(yīng)強(qiáng)化H房地產(chǎn)企業(yè)的市場定位與確立產(chǎn)品品牌個(gè)性，確定產(chǎn)品在目標(biāo)消費(fèi)者心中的心理定位，以便在高速成長階段占據(jù)有利位置。
在這一階段的廣告，應(yīng)側(cè)重于高品質(zhì)國際時(shí)尚生活與H房地產(chǎn)企業(yè)一期的對接。
由于第一階段廣告實(shí)施中的國際時(shí)尚生活方式的侶導(dǎo)在目標(biāo)消費(fèi)群體中已產(chǎn)生共鳴，他們對于這種生活方式的追求也日漸強(qiáng)烈，在成長期，將H房地產(chǎn)企業(yè)與其心目中理想生活相呼應(yīng)，以求實(shí)現(xiàn)銷售開盤的理想預(yù)期。
電視廣告對于完成上述對接可達(dá)到理想的效果。以及揭示H房地產(chǎn)企業(yè)成為“國際自由人的家”的遠(yuǎn)景生活。從而，帶了目標(biāo)客戶的尊崇感受和向往，并與其它競爭品牌有效差異化，形成H房地產(chǎn)企業(yè)的國際風(fēng)尚品牌資產(chǎn)。值得注意的是:由于現(xiàn)代生活節(jié)奏加快，許多成功的商務(wù)人士可能要到晚上十點(diǎn)以后才有時(shí)間看電視，所以，將電視廣告安排在較晚的時(shí)間段可能效果更好，那個(gè)時(shí)段的廣告收費(fèi)也相對便宜一些。
這種廣告宣傳片也可用于樓宇視頻系統(tǒng)的播放。此外，報(bào)紙廣告、電波傳送等媒體的廣告實(shí)施，也可對這一階段項(xiàng)目的銷售起到良好的促進(jìn)作用。
3．項(xiàng)目成熟期廣告促銷
項(xiàng)目經(jīng)歷了開盤期后，銷售進(jìn)入較為平穩(wěn)的成熟期。在這一階段，廣告的內(nèi)容是以提醒廣大消費(fèi)者注意本案產(chǎn)品為主要目標(biāo)，對產(chǎn)品的品質(zhì)強(qiáng)化是廣告推廣的重點(diǎn)。就本項(xiàng)目而言，在這一階段，項(xiàng)目的建設(shè)已近完成，已購房的消費(fèi)者同持幣待購的消費(fèi)者對項(xiàng)目的進(jìn)展都十分關(guān)注。將項(xiàng)目的建設(shè)情況及時(shí)的向消費(fèi)者傳遞，同時(shí)讓他們看到項(xiàng)目實(shí)施過程中對公司之前的承諾的履行，這是H房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目最好的銷售賣點(diǎn)。
因此，在這一段的廣告運(yùn)作中應(yīng)側(cè)重于項(xiàng)目承諾與項(xiàng)目實(shí)施的對接。“電視購房”是這一階段廣告宣傳的理想媒介。計(jì)劃購房的精英人士對房地產(chǎn)類節(jié)目通常都會(huì)有所關(guān)注，這些欄目的節(jié)目制作要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)況，則會(huì)使購房者更有信心和安全感。耳聽為虛，眼見為實(shí)。將樓盤實(shí)景展現(xiàn)在消費(fèi)者的而前，將老客戶的居住生活展現(xiàn)在目標(biāo)群體而前，對他們是最好的吸引。
4．項(xiàng)目衰退期廣告促銷
當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入衰退期，即尾盤期后，應(yīng)對項(xiàng)目的銷售工作做總結(jié)。此時(shí)不宜花太多的資金投放在廣告上，所作的少量廣告也應(yīng)是圍繞在企業(yè)形象和品牌上下功夫，理想的銷售業(yè)績，購房者的滿意和業(yè)主的忠誠，這些都是對H房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目尾盤最好的推廣，同時(shí)，這些也將成為企業(yè)品牌的有效驗(yàn)證，為企業(yè)下一次的開發(fā)項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)。
五．結(jié)論
房地產(chǎn)市場營銷已從過去的“消費(fèi)者請注意”的模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢堊⒁庀M(fèi)者”的模式，房地產(chǎn)公司所做的任何調(diào)整都應(yīng)有利于更好地服務(wù)消費(fèi)者，向消費(fèi)者提供高附加值的產(chǎn)品，提高消費(fèi)者和市場營銷的調(diào)研質(zhì)量，同時(shí)要重視消費(fèi)者的行為研究。任何組織都是在一定環(huán)境中從事活動(dòng)的，環(huán)境的特點(diǎn)及其變化趨勢必然會(huì)影響組織活動(dòng)的方向，內(nèi)容及方式的選擇。而對日益激烈的競爭，開發(fā)商們必須進(jìn)行經(jīng)營理念的調(diào)整，對房地產(chǎn)營銷進(jìn)行深層次調(diào)整和整合策劃，這是房地產(chǎn)企業(yè)決勝未來市場的關(guān)鍵因素之一。
成都H房地產(chǎn)公司對房地產(chǎn)公司項(xiàng)目進(jìn)行營銷策劃，要做中國有競爭實(shí)力的公司就要以客戶需求為導(dǎo)向，以市場為龍頭，以策劃工作牽頭引導(dǎo)其他工作，實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品型向服務(wù)型企業(yè)轉(zhuǎn)化，從資源優(yōu)勢企業(yè)向能力優(yōu)勢型企業(yè)的轉(zhuǎn)型。
本文在對H房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的市場營銷策劃研究的寫作中，結(jié)合該公司的客觀實(shí)際，確定市場定位，最后制定了產(chǎn)品策劃、價(jià)格策劃、廣告策劃等一系列的房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃。運(yùn)用理論和實(shí)踐相結(jié)合的方法，對H房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的營銷策劃作了較深入的研究。
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房地產(chǎn)營銷策劃5
一、項(xiàng)目簡介：
某房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
某房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成某房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的`品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計(jì)4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)20xx年5月底辦下。
由此可見，目前某房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場概況及基本競爭格局：
A、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。某房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但某房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是某房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和某房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。
房地產(chǎn)營銷策劃6
在接受代理樓盤時(shí)，發(fā)展商往往會(huì)要求其寫出“提案報(bào)告書”。根據(jù)“提案報(bào)告書”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以，“提案報(bào)告書”制作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運(yùn)。一份好的“提案報(bào)告書”，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業(yè)務(wù)部門通力合作，才能很好地完成。撰寫“提案報(bào)告書”來時(shí)，首先必須要求發(fā)展商提供個(gè)案資料、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)初稿或藍(lán)圖，以及其他相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，再收集個(gè)案所處區(qū)域的都市計(jì)劃圖、人口統(tǒng)計(jì)資料、交通建設(shè)計(jì)劃、公共工程建設(shè)計(jì)劃及其他利多利空資料。同時(shí)，還要收集該個(gè)案區(qū)域市場的市場調(diào)查資料表，作為“提案報(bào)告書”的附表,據(jù)以作為提出“價(jià)格建議”、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。
一般說來，“提案報(bào)告書”并沒有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是，大部分的“提案報(bào)告書”都是針對發(fā)展商的需要而撰寫的，通常包括下列內(nèi)容：
一、研展部分
1、項(xiàng)目簡介。其內(nèi)容包括開發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。
2、區(qū)域市場分析。其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個(gè)案市調(diào)等。
3、SWOT分析。主要是在區(qū)域市場分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢（Strength）、弱點(diǎn)（Weakness）、機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunist）及存在的問題（Threats）。
4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對目標(biāo)客戶的分析，從而可以對產(chǎn)品進(jìn)行定位。這部分內(nèi)容通常可以用餅圖來顯示，較直觀。5、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價(jià)格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價(jià)格建議中也要羅列出定價(jià)的理由和隨工程進(jìn)度和銷售率可能達(dá)到的價(jià)格。
二、企劃部分
包括：
1、廣告總精神。
2、訴求重點(diǎn)。
3、NP稿標(biāo)題初擬。
4、媒體計(jì)劃。
三、業(yè)務(wù)部分
主要包括銷售階段的.分析、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導(dǎo)期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期）做詳細(xì)闡述。業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。
