小區(qū)綠化整改方案

　　為了確保工作或事情順利進(jìn)行，常常要根據(jù)具體情況預(yù)先制定方案，方案是有很強(qiáng)可操作性的書面計劃。那么問題來了，方案應(yīng)該怎么寫？以下是小編收集整理的小區(qū)綠化整改方案，希望對大家有所幫助。

　　物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動，是物業(yè)社會化、專業(yè)化、企業(yè)化發(fā)展的有效途徑。廣義的物業(yè)管理泛指一切圍繞房地產(chǎn)發(fā)展、租賃及售租后的服務(wù)；狹義的物業(yè)管理則指樓宇的維修及相關(guān)設(shè)備的維護(hù)管護(hù)、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、、餐飲等。物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務(wù)的對象是人。通過專業(yè)化的物業(yè)管理，可以以更經(jīng)濟(jì)的方法為房屋、居住環(huán)境、物業(yè)維修等方面提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的同步增長。

　　作為物業(yè)服務(wù)公司與其服務(wù)的業(yè)主之間本來應(yīng)該是唇齒相依的關(guān)系，互利互惠，應(yīng)該彈奏出和諧的樂章，然而事實上，物業(yè)公司抱怨物業(yè)費難收，業(yè)主難“伺候”，業(yè)主更是怨聲載道，抱怨收費高、收費亂。出現(xiàn)的不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象和因素呈現(xiàn)多發(fā)態(tài)勢，嚴(yán)重地阻礙了社會的和諧發(fā)展。

　　一、物業(yè)管理現(xiàn)狀

　�。ㄒ唬┚用裥�區(qū)與物業(yè)服務(wù)公司不相匹配，管理“缺失”。我市（縣級市）從20xx年開始成立物業(yè)服務(wù)公司，20xx年成立物業(yè)管理辦公室。目前，我市城區(qū)共有213個居民小區(qū)，其中有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區(qū)46個，沒有物業(yè)管理的小區(qū)167個，這些基本上都是過去開發(fā)建設(shè)的老舊小區(qū)。全市有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司15家，從業(yè)人員400多人，服務(wù)區(qū)域總建筑面積330多萬平方米。

　�。ǘ�）小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)參差不齊，物業(yè)管理難以規(guī)范。老舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)條件十分落后。由于開發(fā)商隨意變更小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，致使小區(qū)缺少物業(yè)用房，沒有綠地、自行車棚、汽車停車位，更談不上花壇、水池等美化設(shè)施。由于小區(qū)配套嚴(yán)重缺項，車輛亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致無法清掃，造成小區(qū)臟亂差的局面。

　�。ㄈ�）前期物業(yè)管理不到位�！哆|寧省物業(yè)管理條例》第十九條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，并在30日內(nèi)報物業(yè)所在地的縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　然而建設(shè)單位即使聘用物業(yè)公司并與其簽訂前期物業(yè)合同，也只是形式，簽訂的合同極不規(guī)范�！哆|寧省物業(yè)管理條例》第二十二條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定組織對物業(yè)進(jìn)行竣工驗收。建設(shè)行政主管部門及其他有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)對工程質(zhì)量及配套設(shè)施的完備情況進(jìn)行監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理資料，交接雙方應(yīng)當(dāng)做好查驗記錄。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)資料、配套設(shè)施不完備，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量和使用功能問題的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門報告，并書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位接到書面報告后，應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行整改；不能立即整改的，應(yīng)當(dāng)制定。

　　而我市多數(shù)開發(fā)建設(shè)單位都沒按《規(guī)定》去做，或敷衍了事。此外，住宅建設(shè)項目竣工時，在經(jīng)單項驗收（如水、電、質(zhì)監(jiān)、消防等）后就交付使用，唯獨沒有物業(yè)行政管理部門參加驗收，這便給開發(fā)建設(shè)單位在小區(qū)物業(yè)用房、綠化、自行車（摩托車）車棚等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面造成了可乘之機(jī)，導(dǎo)致后期物業(yè)無法正常管理，致使業(yè)主怨聲載道，把矛盾推向了物業(yè)公司，影響了物業(yè)費的收取，降低了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，結(jié)果造成惡性循環(huán)。

