物業(yè)公司管理制度15篇
在社會一步步向前發(fā)展的今天，制度起到的作用越來越大，制度具有合理性和合法性分配功能。那么制度怎么擬定才能發(fā)揮它最大的作用呢？以下是小編精心整理的物業(yè)公司管理制度，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
物業(yè)公司管理制度1
1、貫徹“預防為主，防消結合”的方針，指定防火責任人和義務消防員，其職責是：
1.1認真貫徹執(zhí)行消防法規(guī)和上級有關消防工作指示，開展防火宣傳，普及消防知識;
1.2組織逐級防火責任制，落實有關防火措施;
1.3經(jīng)常檢查防火安全工作，糾正消防違章，整改火險隱患;
1.4監(jiān)護動火作業(yè);
1.5管理消防器材設備，定期檢查，確保各類消防器材和裝置處于良好狀態(tài)，安全防火通道(包括走廊、樓梯)要時刻保持暢通;
1.6定人、定時、定措施，同時組織制訂緊急狀態(tài)下的疏散綱要;
1.7接到火災報警后，在向消防機關準確報警的同時，迅速啟用消防設施進行撲救，并協(xié)助消防部門查清火災原因。
2、實行用戶防火責任制，各業(yè)主為當然防火責任人，負責做好各自所屬范圍的防火安全工作。
3、消防區(qū)及樓梯走道和出口，必須保持暢通無阻，任何單位和個人不得占用或封堵，嚴禁在消防通道上停放車輛及堆放家具和其他雜物。
4、不得損壞消防設施和器材，妥善維護樓梯、走道和出口的安全疏散指示、事故照明和通風設施。
5、嚴禁經(jīng)營和貯存煙花爆竹、炸藥、汽油、香蕉水等易燃易爆物品，嚴禁燃放煙花、爆竹。
6、遵守安全用電管理規(guī)定，使用符合國家標準的家用電器、燃氣用具，嚴禁超負荷使用電器，要經(jīng)常保持清潔，切勿留有油漬，切勿明火試漏。
7、大廈內(nèi)商鋪必須按每30平方米(建筑面積)配備一只滅火器(小于30平方米配備一只，大于30平方米配備2只以上)，并放置于易于取用的固定位置。
8、大廈范圍內(nèi)不得燃燒香火、紙張、織物、纖維、塑料制品、木制品及其他廢棄物品，煙頭及火柴要隨時弄熄。
9、用戶進行室內(nèi)裝修，需要增設電器線路時，必須保證符合安全規(guī)定，嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路;裝修材料應采用不燃或阻燃材料，并按規(guī)定每50平方米(建筑面積)配備一只滅火器，如使用易燃或可燃材料的`，必須經(jīng)市消防管理機關批準，按規(guī)定進行防火處理，并按每100平方米(建筑面積)配備3只滅火器。
10、需要進行燒焊等動火作業(yè)的，應向物業(yè)公司提出申請，經(jīng)批準做好防護措施后，在專人監(jiān)護下，方可作業(yè)。
11、發(fā)生火警時，應立即告知物業(yè)公司或撥火警電話119，并關閉電氣開關、燃氣閥門和門窗，迅速離開大廈;用戶及其他人員應迅速有序地從樓梯疏散，切勿驚慌擁擠。
12、各用戶應服從消防管理人員的管理，不得刁難、辱罵或以暴力、威脅等手段妨礙消防管理人員行使職權。
物業(yè)公司管理制度2
一、目的：
為使員工宿舍保持一個良好、清潔、整齊的環(huán)境，以保證員工在工作之余得到充分的休息，維護宿舍安全和提高環(huán)境品質(zhì)，特制訂本辦法。
二、范圍：
公司所有住宿員工。
三、內(nèi)容：
（一）、住宿管理
1、住宿人員在申請住宿之前應填寫《員工住宿申請表》，經(jīng)總經(jīng)理批準后，由行政部統(tǒng)一安排備案。
2、公司宿舍，原則上主管以上人員2人一間，員工6人一間。住宿房間及床位由行政部統(tǒng)一安排，住宿員工不得擅自更換房間及床位。特殊情況需由行政部批準后方可給予調(diào)整房間或床位。
3、住宿員工使用宿舍內(nèi)的公司財物，須羅列清單，經(jīng)員工個人與行政部清點確認后簽字。入住人員只限員工本人。
4、住宿員工不得將宿舍轉(zhuǎn)借他人使用或擅自留宿非公司人員。特殊情況下，需留宿外人時須提前填寫書面申請，由經(jīng)理批準后，方可留宿。
5、住宿員工不得擅自調(diào)換房間內(nèi)公共財產(chǎn)物品。員工離開宿舍須鎖好房門，貴重物品應注意保管，遺失自行負責。
6、住宿員工不得隨意改造或變更房內(nèi)設施，不得損壞宿舍財產(chǎn)及公共設施，如造成損壞，須折算賠償。
7、公司宿舍水、電不得浪費，請隨手關燈及水龍頭。
8、住宿員工退房時須辦理移接手續(xù)，清點財物。凡居住期間，財物有損壞的，須折算賠償。
9、宿舍現(xiàn)有的器具設備（如桌椅、衛(wèi)浴設備、管道、門窗、衣柜、風扇、床鋪等）公司以完好狀態(tài)交與員工使用，如疏于管理或惡意破壞，酌情由住宿人員負擔該項修理費或賠償費，并視情節(jié)輕重處罰。
10、公司領導或行政部如在合適時間檢查宿舍，員工不得拒絕，并聽從相關整改建議。
（二）、紀律管理
1、住宿員工必須按時就寢，晚上23：00后不得大聲喧鬧或發(fā)出大的噪聲或在異性宿舍逗留。
2、宿舍區(qū)不能成為犯罪窩點，嚴禁酗酒、打架、偷盜、賭博等不良活動。發(fā)現(xiàn)一次處50~100元罰款。情節(jié)嚴重送往公安機關處理，并予除名。
3、電視、音響的.使用，聲音不得過大，以不妨礙他人安寧為原則。經(jīng)投訴三次以上口頭警告，再有投訴處50~100元罰款。
4、住宿員工不得于宿舍區(qū)室外或室內(nèi)墻壁、櫥柜上隨意張貼字畫或釘掛物品。發(fā)現(xiàn)20~50元罰款。
5、住宿員工不得破壞宿舍區(qū)任何公共設施或公物，不得在宿舍私藏任何公司物品。發(fā)現(xiàn)20~50元罰款。
6、未在公司內(nèi)住宿員工在宿舍區(qū)活動時亦須遵守所有規(guī)定。
�。ㄈ�、安全管理
1、宿舍內(nèi)不得擅自加裝使用1500W以上的電器，禁止使用電爐或明火器具，不私自接電線，不使用漏電電器。發(fā)現(xiàn)一次處20~50元罰款。
2、注意宿舍安全，嚴禁攜入易燃易爆物品，室內(nèi)不得使用或存放危險及違禁物品。發(fā)現(xiàn)一次處100~300元罰款。
3、住宿員工不得于床上抽煙，煙灰、煙蒂不得丟棄地上，煙灰缸應妥善放置。發(fā)現(xiàn)一次處20~50元罰款。
�。ㄋ模⑿l(wèi)生管理
1、住宿員工不得在公共走廊、樓梯及其他公共場所堆放物品，不得隨地吐痰、亂倒垃圾，不得在室內(nèi)飼養(yǎng)動物，嚴禁將雜物剩飯等倒入廁所及排水管道，嚴禁向門口、窗外潑水、亂扔雜物。發(fā)現(xiàn)一次處50~100元罰款。
2、住宿員工個人床上用品起床后須擺放整齊，其它私人物品、衣物須擺放整齊或收入箱柜。
3、住宿員工洗曬衣物須在指定區(qū)域或宿舍晾曬，不得隨意在走廊、過道及其它公共區(qū)域晾掛。
4、污穢、廢物、垃圾等應集中于指定場所（走廊垃圾桶內(nèi)）傾倒。
5、住宿員工房間內(nèi)衛(wèi)生自行清潔整理，由各個住宿員工輪流打掃，做好輪值表張貼在房門背面以便上級領導檢查監(jiān)督。
6、住宿員工房間門口個人物品應擺在架子（自行購置）上，不得直接擺在地上。
7、在住宿期間，無故在外租賃房屋者或無特殊情況，當月累計不在宿舍住宿時間超過7天者，按自動放棄住宿權力，宿舍管理人員有權責令其將東西搬出，同時安排他人住入。
8、提高警惕，搞好防火、防盜工作，嚴防火警，火災事故的發(fā)生，宿舍內(nèi)部發(fā)生被盜，除保護好現(xiàn)場外，應在24小時內(nèi)報告保安部及行政部，否則不予處理，對于人為造成的火警、火災事故，一經(jīng)查實，給予責任者一次處以100～1000元的罰款。
�。ㄎ澹�、探訪管理
1、夜間外人探訪時應在行政部門衛(wèi)處登記探訪人姓名、與被探訪人關系及進出時間，由被探訪人簽字確認，否則不準探訪。
2、外人探訪需借宿須出示經(jīng)理簽準的借宿單，不需借宿的須在22：00前離開。
3、探訪人活動區(qū)域僅限宿舍區(qū)，不得在其它區(qū)域擅自逗留。
4、探訪人須遵守公司所有相關規(guī)定，如有違紀行為由被探訪人承擔相應責任。
�。�、遷出管理
1、住宿員工遷出時須將使用的床位、物品、衣柜等清理干凈，所攜出的物品，須先經(jīng)行政部人員檢查。
2、住宿員工離職（包括自離、辭職、免職等），須于離職當日內(nèi)搬離宿舍，不得借故拖延或要求任何補償。
四、對違反以上任何規(guī)定的住宿員工，行政人事部可酌情予以處罰，乃至取消住宿資格。
五、附則
本辦法經(jīng)理核準后頒布實施，由行政部負責解釋并執(zhí)行，未盡事宜，另行修訂。
物業(yè)公司管理制度3
為了進一步加強管理，提高工作效率，強化組織觀念，維護正常的勞動、工作秩序，特制定本制度。
一、全體員工必須嚴格執(zhí)行公司制定的各項規(guī)章制度，按照崗位責任制和具體工作目標，嚴格履行自己的職責。
二、全體員工必須服從分配，聽從安排，對工作不服從分配，經(jīng)教育仍不能到職到崗的視為曠工處理（按獎懲制度第六條執(zhí)行）
三、做到按時上下班，不在工作時間內(nèi)睡覺、打撲克、下棋或干其它與工作無關的私活，違者按獎懲制度第五條執(zhí)行。
四、嚴格考勤制度，各物業(yè)管理站必須堅持每日簽到考勤，考勤員必須認真登記，嚴禁弄虛作假，違者按獎懲制度第十三條執(zhí)行。月底匯總，于次月1日報經(jīng)理審查后交財務科備案，是每月工資發(fā)放的主要依據(jù)之一。
五、嚴格堅持請銷假制度，做到事前請假事后銷假。杜絕不請假或先離崗后請假，違者按曠工處理。
六、對無視公司工作紀律，屢次違反，除按上述規(guī)定處理外，將調(diào)離其本人工作崗位或待崗學習（經(jīng)學習仍不能勝任工作，按自動與公司解除勞動合同處理）
七、嚴禁打架斗毆，聚眾鬧事。違者除對其批評教育外，按獎懲制度第七條執(zhí)行。
八、嚴禁利用工作之便以權謀私，禁止收受用戶任何好處，或以權報復，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)或接到舉報將按獎懲制度第八條執(zhí)行。
九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反對酗酒，不得因喝酒聚會而影響或延誤八小時以外的臨時性工作和服務要求。
十、水電工要嚴格執(zhí)行水電工崗位責任制，水電查抄及費用征收應實事求是，嚴禁弄虛作假，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將按獎懲制度第十條執(zhí)行。
十一、工作時間定為每天8小時，（法定節(jié)假日據(jù)情況安排休息）。
十二、對業(yè)主提出的各種合理性服務要求，在規(guī)定范圍內(nèi)的要立即去辦，服務范圍之外的能辦則辦，不能辦的須做好耐心的宣傳解釋工作。禁止出現(xiàn)推諉不管或置之不理，一旦發(fā)現(xiàn)或舉報反映，則按獎懲制度第十一條執(zhí)行。
十三、業(yè)主（或使用人）對收費（含代收費項目）標準提出異議時，要首先向其耐心宣傳解釋上級的規(guī)定和批準的收費標準，直到業(yè)主理解和滿意為止，遇有極個別業(yè)主無理取鬧，應及時向領導匯報。
獎懲制度
為充分調(diào)動職工的積極性和創(chuàng)造性，增強職工的主人翁責任感，維護正常的工作秩序特制定本規(guī)定。
獎勵：
一、對完成年度工作任務及下達指標，年底評出的先進個人由公司進行統(tǒng)一表彰。
二、對各有償服務范圍內(nèi)的創(chuàng)收，按實際創(chuàng)收額的一定比例提取給個人。
1、對工作中提出合理化建議，給公司帶來經(jīng)濟效益的'員工（如：加班）。
2、做好人好事被當?shù)貦C關表揚給予獎勵。
處罰：
三、工作遲到或早退10分鐘以內(nèi)處罰10元，10分鐘以上處罰20元；30分鐘以上者按曠工處理（30分鐘以上為半天，1小時后為一天）。
四、曠工半天，扣發(fā)本人一天工資，曠工一天扣發(fā)本人兩天工資；曠工超過一天以上做自動與公司解除勞動合同處理。
五、消極怠工，工作時間內(nèi)上網(wǎng)、打撲克、下棋或干私活發(fā)現(xiàn)一次處罰20元。
六、無正當理由，不服從分配及安排的，按曠工處理。
七、打架斗毆，聚眾鬧事，影響工作并造成影響的，除視情節(jié)輕重移交有關機關處理外，單位將據(jù)情節(jié)給予一定的處分和經(jīng)濟處罰，因觸及刑律被依法刑事拘留的，按解除勞動合同處理。
八、利用工作之便以權謀私，接受用戶好處（包括喝水、抽煙、吃請等），一經(jīng)發(fā)現(xiàn)除返還或賠補外，發(fā)現(xiàn)一次處罰當事人200元，情節(jié)嚴重的加倍處罰。
九、除工作需要外，嚴禁中午喝酒，不得因業(yè)余時間喝酒而影響臨時性工作安排或住戶的服務要求，發(fā)現(xiàn)一次處罰50元，如給公司造成損失由當事者一并賠償。
十、對游客提出的服務要求，不得推諉不管或置之不理，發(fā)現(xiàn)或游客舉報反映給公司一次處罰50元，出現(xiàn)游客上告或舉報給公司一次，發(fā)現(xiàn)一次處罰當事人200元。（正當理由除外）
十一、嚴格請銷假制度，請假人不按規(guī)定寫請假報告的按曠工處理。
十二、嚴格考勤并做好記錄，做到日考日記，并于次月1日報公司經(jīng)理，審核簽字后備案并編制本月工資表，如發(fā)現(xiàn)考勤記錄與實際出勤情況不符，扣責任人30元/次。
十三、工作要負責任，因玩忽職守造成的轄區(qū)內(nèi)各類事故及損失，按損失的實際造價予以賠償。
十四、對員工的各類處罰，均由經(jīng)理辦公會研究同意批準后執(zhí)行。
考勤制度
一、全體干部、員工需嚴格遵守工作紀律，按時上下班，不遲到、不早退。
二、考勤工作由各站責任人負責實施，并堅持日考日記。
三、各物業(yè)站應對所屬人員的簽到出勤情況予以監(jiān)督簽寫，不得弄虛作假，公司將不定期檢查。發(fā)現(xiàn)當天漏簽或簽到不實，當事人要受到一定的處罰（按獎懲制度第十三條執(zhí)行）。