完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報(bào)告后，一份提案報(bào)告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個(gè)關(guān)鍵的事情必須在報(bào)告書里涉及，那就是與開發(fā)商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種代理的方式：（1）純代理；（2）代理（即包括廣告）；（3）包銷。這三種方式的代理價(jià)格與傭金提取方式都是不同的，可以在報(bào)告書中羅列出來，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進(jìn)一步的商討。 “提案報(bào)告書”寫出來后，做一個(gè)閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發(fā)商一個(gè)醒目的感覺，使開發(fā)商感覺營銷公司對提案報(bào)告是相當(dāng)重視的，也可以讓開發(fā)商對營銷公司的實(shí)力有充分的了解。從而贏得開發(fā)商的信任。總之，撰寫“提案報(bào)告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權(quán)，讓開發(fā)商覺得“非你莫屬”。
“以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會(huì)
成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實(shí)實(shí)的規(guī)范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎(chǔ)上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應(yīng)把握以下關(guān)鍵要點(diǎn)：
一、時(shí)機(jī)（投資開發(fā)的時(shí)機(jī)）投資時(shí)機(jī)的決定是建立在房地產(chǎn)市場把握的基礎(chǔ)上。如果對投資開發(fā)時(shí)機(jī)的決策失誤，則你所策劃的項(xiàng)目很可能在未出世前已注定失敗�！皡R展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時(shí)機(jī)的結(jié)果；“爵×大廈、中×?xí)r代廣場”的失敗正是生不逢時(shí)的例證。對時(shí)機(jī)的把握關(guān)鍵的要點(diǎn)是你要清楚在什么時(shí)候應(yīng)投資開發(fā)什么類型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時(shí)期，房地產(chǎn)投資的利潤水平會(huì)有所不同。因此，做好項(xiàng)目的前期分析是策劃的第一步工作。
二、位置（項(xiàng)目開發(fā)所在的地理位置）位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價(jià)值；不同位置的地塊，其地價(jià)水平也不同，在選擇位置時(shí)要清楚地價(jià)成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。因此，了解發(fā)展商地價(jià)水平，做好項(xiàng)目的可行性分析是策劃的第二步工作�！傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團(tuán)在90年以4億2千萬的天價(jià)投標(biāo)所得，這在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是一個(gè)失敗的投資項(xiàng)目，但現(xiàn)在看來，再?zèng)]人懷疑其敏銳的投資眼光了。
三、定位（市場定位、產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)等）你的市場定位是否適應(yīng)市場的需求，產(chǎn)品定位是否滿足目標(biāo)客戶需求，這是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在�！敖稹梁缊@”失敗的定位是一個(gè)有力的反面例證。
四、成本（項(xiàng)目的總建造成本）若能做到有效的成本控制，產(chǎn)品的價(jià)格才能有競爭力，要清楚“價(jià)格”是市場競爭中最有力的武器。因此，如何在準(zhǔn)確定位的基礎(chǔ)上做好成本控制，是發(fā)展商努力要做的事，也是發(fā)展商難以做到的事。在成本控制方面關(guān)鍵在于如何提高成本效益。
五、策略（價(jià)格、渠道、廣告、促銷等）策略的運(yùn)用關(guān)鍵是靠創(chuàng)意，策略同時(shí)應(yīng)具有可操作性。如果把前四點(diǎn)稱作“正合”，則這一點(diǎn)可稱作“奇勝”了。正如孫子兵法上所講，“以正合，以奇勝”，沒有“正合”，就無以“奇勝”，沒有“正合”，就想“奇勝”那是異想天開；只求“正合”，只會(huì)按部就班操作，不善“用奇”，則策劃也略嫌平淡了些。
策劃若能做到“正合”，則已成功了八成，若能加上“奇勝”，則策劃百分之一百成功！遺憾的是我們目前的策劃工作在“正合”方面未能有很深入的研究，若我們能在項(xiàng)目的前期分析、可行性分析、投資分析及規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面有更深入的研究，則我們才能在同行中永遠(yuǎn)立于不敗之地。策劃方案的基本內(nèi)容結(jié)構(gòu)包括：
1、制定目標(biāo)
2、SWOT分析與可行性研究
3、獲得核心概念
4、核心概念的表現(xiàn)策略
5、策略實(shí)施的方法和途徑
6、操作步驟、工作執(zhí)行計(jì)劃與時(shí)間表策劃方案中常用的分析方法有以下幾種：（1）目標(biāo)分析法：根據(jù)定制的目標(biāo)，獲得與目標(biāo)相關(guān)的市場元素，逐步進(jìn)行分析（2）剝離法：收集相關(guān)的市場元素，逐步剝離，獲得核心概念（3）量化定性法：將相關(guān)的市場元素進(jìn)行量化，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行定性分析（4）綜合分析法：將相關(guān)數(shù)據(jù)及資料用圖表分析。
策劃方案基于什么樣的信息及其信息源狀況獲得市場信息的途徑主要有：
1、針對目標(biāo)消費(fèi)者的市場調(diào)研
2、同類產(chǎn)品營銷手段監(jiān)測與分析
3、網(wǎng)站、報(bào)刊等媒體相關(guān)信息
4、策劃人員的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)交流方式？開頭腦風(fēng)暴?周期呢，如果趕時(shí)間1個(gè)案子2星期如果想周全穩(wěn)妥一些，包括市場調(diào)研時(shí)間，至少要2個(gè)月
房地產(chǎn)營銷策劃7
一、xx樓市分析
個(gè)性化、形象化競爭日益激烈，將成為xx市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時(shí)機(jī)，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。
二、項(xiàng)目物業(yè)概述
三、項(xiàng)目物業(yè)的優(yōu)勢與不足
優(yōu)勢:
位置優(yōu)越，交通便捷
位置優(yōu)越:處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心；徒步分鐘即可到達(dá)酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。
交通便捷:公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案
區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全
室外設(shè)施:活動(dòng)廣場、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場、籃球場
室內(nèi)設(shè)施:桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊
小戶型
房廳、房廳，面積xx平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡單、時(shí)尚、享受的目標(biāo)購房群極具吸引力。
不足:
環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀
環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購房群興趣；不利于提升花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶；同時(shí)也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。（現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求）
物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)
物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求（事業(yè)有成、時(shí)尚、享受）開展特色服務(wù)，使花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個(gè)性和吸引力。
四、目標(biāo)購房群
年齡在xx歲之間經(jīng)濟(jì)富裕有投資意識(shí)或有習(xí)慣在北城生活的中老年人
家庭構(gòu)成:x口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年
年齡在xx歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在元以上時(shí)尚、享受在北城工作的管理者或小私營業(yè)主
家庭構(gòu)成:x口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年
五、項(xiàng)目物業(yè)營銷阻礙及對策
阻礙:
花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。
區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。
對策:
把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價(jià)單位適時(shí)限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價(jià)格之間的落差以及增值贈(zèng)送來促進(jìn)銷售。
商鋪經(jīng)營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。
一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是花園離大型購物中心太近。
