如何評定專業(yè)公司的商業(yè)規(guī)劃方案

如何評定專業(yè)公司的商業(yè)規(guī)劃方案作者：劉偉明如何評定專業(yè)公司的商業(yè)規(guī)劃方案在商業(yè)項目規(guī)劃的過程中，在規(guī)劃定位上對于開發(fā)商自己心里不是很有底?從我做商業(yè)多年的經(jīng)驗，總結(jié)了從以下四個方面來評定，僅供各位同行參考。一、從建筑角度來審定專業(yè)公司：第一：應(yīng)該在方案中充分的說明，建筑的形態(tài)與市場周邊怎樣融合,也就是說建筑形態(tài)是不是能順應(yīng)五年后的市場發(fā)展趨勢。第二：說明人流流向、交通情況、商業(yè)側(cè)重面及后期預(yù)留空間，在項目規(guī)劃中在那一個部分體現(xiàn)。同明說明廣場在項目整體的那個位置，商業(yè)的主力面朝向等。第三：從建筑本身的角度考慮,在商業(yè)規(guī)劃中，首先要說明：我們打算建筑一個單體還是一個由諸個單體組合成的商業(yè)，還是由幾個單體組合成的商業(yè)。在這個說明的同時，應(yīng)該考慮的問題是：南北地域的及氣候的問題，北方因為冬天比較冷，在建筑本身的同時也要考慮建筑的面積。市場的競爭是比較激烈的，如果你設(shè)定的面積與市場同類業(yè)種的面積相同，你的理由是什么?你的競爭力在哪里?這是要說明的。第四：因為地下開發(fā)費用比較高，所以，根據(jù)城市的消費習慣，以后期發(fā)展要求與城展商業(yè)發(fā)展等情況。第五：因為商業(yè)投資這方面都會被資金困住，銷售的問題在規(guī)劃中就自然而生。一般，現(xiàn)在很多銷售位置都建議與項目本身分離，但這個時候需要說明：銷售部分與項目本身的之間的關(guān)系是如何，假定，銷售賣出去了，但沒有人流是否會造成后期陰影。第六：在內(nèi)部規(guī)劃中需要注意主通道設(shè)定的問題。第七：關(guān)于共享空間的大小，任何一塊面積的大小，都影響著整體利益。在建筑中共享空間的形態(tài)大小，只能影響著項目內(nèi)部結(jié)構(gòu)的一點變化，如：現(xiàn)在大連的羅斯福購物廣場，他的共享空間極大，從我們?nèi)タ疾榈慕嵌葋碚f，可能太過于浪費，也會讓大家覺的太空了，這就跟前期的建筑審定時非常關(guān)鍵，如何實現(xiàn)節(jié)效平面?第八：建筑外形，現(xiàn)在商業(yè)購物中心的建筑外形，可謂千萬萬化。但不論什么樣的外形，都會有一定的來由，上述基礎(chǔ)八點是從建筑角度來審定專業(yè)公司的一些個人建議。二、從功能布局角度來審定專業(yè)公司第一：功能在于項目本身所取到的作用，各業(yè)種所占面積及品牌在市場的競爭力說明。必須清楚的解釋各業(yè)種的面積與業(yè)種，是如何能在后期經(jīng)營中有生存力。第二：很多都按"黃金分割率"比例，購物，與餐飲是需要占絕大面積比例，但娛樂一定要高于現(xiàn)所有市場中娛樂的定位，且需多樣化，要不誰會來你的購物中心呢，消費者到其它的百貨店也有如同的娛樂，在你這里就不能享受到更好，與獨特一面。第三，各業(yè)種在項目中取到的作用都不同，而他們的占項目的位置，也是必須說明的等。是根據(jù)人的購物習慣，還是根據(jù)人的勞累時間期，他們之間如何產(chǎn)生聯(lián)接關(guān)系。第四：在業(yè)種分布時，要說明與后期物業(yè)管理方面的吻合，因為在后期管理中，要涉及到銷售部分與租賃部分及本身的類別的管理，三、業(yè)態(tài)分布第一：主力店在項目中占具很主要的作用，次力店的作用也不應(yīng)呼視，所以，一定記得的是，主力店選擇與次主力店選擇上，在面積、業(yè)種、位置方面一定要深入考慮。而不能只重視主力店，呼視次力店的競爭能力，我接觸過一個案子是這樣的：主力店的面積在幾萬平米以上，而次主力店，還是按慣例設(shè)成幾千平米圖書與家電，如果設(shè)定的這些業(yè)種在市場上已經(jīng)非常成熟,是否在設(shè)定?第二：主力店的定位說明：主力店的定位必須清楚的產(chǎn)述主力店的定位，還要包括內(nèi)部基礎(chǔ)業(yè)種的說明，盡可能減少業(yè)種重復(fù)的現(xiàn)象。我們?nèi)タ疾榻鹪磎all時，看到在百貨里可以看到的東西在專業(yè)店里也可以看到，而且業(yè)種重復(fù)現(xiàn)實十分嚴重。第三：業(yè)態(tài)的選擇?應(yīng)該根據(jù)市場資源來設(shè)定業(yè)態(tài)，還是根據(jù)市場需求設(shè)定業(yè)態(tài)。通過多年的經(jīng)驗認為，應(yīng)根據(jù)市場需求來定業(yè)態(tài)，而不根據(jù)市場資源來定業(yè)態(tài)，這也是我跟意大利保利公司討論的結(jié)果,看過很多項目都以市場資源來設(shè)定，但請大家記注項目是需要競爭力的。第四：銷售面積。銷售面積的業(yè)態(tài)定位與主題定位，銷售面積的設(shè)定多數(shù)項目都采用"業(yè)態(tài)互補"?形式，為了能讓項目業(yè)種不沖突。多年經(jīng)驗告訴我，不能把自己的思維定死，很多人在想項目中設(shè)定了服裝，銷售面積再設(shè)服裝就不好做了等一些諸如此類的想法，大家可以在定位細節(jié)上做文章，不要在業(yè)態(tài)上牢固自己。四、經(jīng)濟性第一：方案中一定要需提到要整體開發(fā)體量的定位說明，因為，操作大型商業(yè)項目，需要達到一定的面積才能實現(xiàn)投資與回收成正比。第二：物業(yè)角度，專業(yè)公司必須對后期的物業(yè)如何提升與物業(yè)留量進行產(chǎn)述。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃一般需要重點考慮三大問題：解決開發(fā)商心中"疑點"與找準符合市場"需求"的產(chǎn)物，吻合經(jīng)濟"政策"的趨勢，這三大問題同樣在規(guī)劃過程需要到驗證。

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