四、財務部應對職工請假情況通過請假報告做好記錄和匯總，并以此計算員工工資。
五、考勤記錄要于次月1日報交經(jīng)理，待審查簽字后備案并編制當月工資表，不得無故拖交，一經(jīng)出現(xiàn)按獎懲制度第十三條執(zhí)行。
請銷假制度
一、全體職工必須做到有事先請假，事后要銷假。
二、職工請假要提前寫出請假報告，待逐級批準后，方可離崗，不得出現(xiàn)先離崗后請假的現(xiàn)象。
三、職工請批假范圍請假半日以上（含半日），須提前寫出請假報告，由經(jīng)理或主管批準。
四、因病請假一日以上（含一日）須有正規(guī)醫(yī)療部門的證明手續(xù)。
五、因事、因病請假及晚婚晚育假期均按公司的有關規(guī)定執(zhí)行。
六、以上事項如有違反，按獎懲制度第十二條執(zhí)行。
財務管理制度
一、根據(jù)會計法和公司要求，建立健全公司的會計核算程序，手續(xù)傳遞制度。
二、每月27日前，向經(jīng)理提交綜合服務費、水、電等各項收費情況及各小區(qū)水、電損耗情況報告。
三、每月10日前各站上報上月經(jīng)營情況報表，財務分析報告。
四、財務現(xiàn)金借用必須由經(jīng)理簽字批準，不得私自借用，違反者由當事人以工資墊付且追究責任。
五、出納會計現(xiàn)金庫存限額不得超過五百元，作為零星開支，其它支出一律由支票支付。
六、對各類獎罰，由物業(yè)公司報企管部后下發(fā)通報，月底由出納員編制工資表，在當月工資中體現(xiàn)。
七、各公司發(fā)生的任何收付款項必須統(tǒng)一入賬，不得出現(xiàn)帳外資金收支。
水、電工管理制度
一、由專人負責對水、電的日常管理和維修養(yǎng)護。
二、建立水、電等共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄要齊全。
三、操作人員即水、電管理員要嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。確保不發(fā)生質(zhì)量安全事故。
四、保證路燈、樓道燈完整無損。出現(xiàn)損壞及時修復，最遲不能超過兩天。
五、保證消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。
六、如違反以上五條條，根據(jù)情況給予當事人及相關責任人20元至100元的罰款，造成經(jīng)濟損失的按損失額的50%負擔。
物業(yè)公司管理制度4
1安全經(jīng)營工作例會制度
1、為充分發(fā)揮公司及項目安全經(jīng)營管理的監(jiān)督管理作用，做好對管理處安全經(jīng)營狀況的研究分析及重大安全經(jīng)營問題的對策制訂，公司實行安全經(jīng)營例會制度。
2、公司每半年組織召開一次安全經(jīng)營工作會議，對公司半年來的安全經(jīng)營工作進行總結，對下半年度的安全經(jīng)營規(guī)劃及安全經(jīng)營工作進行部署。
3、公司每月末組織召開一次安全經(jīng)營會議，分析、研究本公司的`安全經(jīng)營形勢，落實下個月安全經(jīng)營管理目標。
4、公司每季度組織召開一次安全經(jīng)營會議，對公司本季度的安全經(jīng)營形勢進行分析，研究、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、指導公司的重大安全經(jīng)營問題。
5、公司必須堅持使安全經(jīng)營例會制度化，并認真做好會議記錄，確保使每次會議都有一定的實質(zhì)內(nèi)容，都能解決一定的實質(zhì)問題。
2安全經(jīng)營檢查制度
1、為增強職工的安全意識，及時消除事故隱患，確保安全經(jīng)營，必須加強管理處安全經(jīng)營檢查。
2、安全經(jīng)營檢查的依據(jù)：國家及集團公司有關安全經(jīng)營的法律、法規(guī)、標準、規(guī)范、規(guī)程及政府、上級部門和公司有關安全經(jīng)營的各項規(guī)定、制度等。
3、各級安全經(jīng)營檢查應以查思想、查制度、查措施、查隱患、查教育培訓、查安全防護等為主要內(nèi)容。
4、公司安全檢查應以定期安全檢查為主，以查處安全經(jīng)營隱患為主要內(nèi)容，每月至少組織進行一次。
5、公司及所屬項目應定期或不定期地組織對安全問題進行專項、重點檢查。
6、公司應根據(jù)經(jīng)營實際及綜合氣候變化，定期或不定期地組織季節(jié)性安全檢查。
7、公司及項目安全檢查結束后，要認真全面系統(tǒng)地進行分析、總結和評價，要針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，制定整改措施，落實整改，并將整改、復查情況及時反饋到公司。
3安全知識教育、培訓制度
1、每年以創(chuàng)辦安全知識宣傳欄、開展知識競賽等多種形式，提高全體員工的消防安全意識。
2、定期組織員工學習消防法規(guī)和各項規(guī)章制度，做到依法管理。
3、公司應針對崗位特點進行消防安全教育培訓。
4、對消防設施維護保養(yǎng)和秩序維護員應進行實地演示和培訓。
5、對新員工進行崗前安全知識培訓，經(jīng)考試合格后方可上崗。
6、因工作需要員工換崗前必須進行再教育培訓。
7、消控中心等特殊崗位要進行專業(yè)培訓，經(jīng)考試合格，持證上崗。
4防火巡查、檢查制度
1、落實逐級消防安全責任制和崗位消防安全責任制，落實巡查檢查制度。
2、各項目每日對項目進行安全巡查。每月對項目進行一次防火檢查并復查追蹤改善。
3、檢查中發(fā)現(xiàn)火災隱患，檢查人員應填寫防火檢查記錄，并按照規(guī)定，要求有關人員在記錄上簽名。
4、各項目應將檢查情況及時上報公司，公司應將消防安全檢查情況中所發(fā)現(xiàn)存在的火災隱患，及時整改。
5、對檢查中發(fā)現(xiàn)的火災隱患未按規(guī)定時間及時整改的，根據(jù)獎懲制度給予處罰。
5安全疏散設施管理制度
1、各項目應保持疏散通道、安全出口暢通，嚴禁占用疏散通道，嚴禁在安全出口或疏散通道上安裝柵欄等影響疏散的障礙物。
2、應按規(guī)范設置符合國家及公司規(guī)定的消防安全疏散指示、標志和應急照明設施。
3、應保持防火門、消防安全疏散指示標志、應急照明、等設施處于正常狀態(tài)，并定期組織檢查、測試、維護和保養(yǎng)。
4、嚴禁將安全出口上鎖。
5、嚴禁將安全疏散指示標志關閉、遮擋或覆蓋。
6消防控制中心管理制度
1、熟悉并掌握各類消防設施的使用性能，保證撲救火災過程中操作有序、準確迅速。
2、做好消防值班記錄和交接班記錄，處理消防報警電話。
3、按時交接班，做好值班記錄、設備情況、事故處理等情況的交接手續(xù)。無交接班手續(xù)，值班人員不得擅自離崗。
4、發(fā)現(xiàn)設備故障時，應及時報告，并通知公司及相關技術人員及時修復。
5、非工作所需，不得使用消控中心內(nèi)線電話，非消防控制中心值班人員禁止進入值班室。
6、上班時間不準在消控中心抽煙、睡覺、看書報等，離崗應做好交接班手續(xù)。
7、發(fā)現(xiàn)火災時，迅速按滅火作戰(zhàn)預案緊急處理，并撥打119電話通知公安消防部門并報告公司及相關部門。
物業(yè)公司管理制度5
物業(yè)公司收費管理規(guī)范
1、目的
加強公司內(nèi)部控制,規(guī)范公司的收費行為,保證公司資金安全,維護公司利益,保護好公司員工。
2、適用范圍
適用于公司各一線管理處、經(jīng)營業(yè)務口。
3、職責
公司財務管理部負責督促、檢查各管理處、經(jīng)營業(yè)務口遵守資金方面相關法律法規(guī)、規(guī)章制度及執(zhí)行情況。
4、內(nèi)容
4.1崗位分工
除出納人員以及授權的收款員、值班收費人員以外,任何人不得經(jīng)手現(xiàn)金。
出納員:
負責現(xiàn)金的日常管理,并對收款員和值班收費人員的工作進行監(jiān)督。
建立收據(jù)、發(fā)票的領用、發(fā)放、繳銷記錄,繳銷前詳細標明每本票據(jù)的開出份數(shù),作廢份數(shù),起訖時間,收款總金額(分現(xiàn)金、支票),與上繳公司的金額是否相符,確保錢、單相符。 (適用無會計或會計助理的項目)
公司出納負責與項目出納款項的交接。
收款員(值班收費人員)主要包含前臺收費人員、車輛崗安全員、xx會所收銀員、吉普吧收銀員、家政班長。
收款員負責業(yè)務口資金的直接收取、繳交以及票據(jù)領用,繳交。
出納員、收款(費)員應具有高技能鑒別假鈔真?zhèn)文芰?一旦收取假鈔后果自負;公司應為收款員配備必要的驗鈔設備。
票據(jù)管理員:票據(jù)管理員由公司財務管理部會計兼任。票據(jù)管理員負責:
公司票據(jù)的購進;
票據(jù)保管;
票據(jù)注銷;
票據(jù)稽核檢查;
xx會計助理兼任漢口區(qū)域票據(jù)的領用、保管及注銷。
辦理收款業(yè)務的人員必須具備良好的職業(yè)道德,忠于職守,廉潔奉公,遵紀守法,客觀公正。收款人員不得挪用或侵占公司錢款,一經(jīng)查實,公司將予以嚴肅處理,并視情節(jié)嚴重,保留向司法機關起訴的權利。
收款崗位人員根據(jù)公司具體情況進行崗位輪換。
財務管理部定期(每季度)對資金業(yè)務經(jīng)辦人員進行相關制度和崗位職責的培訓,保證所有人員確認已接受培訓并清楚國家、集團、公司的財務制度和個人的職責。
4.2票據(jù)管理
公司對各項收費的管理和控制是以票據(jù)的管理和控制為基礎的,主要責任部門為公司財務管理部,公司目前的票據(jù)主要包含服務業(yè)統(tǒng)一發(fā)票、停車場專用定額發(fā)票、餐飲定額發(fā)票企業(yè)統(tǒng)一收據(jù),公司內(nèi)部各種代用券(如游泳卡、餐卡)等。
票據(jù)環(huán)節(jié)控制
a票據(jù)的購進:必須由財務管理部的票據(jù)管理員憑《發(fā)票領用證》統(tǒng)一到稅務部門購進稅務票據(jù)、內(nèi)部代用券則到指定廠家印刷,購進回來的票據(jù)由公司票據(jù)管理員統(tǒng)一保管,并登記造冊,票據(jù)管理員必須對票據(jù)嚴格管理,對其安全性負責。
b.票據(jù)的領用:漢口區(qū)域的票據(jù)領用由xx管理處出納統(tǒng)一到公司票據(jù)管理員辦理登記領取手續(xù),武昌區(qū)域的票據(jù)領用由使用部門統(tǒng)一到公司票據(jù)管理員辦理登記領用手續(xù)。票據(jù)管理員應根據(jù)收費崗位情況掌握發(fā)放的數(shù)量及品種,一次一般不超出一個月的用量,并采用以舊換新制度。漢口區(qū)域的票據(jù)使用部門統(tǒng)一到xx管理處出納領取,一次一般不超過兩個星期的用量。
c.票據(jù)的保管:包括未使用票據(jù)及票據(jù)的存根;各收費崗位的零散票據(jù)及出納庫存票據(jù)的保管;對使用完的票據(jù)存根,必須與公司票據(jù)管理員結算,統(tǒng)一由公司票據(jù)管理員保管,各收費崗位不應自存自留,對正在使用或尚未使用的票據(jù),按誰領用誰負責處理,應視同現(xiàn)金、存放于最安全的地方。
d.票據(jù)的填寫:公司任何一項收費都必須出示正式票據(jù)與客戶,任何人或部門利用非公司財務監(jiān)控的票據(jù)對外進行收費,都是公司財務制度不允許的,其責任由當事人或部門責任人承擔。票據(jù)的填寫必須做到內(nèi)容完整,數(shù)據(jù)準確,字跡工整,手續(xù)要齊備,一次性頂格填寫,任何票據(jù)都不得外借或填寫與公司收費無關的內(nèi)容。對于通過銀行托收收款需開具發(fā)票的,應在發(fā)票備注欄中注明銀行托收。
e票據(jù)稽核檢查:財務管理部及各收費崗位的部門負責人應對各收費開票崗位認真進行督促、檢查、內(nèi)容包括票據(jù)的填寫情況、保管情況、安全情況等。
4.3收費環(huán)節(jié)的控制規(guī)定
主要是指收費的環(huán)節(jié)、收費的標準、收費減免的控制。公司重申任何部門,任何人收到現(xiàn)金或支票(支票需到帳),或者轉(zhuǎn)帳的收入必須開具公司的正式收據(jù)或發(fā)票給客戶;對外或?qū)?nèi)發(fā)放的任何代用券(如用餐卡、游泳券等)必須到財務登記,并蓋發(fā)票專用章。這是公司控制收入的核心環(huán)節(jié),公司所有人員必須認真執(zhí)行,如有違反,公司將予以嚴肅處理,各部門責任人要監(jiān)督本部門人員和業(yè)務人員執(zhí)行。
a.收費環(huán)節(jié)上控制:有標準(明碼)的按標準,有計算依據(jù)的按依據(jù)收費。各收款管理人員必須按照批準后的明碼標價的價格進行收取。嚴禁向客戶多收取或少收取。
b.收費標準的控制:各部門的收費項目必須進行測算、報批、公布,做到明碼收費,對暫無明碼的收費應由當事人與部門經(jīng)理根據(jù)情況確定并及時知會財務管理部,對經(jīng)常發(fā)生或數(shù)額較大的報公司領導審定。
c.收費減免的控制:
城市花園吉普吧、xx會所以及管理處中介項目考慮到靈活經(jīng)營的需要,部門負責人有20%以內(nèi)折扣的權利。部門負責人進行折扣后必須形成備案交予財務管理部,超出上述限額必須提前報公司財務管理部和總經(jīng)理審批。對于其他項目,有明碼標價或公司經(jīng)常性收費為公司主要經(jīng)營收入,公司各部門、管理處任何人都無權減免,如遇十分意外,必須報公司財務管理部和總經(jīng)理審批�？蛻暨`約金的`減免可見相關規(guī)定。
d.收費項目的報批
公司各部門(管理處)必須對本部門新發(fā)生收費項目必須填寫專門表格報公司會簽。
4.4收費結算的管理規(guī)定
a、結算的起點和時間:每一個收費崗位或人員每天必須與管理處財務出納結算一次,同時如收費人員無保險柜的,應將錢款寄存公司出納處或送存銀行,有保險柜的人員現(xiàn)金超過2000元的也應交公司出納處或送存銀行。管理處出納每周三與公司本部出納結算一次.