故對策有二:
1、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營和銷售；
2、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點(diǎn)、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實(shí)際需求開展特色經(jīng)營。例如:高品味的酒廊、咖啡廳等。
六、形象定位
根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的'自身特點(diǎn)和目標(biāo)購房群特殊的身份、社會(huì)地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項(xiàng)目定位為:凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主體廣告語:
輝煌人生，超凡享受
xx花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅
輝煌人生
花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。
房地產(chǎn)營銷策劃8
職責(zé)描述:
Role Purpose:
為客戶提供專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問服務(wù),協(xié)助項(xiàng)目組完成項(xiàng)目策劃顧問等方面工作
Responsibilities:
1、為客戶提供專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問服務(wù),協(xié)助實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃工作;
2、協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理與客戶溝通,協(xié)助項(xiàng)目組完成項(xiàng)目策劃顧問等方面工作;
3、協(xié)助部門完成各項(xiàng)目工作,提升部門效率及表現(xiàn);
4、協(xié)助客戶關(guān)系維護(hù)工作;
Qualifications:
1) 1年商業(yè)地產(chǎn)策劃工作經(jīng)驗(yàn); 中文、統(tǒng)計(jì)專業(yè)優(yōu)先考慮;
2) 具有強(qiáng)烈的'成功意識(shí),主動(dòng)的做事態(tài)度;
3) 開放性的思維,良好的表達(dá)才能;擅長溝通協(xié)調(diào);
4) 較強(qiáng)文字分析能力,可獨(dú)立撰寫商業(yè)物業(yè)策劃報(bào)告;
房地產(chǎn)營銷策劃9
隨著企業(yè)之間競爭態(tài)勢的發(fā)展，企業(yè)的市場觀念發(fā)生了巨大的變化，已經(jīng)有越來越多的企業(yè)放棄了以往站在自身的立場上，為生產(chǎn)而生產(chǎn)的導(dǎo)向，開始以市場和消費(fèi)者的需求為產(chǎn)品生產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)，并且在銷售活動(dòng)中，也正在放棄具有"強(qiáng)銷"色彩的推銷觀念，轉(zhuǎn)而根據(jù)市場需求和市場需求的變化進(jìn)行市場營銷活動(dòng)。
企業(yè)的廣告活動(dòng)原來只擔(dān)負(fù)站在企業(yè)立場上向消費(fèi)者推銷產(chǎn)品的任務(wù)，成為企業(yè)推銷觀念的翻版。而策劃觀念的引入，則使市場和消費(fèi)者受到了高度重視，市場分析、消費(fèi)行為分析、產(chǎn)品分析、競爭對手分析成為廣告決策的前提，從而順應(yīng)了企業(yè)從推銷導(dǎo)向向營銷導(dǎo)向的變化。
在房地產(chǎn)行業(yè)，廣告策劃不僅要考慮地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況、而且要考慮地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周圍的市場情況和區(qū)位情況。房地產(chǎn)策劃是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，各個(gè)策劃子系統(tǒng)組成一個(gè)大系統(tǒng)，缺一不可，密切聯(lián)系，有機(jī)統(tǒng)一。同時(shí)它的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見性。在市場調(diào)研階段，要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場情況；在投資分析階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向；在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、建筑立面等方面預(yù)測未來的發(fā)展趨勢；在營銷推廣階段，要弄清當(dāng)時(shí)的市場狀況，并在銷售價(jià)格、推廣時(shí)間、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面要有超前的眼光。
另外，房地產(chǎn)策劃要適應(yīng)市場的需求，吻合市場的需要。一是房地產(chǎn)策劃自始至終要以市場為主導(dǎo)；二是房地產(chǎn)策劃要隨市場的變化而變化；三是房地產(chǎn)策劃要造就市場、創(chuàng)造市場。它的策劃要比較和選擇多種方案。房地產(chǎn)策劃方案不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時(shí)，根據(jù)其市場環(huán)境的變化，不斷對策劃方案進(jìn)行調(diào)整和變動(dòng)，以保證策劃方案對現(xiàn)實(shí)的最佳適應(yīng)狀態(tài)。
房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中自始至終貫穿一起，為項(xiàng)目開發(fā)成功保駕護(hù)航。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要完成一個(gè)項(xiàng)目周期，需要經(jīng)過市場調(diào)研、項(xiàng)目選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過程，房地產(chǎn)策劃參與項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，通過概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段，使開發(fā)的商品房適銷對路，占領(lǐng)市場。
目前，一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃已初步表現(xiàn)出以上觀念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論豐富，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益�；诖�，我們小組對選出的三篇房地產(chǎn)策劃書進(jìn)行了如下分析：
案例：《天河花園》
1、市場分析
1.1、區(qū)域市場分析
天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū)�？偯娣e147。77平方公里，人口41。8萬人。天河區(qū)交通四通八達(dá)，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號(hào)線天河終點(diǎn)位于區(qū)內(nèi)。天河區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū)，有超過22所大專院校，34間科研院所，15所中學(xué)、1所職中、61所小學(xué)、95所幼兒園。區(qū)內(nèi)社會(huì)保障事業(yè)發(fā)展較快。
由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區(qū)樓盤分布相對集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。
1.2、定向市場分析
員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。附近工廠較多，居民較為密集，消費(fèi)群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展，該外來人口越來越多，逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。
1.3、項(xiàng)目分析
1、項(xiàng)目名稱：海景中心
2、項(xiàng)目規(guī)模：由2幢28層組成
3、推售情況：現(xiàn)推都景軒，海都軒的7～28層
4、宣傳主題：只交一成，即做業(yè)主
5、價(jià)格：4076～5598元/m2，均價(jià)4708元/m2
6、裝修標(biāo)準(zhǔn)：一級(jí)一類裝修（高級(jí)錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門）
7、優(yōu)劣勢分析
�、艃�(yōu)勢分析
1、本項(xiàng)目由海景公司開發(fā)，發(fā)展商實(shí)力雄厚，能給買家充足的信心。
2、位于廣州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
3、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點(diǎn)，交通十分便利；
4、項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強(qiáng)買家信心。
5、社區(qū)配套設(shè)施較完善，有學(xué)校、醫(yī)院、市場、天河公園、賽馬場等；
�。�2）劣勢分析
1、珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日。
2、競爭對手的廣告宣傳及促銷活動(dòng)皆比本案強(qiáng)，形象已經(jīng)廣為人知。
3、項(xiàng)目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。
4、外來人員多，治安問題多，影響買家心理；
1.4、競爭對手資料分析
對手一
1、項(xiàng)目名稱：僑穎苑
2、項(xiàng)目規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成
3、推售情況：現(xiàn)推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層
4、宣傳主題：新天河、新市民、新文化
5、價(jià)格：4481～5145元/m2，均價(jià)4655元/m2
6、優(yōu)劣勢分析
�、艃�(yōu)勢分析
①該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入��；
