公司房屋土地租賃管理辦法

　　第一章總則

　　第一條為進一步加強房屋土地租賃業(yè)務管理，規(guī)范房屋土地租賃行為，充分發(fā)揮資源使用效益，有效盤活房屋土地資源，實現國有資產保值增值，特制定本辦法。

　　第二條本辦法所指的房屋土地租賃包括租入和出租房屋、土地、場地、建筑物及附屬物，以及租入再轉租；包括集團成員企業(yè)之間的內部租賃，集團有限公司各成員企業(yè)與外部單位及個人之間的外部租賃。

　　第三條房屋土地租賃應按照“分級管理、統籌規(guī)劃、程序規(guī)范、決策透明”原則規(guī)范運作。

　　第四條本辦法適用于集團公司、股份公司及其所屬單位，服務有限公司、號百控股股份有限公司、其他控股公司及境外公司可參照執(zhí)行。

　　第二章職責分工

　　第五條房屋土地實物牽頭管理部門（以下簡稱“牽頭管理部門”）負責房屋土地資源的統籌規(guī)劃，組織制定資源盤活利用計劃和方案，牽頭房屋土地租賃業(yè)務管理，制定租賃業(yè)務管理實施細則，負責各類租賃業(yè)務的規(guī)范操作和日常運營管理。

　　第六條財務部門負責房屋土地資產的價值管理。配合牽頭管理部門制訂盤活利用計劃和方案；參與租賃需求評估和合同審核，對定價合理性提出審核意見；配備專、兼職人員進行租賃合同解析；開展房屋土地租賃效益評價，建立評價結果應用機制。

　　第七條房屋土地租賃需求歸口管理部門（以下簡稱“歸口管理部門”）會同牽頭管理部門做好房屋土地資源的統籌規(guī)劃。前端歸口管理部門負責渠道門店等營業(yè)類用房的租賃需求和使用管理，負責規(guī)范資源置換的引商入店合作模式，負責效益前評估和效能后評價。后端歸口管理部門負責基站機房等生產類用房的租賃需求和使用管理。綜合部門負責辦公后勤類用房的租賃需求和使用管理。

　　第八條法律部門負責房屋土地租賃過程中的法律事務支撐，根據承辦部門的需求參與談判，對相關資質及租賃合同進行審核，出具專業(yè)意見。

　　第三章租賃業(yè)務基本程序

　　第九條租入房屋土地的基本程序。

　�。ㄒ唬┨岢鲎馊胄枨�。租賃需求部門提出具體租賃申請，履行采購需求審批程序。租賃需求應說明申請事由、用途、面積、地點（地段或區(qū)域）、租賃時間、首租或續(xù)租等。

　�。ǘ�）需求審批。歸口管理部門組織相關部門對具體租賃需求必要性和合理性進行評審，批復租賃需求。如自有房屋土地可滿足使用需求，不得從外部租入。

　�。ㄈ�）采購實施及簽訂合同。租賃需求審批通過后進入采購實施，租賃采購小組出具采購結果報告，租賃需求部門履行采購結果審批程序，簽訂租賃合同。

　�。ㄋ模├m(xù)租及終止。需續(xù)租時，租賃需求部門應按合同約定提前與出租方溝通續(xù)租事宜，比照新租入履行內部審批程序；確需提前終止合同的，租賃需求部門會同歸口管理部門等相關部門與出租方協商終止租賃合同，履行合同審批程序。

　　第十條出租自有房屋土地的基本程序。

　�。ㄒ唬┛尚行栽u估。房屋土地實物管理部門對具體出租房屋土地進行可行性評估，制定出租方案�？尚行栽u估包括需求評估、風險評估、價值評估、成本及凈收益測算等。

　　（二）招租。出租方案經審批通過后，租賃實施小組開展招租工作。招租可采用公開拍租、公開競價、比選、詢價、定向談判、競爭性談判以及國家法律規(guī)定的其他形式，尋找和確定租賃對象。

　�。ㄈ�）續(xù)租及終止。出租合同到期前，房屋土地實物管理部門應至少提前3個月開始實質性招租，避免產生空租期。續(xù)租流程原則上比照新出租。同等條件下，可優(yōu)先考慮業(yè)務相對穩(wěn)定、合同履行良好、溝通順暢的承租方續(xù)租。確需提前終止合同時，房屋土地實物管理部門會同相關部門與承租方協商終止租賃合同，履行合同審批程序。

　　第十一條房屋土地租賃合同實行省、地市兩級管理，合同審批權限按集團公司、股份公司收入類、成本類合同審批權限列表執(zhí)行。

　　第十二條轉租行為參照出租自有房屋土地的基本程序執(zhí)行。

　　第四章租賃定價管理

　　第十三條外部租賃價格應按照市場化原則，采取公開、公平、公正的方式確定，保證租金價格公允。

　　第十四條外部租賃價格應在價值評估的基礎上確定。價值評估包括自行詢價和委托評估兩種方式。

　�。ㄒ唬┯谢钴S市場交易價格時，可采用自行詢價方式進行價值評估。自行詢價可參考當地政府部門的市場指導價，沒有市場指導價時應由詢價小組實地查勘、市場調查，采集同一地段或可比商圈、用途類似、一定數量的可比物業(yè)近期租金價格，綜合考慮擬租賃物業(yè)的區(qū)域因素（交通、基礎設施、商圈環(huán)境等）和個別因素（房屋成新率、裝修、樓層等）進行估價，出具詢價報告，報本單位分管領導審批。自行詢價的租賃物業(yè)采購結果或招租結果須在公司內部OA公示，公示時間不少于3個工作日。