b、結算地點:財務管理部根據(jù)公司實際情況和便于結算,設置2名出納員,負責各個收款崗位的工作:城市花園出納(目前公司本部出納兼)負責與城市花園各收費崗位人員結算;xx出納負責與xx及漢口區(qū)域各收費崗位人員結算,公司本部出納負責與各管理處出納人員的費用結算。
c、結算事項:各收費崗位對填的票據(jù),當時只能撕下發(fā)票聯(lián)或收據(jù)聯(lián)交給客戶,記帳聯(lián)及存根聯(lián)交出納結算時,由出納核對后(出納所填寫票據(jù)則由其它人員核對),再將記帳聯(lián)撕下用于會計記帳,存根聯(lián)不動,并根據(jù)結算情況,同時填寫《現(xiàn)金繳收記錄單》,雙方簽字認可;如果錯開票據(jù),則將所有聯(lián)保留并作廢,并另開一份。各管理處的收款人員與出納、出納與公司財務管理部的款項交接必須以票據(jù)的領用及核銷為依據(jù),并由收款方開具收據(jù)或在收款日報表上簽收。收款日報表必須詳細列明收款金額、收款日期、收款票據(jù)號等內(nèi)容。
d、收費記帳:出納在與各收費人員結算后,及時將錢款保存好或送存銀行,并將《繳款記錄單》及記帳聯(lián)等單據(jù),傳遞至會計記帳,如無特殊情況,會計人員必須在當月內(nèi)填寫記帳憑證并登記入帳(電腦)。各收銀員應及時將現(xiàn)款送到銀行或交公司出納,每天進行日報表的結算。
4.5 xx會所收款結算規(guī)定
由于xx會所業(yè)務日趨頻繁,消費筆數(shù)多,金額小,具有較多的特殊性,為了加強這方面的管理,確保公司現(xiàn)款的安全,特提出如下幾點要求:
a.客戶至xx會所進行消費時,首先到各活動項目的總臺登記并由總臺填制活動登記單。
b.總臺根據(jù)客戶活動登記單的消費情況結算收費,如遇客戶需要發(fā)票時,開具公司的統(tǒng)一發(fā)票。
c.每天營業(yè)結束時,將當天營業(yè)款存入xx會所的保險柜內(nèi),并于第二天下班前定時與xx管理處出納結算,并對未開正式發(fā)票部分營業(yè)款開具發(fā)票。
d.所有活動登記單的印制,領用、結存、退回必須由公司財務登記、監(jiān)管。
e.xx管理處出納必須加強對各總臺(收銀臺)的監(jiān)管(如活動登記單的填制情況及是否按單收費及發(fā)票的開具情況等)。
4.6食堂收款結算補充規(guī)定食堂收款分為公司內(nèi)部客戶和外部客戶。
4.6.1食堂內(nèi)部客戶是指物業(yè)公司在冊員工(包含試用期人員)。其余就餐人員為外部客戶。(包含地產(chǎn)公司人員)。
4.6.2 xx食堂內(nèi)部餐券統(tǒng)一由管理處出納統(tǒng)一發(fā)售,城市花園食堂內(nèi)部餐券由城花管理處出納統(tǒng)一發(fā)售。周六、周日不予以出售餐券。
4.6.3食堂內(nèi)部餐券由公司負責統(tǒng)一制作,在物業(yè)公司的食堂可以通用。出售完餐券,必須向買餐卡人員開具收據(jù)。管理處項目人事行政部門負責人為食堂直接對外出售餐券的負責人,人事行政部門負責人可以授權食堂工作人員進行出售餐券。劃票員為內(nèi)部員工劃票后才能提供餐券,食堂工作人員見餐券后才能為對方提供飯菜。詳細規(guī)定可以參考食堂內(nèi)部管理規(guī)定。
4.6.4食堂收款員繳交款項以及票據(jù)每周不得少于兩次。
4.7車輛崗收款結算補充規(guī)定
4.7.1車輛崗安全員兼任車輛收款員。項目負責人為項目車輛崗收款負責人,承擔項目收款的直接責任。項目負責人可以授權安全班長負責車輛崗票據(jù)的領用、繳交、注銷以及錢款的繳交。車輛崗收款負責人或授權負責人不得經(jīng)辦現(xiàn)場現(xiàn)金收款。
4.7.2車輛崗的收款負責人在票據(jù)的派發(fā)、收繳、注銷以及錢款的收繳、上繳必須做好內(nèi)部的交接記錄。
4.7.3車輛崗收款員在每一班交接班時務必在《安全員交接班記錄表》上詳細記錄車輛票據(jù)的起迄號碼,本崗的開具票據(jù)的起迄號碼、貨幣金額。雙方交接人必須在記錄本上簽字。
4.6.4車輛崗收款負責人繳接款項以及票據(jù)每周不得少于兩次。
4.8有償服務收款結算補充規(guī)定
4.8.1本規(guī)范的有償服務,特指家政保潔、家政維修上門服務類、租賃中介。
4.8.2有償服務的派工單必須接受財務管理部的監(jiān)督控制,有償服務的派工單必須在財務管理部領用、登記、注銷。
4.8.3在提供有償服務中,安排工作、提供服務、收費三項工作是不相容崗位,不得由一人辦理其中兩項或以上的業(yè)務。工作安排即下發(fā)家政服務單由管理處前臺進行安排,提供服務由家政服務員完成,收費工作確定由家政服務班長來操作。家政班長收費后當日須及時將款項交給管理處前臺工作人員。
4.8.4在有償服務回訪中,必須包含對收費金額的回訪。
4.8.5在有償服務中,工作人員不得接受客戶小費或禮品。在特殊情況下若有發(fā)生須及時向上級領導和財務管理部匯報。
4.8.6租售業(yè)務經(jīng)辦人不得經(jīng)手現(xiàn)款。
4.9收款保管
4.9.1各管理處取得的貨幣資金收入必須及時入賬,不得私設小金庫,不得賬外設賬,嚴禁收款不入賬。嚴禁白條抵充庫存現(xiàn)金,更不得挪用現(xiàn)金。
4.9.2各管理處以現(xiàn)金方式獲取的收入,應及時送存銀行,原則上應當天送存。在銀行營業(yè)時間結束后收進的現(xiàn)金,應當采取妥善保管措施,于第二天送存銀行。
4.9.3各管理處的業(yè)務部門在業(yè)務活動中收取的現(xiàn)金必須及時上交出納處,不得自行用于任何開支。
4.9.4收款員每日營業(yè)終了,將款項交管理處出納,非工作時間收款于第一個工作日上班前兩小時交出納處。不能及時交給出納或存入銀行的現(xiàn)金,收款員應存入管理處指定的保險柜,嚴禁私自存放。管理處必須采取措施保證保險柜的安全和正常使用。
4.9.5對于現(xiàn)金和各種有價代用券,經(jīng)辦人要確保其安全和完整無缺,因保管責任造成的短缺,當事人要負賠償責任。
4.9.6公司及管理處的財務保險柜由出納保管,嚴禁與其他部門或人員共用財務保險柜。出納必須嚴守保險柜密碼;保險柜鑰匙由出納妥善保管,不得隨意亂放或任意轉(zhuǎn)交他人。
4.9.7財務保險柜內(nèi)不允許存放私人物品(含現(xiàn)金及其它物品),也不允許存放代業(yè)主保管的現(xiàn)金及物品。確需承辦代業(yè)主保管現(xiàn)金及物品業(yè)務的,應單獨使用專門的保險柜。
4.10收款監(jiān)督檢查
4.10..1財務管理部為收款業(yè)務的監(jiān)督部門,財務管理部有權對各收費崗位及收款人員進行定期或不定期的檢查。
4.10.2公司財務管理部門應每季度至少一次對下屬各部門的資金收、付款情況進行全面檢查,以確保各項財務制度全面得到執(zhí)行,款項及時回收入賬。公司財務人員每月至少一次對部門各收費點進行突擊檢查并保留有記錄。收費現(xiàn)場必須保證票款相符。
4.10.3監(jiān)督檢查的內(nèi)容主要包括:
票據(jù)的保管情況。重點檢查票據(jù)的購買、領用、保管、核銷手續(xù)是否健全,票據(jù)保管是否存在漏洞。
收款業(yè)務相關崗位及人員的設置情況。重點檢查是否存在收款業(yè)務不相容職務混崗的現(xiàn)象。
檢查是否存在未經(jīng)審批的隨意多收、少收費用、減免的情況。
4.10.4對監(jiān)督檢查過程中發(fā)現(xiàn)的收款內(nèi)部控制中的薄弱環(huán)節(jié),應當采取措施,及時加以糾正和完善。
5、生效日
此制度自公布之日起試運行。
6、解釋權
此規(guī)范的解釋及修訂權歸公司財務管理部。
物業(yè)公司管理制度6
1.物業(yè)管理公司會計部安裝的報警設備由本部門指定專人負責,上班解除報警,下班設定報警,經(jīng)常檢查報警設備保證使用有效。會計部前臺與接待室之間通道門必須時刻保持鎖門狀態(tài),限止非工作人員隨意進入。
2.財會辦公部位門鑰匙由部門經(jīng)理登記備案,使用人認真保管不得隨意亂放,不得轉(zhuǎn)借他人,不得私自配制丟失立即向保安部報告。
3.財會部門的財務賬目下班時必須在保險柜中存放亂,不準在桌面擺放嚴防私自被人涂改。
4.現(xiàn)金、支票、印章時刻在保險柜中存放,做到隨用隨取隨鎖,保險柜鑰匙嚴禁插掛在柜門上,做到隨身攜帶不亂放。
5.財會部門到銀行取送現(xiàn)金必須提前通知車管部門和保安部,派專車專人護送,取送款數(shù)額大可增派護送人員。
6.乘車攜款途中禁止停車從事其他事項,司機不準離車,取送款專車不得將車停在距銀行5米以外,送款時到銀行護送人先下車,取款時攜款人先上車,切實起到防范作用。
物業(yè)公司管理制度7
第一條：制定原則：為規(guī)范物業(yè)公司收費行為，提供物業(yè)管理水平，保證公司資金的安全，依據(jù)公司相關管理制定，結合《海開物業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)》制定本管理辦法。
第二條、適用范圍：本制度適用于重慶潤輝物業(yè)管理有限公司收費業(yè)務以及與收費相關的客戶部、財務部等人員。
第三條、本管理辦法所指的收費是潤輝物業(yè)公司收取的一切物業(yè)費用和代收費用，包括但不限于一下費用：物業(yè)管理費、電費公攤費、二次供水費、垃圾清運費、出入證工本費及押金、裝修保證金、停車位租金、臨時停車費及其他收取的費用。
第四條、崗位分工及權限設置
根據(jù)公司業(yè)務，收費相關崗位分工如下：
1、客服部：客戶助理、客戶主管
客服主管根據(jù)開發(fā)公司移交的房屋資源明細在收費系統(tǒng)的（房屋資源）住房相關信息；對客服助理的收費進行審核；客服助理錄入有錯時進行修改；查詢收費、欠費情況，負責催收欠費。
客服助理必須運用系統(tǒng)辦理物業(yè)公司本管理辦法第三條所列費用的所有業(yè)務，履行所有手續(xù)，并根據(jù)房屋不同
狀態(tài)在收費系統(tǒng)的（房屋狀態(tài)）中進行添加，打印收費收據(jù)；每天向出納員移交物業(yè)收費，日清日結；客服只負責收款不負責退款；對欠費進行催收。
2、財務部：出納員會計
出納員核對系統(tǒng)中的（房屋資源）是否與實際相符；核對客服執(zhí)行的收費標準是否相符；每天下班前核對值班客服交接的款項和收費系統(tǒng)中的收費、移交的收款收據(jù)是否相符，收費要做到日清日結、錢帳相符；負責保證金和押金的退付。
會計審核出納員是否嚴格執(zhí)行收費管理辦法，審核系統(tǒng)收費、收據(jù)和款項是否相符；收取的現(xiàn)金是否及時存入銀行；審核所有收費是否全部入賬；審核收費標準是否正確；房屋信息是否正確；負責已收物業(yè)費、應收賬款、預收賬款以及代收款項的審核。
3、系統(tǒng)管理員
根據(jù)崗位分工合理劃分權限，做的有分工有監(jiān)督；及時解決系統(tǒng)運用中出現(xiàn)的問題。
4、物業(yè)經(jīng)理
經(jīng)常查詢物業(yè)收費系統(tǒng)，及時掌握物業(yè)公司收費狀態(tài)，安排催收工作；執(zhí)行經(jīng)總經(jīng)理批準后的收費折扣率；監(jiān)督客戶部和財務部物業(yè)收費操作，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。
第五條考核和處罰
物業(yè)收費的`考核由綜合部負責匯總，物業(yè)經(jīng)理批準：客服主管提請對客服助理考核；出納員提請對客服部進行監(jiān)督考核；財務會計提請對出納員進行考核；物業(yè)經(jīng)理對主管進行考核。開發(fā)公司財務部對物業(yè)收費全過程進行監(jiān)督，對物業(yè)收費過程中的違規(guī)顯現(xiàn)進行糾正，必要是可以直接提請公司分管副總或總經(jīng)理對相關人員進行考核。
1、客服助理必須在《海開物業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)》辦理所有收費業(yè)務，若在系統(tǒng)外辦理收費相關人員除賠償相應的損失外，處以客服主管和客服助理100—500元的罰款。
2、客服主管、出納員、財務會計要加強對收費的正確性進行審核。若出現(xiàn)前環(huán)節(jié)崗位收費出錯沒有發(fā)現(xiàn)，對本崗位處以20—100罰款。
3、系統(tǒng)管理未經(jīng)財務經(jīng)理授權擅自變更權限，造成損失的，存單損失的30%；處以100元—500元罰款。
4、物業(yè)經(jīng)理未經(jīng)總經(jīng)理授權變更收費標準造成損失的應賠償全部損失，并處以500元—1000元的罰款。