②價(jià)格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競爭優(yōu)勢；
�、畚挥趦�(nèi)街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力；
�、屏觿莘治�
�、僦苓呁鈦砣丝谳^多，人流復(fù)雜，治安環(huán)境較差，影響買家購買心理；
②樓盤周圍環(huán)境欠佳，影響樓盤檔次；
③戶型設(shè)計(jì)一般，凸柱位較多，影響使用率；
對手二
1、項(xiàng)目名稱：紫林居
2、項(xiàng)目規(guī)模：由3幢連體9層組成
3、推售情況：現(xiàn)推C—H座的3～9層
4、宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑
5、價(jià)格：4511～6208元/m2，均價(jià)5320元/m2
6、優(yōu)劣勢分析
�、艃�(yōu)勢分析
�、僭摌潜P是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買家購買；
�、卩徑煌ㄖ鞲傻傈S埔大道，交通異常便利；
�、墼摌潜P緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對樓盤檔次的提升有莫大的幫助；
�、屏觿莘治�
�、僭摌潜P部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售；
�、谥苓呁鈦砣藛T多，且時(shí)常有治安事件發(fā)生，影響買家入住信心；
③戶型設(shè)計(jì)上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象；
1.5、項(xiàng)目周邊配套狀況
1、社區(qū)配套
�、俅髮W(xué)：暨南大學(xué)、華師大、民族學(xué)院、廣州市環(huán)境保護(hù)學(xué)校
②中學(xué)：四十四中學(xué)、華師大附中、天華中學(xué)
�、坌W(xué)：昌樂小學(xué)
�、茔y行：中國建設(shè)銀行
�、菘刁w：天河體育中心、羽毛球館
1.6、項(xiàng)目企劃思路
由于項(xiàng)目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，有優(yōu)良的先天條件。區(qū)域的外部條件劣勢較為明顯，做好項(xiàng)目的銷售企劃工作，是項(xiàng)目能否取得成功重點(diǎn)。我們得企劃思路：
1、充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境
項(xiàng)目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來諦造一個(gè)"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"，塑造獨(dú)特的品牌形象。
2、把握市場需求，迎合買家心理
隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場后，供方面臨的嚴(yán)峻問題就是，產(chǎn)品的消費(fèi)是否迎合客戶的需求。
3、營造現(xiàn)場舒適環(huán)境，引起客戶購買沖動(dòng)
在吸引大量客流后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。項(xiàng)目應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林綠化、接待中心、等方面營造舒適的內(nèi)部環(huán)境。
4、體現(xiàn)"以人為本"的經(jīng)營理念
面對多元化的目標(biāo)客戶，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更加"人性化"。
2、項(xiàng)目市場定位
2.1市場定位
員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價(jià)格相差懸殊，可以說"一路之隔，樓價(jià)翻一番。"所以，本項(xiàng)目的區(qū)域劃歸應(yīng)與珠江新城——未來新城市社區(qū)緊密掛鉤，淡化員村區(qū)域概念才是本項(xiàng)目獲勝的前提。結(jié)合區(qū)域市場情況和自身特點(diǎn)，敝司建議塑造獨(dú)特的品牌形象———"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"。
以此定位入市，充分迎合市場，進(jìn)而突破市場，形成本區(qū)域的最大熱點(diǎn)，當(dāng)然，要達(dá)到這樣的目標(biāo)，必須需要合適的規(guī)劃及硬件配合。在下述項(xiàng)目建議中會(huì)逐一闡述。
2.2、項(xiàng)目形象定位
在項(xiàng)目形象定位上應(yīng)揚(yáng)長避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種"既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁未來新城中心"的雙重"抵買"價(jià)值。初步提供以下項(xiàng)目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區(qū)，宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通過上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，使項(xiàng)目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來，從而體現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。
2.3、目標(biāo)客戶定位
作為廣州新城區(qū)之一的天河區(qū)員村，其購房客戶群有較為特殊的一面。以此概念，整個(gè)新地區(qū)（從東山——黃埔）的客戶都是本項(xiàng)目客戶。根據(jù)實(shí)際情況，我們又可將這部分客戶群定向細(xì)分如下：
1、區(qū)內(nèi)的買家
分析：員村附近區(qū)內(nèi)人口密集，路窄人稠，整體環(huán)境缺乏大型園林綠化，綠化率低。對于欲改善環(huán)境的買家及家中有安度晚年的老人家的客戶，本案住宅是他們置業(yè)首選。
2、區(qū)域居民的子輩
分析：這批人在當(dāng)?shù)厣钶^長時(shí)間，生活圈子幾乎固定在此，對該區(qū)感情深厚，而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環(huán)境，同時(shí)出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨(dú)立居住的自由便利。
3、區(qū)域居民的親屬、朋友
分析：此類客戶受該區(qū)域的親屬、朋友的口碑宣傳，對小區(qū)向往，同時(shí)在此地置業(yè)，方便于同自己親屬、朋友進(jìn)行充分的溝通，接觸和聯(lián)絡(luò)，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。
4、外來人口在該地置業(yè)
分析：此類在該區(qū)域中占主流，他們注重本案的綜合素質(zhì)，周圍的自然環(huán)境以及周圍的配套設(shè)施，對新環(huán)境適應(yīng)性較強(qiáng)，反而對區(qū)域感情不太考慮。
2.4、目標(biāo)市場細(xì)分
針對目標(biāo)客戶的情況，敝司將目標(biāo)市場細(xì)分如下：
1、購買階層
1）自用：大眾市民（含拆遷戶），有能力而又確實(shí)希望置業(yè)的。
2）安居保值：高薪收入階層。
3）換屋計(jì)劃：不滿現(xiàn)時(shí)居住條件且有能力供屋的'人士，房改房的原居者。
4）投資客：投資者是每個(gè)有潛力樓盤的目標(biāo)買家群，針對本項(xiàng)目，被吸引的多是中小型投資者。
2、年齡層次：
中青年人為主（30~50歲）
3、家庭結(jié)構(gòu)：
三~五口之家為主
2.5、目標(biāo)客戶
市場仿如金字塔，不但要瞄準(zhǔn)金字塔的頂部，而更重要的是應(yīng)瞄準(zhǔn)金字塔的中部以下（即對準(zhǔn)大多數(shù)的消費(fèi)群體）就敝司合作的市場調(diào)查公司對廣州樓市的調(diào)查分析，天河區(qū)大部份的消費(fèi)者，最可接受的房價(jià)是20萬到45萬元之間，而另一部份人可接受的房價(jià)為45萬到60萬，能夠接受60萬元以上的消費(fèi)者就是金字塔的頂部了，本案的目標(biāo)客戶為15~60萬元這一階段，如圖示：
3、銷售策略建議
3.1、市場氣氛培養(yǎng)
敝司建議在現(xiàn)階段利用項(xiàng)目一切的條件，營造濃烈的市場氣氛，吸引買家的關(guān)注，為項(xiàng)目推出時(shí)的銷售打下良好的市場基礎(chǔ)，具體操作內(nèi)容包括：
1、硬件塑造
�、鸥嬷怨さ卣故�
應(yīng)利用樓盤入口圍墻包裝，樹立項(xiàng)目形象，營造市場氣氛。并可通過橫幅，彩旗等工具將項(xiàng)目信息傳達(dá)給市場，吸引買家。
�、茟敉鈴V告設(shè)置
戶外廣告設(shè)置能增強(qiáng)項(xiàng)目的認(rèn)知能力，可以有效提升項(xiàng)目的知名度。在廣告牌設(shè)置上可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。
�、窃O(shè)置精美的示范單位和樣板房
通過對示范單位和樣板房的包裝設(shè)計(jì)，可有效掩飾平面中的弱點(diǎn)，引起客戶購買沖動(dòng)，促進(jìn)成交。
2、軟性宣傳
�、艦閰^(qū)域造勢
通過報(bào)紙軟性文章，詳述天河區(qū)府搬遷后為區(qū)域帶來的種種優(yōu)越之處，以完善的社區(qū)配套、熟悉的生活環(huán)境打動(dòng)買家的心，挽回不斷外流的區(qū)域客源。
⑵為本案住宅造勢
目的：把市場的注意力拉至本案住宅，突出項(xiàng)目形象，以本案住宅環(huán)境好，交通便利的優(yōu)點(diǎn)吸引買家。
�、菫闃潜P造勢
形式一：軟性廣告宣傳；把區(qū)府搬遷，城市東移，城市新中軸線的成型、九運(yùn)會(huì)舉行等所帶來的利好因素向市場傳達(dá)。
形式二：置業(yè)調(diào)查問卷，以抽獎(jiǎng)的形式向中獎(jiǎng)買家提供額外折扣或現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)，留住部分準(zhǔn)備置業(yè)的買家。
3.2、促銷手段建議
1、增加銷售點(diǎn)
敝司建議本項(xiàng)目銷售點(diǎn)除現(xiàn)場售樓部外，可考慮節(jié)假日在宏城廣場、設(shè)促銷點(diǎn)，并設(shè)專車接送睇樓，以加強(qiáng)樓盤銷售網(wǎng)點(diǎn)的聯(lián)合促銷力。
2、大型展銷會(huì)
選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn)，通過適量的廣告投放，營造銷售高潮。
3、潛在客戶開發(fā)
利用敝司原有廣闊的一手及二手客戶資料，通過主動(dòng)聯(lián)絡(luò)推銷方式，增加項(xiàng)目的客戶來源。同時(shí)，應(yīng)發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并采取措施對舊業(yè)主成功介紹買家（以簽契約為準(zhǔn)）給予獎(jiǎng)勵(lì)，從而開發(fā)舊客資源。