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會自主能力差，維權(quán)意識淡薄。按照規(guī)定，同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法成立一個業(yè)主大會，召開首次業(yè)主大會會議時，應(yīng)制定業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。而很多業(yè)主大會的召開及業(yè)主委員會的選舉形式都不夠民主，不夠規(guī)范。

　　很多物業(yè)小區(qū)在居民入住率較低的情況下召開業(yè)主大會，而業(yè)主大會又缺乏民主氣氛，往往是推舉或指定有一定影響的公務(wù)員、企業(yè)老板或社會公眾人物為業(yè)主委員會成員，靠名人效應(yīng)辦事，偏離了法制軌道。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，執(zhí)行業(yè)主大會決定的物業(yè)管理事項。

　　“代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”是業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)之一，然而有的業(yè)主委員會成員缺乏必備的物業(yè)知識和法律常識，造成草率簽訂物業(yè)服務(wù)合同，無法代表廣大業(yè)主的意愿和利益，在履行合同中產(chǎn)生諸多糾紛。有的業(yè)主委員會監(jiān)管無力，管理無序。有的業(yè)主素質(zhì)十分低下，不按規(guī)定交或拒繳物業(yè)費，并在小區(qū)內(nèi)亂倒垃圾臟水。

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)制度不健全，人員素質(zhì)低下，缺乏競爭意識。按照規(guī)定，從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》《全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書管理辦法》等國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　目前我市有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)15家，而絕大多數(shù)都是從開發(fā)建設(shè)企業(yè)派生出來的產(chǎn)物，這樣的企業(yè)只對自己的開發(fā)項目實施物業(yè)服務(wù)收費，對其他項目則不參與。在400余人的從業(yè)人員中有300人左右是下崗失業(yè)人員，普遍存在年齡結(jié)構(gòu)老、文化層次低、技術(shù)水平差的特點。加之部分物業(yè)管理企業(yè)忽視自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴(yán)格的各級各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。

　�。�六）專項維修資金不能得到及時使用。據(jù)了解，目前，我市沒有物業(yè)管理的167個小區(qū)住宅基本都已到維修期，而《朝陽市住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理使用暫行辦法》第十條規(guī)定：維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審定后，市房產(chǎn)部門按計劃撥付，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)實施并報送竣工決算”。

　　由于維修資金政策不透明，再加上沒有物業(yè)管理，少數(shù)居民為不影響自己的正常生活，只能自己掏錢維修，致使大部分住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、樓板、屋頂、上下管道等共同設(shè)備設(shè)施年久老化，無人維修，給居民的日常生活造成極大的危害和安全隱患。同時，絕大多數(shù)業(yè)主購房時已按標(biāo)準(zhǔn)向開發(fā)商足額繳納了專項維修基金，但部分開發(fā)商將專項維修資金據(jù)為己有，造成維修基金嚴(yán)重流失。

　　（七）部門之間聯(lián)動協(xié)作不暢。負(fù)責(zé)屬地管理的相關(guān)街道辦事處和社區(qū)，沒有把物業(yè)管理工作提升到應(yīng)有的高度，使得屬地管理與行業(yè)管理脫節(jié)，街道、社區(qū)、派出所很難在物業(yè)管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用；土地、規(guī)劃、工商、城管、環(huán)保、供電、供氣、供水等部門之間難以形成齊抓共管的合力，使得物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的難點問題甚至無人解決，無法解決。