5、客服不及時催收欠款，沒有完成收費任務的按照物業(yè)公司績效考核辦法進行考核。
第六條、本辦法解釋權歸公司財務部
第七條、本辦法自分管副總經(jīng)理批準之日起執(zhí)行。
物業(yè)公司管理制度8
第一節(jié)培訓講師的管理
1、熟悉開展工作的環(huán)境。對于管理人員，要求他們對于公司的經(jīng)營性質(zhì)、管理制度和所分配部門的工作性質(zhì)要充分了解，只有如此才能有效的開展工作；
2、注意團隊生活的培養(yǎng)。在團體中生活，向具有經(jīng)驗的同事或領導學習工作經(jīng)驗是最快速有效的方法。所以，培訓各級管理人員時要讓他們先融入團體，成為團體的一分子，直接參加團體活動，加入生產(chǎn)行列，在工作中獲得經(jīng)驗。此外，工作最好由最基層干起，以使他們確切了解基層人員的工作情形、心理狀態(tài)和工作中可能發(fā)生的問題。這在將來的主管工作中是最實用的經(jīng)驗；
3、提出工作報告。在初期的培訓工作中要求被培訓人員定期提出工作報告，最好以三天或一周為一期。內(nèi)容至少要包括工作日記、心得報告、專案報告和改善建議等事項。每份報告均需向其工作的主管提出并逐層詳閱，使每一級主管人員均能了解該人員的學習進度和深度，以便作必要的調(diào)整和加強培訓。主管人員必須在對每份報告內(nèi)容了解后，對疑難問題予以解答或指示該人員如何自行發(fā)掘答案。有錯誤的要改正，有合理的建議和意見要立即實行；
4、隨時進行工作考核。除了定期的工作報告外，主管應以隨機測驗的方式作不定期的考核。這種測驗方式可使主管更深入了解被培訓人員的工作績效和培訓成果。主管人員更可藉此機會與他們進行溝通。通常工作考核可由被培訓人員的逐層主管進行，但主管有必要自己親自了解其部門內(nèi)人員的工作能力和工作績效。這種隨機測驗的方式可以以單獨會談的方式進行，使被測驗人員不致于因緊張拘束而影響其表達。就是一般工作人員的考核也可采用隨機測驗的方式進行，測驗的結果要記錄，以便前后比較，了解被測人員在此期間的進步情形；
5、合理的工作調(diào)配。在管理人員對某一工作熟悉后，最好能安排調(diào)動其他的工作，特別是一些能力較高、有發(fā)展前途、有潛力的新進人員尤不可使其長期做同一工作，以免浪費時間和精力，而造成士氣低落和離職他就的危險。適當調(diào)動工作，使其能在最短時間內(nèi)學習最多的工作經(jīng)驗。有了工作經(jīng)驗后要看情形許可和需要，安排職位，培養(yǎng)其領導和協(xié)調(diào)的能力等。（附8：萬科物業(yè)授權講師管理規(guī)定實例）
第二節(jié)培訓講師的自我修養(yǎng)
一名優(yōu)秀的培訓師除了要具備扎實的專業(yè)知識，還應深諳各種培訓技巧，比如：如何讀懂參訓者的肢體語言；怎樣妥善統(tǒng)籌時間；如何讓培訓充滿趣味等等。就像烹制一道佳肴，雞、鴨、魚等原料必不可少，而填加油鹽醬醋這些佐料更能將原料的美味發(fā)揮得淋漓盡致。
1、制定時間表
每個人都需要有一定計劃。時間表就好像是一幅地圖，指導著學習目標的完成。對時間的安排可以進行討論和展示，而且可為每一部分設定大致的時限。時間表還可以不時地提醒培訓師工作最新進展如何。
2、一切為了學習
注意結合學員的培訓需求實施培訓。如果學習內(nèi)容與目標偏離得較遠，而且持續(xù)時間較長，將有可能使你的參與者失望。如果不能在工作中運用所學到的方法，將無法衡量學習效果，而這恰恰是培訓成功與否最重要的指示劑。
3、掌握成年人學習心理
現(xiàn)在的培訓已不僅僅以說和演示的方式進行，作為培訓師你應該：
1）給予學員一定挑戰(zhàn)
2）尊重學員
3）使他們有可能影響或改變學習過程和某一段內(nèi)容
4）給他們以自我發(fā)現(xiàn)的方式學習的機會
5）提供一個安全的學習場所
6）給予專業(yè)的反饋
4、保證均等的參與
讓一些性格外向的、比較自信的參與者在討論中扮演主角非常容易，但你應該確保時間得到公平的分配：
1）采用輪流的方式，使每人都有發(fā)言的機會
2）避免與那些想要主導討論的人進行眼神交流
3）直接向那些沉默不語的人提問
4）私底下讓人們意識到他們想要控制討論的傾向。也可尋求他們的幫助，以引導其他人暢所欲言地發(fā)表觀點
5）謝謝他們愿意將自己的想法與人分享，然后可以說：'讓我們來聽聽其他人的想法。'
5、應對不良表現(xiàn)
有時會有這樣的情形，有人看上去冷淡、不友好或者比較內(nèi)向，培訓師應主動干預。在很多情況下，干預此類表現(xiàn)可以起到影響其他人行為的作用。培訓師可以試圖：
1）接近他
2）讓他意識到你正在關注他
3）把注意力放在問題上，不要進行人身攻擊
4）傾聽他的任何抱怨
5）提供幫助，在你力所能及的范圍內(nèi)
6、拿出你的最佳狀態(tài)
人們往往對培訓有很高的期望。所以，培訓師需要拿出100%的熱情和知識。如果事情并不象計劃的那樣順利，你應試著略作調(diào)整：
1）不要為任何不足道歉，你的學員可能并沒有意識到那是一個問題。
2）處理問題時要有自信。軟弱和缺乏果斷將會使你的學員在過程中漸漸喪失信心。
7、回顧
在課程結束、或每天結束及第二天開始時，回顧一下大家已學過的.內(nèi)容�？梢酝ㄟ^如下方式進行：
1）培訓師做一個簡短的總結
2）所有學員輪流發(fā)言，回憶到目前為止他們學到最有用的是什么
8、善于傾聽
千萬不要在真空中工作，否則你會為忽視參與者而付出代價。
1）傾聽他們說什么和怎么說
2）觀察學員的肢體語言，消極的態(tài)度通常表現(xiàn)為：
�。�1）眼珠不停地轉(zhuǎn)動
（2）極力避免眼神的交流
�。�3）把胳膊和腿相互交叉
�。�4）將胳膊折疊放在腦后，身體后傾
（5）頻頻離開教室
3）當你注意到一個問題，仔細聽清它所表達的含義，這樣你才能整地回答。運用以下技巧，你可以取得更佳的效果：
�。�1）復述他們的問題，使你對問題的理解更充分
�。�2）不要一味反駁
9、 提供良好的學習氛圍
當人們學習了某種技能，在運用之前需要有機會去實踐。你可以通過以下方式創(chuàng)造學習氣氛：
�。�1）運用幽默和自我否定
�。�2）強調(diào)從反饋中學習的重要
�。�3）進行角色模仿，并及時進行反饋
�。�4）建立學習交流，鼓勵互相學習
10、讓培訓更有趣
如果有輕松的學習環(huán)境人們可以學得更好，也可以從中獲得樂趣。但這并不意味對學習的不重視。培訓師可以通過以下方式讓學員保持輕松的心情：
�。�1）講一些合適的笑話
（2）自我解嘲
�。�3）用一些奇聞、軼事來解釋枯燥的理論
（4）進行一些簡短、有趣的游戲
�。�5）保持歡快的節(jié)奏
第三節(jié)培訓風險管理
1、培訓的風險有以下幾方面：
■選拔外派學習員工流失的風險
■專業(yè)技術保密難度增大的風險
■培養(yǎng)競爭對手的風險
2、培訓風險的防范措施有以下幾方面：
■依法建立勞動、培訓關系（見附表）
■建立有效的激勵機制
■鼓勵自學，加大職位培訓力度
■完善培訓制度，提高培訓質(zhì)量
■運用法律手段保護公司專利技術
第四節(jié)培訓項目管理
1、組建培訓項目管理小組
建立培訓項目管理小組是首先要做的工作，也是培訓項目管理中最重要的工作
項目小組成員組成一般為：
■培訓主管（組長）
■培訓專員（副組長）
■培訓教師
■相關部門主管
■受訓員工代表
一旦人員確定到位后，每人各負其責，明文確定他們在項目小組中的工作內(nèi)容和責任，并及時向項目小組成員通報，同時報分管副總經(jīng)理。
2、制定項目小組工作計劃
�。�1）由項目小組全體人員參與制定工作計劃；
�。�2）讓項目小組成員自始至終參與，直到計劃完成并批準。
3、控制培訓項目實際進程，使之能在預算指標內(nèi)按期完成培訓任務；為使課程適合部門業(yè)務和員工需要，人力資源部在開課前預先發(fā)出《開課前意見征詢表》。做好課程情況跟蹤的第一記錄《課程簽到表》。
4、支持員工職業(yè)生涯發(fā)展是激勵員工的一個重要方面。公司在企業(yè)發(fā)展的同時，要使員工感到有提高個人技能和得到培訓發(fā)展的機會，有施展個人才能專長和個人晉升發(fā)展的空間。
物業(yè)公司管理制度9
1目的
通過對物資的儲存、防護、交付工作、工具借用,確保物資、工具以完好狀態(tài)交到使用部門手中。
2適用范圍
適用于本公司物資的儲存、防護和交付工作及工具借用。
3相關標準要素
gb/t19002-iso90024.6
4相關文件
4.1質(zhì)量手冊
采購
4.2物資儲存、防護、交付和工具借用
5職責
保管員按倉庫管理規(guī)程做好物資庫存管理工作,保證庫存物資的完好和物資庫存處于管理受控狀態(tài)。
6實施程序
6.1采購物資的驗收
6.1.1采購員對采購的物資應按采購單的要求驗證采購物資的數(shù)量、規(guī)格,驗收合格后采購人員填寫入庫單,經(jīng)簽字后在倉庫辦理入庫。
6.1.2倉庫保管員根據(jù)入庫單認真核對入庫物資的數(shù)量、型號、規(guī)格和物資外觀檢查完整無損、無缺。
6.1.3如發(fā)現(xiàn)物資的型號、規(guī)格、數(shù)量及質(zhì)量有問題,應記錄在入庫不合格記錄表中,說明處理的'方式并報經(jīng)理部經(jīng)理批準,批準后由倉庫保管員進行處理。
6.1.4保管員在物資入庫單上簽字,入庫的物資由保管員進行帳簿登記,做到帳、物、卡相符。
6.2儲存和防護
6.2.1物資辦理入庫手續(xù)。
6.2.2物資辦理入庫手續(xù)后,將物資存放在合適的環(huán)境內(nèi),物資排列要利于存入及發(fā)放,物資存放處標上貨物紙牌標記,注明貨物名稱、數(shù)量、日期。
6.2.3物資存放期間進行適當防護。防潮的物資存放在鐵架的上層;防鼠、防蟲的物資存放在鐵柜內(nèi);防銹的物資油封后存放在鐵架上。防止物資交付前損壞,發(fā)現(xiàn)問題應及時向領導和有關部門報告。
6.2.4倉庫每月對庫房存放的物資進行檢查,對發(fā)現(xiàn)問題的進行處理,并記錄檢查結果。
6.3交付
6.3.1物資辦理出庫手續(xù)
6.3.1.1領用物資由領用人填寫領料單,填寫用途,經(jīng)班組長或主管技術員簽字及領用人簽字。
6.3.1.2保管員必須根據(jù)批準后的領料單,發(fā)放物資。
6.3.1.3物資發(fā)放時,保管員應按先進先出的原則進行。
6.3.1.4物資發(fā)放后,保管員應在領料單上簽字,并進行帳簿登記。
6.4工具借用歸還
6.4.1工具借用由借用人填寫借用單,簽字,保管員憑借用單發(fā)放。
6.4.2工具歸還時保管員根據(jù)借用單核對借用工具、型號、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量。
7相關文件
7.1物資的入庫單、建卡、臺帳
7.2收、放、存明細年報表
7.3報表明細入庫出庫表
7.4定期檢查記錄
7.5驗收不合格記錄
7.6材料領用單
物業(yè)公司管理制度10
第一條根據(jù)物業(yè)法和《xx醫(yī)院家屬區(qū)物業(yè)管理及收費方案》的相關規(guī)定，并結合小區(qū)實際情況，特制定本辦法。
第二條物業(yè)管理模式
州醫(yī)院家屬區(qū)物業(yè)管理委托昌吉市恒嘉物業(yè)服務有限責任公司負責管理。由家屬區(qū)業(yè)主代表委員會、醫(yī)院總務科、保衛(wèi)科負責監(jiān)督檢查。
第三條物業(yè)服務
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1、物業(yè)公司每年與業(yè)主簽訂一次《物業(yè)服務與管理協(xié)議》，便于物業(yè)管理處建立業(yè)主檔案。
2、凡需進行室內(nèi)裝修的業(yè)主，在動工前必須到物業(yè)管理處辦理裝修登記手續(xù)，方可進行室內(nèi)裝修。裝修中如發(fā)現(xiàn)有下列情況，物業(yè)管理處將根據(jù)情況給予警告或經(jīng)濟處罰，情節(jié)嚴重的將上報有關部門。？產(chǎn)生超標噪音引起周邊業(yè)主投訴的；
3、占用公用空間堆積建筑垃圾不及時清運的。
4、改動和損壞了公用供水、供電、供暖、供氣管線，可能影響其他業(yè)主的'；
5、破壞了房屋受力結構，造成了安全隱患的；
6、為保護屋頂防水層，嚴禁業(yè)主私自攀爬樓頂，如因此造成屋頂防水層滲漏，責任人必須承擔防水層修復費用，以及因此造成單位或其他業(yè)主的相關財產(chǎn)損失的賠償責任。
7、本小區(qū)樓宇房屋分為公用和自用兩部分，公用部分的維修由物業(yè)
公司負責，其費用屬物業(yè)管理費用中范圍的，在物業(yè)管理費用中列支；自用部分的維修由業(yè)主負責，業(yè)主可以選擇物業(yè)公司提供服務，也可以選擇社會服務單位提供服務，維修費用業(yè)主自理。