4、提供額外優(yōu)惠
展銷會(huì)期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易，降低成交風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議如下：
⑴贈(zèng)送一年管理費(fèi)
針對工薪族的置業(yè)心態(tài)，既加強(qiáng)他們對物業(yè)管理的信心，又能給予客戶一種實(shí)惠的感覺，有效促進(jìn)成交
⑵贈(zèng)送一年天河公園門票
提醒潛在買家項(xiàng)目鄰近天河公園，生活環(huán)境舒適。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節(jié)有機(jī)地聯(lián)系在一起，令客戶聯(lián)想起項(xiàng)目周邊康體配套優(yōu)勢。
3.3、付款方式建議
針對區(qū)域內(nèi)樓盤的付款方式過于單一，應(yīng)向買家提供較輕松的付款方式以擴(kuò)展買家層面，增加其超前入市的可能性。同時(shí)，根據(jù)最新的《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》建議項(xiàng)目的付款方式建議如下：
付款方式
手續(xù)一次付款特惠按揭優(yōu)惠按揭付款超輕松按揭付款
折扣88折9折91折93折
簽認(rèn)購書時(shí)付
定金10000
簽認(rèn)購書七天內(nèi)
（扣除定金）30%10%
即辦理最高七成三十年銀行按揭10%
即辦理最高七成三十年銀行按揭30%
�。ǹ鄢ń穑�
發(fā)展商提供24個(gè)月免息分期即辦理最高七成三十年銀行按揭
一個(gè)月35%10%
二個(gè)月30%
三個(gè)月10%
辦好房地產(chǎn)證七天內(nèi)5%
4、宣傳策略
建議在本項(xiàng)目推出前投放一定量的軟性廣告，向市場營造一種"我們推出的不僅是一幢高尚住宅，更是一種高品位的生活模式和身份象征"的概念，待項(xiàng)目推出市場后更以這一概念，通過強(qiáng)有力的立體廣告效應(yīng)，創(chuàng)造濃烈的市場氣氛，以達(dá)到理想的銷售業(yè)績。
4.1、媒體選擇建議
�、艔V州日報(bào)
廣州及珠江三角洲地區(qū)最大型的報(bào)紙之一，是廣州首選的地產(chǎn)廣告媒體。
�、蒲虺峭韴�(bào)
全國十大報(bào)業(yè)之一，以家庭讀者為主，和廣州日報(bào)配合可以形成極佳的廣告效果。
�、菑V州電臺(tái)一、二臺(tái)、城市之聲電臺(tái)、音樂電臺(tái)。
價(jià)格低，聽眾廣，能以高頻率的傳播來提高受眾對項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)度。
�、葢敉鈴V告和指示路牌
�、僭跇潜P附近做指示路牌
②巴士車身廣告
�、蹣潜P工地周邊圍墻廣告
4.2、宣傳主題
本次廣告提案將表現(xiàn)敝司對海景中心的理解
和廣告建議，旨在準(zhǔn)確體現(xiàn)本項(xiàng)目的整體優(yōu)勢及項(xiàng)目特色，使之能在短時(shí)間內(nèi)建立起本項(xiàng)目的品牌形象，擴(kuò)大其知名度。并通過一系列新穎而有創(chuàng)意的廣告策劃，激起消費(fèi)者對本項(xiàng)目的強(qiáng)烈關(guān)注，促使消費(fèi)者產(chǎn)生購買行動(dòng)。
競爭對手分析
高質(zhì)素的物業(yè)在現(xiàn)今的廣州房地產(chǎn)市場當(dāng)中，競爭日趨激烈：從風(fēng)格獨(dú)特的設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、豪華會(huì)所、室內(nèi)裝修，到價(jià)格戰(zhàn)、公關(guān)戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等各種營銷手段的運(yùn)用，均挖空心思，務(wù)求令到消費(fèi)者解囊認(rèn)購。
海景中心所在的黃埔大道中，其市場競爭早已于早年開始。主要競爭對手有天一莊、福金蓮花園后期、紫林居及恒安大廈等項(xiàng)，由于上述樓盤的宣傳力度略優(yōu)本案，在市場上已略占優(yōu)勢。而對本項(xiàng)目構(gòu)成壓力。短期內(nèi)建立具有獨(dú)特個(gè)性的項(xiàng)目品牌形象，鎖定目標(biāo)客戶群，引起消費(fèi)者的注視，促使消費(fèi)者作出購買行動(dòng)。
房地產(chǎn)營銷策劃10
因?yàn)榉康禺a(chǎn)與一般商品的異質(zhì)性，如資金投入巨大，生產(chǎn)周期短，價(jià)值和貨幣功能升值，有能力銷售半成品，基本無法提高質(zhì)量，入門價(jià)格低，開放程度更高，競爭激烈等。隨著房地產(chǎn)競爭的日益激烈，相應(yīng)的營銷策劃也非常火爆，策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，創(chuàng)新主要是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品價(jià)值提升、營銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行。圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為和生活方式，刺激潛在的消費(fèi)需求或爭奪現(xiàn)有的顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造新的產(chǎn)品上(如在規(guī)劃和設(shè)計(jì)上的獨(dú)特性)；提供服務(wù)模式(如管家式物業(yè)服務(wù))；倡導(dǎo)一種生活方式(如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品味等。);創(chuàng)造一種文化等等。
一、未來發(fā)展趨勢
一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時(shí)代，房地產(chǎn)市場的競爭已經(jīng)從價(jià)格競爭和概念競爭轉(zhuǎn)向品牌競爭。企業(yè)更注重品牌的培育和利用。因此，要注重品牌的持續(xù)強(qiáng)化，輸出品牌的核心價(jià)值，在統(tǒng)一品牌下進(jìn)行子品牌戰(zhàn)略；同時(shí)要提升廣告意識(shí)，整合推廣手段，利用一切可利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品理念。另一方面，消費(fèi)市場變得更加理性和個(gè)性化。近幾年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，居民收入(包括預(yù)期收入)持續(xù)下降，負(fù)擔(dān)能力心理占主導(dǎo)地位；長期廣告沉浸后，消費(fèi)者的偶然性和沖動(dòng)性購買減弱，理性購買行為增強(qiáng)；不同類型的消費(fèi)者逐漸建立起自己對房地產(chǎn)選擇的標(biāo)準(zhǔn)和偏好，消費(fèi)者對商品房的選擇會(huì)越來越多“個(gè)性化”，會(huì)考慮自己的心理需求，尋找更適合自己的房產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，規(guī)模化、集約化的房地產(chǎn)將成為未來市場競爭的熱點(diǎn)；不同消費(fèi)者的市場細(xì)分趨勢越來越明顯，以滿足不同類型的消費(fèi)群體；“設(shè)計(jì)時(shí)代”開始回歸，開發(fā)商更注重產(chǎn)品開發(fā)，更注重房地產(chǎn)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)。競爭手段將是全方位的、多樣化的。例如，一些大型建筑具有綜合競爭優(yōu)勢，而中小型公寓必須以其個(gè)性化和特色化的需求在市場中占據(jù)一席之地。在未來的發(fā)展過程中，我們會(huì)進(jìn)一步追求境界(比如歷史、人文、文化等。);追求近距離(比如靠近商業(yè)區(qū)、高效率、車站等。);追求清潔(燈光、綠化、天然氣設(shè)備等。);追求寧靜(低密度、生態(tài)景觀平臺(tái)等。)不僅增加了對配套設(shè)施的需求，對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌也有很高的要求；不僅對設(shè)計(jì)有相應(yīng)的要求，對社區(qū)居民的居住群體和社會(huì)容積率也有相應(yīng)的要求；不僅需要房地產(chǎn)的品牌，還可能涉及設(shè)計(jì)和制造過程中的環(huán)節(jié)。在市場競爭進(jìn)一步激烈的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身房地產(chǎn)的附加值，穩(wěn)定價(jià)格，吸引客戶？如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群體的理性購買需求，進(jìn)一步深化自己房產(chǎn)的優(yōu)勢，讓目標(biāo)消費(fèi)群體產(chǎn)生“物有所值。的感覺？如何才能繼續(xù)打造自己獨(dú)特的品牌個(gè)性，突破強(qiáng)大競爭對手的包圍圈，繼續(xù)在市場上掀起新的`旋風(fēng)？如何適應(yīng)“個(gè)人擁有住房的時(shí)代。新趨勢？這些都迫使開發(fā)商進(jìn)行系統(tǒng)的營銷策劃。
二、房地產(chǎn)營銷策劃
第一，規(guī)劃第一。在項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程中，從思維上來說，規(guī)劃應(yīng)該是第一位的，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、項(xiàng)目管理、材料選擇、形象包裝、開業(yè)銷售、廣告、營銷策略、物業(yè)管理、品牌建設(shè)、效益提升等。，所有這些都需要系統(tǒng)的規(guī)劃。策劃是以相應(yīng)的市場調(diào)查為基礎(chǔ)的，可以是第一手資料或者比如包括政府統(tǒng)計(jì)、銀行統(tǒng)計(jì)、統(tǒng)計(jì)局、商務(wù)局、房管局、國土資源局、稅務(wù)局等的統(tǒng)計(jì)年鑒。，了解和分析市場購買力和消費(fèi)趨勢等。針對不同的環(huán)節(jié)，有針對性的進(jìn)行調(diào)查，比如關(guān)注消費(fèi)者的生活方式，所在區(qū)域的房地產(chǎn)情況，推廣策略等等。第二，創(chuàng)新是為了贏。在整個(gè)規(guī)劃過程中，要進(jìn)行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形式、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、整合營銷、廣告、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等。，如在支付方式上與金融有效結(jié)合；在定價(jià)上，有效利用消費(fèi)者心理；在宣傳定位上，利用消費(fèi)者的好奇和虛偽。比如重視孩子的教育，和名人做鄰居，零首付，組合銷售，促銷中的家庭樂趣禮品組合:老公送健身禮券，老婆送美容禮券，孩子在少年宮上一門課，老人全面體檢。同時(shí)要把握全過程，房地產(chǎn)開發(fā)策劃的每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一個(gè)流程、每一個(gè)細(xì)節(jié)都很重要。如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、市場推廣等。