　　詢價小組由歸口管理部門等相關部門人員組成，人數至少3人單數。

　�。ǘ�）沒有活躍市場交易價格時，可聘請具有相應資質的社會中介機構評估，并按照評估管理規(guī)定履行評估報告?zhèn)浒赋绦颉?/p>

　　第十五條以評估價為租入房屋土地的談判參考價，實際談判結果高于評估價的10%，需重新履行內部決策程序。

　　第十六條評估價作為出租房屋土地的招租參考價，出租價格原則上不低于評估價；招租到期后，只有一家報名的，可以招租價成交；無人報名時，最多降低10%重新招租；降低10%后仍無人摘牌的可以定向談判，實際談判結果需重新履行內部決策程序。

　　第十七條租入物業(yè)為單一來源的，在采購前應按采購管理要求進行單一來源采購公示。租賃談判小組記錄協商談判過程，提交談判報告，做為租金定價、采購決策依據。

　　第十八條將自有或租入的渠道用房出租給代理商用于業(yè)務合作時，應分別簽訂出租合同與業(yè)務合作合同，出租、轉租租金不得低于市場評估價或租入價，按照引商入店的資源置換處理原則進行處理。

　　第十九條內部租賃價格的確定。

　�。ㄒ唬┘瘓F內部上市與非上市單位之間租賃房屋土地，集團內非全資子公司租用集團內單位房屋土地，應遵循關聯交易公平合理的定價原則，參照市場交易價格確定租金。

　�。ǘ�）股份公司內部獨立法人（全資子公司）之間租賃房屋土地，集團公司非上市獨立法人（全資子公司）之間租賃房屋土地，租賃雙方應采用成本加合理利潤的方式確定租金。

　�。ㄈ�）股份公司內部分公司（含分支機構）之間使用房屋土地，集團公司非上市公司（含分支機構）之間使用房屋土地，暫不進行結算。

　　第二十條共建共享出租機房資源的定價按照集團公司與聯通合作相關文件規(guī)定執(zhí)行。

　　第五章日常管理

　　第二十一條各單位應利用集團集中MSS管理系統、協議級收入項目管理系統做好租賃業(yè)務日常管理，通過土地房屋實物與合同的關聯，建立自有、租入、無償使用房屋土地實物管理臺賬，做好合同解析，嚴格執(zhí)行履約計劃，實現租賃信息全過程動態(tài)管理。

　　第二十二條牽頭管理部門應組織開展房屋土地資產盤點自查，原則上至少一年一次，檢查核對實物臺賬信息的完整性、準確性；核實租賃物業(yè)使用情況，會同財務部門核實履約計劃執(zhí)行情況、資金收付情況；了解擬盤活物業(yè)狀況、權屬，收集租賃市場信息。

　　第二十三條牽頭管理部門應加強對出租物業(yè)的日常監(jiān)督管理，對承租方拖欠租金、違約使用資產帶來安全隱患、未經允許轉租或變相轉租等，應及時采取防范措施，依據合同維護公司的合法權益。

　　第二十四條省公司應加強租賃效益分析，建立效益評價模型，對房屋租金成本效益、資產使用效益等進行綜合分析和對標，指導租賃盤活方案的制定和細化，提升資產價值和效益。

　　第六章風險管理

　　第二十五條為確保資金安全，租入合同原則上不得約定一次性預付一年以上的租金，突破規(guī)定的，應按本單位規(guī)定履行內部決策程序。

　　第二十六條外部租賃的履約保證金應結合當地市場情況、年租金和付款周期協商確定，其中租入合同履約保證金原則上不超過3個月租金。各單位應建立租賃合同履約保證金管理臺賬，合同到期后及時清算、回收。

　　第二十七條租賃期限及租金遞增機制。租賃期限最長不得超過二十年。

　　各單位應建立租金遞增機制，按照收益最大化、風險可控的原則，合理設定租入合同租金遞增上限比例、出租合同租金遞增下限比例，突破規(guī)定時應履行內部決策程序。

　　第二十八條協議置換使用房屋土地的應進行價值評估并簽訂置換使用合同。

　　第二十九條開展租賃業(yè)務必須依法管理、規(guī)范運作、集體決策，不得以權謀私，損害公司利益。遵循“操作與決策相分離”的原則，參與操作的人不決策，參與決策的人不操作。建立利益關系者回避制度，涉及直系親屬、主要社會關系的利益相關人不得參與操作、決策事項。

　　第三十條嚴禁將公司自有房屋土地無償提供給其他單位和個人使用，郵電分營等原因形成無償提供給郵政、移動、聯通使用的，以及內部租賃中可暫不結算的情形除外；嚴禁未經審批私自出租房屋土地；嚴禁未按收支兩條線管理要求上繳租金收入的坐支行為；嚴禁虛列租入成本，隱匿出租收入、押金，設立“小金庫”等違法違規(guī)行為。

　　第三十一條集團公司、省公司應定期組織實施監(jiān)督檢查，從租賃程序規(guī)范性、租金定價合理性、審批責任履行等方面進行檢查和風險評估，查錯糾弊，完善制度。對于嚴重違反公司規(guī)定并發(fā)生導致公司利益損失的行為，應按公司規(guī)定追究當事人責任。

　　第七章附則

　　第三十二條本辦法自下發(fā)之日起執(zhí)行。

　　第三十三條本辦法由集團公司財務部負責解釋。

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