（二）衛(wèi)生保潔
1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃一次，做到無垃圾紙屑、積水、積雪。
2、根據(jù)小區(qū)實際合理布設垃圾箱、果皮箱。垃圾箱內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱溢滿現(xiàn)象。垃圾站垃圾無外堆現(xiàn)象，應及時通知相關部門清運，保持環(huán)境衛(wèi)生整潔。
3、住宅樓樓道、扶手衛(wèi)生每周清掃、擦拭一次，保持干凈整潔。
4、公共區(qū)域玻璃每年擦洗兩次。
5、根據(jù)實際開展對公共區(qū)消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。
6、飼養(yǎng)寵物符合有關規(guī)定，對違反者進行勸告，對不聽勸告者上報醫(yī)院保衛(wèi)科進行處理。
�。ㄈ┩ピ壕G化
1、禁止業(yè)主在綠化帶內(nèi)種植蔬菜、飼養(yǎng)家禽。及時清除草坪雜草、雜物，有效控制雜草滋生。
2、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時對花草、樹木澆灌、施肥和松土，預防病蟲害。
3、根據(jù)庭院實際和經(jīng)費情況，每年春季適時安排補植樹木花草，努力為住戶營造溫馨舒適的生活環(huán)境。
�。ㄋ模┕仓刃�
1、設立門衛(wèi)室，配備專人24小時值勤，禁止收購乞討商販進入小區(qū)，無外來閑雜人員，確保小區(qū)安全，不發(fā)生任何被盜、被搶情況，現(xiàn)場無打架斗毆，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
2、請保持消防通道暢通，機動車、非機動車按要求存放在各自區(qū)域。業(yè)主需交納機動車場地占用費。如車輛停放在停車場內(nèi)出現(xiàn)刮擦、丟失等現(xiàn)象，物業(yè)不予負責。
3、為緩解院區(qū)停車難問題，家屬區(qū)有停車位車輛不得將車輛停放在工作區(qū)停車場內(nèi)，如經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣罰車主200元。
第四條物業(yè)服務費及各項代收代付費用的繳納
1、物業(yè)管理費
小區(qū)物業(yè)管理費按昌州計價費（20xx）44號文件一級物業(yè)標準0。55元/月/平方米，按季度暫由醫(yī)院物資管理科收取。
2、機動車場地占用費
機動車場地占用費根據(jù)《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法》（新發(fā)改法規(guī)【20xx】3088號）文件的規(guī)定，小區(qū)車輛臨時停放每車每次2元（超過1小時）；小區(qū)業(yè)主的車輛實行包月制，每車每月40元。業(yè)主車輛需在物業(yè)管理處登記造冊，由物業(yè)管理處為業(yè)主指定固定停車位，業(yè)主可在停車位自行安裝地鎖（費用自理）。機動車場地占用費每月由醫(yī)院保衛(wèi)科審核后交財務科從業(yè)主當月工資中扣除。非本院職工機動車場地占用費由物業(yè)管理處報醫(yī)院物資管理科代為收繳。本院職工優(yōu)先享有停車位使用權。
3、業(yè)主水、電費按相關部門物價標準收取。居民用電為0。55元/度，
商業(yè)用電為0。689元/度。電費每次購買最高不得超過300度，水、電費暫由醫(yī)院物資管理科收取。
注：物業(yè)費用支出情況由醫(yī)院總務科和業(yè)主委員會代表進行監(jiān)督審查，按年公布物業(yè)費用支出情況。
第五條本辦法由醫(yī)院總務科負責解釋。
第六條本辦法自20xx年4月1日起執(zhí)行。
總務科
20xx年3月12日
物業(yè)公司管理制度11
為保持干凈整潔,使住(用)戶享有優(yōu)雅舒適的`生活環(huán)境,結合管轄區(qū)實際情況,特制訂本制度。
(一)清掃保潔隊員應熱愛本職工作,培養(yǎng)良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神,不怕苦、不怕臟、不怕累,用辛勤汗水贏得社會的尊重和承認。
(二)嚴格執(zhí)行清掃保潔工作程序,按時完成各項任務,并按規(guī)定質(zhì)量標準檢查驗收。
(1)每天清掃行車道路兩次,上下午各一次。
(2)每天早上清掃綠化帶、公共場所、人行道等各一次。
(3)每天清運垃圾一次。電梯間、樓梯每周擦抹兩遍。
(4)每隔三天清洗垃圾桶及其周邊一次。
(5)每十天用藥物噴殺蚊、蠅、蟲一次,主要在垃圾桶、明溝、綠化槽、排水、排污井等處。
(6)每季度疏通沙井一次。
(三)完成規(guī)定清潔任務后,應在區(qū)內(nèi)認真巡查保潔,制止破壞環(huán)境衛(wèi)生的行為。
(四)業(yè)主、住戶提出預約上門衛(wèi)生清潔服務或報告管道堵塞,必須在24小時內(nèi)處理完畢。
(五)保潔員在當班時間發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生現(xiàn)象時,應立即予以清除,如工作量過大,應向領導報告,組織保潔員進行清除。
(六)認真使用、保管各種清潔工具、機具,不得隨意亂放,以免丟失、損壞。有意損壞或丟失工具者,要照價賠償。
(七)嚴格遵守勞動紀律,按時上、下班,上班時不得無故離開工作崗位,不得無故曠工,請病、事假須得到上級批準。
(八)注意儀容儀表,上班時應穿工作服、戴工牌,不得穿拖鞋、短褲上崗。
(九)符合下列條件之一者,將給予嘉獎、晉升:
(1)對搞好清掃保潔隊管理,提高服務質(zhì)量有貢獻者。
(2)在服務工作中,創(chuàng)造優(yōu)異成績者。
(十)違反勞動紀律和嚴重違法亂紀行為者,將按規(guī)定給予警告、停職直至開除的處理。
物業(yè)公司管理制度12
1.0目的
規(guī)范合同的評審、簽署、履約跟進、歸檔管理工作程序,確保公司利益、信譽得到保障。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)管理公司所有合同的管理工作。
3.0職責
3.1總經(jīng)理負責公司所有合同的簽署及重要合同的評審。
3.2人事行政部負責本項目合同審核、監(jiān)管及歸檔(包括員工勞動合同)。
3.3各部門負責人負責合同的履約執(zhí)行。
4.0程序要點
4.1合同管理的范圍:包括對外提供服務的合同和對外委托服務的合同。
4.1.1對外提供服務的合同,包括以下幾類:
(1)開發(fā)/建設單位或業(yè)主委員會委托進行物業(yè)管理的合同;
(2)投標書;
(3)對外租賃合同;
(4)公司承諾提供的常規(guī)服務和管理合同;
(5)顧客(業(yè)主、住戶或其他委托方)委托公司進行采購、安裝、修繕、裝修、貯存、檢修、保養(yǎng)、清潔、搬運及其他有償服務的合同;
(6)公司車庫、車棚、車位使用或泊車合同;
(7)其他對外提供服務的合同。
4.1.2對外委托服務的合同,包括以下幾類:
(1)采購合同;
(2)招標合同;
(3)勞動合同;
(4)公司委托顧客(供應商或其他受委托單位)進行采購、安裝、修繕、裝修、貯存、檢修、保養(yǎng)、清潔、搬運等合同;
(5)其他須進行對外委托服務的合同。
4.2合同的形式包括以下幾種形式。
4.2.1書面的`和非書面的。
4.2.2協(xié)議或其他法規(guī)性文件的規(guī)定和要求。
4.2.3規(guī)范合同和格式合同。
4.2.4口頭承諾。
4.2.5招、投標書。
4.3合同的制定。
4.3.1一般情況下由合同的執(zhí)行部門負責制定,其內(nèi)容包括以下條款:
(1)標的;
(2)數(shù)量和質(zhì)量(或工作內(nèi)容);
(3)價款或酬金;
(4)履約期限、地點方式及其他履約條件;
(5)合同終止條件;
(6)違約責任;
(7)專用合同約定的其他必要條款。
4.3.2各種合同若有合同范本,可依照合同范本填寫或修改各項條款。
4.4合同的評審。
4.4.1評審權限:
(1)標的在10萬元以下的合同,由總經(jīng)理委托分管副總經(jīng)理組織合同執(zhí)行部門及人事行政部經(jīng)理進行評審;
(2)標的在10萬~50萬元的合同,由總經(jīng)理組織有關人員進行評審;
(3)標的在50萬元以上的合同,由董事會進行評審。
4.4.2評審內(nèi)容。
(1)對外提供服務合同的評審內(nèi)容:
公司的履約能力;
顧客提供的價格;
合同的風險;
合同的條款是否明確;
合同是否合法;
合同的社會效益;
其他需要評審的內(nèi)容。
(2)對外委托服務合同的評審內(nèi)容:
分供方的履約能力;
分供方提供的價格;
分供方的信譽;
分供方提供服務的售后服務;
合同的條款是否明確;
合同是否違法;
合同的風險;
合同履約監(jiān)控能力;
其他需要評審的內(nèi)容。
4.5合同的簽署與生效。
4.5.1合同經(jīng)評審合格,由總經(jīng)理簽署。非書面的合同除外。
4.5.2經(jīng)總經(jīng)理簽署的合同按印章管理規(guī)定辦理蓋章審批手續(xù)。
4.5.3所有書面合同均須加蓋公司印章,合同頁數(shù)在一頁以上的必須加蓋騎縫章。
4.5.4經(jīng)簽署并加蓋公司印章的合同正式生效,須公證的合同,經(jīng)公證后生效。
4.5.5公司承諾提供常規(guī)服務和管理的合同簽署與蓋章形式不受以上條款的限制。
4.5.6生效的合同原則上一式四份,公司與顧客各兩份,需進行公證的須報公證機關一份備案。
4.6合同的編號與歸檔。
4.6.1書面合同統(tǒng)一進行編號,編號的方法按檔案管理的規(guī)定辦理。
4.6.2一般情況下書面合同由公司人事行政部統(tǒng)一歸檔(經(jīng)總經(jīng)理審批同意,由其他部門保管的除外),歸檔方法按檔案管理的有關規(guī)定辦理。
4.6.3公司歸檔合同原件,合同履行完畢或需分階段付款的,報財務部存檔一份,部門需按合同條款監(jiān)督顧客履約的,按檔案管理的有關規(guī)定辦理復印審批程序后,由部門負責人保管一份復印件。合同執(zhí)行完畢后,須將合同返還公司歸檔。
4.6.4合同條款涉及保密事項的,有關部門均承擔保密責任。
4.7合同的履約。
4.7.1對外提供服務的合同,由提供合同服務的部門負責履約,重要的合同由總經(jīng)理或人事行政部監(jiān)督履約。
4.7.2對外委托服務的合同,由合同執(zhí)行部門監(jiān)督分供方履約,重要的合同由總經(jīng)理或人事行政部監(jiān)督履約。
4.7.3合同執(zhí)行部門須將合同履約階段性情況向總經(jīng)理匯報,重要合同須以書面形式匯報。
4.7.4公司監(jiān)控所有書面合同(員工勞動合同除外)的履約進度,對違反合同進度的及時向總經(jīng)理匯報。
4.7.5合同履約完畢,對重要合同的執(zhí)行效果再次進行評審。
4.8合同的變更與廢止。
合同雙方不能履約或不能完全履約或合同中須變更廢止情況出現(xiàn)需進行合同條款變更或廢止時,由合同執(zhí)行部門向人事行政部提出合同變更申請,人事行政部按合同評審程序跟進評審變更條款或廢止合同,重要合同由總經(jīng)理直接組織變更條款或廢止合同。
4.9合同的續(xù)約。
合同期滿且需辦理續(xù)約的,由合同執(zhí)行部門按合同要求提前通知人事行政部,由人事行政部經(jīng)理按合同評審程序跟進評審,重要合同由總經(jīng)理直接組織合同評審。
4.10合同的統(tǒng)計。
每年12月31日前,由人事行政部對書面合同進行清查統(tǒng)計,寫出專題報告。專題報告內(nèi)容
包括:合同清單,履約完成情況,存在或需跟進的問題等報總經(jīng)理審閱。總經(jīng)理給出批示意見,由人事行政部按總經(jīng)理批示意見辦理。
5.0相關記錄表格
5.1《合同臺帳》文件編碼:cd/jy/qr/006
5.1《合同評審表》文件編碼:cd/jy/qr/007
6.0相關支持性文件
物業(yè)公司管理制度13
第一章清潔管理概述
在物業(yè)區(qū)域中，整潔及其所帶來的舒適和優(yōu)美，是一個十分重要的評價指標。它具有視覺上的直觀性，會由此直接帶來心理上的舒適感與美感，因而成為物業(yè)區(qū)域(樓)文明的第一象征和服務水平的重要標志。整潔的物業(yè)區(qū)域環(huán)境需要常規(guī)性的保潔管理服務來保證。
第一節(jié)清潔管理的涵義和原則
第一條清潔管理的涵義