第三是塑造差異。差異化可以創(chuàng)造競爭優(yōu)勢。在房地產(chǎn)規(guī)劃過程中，應(yīng)該在不同的層面上創(chuàng)造差異，如建筑風(fēng)格、立面、風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、光系統(tǒng)設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等。在塑造差異的過程中，要權(quán)衡價(jià)值提升、引人注目、新穎、成本等方面，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是以利潤為導(dǎo)向的。
第四是整合營銷。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目開發(fā)或管理中體現(xiàn)人性化意識(shí)，注重企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品材料、營銷方式等。；另一方面，他們要善于整合，在定價(jià)方式、開盤價(jià)、價(jià)格策略、支付方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放時(shí)間、媒體選擇、賣點(diǎn)創(chuàng)造、物業(yè)管理承諾等方面進(jìn)行組合整合。比如組合家電、組合廚房的推出；社區(qū)綜合設(shè)施，內(nèi)外資源整合，等等。在傳播方面，從炒到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車身，廣播戶外廣告等。，在生活方式和品味上創(chuàng)造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)模式和房地產(chǎn)的實(shí)際情況，找到相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，善于培育房地產(chǎn)的子品牌。當(dāng)然，房地產(chǎn)銷售力的實(shí)現(xiàn)不能僅僅靠品牌概念的輸出來實(shí)現(xiàn)，真正的產(chǎn)品和價(jià)格才是銷售力實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。所以要輸出多元化的產(chǎn)品信息，增強(qiáng)房產(chǎn)的價(jià)值感，打動(dòng)更理性的消費(fèi)者，給產(chǎn)品注入一些新元素，給產(chǎn)品一個(gè)更清新的形象，才能讓品牌保持新鮮感。
總之，未來的小區(qū)會(huì)更加注重產(chǎn)品本身:如果花園設(shè)計(jì)好，休閑活動(dòng)空間大；區(qū)間合理，利用率高，采光和空氣流通好；建筑間距大，空間開闊，視野開闊；完善的社區(qū)設(shè)施，良好的物業(yè)管理，最好是封閉式管理；交通便利，購物方便，使房子成為一個(gè)有文化氛圍和創(chuàng)意的房子。在營銷傳播中:把握目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)，瞄準(zhǔn)人心，把注意力放在銷售策略和廣告策略上，促使他們購買。同時(shí)，根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者的特點(diǎn)和產(chǎn)品的特點(diǎn)，廣告投入更加有針對性和直接性。一方面結(jié)合軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過程中進(jìn)行創(chuàng)新；另一方面，它有效地掌握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注他們的消費(fèi)模式，從而有針對性地開展相應(yīng)的溝通和推廣活動(dòng)。
房地產(chǎn)營銷策劃11
分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看，大部分的已購客戶集中在企、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。
4.居住區(qū)域分析：
分析：從項(xiàng)目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費(fèi)對象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
五、產(chǎn)品前期市場推廣簡要分析：
xx在前期的媒介宣傳過程中，主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進(jìn)行了市場傳達(dá)。其項(xiàng)目的促銷活動(dòng)，主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶的維系活動(dòng)。
在我們對宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯(cuò)位，也即宣傳內(nèi)容的針對性不強(qiáng);二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系，缺乏對項(xiàng)目主題的支撐;三是宣傳中對產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。
六、分析|總結(jié)：
1. 對市場、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié)
我們在前面對市場及競爭對手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個(gè)簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費(fèi)者的.理解，我們在明示如下：
市場：在漢沽的房地產(chǎn)市場中充斥著大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費(fèi)需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場，并為市場帶來新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說20xx年的漢沽房地產(chǎn)市場，將快速成長為供大于求的買方市場。對于在市場中的各個(gè)項(xiàng)目來說，漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場。
我們從目前所了解到的市場中各項(xiàng)目的銷售情況來看，雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買方市場，雖然各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競爭對手之間的差異較大(包括產(chǎn)品及價(jià)格)，但是卻沒能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場追逐的熱點(diǎn)，成為市場銷售的領(lǐng)跑者，成為市場中最具殺傷力的項(xiàng)目。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個(gè)絕佳的市場機(jī)會(huì)，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略，及時(shí)登上市場領(lǐng)軍者的寶座，我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。
產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個(gè)方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價(jià)格高于競爭對手，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因?yàn)槲覀儧]能在項(xiàng)目的前一階段銷售過程中讓市場認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷售必然會(huì)放量，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場的領(lǐng)跑者。
消費(fèi)者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩(wěn)定，這為他們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí)由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費(fèi)者要強(qiáng)，因此也就說明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。
第一篇：分析篇
一、市場背景：
漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津?yàn)I海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門類。漢沽不僅是一個(gè)工業(yè)重地，而且還是一個(gè)魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。
xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進(jìn)行及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體，使?jié)h沽成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
二、競爭對手分析：
由于漢沽房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級(jí)階段，市場對價(jià)格的敏感度較高，面對產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時(shí)主要針對地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。
1.在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢?
2.在漢沽我們的間接競爭對手?
在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：
綠地人家處于天化的附近，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近，他們都遠(yuǎn)離于城區(qū)中心相對的位置優(yōu)勢，不足以與第壹城形成競爭態(tài)勢。富達(dá)雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故并不對第壹城銷售造成直接威脅;
綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習(xí)慣相對接;而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習(xí)慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達(dá)花園的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，仍初級(jí)產(chǎn)品形態(tài);
綠地、濱河及富達(dá)的銷售均價(jià)與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競爭。
三、競爭項(xiàng)目基本信息：
項(xiàng)目名稱 規(guī)劃面積 銷售均價(jià) 基本情況
綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價(jià)較低，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。
濱河小區(qū) 12萬平方米 1584 社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會(huì)所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢明顯，戶型面積控制較好，并帶簡單裝修。
井田·藍(lán)月灣 6萬平方米 20xx l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價(jià)格、配套與第壹城相近。
分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場的認(rèn)可，所以我們有理由說，漢沽市場的主要需求在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷售當(dāng)中主要以a、b、e戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬左右。
3.樓棟售出率分析
分析：在我們項(xiàng)目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售情況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。
4.已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價(jià)格區(qū)間分析：
四、已購客戶分析
1.付款方式分析：
分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者在消費(fèi)能力上雖有一定的問題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前，這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。
2.年齡結(jié)構(gòu)分析：
分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強(qiáng)，具有一定的購買力及資金支配能力，相應(yīng)對生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個(gè)問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼Ξ?dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對子
房地產(chǎn)營銷策劃12
一、活動(dòng)目的
通過家宴活動(dòng)，增強(qiáng)客戶經(jīng)理與業(yè)主、準(zhǔn)客戶的關(guān)系，增強(qiáng)口碑影響力，提高老帶新成交率。
二、活動(dòng)時(shí)間
(1)日期11月15日—11月17日(3天)(2)時(shí)間段18:00——19:30晚餐時(shí)間
三、活動(dòng)地點(diǎn)
公司合作酒店(要求:高端大氣上檔次)，如，生態(tài)園。
四、邀約對象業(yè)主及B類以上客戶+優(yōu)質(zhì)客戶
(總房款較高者/職業(yè)、社會(huì)地位較高者)數(shù)量控制在90人左右。
五、活動(dòng)內(nèi)容
(1)客戶經(jīng)理統(tǒng)計(jì)自己準(zhǔn)備邀約的客戶數(shù)量以及到訪量
(2)客戶經(jīng)理陪同自己的客戶在活動(dòng)指定酒店就餐
(3)客戶經(jīng)理在與客戶就餐的同時(shí)，向客戶講解項(xiàng)目客帶客政策，講解項(xiàng)目進(jìn)展、工程進(jìn)度等，并且了解客戶對項(xiàng)目的看法和認(rèn)識(shí)，做好登記，總結(jié)，第二天整理成文稿提供給營銷部。
六、活動(dòng)流程安排
(1)客戶經(jīng)理日程安排
(2)活動(dòng)當(dāng)日流程安排17:30---18:0017:40---18:0018:00---19:30客戶經(jīng)理審核人數(shù)正式開宴19:30---宴席結(jié)束客戶自行回家備注：開宴時(shí)間根據(jù)客戶到場情況靈活把控
七、人員分工
(1)客戶經(jīng)理準(zhǔn)備工作截止到11月12號(hào)，電話邀約客戶完畢，確定應(yīng)宴客戶數(shù)量、名單，建立客戶檔案，交至營銷部。(備注:電話邀約說辭參見附件1)?活動(dòng)當(dāng)天工作客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)到訪客戶的`審核，確保應(yīng)邀客戶準(zhǔn)時(shí)、全部到位，并按照活動(dòng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)組織客戶準(zhǔn)時(shí)到酒店入座，與客戶就餐，向客戶講解客帶客政策、了解客戶對項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，并組織安排客戶安全回家。
房地產(chǎn)營銷策劃13
時(shí)間過得很快，轉(zhuǎn)眼間x房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)有10年的歷史了，今天將迎來了公司的十周年慶，公司決定在這重要的日子舉辦活動(dòng)慶祝周年慶。
在這十年崢嶸歲月中，x公司一直秉承“開拓進(jìn)取、放眼未來、追求卓越、造福社群”的企業(yè)宗旨和“以人為本、天地合一”的建筑理念，為社會(huì)奉獻(xiàn)美好的生活空間而不懈努力，同時(shí)也為社會(huì)造就了以“中國mba英雄”x總經(jīng)理為代表的商業(yè)精英。x現(xiàn)代城是目前x公司的鼎力之作，它的建成將給x帶來革命性的商務(wù)理念。因此項(xiàng)目的啟動(dòng)不僅是x公司，也是x商界的一大盛事。x公司沉淀了十年的博大精深的文化底蘊(yùn)筑就了今天的x俱樂部，它的成立和啟動(dòng)也標(biāo)志著公司踏上全新歷程的開始。舉辦這次十周年慶典暨俱樂部啟動(dòng)儀式的活動(dòng)，一可共慶諸多臨門之喜,二可借力發(fā)展,開創(chuàng)更為關(guān)廣闊的天地。
一、目的及意義：
&l 十周年是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的里程碑，恰是時(shí)候回顧歷史，展望未來。而且借此契機(jī)提升企業(yè)知名度，大力打造企業(yè)和品牌形象，可謂師出有名，機(jī)遇難得;借助活動(dòng)平臺(tái)，宣傳x總經(jīng)理榮獲“中國mba英雄”，塑造公司管理層的統(tǒng)帥風(fēng)范和領(lǐng)導(dǎo)魅力;促進(jìn)公司和俱樂部目標(biāo)會(huì)員的感情交流，為即將成立的俱樂部奠定基石，對俱樂部的傳播和推廣大有裨益;為x現(xiàn)代城網(wǎng)羅人氣和客戶資源，以便順利打開市場;高爾夫是健康時(shí)尚的體育運(yùn)動(dòng)，歷來為高端人士所推崇，舉辦高爾夫球比賽能夠充分彰顯x公司和x城的不凡品位。
二、主題和口號(hào)：
主標(biāo)語：網(wǎng)聚現(xiàn)代商務(wù)英雄——采用的標(biāo)語與x現(xiàn)代城推廣主題語相互呼應(yīng)，突現(xiàn)與會(huì)者在現(xiàn)代商界的尊貴地位，同時(shí)表明這是一次精英的會(huì)聚。
參考標(biāo)語：1、商務(wù)英雄聚精之源
2、重塑現(xiàn)代商務(wù)文明
三、時(shí)間：
20xx年7月25日(有待最后確定);
地點(diǎn)：x高爾夫球場，x賓館(新聞發(fā)布會(huì)及聯(lián)誼會(huì)地點(diǎn))
四、活動(dòng)對象和規(guī)模：
本次活動(dòng)的主要對象是在x商界出類拔萃的高層人物和具備消費(fèi)能力及購買能力的客戶。為了發(fā)揮媒體和口介的傳播作用，邀請一定數(shù)量的新聞?dòng)浾吆驮瓁公司所開發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主(如x灣、x花園、x等)。
1、 x商界領(lǐng)袖人物(人數(shù))
2、意向大客戶(人數(shù))
3、 x灣業(yè)主(人數(shù))
4、新聞媒介記者(人數(shù))
5、 x公司企業(yè)員工(人數(shù))
6、代理商工作人員(人數(shù))
總計(jì)：若干人
五、活動(dòng)組織及內(nèi)容：
活動(dòng)安排大致分為三個(gè)部分，即上午舉行新聞發(fā)布會(huì)，下午高爾夫比賽，晚上舉行宴會(huì)。形式多樣。內(nèi)容豐富。
1、出于提高權(quán)威性、擴(kuò)大影響力的.考慮，建議本次活動(dòng)中的高爾夫球賽由x企業(yè)家協(xié)會(huì)作為主辦單位，x公司作為承辦單位。
2、本次活動(dòng)面向x商界領(lǐng)袖人物、意向大客戶、業(yè)主、新聞媒介朋友、開發(fā)商工作人員和代理商公司員工
3、活動(dòng)采用新聞發(fā)布會(huì)、戶外高爾夫球競賽活動(dòng)、聯(lián)誼宴會(huì)三種形式貫穿進(jìn)行：
a.新聞發(fā)布會(huì)：邀請x企業(yè)家協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)致辭，由開發(fā)商代表回顧企業(yè)十年成就，并對x項(xiàng)目和x俱樂部做宣傳介紹,建議邀請有廣東知名俱樂部組建經(jīng)驗(yàn)的權(quán)威人士或是屬于某俱樂部成員的名流暢談俱樂部。
b.高爾夫球賽：高爾夫運(yùn)動(dòng)具有濃烈的商務(wù)性質(zhì)和紳士氣質(zhì)，能夠完美地詮釋本活動(dòng)對象的不凡品質(zhì)。參賽者在揮桿比賽激烈角逐中，深化友誼，促進(jìn)交流，覽盡x山迷人風(fēng)光。凡是對高爾夫感興趣的活動(dòng)參與者特別是意向大客戶都可以報(bào)名參加比賽，此次球賽意在為俱樂部成立和項(xiàng)目銷售做好鋪墊。
c.聯(lián)誼宴會(huì)：宴會(huì)目的在于在輕松的氛圍中拉近感情距離.宴會(huì)上由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對比賽頒獎(jiǎng)，推薦x項(xiàng)目。企業(yè)家協(xié)會(huì)成員、媒體記者等與會(huì)者在會(huì)上自由交流溝通。
