某商品房銷售月度的工作計劃

　　一．銷售目標(biāo)

　　1．項目組銷售套數(shù)及累計銷售率

　　--銷售套數(shù)為 394套 ，銷售率80%。

　　2．銷售目標(biāo)的實現(xiàn)基礎(chǔ)

　　A、銷售目標(biāo)的實現(xiàn)須按本月的推廣計劃和配合有效的促銷優(yōu)惠，推動高層單位及北向三房等難點(diǎn)戶型的消化。

　　B、現(xiàn)場園林展示及物業(yè)管理品質(zhì)的展現(xiàn)是突破80%的前提基礎(chǔ)。

　　二．剩余房號及市場分析

　　1．目前剩余房號存在的問題

　　--剩余房號戶型不存在缺陷，但針對原目標(biāo)客戶群優(yōu)勢減弱，如高樓層，總價走高，北向，噪音大。

　　2．剩余房號所針對的目標(biāo)客戶群

　　--根據(jù)剩余房號目前存在高層北向有噪音且總價偏高的問題及其擁有的景觀優(yōu)勢，對于前者，香港客戶敏感性相對弱，而對環(huán)境和景觀因素較為敏感重視，因此，目標(biāo)客戶重點(diǎn)仍是針對香港市場，一方面以“低成本，高品質(zhì)”更準(zhǔn)確精細(xì)的訴求挖掘打動原有客戶群，同時以度假休閑概念拓展目標(biāo)客戶群，同時結(jié)合春交會展示注意挖掘本地客戶。

　　3．內(nèi)外銷市場的分析

　　--4月底，深圳樓盤外銷推廣及銷售相對淡靜，多數(shù)樓盤在準(zhǔn)備投入五月的春交會。從片區(qū)來看，除鵬興花園園林展示帶動成交明顯上升，其他如聚福花園、鹿茵翠地及帝錦花園、百仕達(dá)三期等羅湖外銷樓盤銷售都較緩慢。

　　三．本月銷售策略

　　1、以世聯(lián)外銷展廳為據(jù)點(diǎn)，加強(qiáng)客戶營銷和服務(wù)。

　　2、品質(zhì)+促銷--即通過園林展示、環(huán)境景觀資源及促銷配合推動剩余房號的消化，力爭銷售率突破80%。

　　四．營銷建議

　　1、參加世聯(lián)香港外銷展廳。

　　2、結(jié)合月底園林工程的完成，通過現(xiàn)場“嘉年華活動”開展客戶營銷；

　　3、結(jié)合剩余房號的特點(diǎn)以外銷為主同時繼續(xù)發(fā)揮分展場的作用，利用軟文宣傳，注意挖掘本地客戶。

　　4、對于蓮塘新放的80套房號，以保留房號的形式推出，自然消化。

　　五、廣告計劃（5.6-6.5）

　　時間媒體項目內(nèi)容深圳費(fèi)用￥香港費(fèi)用（HK$）

　　第1周 蘋果日報 5.4 《買樓王》（免費(fèi)4P圖文）春交會促銷 景觀效果 性價比 舒適居家休閑生活 5.7萬

　　第2周置業(yè)安居電視 5.10-5.26 9萬0

　　第3周蘋果日報 5.18 參加“外銷展廳”舒適居家休閑生活 5.7萬 10萬

　　第4周 東方日報 5.25告示“嘉年華活動”信息 展示園林環(huán)境實景 9.8萬

　　常規(guī)費(fèi)用分展場、條幅更新、口岸等 “嘉年華活動”8萬 4萬

　　合計21萬31.2萬

　　備注：春交會參展費(fèi)用共約26萬，另計。

　　六、人力資源安排及團(tuán)隊建設(shè)

　　1 、 項目組保持11人，配合尾盤的激勵措施，先完成12套指標(biāo)的同事優(yōu)先考慮調(diào)盤。

　　2、團(tuán)隊建設(shè)

　　A、針對存量戶型南向兩房（E、C）及北向三房（C、D）做專題討論：規(guī)范障礙點(diǎn)的統(tǒng)一口徑/ 如何引導(dǎo)客戶/鎖定目標(biāo)，挖掘戶型賣點(diǎn)，以此加強(qiáng)大家對產(chǎn)品的了解和信心。

　　B、對分展場實行當(dāng)周小組達(dá)標(biāo)現(xiàn)金獎勵99元，以進(jìn)一步調(diào)動大家的積極性，另增加分展場的巡盤制度，以確保大家在展場的良好工作狀態(tài)

　　C、團(tuán)隊活動完成“廣州看樓一日游”

　　七、妨礙預(yù)定銷售目標(biāo)的因素分析及解決方法

　　妨礙預(yù)定銷售目標(biāo)的因素：

　　1、現(xiàn)場園林工程進(jìn)度滯后；

　　2、物業(yè)管理形象展示較差 ；

　　3、兩個發(fā)展商之間意見難以統(tǒng)一；

　　4、后期推廣費(fèi)用控制緊。

　　解決方法：

　　不斷強(qiáng)調(diào)工程進(jìn)度及物業(yè)管理形象對銷售突破的重要，進(jìn)一步加強(qiáng)與兩個發(fā)展商之間的協(xié)調(diào)，跟進(jìn)推廣效果及反饋。

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