　　二、加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理，促進(jìn)社會和諧的具體措施

　�。ㄒ唬�實行物業(yè)管理工作考核制度。將物業(yè)管理工作列為各街道辦事處的重點工作之一，納入市委市政府目標(biāo)管理崗位責(zé)任制考核內(nèi)容。同時，相關(guān)部門也要明確責(zé)任，明確分工。要大力推進(jìn)“網(wǎng)絡(luò)化管理”，每名社區(qū)干部包一定戶數(shù)責(zé)任區(qū)，每天都到社區(qū)走一走，到樓道內(nèi)看一看，碰到糾紛勸一勸，遇到求助幫一幫，及時了解社情民意，化解矛盾糾紛。

　　（二）不斷提升物業(yè)管理水平。加大物業(yè)服務(wù)行業(yè)的培訓(xùn)力度，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。要徹底扭轉(zhuǎn)物業(yè)公司收錢后，就成了“大爺”的觀念，使其認(rèn)清自己的“管家”身份。同時，政府及有關(guān)部門要制定相關(guān)的制度辦法，推行對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行履約保證金制度，避免物業(yè)公司中途“撂挑子”或“棄管”。

　�。ㄈ�）實行項目資金制度和住宅開發(fā)環(huán)境配套驗收制度。按照《朝陽市房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金管理暫行辦法》，由城建行政主管部門收取項目資本金，并專戶保管，已督促開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定設(shè)計要求履行職責(zé)，把物業(yè)建設(shè)達(dá)標(biāo)作為退款的前置條件，以此約束其完善物業(yè)設(shè)施設(shè)備。

　　按照《朝陽市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目環(huán)境配套驗收管理辦法》規(guī)定，城建行政主管部門應(yīng)把物業(yè)用房、物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、綠化等作為驗收的重點，物業(yè)管理部門直接參與建設(shè)項目審批、圖表的匯審及項目竣工驗收。要進(jìn)一步加大工作力度，對繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)并陳欠專項維修資金的建設(shè)單位，在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》前，必須補交陳欠款額，否則，不予辦理相關(guān)手續(xù)，不予批準(zhǔn)開工建設(shè)。對已不從事房地產(chǎn)開發(fā)項目且陳欠專項維修資金的建設(shè)單位，切實加大追繳力度，并由所在區(qū)域的業(yè)主或業(yè)主委員會向人民法院起訴，依法強(qiáng)制收繳。

　�。ㄋ模┘涌炖吓f小區(qū)改造步伐。要加大老舊小區(qū)的維修改造力度，提高修繕標(biāo)準(zhǔn)，完善配套設(shè)施，嚴(yán)格接管驗收，為老舊小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。同時，要改革創(chuàng)新物業(yè)管理途徑辦法，在部分無人管的住宅小區(qū)推行在街道辦事處指導(dǎo)下，以社區(qū)服務(wù)中心為管理主體的新的小區(qū)管理模式，或鼓勵小區(qū)業(yè)主“自治管理”。

　�。ㄎ澹�從物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身來講，除了為業(yè)主提供合同約定、可量化的服務(wù)之外，在其服務(wù)范圍和服務(wù)水準(zhǔn)上還要達(dá)到相當(dāng)?shù)膹V度和深度，才能稱其為優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)。

　　一是要加強(qiáng)居住環(huán)境的改善，物業(yè)管理要大力建設(shè)環(huán)保社區(qū)、綠色社區(qū)。

　　一方面應(yīng)包括建立污水處理系統(tǒng)、垃圾分類管理等節(jié)能環(huán)保措施、對舊建筑物“穿衣戴帽”美化整治，另一方面應(yīng)實施立體綠化，因地制宜實施“見縫插綠”，想方設(shè)法為業(yè)主提供舒適的休閑娛樂場所。其次要注重精神文明建設(shè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)多開展一些能夠增進(jìn)鄰里感情的活動，強(qiáng)化團(tuán)結(jié)意識，重建人們之間的相互信任和接納的意識。

　　第三，物業(yè)管理企業(yè)始終把服務(wù)放在第一位，真正做到想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急。

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