4、活動(dòng)大體流程如下：
參與人員報(bào)到(x賓館)→新聞發(fā)布會(huì)(x企業(yè)家協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)致辭、開發(fā)商代表發(fā)言、項(xiàng)目推薦、廣東嘉賓論俱樂部，x賓館)→中午作息(x賓館)→高爾夫比賽(x高爾夫球場)→聯(lián)誼宴會(huì)(領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)陳述、宴會(huì)聯(lián)歡，以上活動(dòng)中穿插頒獎(jiǎng)和項(xiàng)目推薦，x賓館)→全天活動(dòng)結(jié)束
六、組織渠道：
x企業(yè)家協(xié)會(huì)發(fā)函召集會(huì)員參加的方式是本次活動(dòng)主要的組織途徑，除此之外，補(bǔ)充采用其它方式。
1、以x企業(yè)家協(xié)會(huì)名義通過直郵向協(xié)會(huì)成員、媒體記者發(fā)放本項(xiàng)目概念樓書及邀請函。
2、開發(fā)商以信函、電話等方式邀約其商界友人、x灣客戶。
七、宣傳方式：
本次活動(dòng)主要選擇x房地產(chǎn)界著名雜志《x》，和x發(fā)行量最大影響力最大的報(bào)紙《x早報(bào)》兩大平面媒體，結(jié)合電視臺(tái)節(jié)目夾送折頁現(xiàn)場推廣等方式進(jìn)行有效推廣。
1、活動(dòng)前期宣傳：
a、 《x》發(fā)布活動(dòng)預(yù)告，采取軟文形式全面介紹x公司、公司總經(jīng)理“中國mba英雄”xx、x俱樂部，重點(diǎn)提及xx現(xiàn)代城。
b、結(jié)合項(xiàng)目形象宣傳，《x早報(bào)》底版發(fā)布預(yù)告，圖文結(jié)合簡介xx總經(jīng)理、xx現(xiàn)代城。
c、以直郵方式發(fā)放銷售樓書和邀請函。
2、現(xiàn)場推廣：
a、新聞發(fā)布會(huì)：陳述業(yè)績以表明企業(yè)的雄厚實(shí)力;廣東嘉賓動(dòng)員與會(huì)者加入俱樂。，現(xiàn)場布置喜慶又不失莊重、氣勢宏偉，與企業(yè)的文化底蘊(yùn)相結(jié)合。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對項(xiàng)目和俱樂部作引見。
b、高爾夫競賽：球賽場地通過拱門，懸掛項(xiàng)目和俱樂部的宣傳布幅、雙葉廣告，重點(diǎn)投放，少而精，避免喧賓奪主，重在烘托高雅嚴(yán)肅的休閑活動(dòng)氛圍;
c、聯(lián)誼宴會(huì)：發(fā)放項(xiàng)目以及俱樂部相關(guān)宣傳資料。現(xiàn)場宣傳營造出喜慶活躍、大氣蓬勃的氣氛，象征企業(yè)十年的輝煌以及蒸蒸日上的成績，預(yù)示活動(dòng)的順利圓滿。
房地產(chǎn)營銷策劃14
一、目的及意義：
十周年是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的里程碑，恰是時(shí)候回顧歷史，展望未來。而且借此契機(jī)提升企業(yè)知名度，大力打造企業(yè)和品牌形象，可謂師出有名，機(jī)遇難得；借助活動(dòng)平臺(tái)，宣傳x總經(jīng)理榮獲“中國mba英雄”，塑造公司管理層的統(tǒng)帥風(fēng)范和領(lǐng)導(dǎo)魅力；促進(jìn)公司和俱樂部目標(biāo)會(huì)員的感情交流，為即將成立的俱樂部奠定基石，對俱樂部的傳播和推廣大有裨益；為x現(xiàn)代城網(wǎng)羅人氣和客戶資源，以便順利打開市場；高爾夫是健康時(shí)尚的體育運(yùn)動(dòng)，歷來為高端人士所推崇，舉辦高爾夫球比賽能夠充分彰顯x公司和x城的不凡品位。
二、主題和口號(hào)：
主標(biāo)語：網(wǎng)聚現(xiàn)代商務(wù)英雄——采用的標(biāo)語與x現(xiàn)代城推廣主題語相互呼應(yīng)，突現(xiàn)與會(huì)者在現(xiàn)代商界的尊貴地位，同時(shí)表明這是一次精英的會(huì)聚。
參考標(biāo)語：
1、商務(wù)英雄聚精之源
2、重塑現(xiàn)代商務(wù)文明
三、時(shí)間：
20xx年7月25日（有待最后確定）；
地點(diǎn)：x高爾夫球場，x賓館（新聞發(fā)布會(huì)及聯(lián)誼會(huì)地點(diǎn)）
四、活動(dòng)對象和規(guī)模：
本次活動(dòng)的主要對象是在x商界出類拔萃的'高層人物和具備消費(fèi)能力及購買能力的客戶。為了發(fā)揮媒體和口介的傳播作用，邀請一定數(shù)量的新聞?dòng)浾吆驮瓁公司所開發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主（如x灣、x花園、x等）。
1、x商界領(lǐng)袖人物（人數(shù)）
2、意向大客戶（人數(shù)）
3、x灣業(yè)主（人數(shù)）
4、新聞媒介記者（人數(shù)）
5、x公司企業(yè)員工（人數(shù)）
6、代理商工作人員（人數(shù)）
總計(jì)：若干人
五、活動(dòng)組織及內(nèi)容：
活動(dòng)安排大致分為三個(gè)部分，即上午舉行新聞發(fā)布會(huì)，下午高爾夫比賽，晚上舉行宴會(huì)。形式多樣。內(nèi)容豐富。
1、出于提高權(quán)威性、擴(kuò)大影響力的考慮，建議本次活動(dòng)中的高爾夫球賽由x企業(yè)家協(xié)會(huì)作為主辦單位，x公司作為承辦單位。
2、本次活動(dòng)面向x商界領(lǐng)袖人物、意向大客戶、業(yè)主、新聞媒介朋友、開發(fā)商工作人員和代理商公司員工
3、活動(dòng)采用新聞發(fā)布會(huì)、戶外高爾夫球競賽活動(dòng)、聯(lián)誼宴會(huì)三種形式貫穿進(jìn)行：
a。新聞發(fā)布會(huì)：邀請x企業(yè)家協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)致辭，由開發(fā)商代表回顧企業(yè)十年成就，并對x項(xiàng)目和x俱樂部做宣傳介紹，建議邀請有廣東知名俱樂部組建經(jīng)驗(yàn)的權(quán)威人士或是屬于某俱樂部成員的名流暢談俱樂部。
b。高爾夫球賽：高爾夫運(yùn)動(dòng)具有濃烈的商務(wù)性質(zhì)和紳士氣質(zhì)，能夠完美地詮釋本活動(dòng)對象的不凡品質(zhì)。參賽者在揮桿比賽激烈角逐中，深化友誼，促進(jìn)交流，覽盡x山迷人風(fēng)光。凡是對高爾夫感興趣的活動(dòng)參與者特別是意向大客戶都可以報(bào)名參加比賽，此次球賽意在為俱樂部成立和項(xiàng)目銷售做好鋪墊。
c。聯(lián)誼宴會(huì)：宴會(huì)目的在于在輕松的氛圍中拉近感情距離。宴會(huì)上由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對比賽頒獎(jiǎng)，推薦x項(xiàng)目。企業(yè)家協(xié)會(huì)成員、媒體記者等與會(huì)者在會(huì)上自由交流溝通。
4、活動(dòng)大體流程如下：
參與人員報(bào)到（x賓館）→新聞發(fā)布會(huì)（x企業(yè)家協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)致辭、開發(fā)商代表發(fā)言、項(xiàng)目推薦、廣東嘉賓論俱樂部，x賓館）→中午作息（x賓館）→高爾夫比賽（x高爾夫球場）→聯(lián)誼宴會(huì)（領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)陳述、宴會(huì)聯(lián)歡，以上活動(dòng)中穿插頒獎(jiǎng)和項(xiàng)目推薦，x賓館）→全天活動(dòng)結(jié)束
六、組織渠道：
x企業(yè)家協(xié)會(huì)發(fā)函召集會(huì)員參加的方式是本次活動(dòng)主要的組織途徑，除此之外，補(bǔ)充采用其它方式。
1、以x企業(yè)家協(xié)會(huì)名義通過直郵向協(xié)會(huì)成員、媒體記者發(fā)放本項(xiàng)目概念樓書及邀請函。
2、開發(fā)商以信函、電話等方式邀約其商界友人、x灣客戶。
房地產(chǎn)營銷策劃15
一、全員營銷的目的和意義
全員營銷是推動(dòng)我公司營銷工作的重要手段，在公司內(nèi)部推動(dòng)全員營銷其目的是通過此種形式充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)全體員工的積極性，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，倡導(dǎo)員工愛崗敬業(yè)，營造一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作，拼搏進(jìn)取，人人促銷的工作氛圍。
二、實(shí)施辦法
1、方案采取采取“全員營銷、多銷多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作。
2、適用范圍：凡是通過自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目購買住宅或商鋪的，均適用本方案。（銷售部不參與此方案）
三、銷售流程
�、� 員工負(fù)責(zé)提供客戶所購物業(yè)涉及的位置、戶型、面積、價(jià)位、交房日期、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢服務(wù)。
② 員工負(fù)責(zé)督促客戶按照規(guī)定按時(shí)支付房款（訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等）。
�、� 員工負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù)，個(gè)人不得經(jīng)手現(xiàn)金。
�、� 合同填寫由財(cái)務(wù)部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成。售樓管理員負(fù)責(zé)對所簽訂合同進(jìn)行立卷存檔、保管。
�、� 如需按揭貸款的.客戶，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續(xù)。
�、� 經(jīng)辦員工需與客戶作好溝通，向其闡釋國家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時(shí)性規(guī)定。
�、� 以上工作完成，視為該項(xiàng)銷售工作完畢。
四、業(yè)績提成
1、按照公司規(guī)定，對不同樓號(hào)、不同形式的物業(yè)（商鋪、住宅）制定出不同的銷售提成比率。
住宅：提成比率為0.8％，商鋪提成比率為0.5％。
業(yè)績提成＝合同總房價(jià)×比率
2、銷售工作完畢，經(jīng)辦員工即可到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績提成。
五、本方案（草案）自發(fā)布之日起試行。
XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
XX 年 xx月
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