�。ㄒ唬┍嵐芾�，是指物業(yè)管理公司通過宣傳教育、監(jiān)督治理和日常清潔工作，保護物業(yè)區(qū)域環(huán)境，防治環(huán)境污染，定時、定點、定人進行生活垃圾的分類收集、處理和清運。通過清、掃、擦、拭、抹等專業(yè)性操作，維護轄區(qū)所有公共地方、公用部位的清潔衛(wèi)生，從而塑造文明形象，提高環(huán)境效益。
�。ǘ┍嵐芾淼闹匦模欠乐巍芭K亂差”�！芭K亂差”具有多發(fā)性、傳染性和頑固性。例如，隨手亂扔各種垃圾、樓上拋物、亂堆物品堵塞公共走道、隨意排放污水廢氣、隨地吐痰和大小便，以及亂涂、亂畫、亂搭、亂建、亂張貼等等，很可能發(fā)生在某些業(yè)戶身上，所以不可掉以輕心。業(yè)戶整體素質(zhì)的提高，需要物業(yè)管理公司員工通過宣傳教育、監(jiān)督治理和日常清潔工作，作出堅持不懈的努力，否則就可能因“臟亂差”而使物業(yè)區(qū)域(樓)面目全非，從而與物業(yè)管理的宗旨相悖。
第二條清潔管理的原則
�。ㄒ唬⿸叻澜Y合，以防為主
在保潔管理工作中，“掃”當然很重要，就好像每天洗臉一樣，但是工作的重點并不是“掃”，而是“防”，即通過管理，糾正業(yè)戶不衛(wèi)生的習慣，防止“臟亂差”現(xiàn)象的發(fā)生。因為優(yōu)良的物業(yè)區(qū)域環(huán)境的造就，是管理者與被管理者相互作用的結果，也是管理標準與業(yè)戶素質(zhì)不斷調(diào)適的過程。當業(yè)戶養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習慣時，才能真正搞好環(huán)境整潔。物業(yè)管理公司會同社區(qū)組織引導業(yè)戶積極參與社會主義精神文明建設，從業(yè)戶的基本素質(zhì)、基本行為規(guī)范抓起，其突破口，就是提高業(yè)戶的環(huán)境整潔意識，大力糾正各種不衛(wèi)生的習慣。
�。ǘ﹫�(zhí)法必嚴，直接監(jiān)督
保潔管理有關的法律法規(guī)，已經(jīng)出臺的主要有《中華人民共和國環(huán)境保護法》、建設部頒發(fā)的《城市生活垃圾管理辦法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，以及各地頒布的管理實施細則。物業(yè)管理公司可根據(jù)法律法規(guī)的有關條文和專業(yè)化物業(yè)管理的要求，制定物業(yè)區(qū)域的保潔管理規(guī)定。這些法規(guī)和“準法規(guī)”規(guī)范了服務者和被服務者必須遵循的行為準則。物業(yè)管理公司必須做到執(zhí)法必嚴，直接監(jiān)督，遇到有損物業(yè)區(qū)域環(huán)境的行為，應對犯規(guī)者進行耐心教育和嚴格處罰，決不因人而異。
第二章保潔的管理
第一節(jié)保潔的范圍
第三條公共地方的保潔
這是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)，樓宇前后左右的公共地方，包括道路、廣場、空地、綠地等的清掃保潔。
第四條共用部位的保潔
這是指樓宇地層到頂層屋面上下空間的共用部位，包括樓梯、走道、電梯間、大廳、平臺等的清掃保潔。
第五條生活垃圾的處理
這是指日常生活垃圾(包括裝修垃圾)的分類收集、處理和清運。要求和督促業(yè)戶按規(guī)定的地點、時間和要求，將日常垃圾倒入專用容器或者指定的垃圾收集點，不得擅自亂倒。
第二節(jié)清潔管理的制度
第六條明確要求
日常垃圾處理專人負責、日產(chǎn)日清，定點傾倒、分類傾倒，定時收集、定時清運，按照規(guī)定的工作流程，履行保潔的崗位職責等。
第七條規(guī)定標準
保潔的標準是“五無”，即無裸露垃圾，無垃圾死角，無明顯積塵積垢，無蚊蠅蟲孳生地，無“臟亂差”頑疾。爭創(chuàng)標準：一是每天普掃二遍，每日保潔；二是達到“六不”、“六凈”標準，即不見積水，不見積土，不見雜物，不漏收堆，不亂倒垃圾和不見人畜糞；路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈和廢物箱凈。
第三節(jié)計劃安排
第八條保潔部每日、每周、每月、每季至每年的工作計劃安排例如：
時間按排清潔范圍清潔要求
每日清潔工作轄區(qū)(樓)內(nèi)道路清掃二次，整天保潔
轄區(qū)(樓)內(nèi)綠化帶，如草地、花木灌叢、建筑小品等清掃一次
樓宇電梯間地板拖洗兩次，四周護板清抹一次
樓宇各層樓梯及走廊清掃一次，樓梯扶手清抹一次
收集每戶產(chǎn)生的生活垃圾及傾倒垃圾箱內(nèi)的垃圾收集二次，并負責清運至指定地點
每周清潔工作樓宇各層公共走廊拖洗一次(主要指高層樓宇，可一天拖數(shù)層，一周內(nèi)保證全部拖洗一遍)
業(yè)戶信箱清拭一次
天臺(包括裙房、車棚)、天井和溝渠清掃一次
每月清潔工作天花板塵灰和蜘蛛網(wǎng)清除一次
各層走道公用玻璃窗擦拭一次(每天擦數(shù)層，一個月內(nèi)保證全部擦拭一次)
公共走廊及路燈的燈罩清拭一次
另外樓宇的玻璃幕墻每月或每季擦拭一次
花崗石、磨石子外墻擬每年安排清洗一次
一般水泥外墻擬每年安排粉刷一次
第九條定期檢查
物業(yè)管理公司可將每日、每周、每季、每年清掃保潔工作的具體內(nèi)容用記錄報表的形式固定下來，以便布置工作和進行定期檢查。
第四節(jié)清潔管理的具體措施
第十條保潔管理的具體措施，是指物業(yè)管理公司為了創(chuàng)造整潔、衛(wèi)生、優(yōu)美、舒適的物業(yè)區(qū)域環(huán)境所采取的.行之有效的方法和手段。主要有以下四項：
�。ㄒ唬┥罾诸惔b化
日常生活垃圾統(tǒng)一收集后運至指定地點進行無害化、資源化、減量化處理，從而大大改善環(huán)境的質(zhì)量。
生活垃圾分類袋裝化有利于提高物業(yè)區(qū)域的文明程度和環(huán)境質(zhì)量。物業(yè)管理公司應向業(yè)戶宣傳生活垃圾分類袋裝化的優(yōu)越性，要求業(yè)戶將垃圾裝入相應的專用垃圾袋內(nèi)，丟入指定的容器或者指定的生活垃圾收集點，不得隨意亂倒。存放各利生活垃圾的塑料袋應完整不破損，袋口扎緊不撒漏。
（二）進行超前宣傳教育
物業(yè)管理公司將在早期介入階段，即“切入點”，如在售房時、分房時、入戶時，對未來的業(yè)戶進行超前宣傳教育，明確保潔管理的要求，以便收到事倍功半的效果。
�。ㄈ┡鋫浔匾挠布O施
為了增強清掃保潔工作的有效性，物業(yè)管理公司將配備與之有關的必要的硬件設施。如在每家每戶門前安置了一只相對固定的定制的ａｂｓ塑料垃圾桶，上面有蓋，按戶幢配置各種色調(diào)，非常美觀，規(guī)定業(yè)戶每日將生活垃圾袋裝后丟入，由清潔工每日清晨定時收集，用不銹鋼小車乘電梯下去倒入指定的垃圾箱。
�。ㄋ模┮婪ㄌ幜P及典型曝光
對于各種不良的衛(wèi)生習慣除了進行宣傳教育外，采取必要的硬性措施，依法按規(guī)定進行經(jīng)濟的或行政的處罰。對于極少數(shù)屢教不改者，還可以采取典型曝光的方法，在業(yè)主委員會、居民委員會和本人單位的配合下，公開其不文明行為，以儆效尤。
第三章清潔管理機構設置及職責劃分
保潔部設立部門經(jīng)理(保潔主管)、技術員、倉庫(保潔設備、工具與物料)保管員和保潔員等。保潔部下設樓宇清潔服務班、高空外墻清潔班和公共區(qū)域清潔班等班組，各班組設領班和若干經(jīng)過專業(yè)培訓的保潔員。建立起部門、班組、人員的崗位規(guī)范、工作流程、服務標準和獎懲辦法，做到保潔管理規(guī)范化、標準化、制度化。
第一節(jié)清潔工作的重要性
第十一條清潔是最基本的辦公和生活環(huán)境
清潔既是工作的需要，也是生活的需要，是用戶接觸最多的一個方面。整潔的周圍環(huán)境，不僅使人身體健康，而且能使人賞心悅目，提高工作效率。所以，用戶對清潔看得很重，也往往最挑剔，一旦清潔搞得不好，就會引起投訴。物業(yè)管理將盡最大努力為用戶提供一個整潔的工作和生活環(huán)境，滿足不同用戶的要求。
第十二條清潔體現(xiàn)了管理水平
一般需對管理工作做詳盡的考察之后，才能衡量物業(yè)管理水平的高低。但是，人們往往憑直覺來衡量，而在直覺方面，清潔給人的影響最深刻。對于環(huán)境整潔的物業(yè)，用戶和客人們對管理水平往往給予較高的評價，社會上用“清潔是美容師”、“清潔是臉面”來形容清潔工作。
第十三條清潔是建筑和設備維護保養(yǎng)的需要
清潔工作在延長建筑物和設備使用壽命上起到重要的作用。外墻瓷磚、花崗石如果不經(jīng)常清潔保養(yǎng)，其表面就會逐漸受到侵蝕；不銹鋼扶手如果不及時清潔保養(yǎng)，就會生銹，失去光澤；木質(zhì)地板如果不經(jīng)常清潔、打蠟，就會變得灰暗毛糙；地毯如果不經(jīng)常清洗，就會很快變得骯臟不堪等等。調(diào)查表明，地毯保養(yǎng)不好只能用1～2年，保養(yǎng)得好可用3～4年；大堂大理石地面一般用7～8年后光澤就不行了，要再進行磨光，但保養(yǎng)得好可以增加一半以上使用時間。因此，應當從建筑物和設備保養(yǎng)的高度、從經(jīng)濟的角度來認識清潔工作。
第十四條清潔是一門技術
許多人認為，清潔工作就是掃帚掃掃、抹布抹抹，實際上，現(xiàn)代清潔工作涉及化學、物理、機械、電子等學科的知識。不同的建筑物材料需要使用不同的清潔劑，各種現(xiàn)代化的清潔設備(吸塵器、磨光機、吸水機、洗地毯機等)的操作使用，高層外墻清潔的危險性與復雜性等，使現(xiàn)代清潔工作具有相當程度的技術性。
第四章清潔器械和清潔用品
第一節(jié)常用清潔器械
第十五條清潔器械的使用
序號名稱用途使用方法
1吸塵器用于地面、墻面和其他平整部位吸灰塵、污物的專用設備是清潔工作中最常用的設備之一。吸塵器啟動時能發(fā)出強勁的抽吸力，使灰塵順著氣流被吸進機內(nèi)儲塵艙，達到清潔地面的目的。吸塵器品種很多，按抽吸力大小有普通型和強力型；按適用范圍有吸地面灰塵、吸地毯灰塵、清潔家具污物等不同類型；按功能多少有單一吸塵器和吸塵吸水兩
物業(yè)公司管理制度14
物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度指為提高管理服務質(zhì)量和工作效率，根據(jù)經(jīng)營方針和工作特點而制定的一系列在企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行的規(guī)章和制度。
(一)物業(yè)管理企業(yè)員工管理條例
1、勞動用工制度:包括用工原則、員工聘用制度、勞動合同制度、工時制度和干部任免制度等。
2、管理員工行為規(guī)范:規(guī)定員工遵守國家政策、法令，熱愛本職工作等。
3、員工福利制度:包括享受法定假日、醫(yī)療保險勞動保護等。物業(yè)公司管理制度。
4、企業(yè)獎懲制度。
(二)物業(yè)管理企業(yè)各部門主要職責
1、總經(jīng)理室:是物業(yè)管理公司的決策機構�？偨�(jīng)理的主要職責是:
(1)貫徹落實國家和地方的政策和物業(yè)管理的有關規(guī)定。
(2)主持公司經(jīng)營管理的全面工作。
(3)設置內(nèi)部管理機構，制定公司章程，簽署物業(yè)管理制度。
(4)選聘各部門經(jīng)理和關鍵崗位人員。
(5)選聘社會、勞務服務公司分擔具體工作。物業(yè)公司管理制度。
(6)行使董事會授予的其他職權。
2、各部門經(jīng)理的主要職責是:
(1)辦公室主任:
�、儇撠焸鬟_總經(jīng)理指示，安排并組織召開會議。
�、诙酱俎k公室人員及時完成上級下達的任務。
�、圬撠熑粘Ｈ耸滦姓芾恚瑱z查各項規(guī)章制度的執(zhí)行情況。
�、茏龊脝T工考勤工作，協(xié)助培訓員工。
(2)財務部經(jīng)理:
①組織公司財務管理工作。
�、趯徍烁黝悤h報表，撰寫財務分析報告。
�、蹤z查、督促各項費用及時收繳。
�、軐徍恕⒖刂瀑M用的支出。
�、萏岢龊侠磉\營公司金融資產(chǎn)的有效措施。
⑥組織擬定物業(yè)管理費用標準的預算方案。
�、咧贫ㄎ飿I(yè)管理公司財務管理和操作流程。
(3)公共關系部經(jīng)理:
�、僦贫ㄎ飿I(yè)公司公關活動方案。
�、卟邉澒敬笮突顒�。
�、劢M織召開業(yè)主、業(yè)戶大會，并處理投訴與糾紛:
�、芙M織員工和社區(qū)內(nèi)文體活動。
�、輩f(xié)助總經(jīng)理和其他部門工作。
(4)房屋維修部經(jīng)理:
�、俾鋵嵅嵤┍静块T管理規(guī)章制度。
�、诤侠泶_定和分配員工工作崗位，督促維修工、管理員工開展日常工作。
③布置、檢查房屋保養(yǎng)和維修工作。
�、芙M織本部門員工參加業(yè)務技術培訓。
(5)保安部經(jīng)理:
①落實并實施本部門管理規(guī)章制度。
�、谪撠煿芾韰^(qū)內(nèi)的治安保安工作、交通安全工作和消防工作。
�、壑贫ú块T崗位責任制度、執(zhí)行獎懲規(guī)定。
�、芏ㄆ诮M織員工進行安全保衛(wèi)、消防等技能培訓。
�、葚撠熍c社會聯(lián)防有關方面的聯(lián)系與溝通。
(6)清潔環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理:
①制定部門工作計劃與目標，合理安排清潔衛(wèi)生。
�、诙酱�、檢查各項清潔環(huán)衛(wèi)工作的落實情況。
�、圬撠熯M行轄區(qū)內(nèi)庭院建設和綠化工作。
�、苤贫ú块T崗位責任制度，執(zhí)行獎懲規(guī)定。
(7)經(jīng)營發(fā)展部經(jīng)理:
�、俅_定經(jīng)營項目與經(jīng)營發(fā)展目標。
�、谇⒄劷�(jīng)營業(yè)務，合理制定各崗位網(wǎng)點的`經(jīng)營辦法，估算經(jīng)營利潤。
�、郾O(jiān)督檢查各項目的收支情況，合理確定員工崗位與工作時間。
�、苓x聘服務人員，開展各項物業(yè)管理服務。
�、荻〞r召開部門會議，評論經(jīng)營效果，開拓公司業(yè)務范圍。
(8)計算機中心經(jīng)理:
�、俳M織本部門人員使用、開發(fā)物業(yè)管理系統(tǒng)軟件。
�、谥贫ū局行牡谋O(jiān)控、保密制度。
�、蹤z查計算機的使用、信息輸入和保存等工作。
�、茏龊孟到y(tǒng)的維護、保養(yǎng)工作，確保系統(tǒng)長時間連續(xù)穩(wěn)定的工作。
3、一般員工:指物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營和特約服務而設置的工作人員，如房屋管理人員、保安人員、清潔人員、綠化人員和服務人員等，主要職責如下:
(1)房屋管理人員:
①熟悉物業(yè)的結構和管區(qū)使用人情況，做好有關管理費用的收取工作。
②辦理用戶人住手續(xù)，定期回訪。
�、蹍⑴c物業(yè)的驗收接管，建立圖紙檔案。
�、芙�(jīng)常與業(yè)主溝通，耐心解答業(yè)主咨詢。
(2)房屋及設備維修人員:
�、偌皶r完成下達的維修任務。
�、诩皶r處理各類管道的跑、冒、滴、漏等故障。
�、壅莆崭鞣N設備的操作方法，及時排除出現(xiàn)的故障。
④巡查管區(qū)市政公共設備、設施的安全運行情況，定期對設備進行保養(yǎng)。
(3)保安人員:
�、賵�(zhí)行24小時保安巡邏制度，看管好物業(yè)，做好防火防盜等安全保衛(wèi)工作。
�、谧龊瞄T衛(wèi)登記，執(zhí)行機動車輛驗證制度。
�、圩龊昧鲃尤藛T監(jiān)督管理工作。
④懂得救護知識和消防器材的使用方法，能夠處理好意外事故。
(4)清潔人員:
�、儇撠煿軈^(qū)道路、樓梯的清潔與保潔工作。
�、诒３止軈^(qū)內(nèi)公共衛(wèi)生設施的清潔c
③保證管區(qū)內(nèi)污水排放暢通。
④杜絕蟻蠅，及時外運垃圾。
(5)綠化人員:
�、侔磿r剪枝、補種、施肥、澆水、灑藥。
�、诩皶r禁止破壞管區(qū)內(nèi)花草樹木的行為。
�、圩龊镁G化管理和草木生長情況的記錄。
�、鼙３只▓@草坪清潔。
(6)服務人員:
①準時到崗，按時開放小區(qū)文化娛樂設施，照章收費。
�、诟愫蒙虡I(yè)網(wǎng)點服務，有禮待賓。
�、圩龊糜嫊r服務、特約服務等。
④管理好文體娛樂設備、設施，及時制止違反規(guī)定的行為。
(三)管理制度和規(guī)定
1、工作管理制度:
(1)上班必須穿工作裝、戴工牌;男士系領帶(維修工及經(jīng)批準的員工除外)，穿著整潔，頭發(fā)梳理整齊，不得留長發(fā);女士應化淡妝。
(2)辦公區(qū)內(nèi)必須保持整齊、干凈，不得在桌面上堆放雜物。
(3)每天上班前各管理人員需查看交接班記錄本，了解各種情況和業(yè)主意見，及時處理問題或上門尋訪。
(4)上班期間全體人員必須精神飽滿，積極主動，熱情地投入工作，不得精神不振、上班打瞌睡或偷懶。
(5)紀律嚴明，全體人員不得遲到、早退、無故曠工，有事要請假，獲準后方能離開。
(6)全體人員必須具有高度的責任心，巡視、查樓必須認真負責，注意發(fā)現(xiàn)問題并做詳細記錄，及時匯報并跟蹤解決。
(7)接待業(yè)主時態(tài)度要和藹、溫文爾雅、落落大方。不管發(fā)生什么事，絕對不能與業(yè)主發(fā)生爭吵，要態(tài)度誠懇，仔細傾聽業(yè)主的意見，能及時解決的問題馬上派單解決，無法及時解決的要向業(yè)主解釋清楚，并告知解決的時間。
(8)接受業(yè)主電話 投訴時，要熱情耐心，語言要規(guī)范友好。
(9)管理員派單后，一定要追蹤落實，并負責檢查。水電問題要求在12小時內(nèi)解決，其他急修項目一般在24小時內(nèi)解決，最遲不得超過72小時。把物業(yè)管理師加入收藏夾!
(10)對接受的投訴要認真做好記錄，并到現(xiàn)場查看、了解情況，認真記錄處理的時間、人員和業(yè)主對處理的意見。
(11)協(xié)助財務人員做好各項費用的派單和催繳工作，派單要派到各戶，催繳態(tài)度要友好。
(12)認真管好業(yè)主檔案和業(yè)主托管的鑰匙。
(13)認真做好裝修審批和管理工作。
(14)不準在上班時間看書、閑聊、做私事，不準在辦公室內(nèi)高聲喧嘩。
(15)下班后將自己保管的資料(物品)放好，將辦公桌收拾整齊。
(16)休息時間如發(fā)生重大事故，或碰到問題要立即解決，不得推脫或不予理睬。
(17)管理處的工作原則是服務第一，工作標準是業(yè)主滿意，工作態(tài)度是認真負責。
2、業(yè)主回訪制度:
(1)管理員必須經(jīng)常上門征求業(yè)主對管理工作的意見，認真做好回訪記錄，及時向管理處主任匯報。
(2)管理處負責人也應經(jīng)常上門訪問，了解管理和上門服務情況，并做好回訪記錄，對業(yè)主提出的要求應及時給予答復和解決。
(3)維修人員每次上門服務均應讓服務對象填寫回訪單，以征求對服務的意見。
(4)保安員在值班、巡崗時應定時征求業(yè)主對工作的意見，并做好記錄，注意研究、改進。
(5)回訪單、回訪記錄和保安隊的征求意見單，應由管理處指定專人保管，每月集中裝訂存檔，不得遺失。
3、巡崗制度:
(1)保安領班在當班期間，要經(jīng)常定線或不定線地對各崗位的工作情況進行檢查。
(2)檢查內(nèi)容包括各崗執(zhí)勤情況、有無違紀現(xiàn)象、查看值班登記等。
(3)巡查的要求是，一邊檢查一邊觀察，做好巡查記錄，掌握各值勤點值勤情況和動態(tài)。
(4)管理員主要負責對物業(yè)情況的定期巡查。一般每天巡查兩次，交接班各一次，發(fā)現(xiàn)問題及時向有關部門派單解決，并負責跟蹤:
4、門衛(wèi)制度:
(1)每位門衛(wèi)保安必須嚴格執(zhí)行各項管理規(guī)定，并對每位業(yè)主負責。
(2)按照規(guī)定認真巡視，巡視時要掛巡視牌。
(3)認真做好外來人員的檢查登記工作。任何外來人員在征得業(yè)主同意后方可進入。
(4)外來施工人員要有管理處發(fā)的臨時出入證才能進入。
(5)認真做好報紙、信件的收發(fā)工作。
(6)嚴禁自行車進入塔樓。
(7)業(yè)主若向外搬運東西，一般物品需在保安室辦理登記手續(xù)，大件物品必須到管理處開具放行條。
(8)電梯運貨時應嚴格遵守管理規(guī)定;運送家具、裝修材料等大宗貨物時，必須收取一定得責任押金，在業(yè)主填寫責任承諾書后方可準運。
物業(yè)公司管理制度15
合同管理是物業(yè)管理企業(yè)管理的一項重要內(nèi)容,搞好合同管理,對于公司經(jīng)濟活動的開展和經(jīng)濟利益的取得,都有積極的意義。各級管理人員及其他有關人員,都必須嚴格遵守、切實執(zhí)行本制度。各有關部門必須互相配合,共同努力,搞好公司以'重合同、守信譽'為核心的合同管理工作。
1.目的:為規(guī)范公司合同的管理,防范與控制合同風險,有效維護公司的合法權益,根據(jù)《合同法》及其它有關法規(guī)的規(guī)定,結合公司的實際情況,制訂本制度。
2.適用范圍:公司對外簽訂的各類合同、協(xié)議、約定、等合同類文書均適用本制度。補充協(xié)議、補充約定、合同附件等原合同的補充類文書是原合同的必要組成部分,從屬于原合同,同樣適用本制度。
3.職責
3.1董事長負責標的3萬以上合同的審批簽署;
3.2公司總經(jīng)理受董事長委托負責標的3萬以下合同的審批簽署;
3.3公司總經(jīng)辦負責公司各類合同的管理工作,具體職責是:
3.3.1負責在有需要情況下介入各類合同的談判工作。
3.3.2負責制定銷售、采購合同統(tǒng)一文本;
3.3.3負責對合同專用章、合同統(tǒng)一文本、法人授權委托書的發(fā)放和管理;
3.3.4負責各職能部門/項目提交的各類合同的合法性、可行性、有利性審查;
3.3.5負責合同糾紛的處理;
3.3.6負責合同的檔案日常管理;
3.3.7負責本制度的監(jiān)督執(zhí)行。
3.4職能部門/項目負責各類相關業(yè)務的合同談判。
4.合同的簽訂
4.1所有合同必須由公司簽訂,任何職能部門、項目、分公司等不得擅自簽訂合同。
4.2簽訂合同前須審查的資料:
4.2.1必須審查對方當事人的主體資格,如營業(yè)執(zhí)照、法人機構代碼證、身份證明文件等。
4.2.2資信能力、履約能力,如資產(chǎn)證明、信譽紀錄、企業(yè)規(guī)模和狀況、相關的資質(zhì)證明等。
4.3合同的審批
公司簽訂的合同,必須經(jīng)公司總經(jīng)理審批。
4.3.1具體權限如下:
4.3.1.1一般情況下合同由董事長授權總經(jīng)理審批。
4.3.1.2標的超過3萬元的由董事長審批。
4.3.1.3標的超過公司資產(chǎn)1/3以上的合同由董事會審批。
4.3.2合同原則上由經(jīng)辦部門/項目負責人具體經(jīng)辦,擬訂初稿后必須經(jīng)相關職責部門、品質(zhì)督導部、總辦、總經(jīng)理(董事長)審閱后按合同審批權限簽署。
合同審查的要點是:
4.4.1.1合同的合法性。包括:當事人有無簽訂、履行該合同的權利能力和行為能力;合同內(nèi)容是否符合國家法律、政策和本制度規(guī)定。
4.3.2.2合同的嚴密性。包括:合同應具備的條款是否齊全;當事人雙方的權利、義務是否具體、明確;文字表述是否確切無誤。
4.3.2.3合同的可行性。包括:當事人雙方特別是對方是否具備履行合同的能力、條件;預計取得的經(jīng)濟效益和可能承擔的風險;合同非正常履行時可能受到的經(jīng)濟損失。
4.3.3根據(jù)法律規(guī)定或?qū)嶋H需要,合同還應當視情況是否呈報上級主管機關鑒證、批準,或報工商行政管理部門鑒證,或請公證處公證。
4.4不得與沒有獨立承擔民事責任的組織簽訂合同,也不得簽訂與法人履約能力明顯不相符的經(jīng)濟合同。
4.5公司出具授權委托書委托員工簽訂合同的,該員工為公司委托人。公司委托人,可以在公司授權范圍內(nèi)代表公司簽約。公司委托人必須對本企業(yè)公司負責。若公司委托人超出委托權限簽約,造成公司損失的,公司將按照有關本制度有關規(guī)定處理。
4.6簽訂合同必須貫徹'平等互利、協(xié)商一致、等價有償'的原則和'價廉物美、擇優(yōu)簽約'的原則。任何人對外簽訂合同,都必須以維護本公司合法權益和提高經(jīng)濟效益為宗旨,決不允許在簽訂合同時假公濟私、損公肥私、謀取私利,違者依本制度有關規(guī)定嚴懲。
4.7合同的形式:除即時結算付清款項的合同外,一律采用書面合同,并必須采用統(tǒng)一合同文本。
4.8合同的內(nèi)容應符合以下要求:
4.8.1當事人的情況:記載清楚合同當事人的名稱(個人的要寫姓名和身份證號)、地址、聯(lián)系方式,合同抬頭、落款、公章以及對方當事人提供的資信情況載明的當事人的名稱、住所應保持一致。
4.8.2合同標的:合同標的應具有唯一性、準確性,買賣合同應詳細約定規(guī)格、型號、商標、產(chǎn)地、等級等內(nèi)容;服務合同應約定詳細的服務內(nèi)容及要求;對合同標的無法以文字描述的應將說明材料如圖紙等作為合同的附件。
4.8.3數(shù)量:合同應采用國家標準的計量單位,約定標的物數(shù)量,無法約定確切數(shù)量的應約定數(shù)量的確定方式(如電報、傳真、送貨單、發(fā)票等)。
4.8.4質(zhì)量:有國家標準,部門行業(yè)標準或企業(yè)標準的,應約定所采用標準的代號;化工產(chǎn)品等可以用指標描述的產(chǎn)品應約定主要指標要求(標準已涵蓋的除外);憑樣品支付的應約定樣品的產(chǎn)生方式及樣品存放地點。
4.8.5價款或報酬:價款或者報酬應在合同中明確,采用折扣形式的應約定合同的實際價款;價款的支付方式如轉(zhuǎn)帳支票、匯票(電匯、票匯、信匯)、托收、信用證、現(xiàn)金等應予以明確;價款或報酬的支付期限應約定確切日期或約定在一定條件成就后多少日內(nèi)支付。
4.8.6履行期限、地點和方式
履行期限應具體明確定,無法約定具體時間的,應在合同中約定履行期間的方式;
合同履行地點應力爭作對本方有利的約定,如買賣合同一般約定交貨地點為本公司倉庫或本公司的住所地;約定具體地名的應明確至市轄區(qū)或縣一級;
買賣合同在合同中應約定交付的手續(xù),即合同履行的標志,如托運單、倉庫保管員簽單等。
4.8.7合同的擔保
合同中對方事人要求提供擔�；虮痉揭髮Ψ疆斒氯颂峁⿹５�,應結合具體情況根據(jù)《擔保法》的要求辦理相關手續(xù)。
4.8.8合同的解釋
合同文本中所有文字應具有排它性的解釋,對可能引起歧義的文字和某些非法定專用詞語應在合同中進行解釋。
4.8.9保密條款
對技術類合同和其他涉及經(jīng)營信息、技術信息的合同應約定保密承諾與違反保密承諾時的違約責任。
4.8.10違約責任
根據(jù)《合同法》作適當約定,注意合同的公平性。
4.8.11合同糾紛解決的約定:為了方便公司控制訴訟成本,合同糾紛統(tǒng)一約定由公司所在地的法院、仲裁委員會處理。
4.9簽訂合同的工作程序:
4.9.1簽訂合同前,經(jīng)辦人員或公司指定的其他談判人員應按照本制度4.2條對對方當事人的有關情況進行審查,并復印對方當事人所有的相關資料如法人營業(yè)執(zhí)照及專業(yè)資格證書等留存。
4.9.2銷售、采購合同,由主辦業(yè)務人員與對方當事人商談后擬好合同條款,附合同會簽表報審批,由總經(jīng)公編寫合同編號并加蓋合同專用章,必要時,由總經(jīng)理指定責任人員對合同進行合法性審查。
4.10
.3除銷售、采購合同以外的合同由總經(jīng)理指定責任人員會同相關部門與對方當事人進行商談,擬好合同條款,附合同會簽表報批,審批程序按照本制度4.3規(guī)定執(zhí)行,合同審批通過后再經(jīng)公司簽章生效。
4.10.4若合同要經(jīng)過政府有關部門登記才生效的',或者法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準登記手續(xù)的合同,合同成立后由總經(jīng)辦依法及時辦理。
4.10.5合同正式簽訂后,合同文本及有關材料復印件除經(jīng)辦人自行保管外,應當隨合同及相關資料的原件和會審表交存公司總經(jīng)辦備案。
5.合同的履行
5.1公司及所屬分公司應當按照合同約定全面履行自己的義務,并隨時督促對方當事人及時履行其義務。合同的經(jīng)辦員工應當負責公司依約履行合同,因工作疏忽導致公司違約的,公司將按照本制度有關規(guī)定追究經(jīng)辦人的責任。
5.2在合同履行過程中,對本公司的履行情況應及時做好記錄并經(jīng)必須做好對方確認工作。
其中,履行銷售合同交付貨物時應由對方當事人簽署一式二份的收貨單,一份留存對方,一份交銷售部門備查。向?qū)Ψ疆斒氯私桓对鲋刀惏l(fā)票時應由對方當事人出具收條。
履行采購合同付款時應由對方當事人出具收款收據(jù)或收條,公司原則上只開具限制性抬頭的轉(zhuǎn)賬支票,不允許以現(xiàn)金形式支付。
5.3在履行合同過程中,經(jīng)辦人員若發(fā)現(xiàn)并有確切證據(jù)證明對方當事人有下列情況之一的,應立即中止履行,同時及時書面上報總經(jīng)辦處理,并報總經(jīng)理。
5.3.1經(jīng)營狀況嚴重惡化;
5.3.2轉(zhuǎn)移財產(chǎn),抽逃資金,以逃避債務;
5.3.3喪失商業(yè)信譽;
5.3.4有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形;
5.4債權債務的定期確認和發(fā)生重大變動時的確認;
5.4.1在常年合同特別是常年銷售、采購合同履行過程中,經(jīng)辦人員應定期對帳,確認雙方債權債務;
5.4.2在對方當事人發(fā)生兼(合)并、分立、改制或其他重大事項以及本公司或?qū)Ψ疆斒氯说暮贤?jīng)辦人員發(fā)生變動時,應及時對帳,確認合同效力及雙方債權債務。
6.合同糾紛的處理
6.1合同雙方在履行過程中發(fā)生糾紛時,應首先根據(jù)法律和公司規(guī)定,按照實事求是的原則,由經(jīng)辦人、有關業(yè)務部門與法律顧問,與對方當事人平等協(xié)商解決;經(jīng)辦人對糾紛的處理必須具體負責到底。
6.2合同雙方在一定期限(一般為一個月)內(nèi)無法就糾紛的處理達成一致意思或?qū)Ψ疆斒氯藷o意協(xié)商解決的,經(jīng)辦人員應及時書面報告總經(jīng)辦和總經(jīng)理,并擬定處理意見,報總經(jīng)理決定。
對方當事人涉嫌合同詐騙的,應立即報告總經(jīng)辦和總經(jīng)理。
6.3公司決定采用訴訟或仲裁處理的合同糾紛,以及對方當事人起訴的,相關部門應及時將合同的簽訂、履行、糾紛的產(chǎn)生及協(xié)商情況整理成書面材料連同有關證據(jù)報總經(jīng)辦。
6.4處理合同糾紛的原則:
6.4.1堅持以事實為依據(jù)、以法律為準繩,法律沒規(guī)定的,以國家政策或合同條款為準。
6.4.2以雙方協(xié)商解決為基本辦法。糾紛發(fā)生后,應及時與對方當事人友好協(xié)商,在既維護本公司合法權益,又不侵犯對方合法權益的基礎上,互諒互讓,達成協(xié)議,解決糾紛。
6.4.3因?qū)Ψ截熑我鸬募m紛,應堅持原則,保障我方合法權益不受侵犯;因我方責任引起的糾紛,應尊重對方的合法權益,主動承擔責任,并盡量采取補救措施,減少我方損失;因雙方責任引起的糾紛,應實事求是,分清主次,合情合理解決。
6.4.4合同糾紛的提出,加上由我方與當事人協(xié)商處理糾紛的時間,應在法律規(guī)定的時效內(nèi)進行,并必須考慮有申請仲裁或起訴的足夠的時間。
6.5凡由總辦處理的合同糾紛,所有相關職能部門及項目必須主動提供下列證據(jù)材料:
6.5.1合同的文本(包括變更、補充、解除合同的協(xié)議),以及與合同有關的附件、文書、傳真、圖表等;
6.5.2送貨、提貨、托運、驗收、發(fā)票等有關憑證;
6.5.3貨款的承付、托收憑證,有關財務帳目;
6.5.4產(chǎn)品的質(zhì)量標準、封樣、樣品或鑒定報告;
6.5.5有關方違約的證據(jù)材料;
6.5.6其他與處理糾紛有關的材料。
6.6對雙方已經(jīng)簽署的解決合同糾紛的協(xié)議書、上級主管機關的處理意見、仲裁書、判決書、裁定書、調(diào)解書等,在正式生效后,應復印若干份,分別送與對該糾紛處理及履行有關的部門收執(zhí),各職能部門/項目應由專人負責該文書執(zhí)行的了解或履行。
6.7對于當事人在規(guī)定的期限屆滿時沒有執(zhí)行上述文書中有關規(guī)定的,承辦人應及時向主管負責人匯報。
6.8對方當事人逾期不履行已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解書、仲裁決定書或判決書的,可向人民法院申請執(zhí)行。申請執(zhí)行統(tǒng)一由總經(jīng)辦處理。在向人民法院提交申請執(zhí)行書之前,有關部門應認真檢查對方的執(zhí)行情況,防止差錯,并把有關情況及時報告總經(jīng)辦。執(zhí)行中若達成和解協(xié)議的,應制作協(xié)議書并按協(xié)議書規(guī)定辦理。
6.9合同糾紛處理或執(zhí)行完畢的,應及時通知有關職能部門/項目,并將有關資料匯總歸檔以備考。
7.合同的變更、解除
7.1公司的合同變更、解除,按照合同簽訂程序報原審批人員批準。法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應當辦理批準登記等手續(xù)的,應依法及時辦理。
7.2變更、解除合同的協(xié)議在未達成或未批準之前,原合同仍有效,仍應履行,經(jīng)雙方一致同意停止履行的除外。
7.3合同的變更、解除的有關規(guī)定:
7.3.1在合同履行期間由于客觀原因需要變更或者解除合同的,須經(jīng)雙方協(xié)商,重新達成書面協(xié)議,新協(xié)議未達成前,原合同仍然有效,必須繼續(xù)履行。公司收到對方當事人要求解除或變更的通知書后,應當在規(guī)定的期限內(nèi)作出書面答復。
7.3.2存在下列情形之一的,公司可以單方解除合同,經(jīng)辦人應當及時向公司合同的審批程序原審批人員報告情況。
7.3.2.1因不可抗力致使不能履行合同的;
7.3.2.2在履行期限屆滿之前,對方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
7.3.2.3對方遲延履行主要債務,經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
7.3.2.4對方遲延履行債務或其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;
7.3.2.5法律規(guī)定的其他情形。
7.4變更或解除合同的,應當采用書面形式(包括書信、電報)。
8.合同檔案的日常管理
8.1本公司實行二級合同管理,公司總經(jīng)理辦公室全面負責公司的合同原件管理,相關職能部門/項目留存合同的復印件�？偨�(jīng)理辦公室會同有關職能部門/項目認真做好合同管理的基礎工作。具體如下:
8.1.2.1建立合同檔案;
8.1.2.2建立合同管理臺帳;
8.1.2.3填寫'合同情況月報表'。
8.2公司的公章專人管理,公司的空白合同、授權委托書也由專人管理,公司所有合同、授權委托書均由總辦統(tǒng)一登記編號、經(jīng)辦人簽名,并記錄領取情況,業(yè)務人員不得隨身攜帶合同專用章或已蓋章的空白授權委托書、空白合同出外,特殊情況由總經(jīng)理批準的除外。
合同專用章、蓋章的空白合同、授
權委托書、已簽訂的合同有遺失的,應及時向當?shù)毓矙C關報案,并登報聲明。
8.3合同有關的送貨回單,增值稅發(fā)票收據(jù)以及業(yè)務往來傳真、信函、對帳單等資料,職能部門/項目應自行保管好;重要資料應將原件交總經(jīng)辦隨合同保管。
8.4合同經(jīng)辦人員與本公司終止勞動關系前應把有關材料及空白合同、名片、委托書移交完畢,經(jīng)總經(jīng)辦和有關部門確認后方可辦理有關手續(xù)。
合同經(jīng)辦人員與本公司終止勞動關系或因其他原因發(fā)生變更的,總經(jīng)辦應在情況發(fā)生當日二周內(nèi)書面告知各有關單位。
9.考核與獎懲
9.1公司、所屬各項目全體職員應當嚴格遵守本制度,有效訂立、履行合同,切實維護公司的整體利益。總經(jīng)辦負責本制度執(zhí)行情況的監(jiān)督考核。
9.2對在合同簽訂、::履行過程中發(fā)現(xiàn)重大問題,積極采取補救措施,使本公司避免重大經(jīng)濟損失以及在經(jīng)濟糾紛處理過程中,避免或挽回重大經(jīng)濟損失的,予以獎勵。
9.3合同經(jīng)辦人員出現(xiàn)下列情況之一,給公司造成損失的,公司將依法向責任人員追償損失:
9.3.1未經(jīng)授權批準或超越職權簽訂合同;
9.3.2擅自為他人提供合同專用章或蓋章的空白合同,授權委托書;
9.3.3應當簽訂書面合同而未簽訂書面合同;
9.3.4工作疏忽導致公司違約造成損失的。
9.4合同經(jīng)辦人員出現(xiàn)下列情況之一,給公司造成損失的,公司酌情向有關人員追償損失:
9.4.1因工作過失致使公司被詐騙;
9.4.2公司履行合同未經(jīng)對方當事人確認;
9.4.3遺失重要證據(jù);
9.4.4發(fā)生糾紛后隱瞞不報或私自了結或報告避重就輕,事發(fā)后沒有立即報告公司的按隱瞞不報處理;
9.4.5合同專用章、蓋章的空白合同、授權委托書遺失未及時報案和報告;
9.4.6其他違反公司相關制度的。
9.5公司職員在簽訂、履行合同過程中觸犯刑法,構成犯罪的,將依法移交司法機關處理。
9.6以上未明晰獎罰的行為均通過年度績效考核體現(xiàn)。
10、附則
10.1本制度由廣州xx物業(yè)管理有限公司總經(jīng)辦負責解釋。
10.2本制度由總經(jīng)理批準后生效,自頒布之日起執(zhí)行
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