物業(yè)管理制度(15篇)
在日新月異的現(xiàn)代社會中，需要使用制度的場合越來越多，制度是指在特定社會范圍內(nèi)統(tǒng)一的、調(diào)節(jié)人與人之間社會關系的一系列習慣、道德、法律(包括憲法和各種具體法規(guī))、戒律、規(guī)章(包括政府制定的條例)等的總和它由社會認可的非正式約束、國家規(guī)定的正式約束和實施機制三個部分構成。擬定制度需要注意哪些問題呢？下面是小編幫大家整理的物業(yè)管理制度，僅供參考，大家一起來看看吧。
物業(yè)管理制度1
1.目的
為了保障住宅區(qū)的房屋結構完好和外觀優(yōu)美、統(tǒng)一、配套設施完好,維護廣大業(yè)主的合法權益。
2.適用范圍
管理片區(qū)內(nèi)住宅、商鋪的裝修設計審批與施工監(jiān)督。
3.管理內(nèi)容
3.1住宅裝修必須辦理裝修申報手續(xù)。
3.2住宅裝修必須保證結構安全和外觀統(tǒng)一。
3.2.1不得擅自改變房屋的結構、功能、外墻的顏色。不得擅自對室內(nèi)的陽臺、露臺、通道等進行任何改動。
3.2.2為保護整個小區(qū)的美觀、整齊,凡統(tǒng)一安裝施工的設施,如外門、窗、陽臺、露臺等,不得進行任何改裝。吸排油煙機、空調(diào)等應安裝在物業(yè)管理公司規(guī)定或指定位置。
3.2.3不得在室內(nèi)現(xiàn)澆水磨石及鋪設10cm以上、容重大于700kg/m3磚、板等材料,如有導致房屋損壞,甚至保修、保險失效以及施工過程中造成的人員人身事故,均由當事人負責。
3.3裝修施工須遵守以下規(guī)定:
3.3.1住宅裝修施工時間:每日施工時間為:(8:00-12:00,14:00-
18:30)在法定休息日和規(guī)定時間外施工,必須事先征得物業(yè)管理公司同意且靜音作業(yè)。
3.3.2裝修施工人員必須佩戴施工人員《出入證》進出裝修房間。
3.3.3若利用電梯運輸裝修材料及工具,需按規(guī)定使用。
3.3.4施工過程中所產(chǎn)生的.裝修垃圾,每日應清理出戶并倒在指定地點。不得亂堆亂放,不得占用公共區(qū)域堆放建筑材料。嚴禁從樓上拋棄垃圾和任何物品。
3.3.5裝修施工用電、用水,住戶不得私自在戶外接駁。因裝修造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損壞公共設施等,應由裝修隊負責修復和賠償。
3.3.6住戶申請裝修需到管理處客服中心領取:《裝修審批表》一份�！堆b修管理規(guī)定》一份。住戶填好《裝修審批表》,并提供裝修隊營業(yè)執(zhí)照復印件1份、裝修設計方案1套,將以上資料交管理處客服中心,由工程隊主管審批。裝修戶與裝修隊施工負責人應到管理處交裝修保證金2000元、垃圾清運費3.00元/平方米,費用繳清并登記在《裝修情況匯總表》上后才能領取蓋有管理處指定印章的《裝修許可證》,此《裝修許可證》要求裝修隊貼于住戶進戶門外側(cè),裝修施工人員由負責人或業(yè)主辦理《出入證》,并在《裝修施工人員統(tǒng)計表》上登記,裝修工人憑此證進入裝修戶內(nèi)施工。
3.4住戶裝修完工后,經(jīng)管理處驗收,無違章或滲漏、堵塞、損壞等情況,并入住二個月后可退還保證金;否則,應從保證金中扣除賠償費用,多退少補。保證金管理參見《裝修保證金及押金管理規(guī)定》。
3.5管理處工程維修人員和片區(qū)管理員跟蹤監(jiān)督,每周二次定期到施工現(xiàn)場巡查,填寫《裝修巡查表》。保安巡邏員或班隊長每天抽查,填寫《巡查記錄表》。工程維修人員在巡檢中,若發(fā)現(xiàn)有超越審批范圍的施工情況,由工程維修隊人員發(fā)出《違章整改通知單》限期整改。發(fā)出《違章整改通知單》的情況應在《裝修巡查統(tǒng)計表》上留下記錄。若有動過防水層的出現(xiàn)滲漏情況,應限期裝修隊進行整改。
3.6保安隊對施工人員的出入及在小區(qū)內(nèi)的活動管理參見《出入證管理規(guī)定》和《小區(qū)內(nèi)人員違規(guī)處理條例》。
3.7竣工驗收時,由工程維修隊負責人或管理員在《裝修驗收表》上簽字。
3.8保安部應將定期檢查與突擊檢查相結合,對各房內(nèi)人員及其出入證件進
行核查,清理無證及串房人員,按照《出入證管理規(guī)定》、《小區(qū)內(nèi)人員違規(guī)處理條例》予以處理、記錄。
4.相關文件和質(zhì)量記錄
4.1《出入證管理規(guī)定》
4.2《小區(qū)內(nèi)人員違規(guī)處理規(guī)定》
4.3《裝修保證金及押金管理規(guī)定》
4.4《裝修管理作業(yè)規(guī)程》
4.5《裝修審批及竣工驗收表》
4.6《裝修許可證》
4.7《裝修情況匯總表》
4.8《管道通水試驗記錄》
4.9《裝修人員登記表》
4.10《裝修巡查表》
4.11《違章整改通知書》
4.12《裝修巡查統(tǒng)計表》
4.13《關水試驗記錄》
4.14《冷、熱水管試壓測試記錄》
4.15《出入證》
物業(yè)管理制度2
1.目的
為了加強綠化工程部物資采購的管理和監(jiān)控,確保綠化工程的順利開展。
2.范圍
適用于公司綠化工程部
3.職責
部門/崗位工作內(nèi)容
總經(jīng)理/分管領導負責權限內(nèi)的物資審核、審批
相關職能部門負責權限內(nèi)的物資審核、審批,采購行為監(jiān)控。
參與現(xiàn)場議價。
部門經(jīng)理負責權限內(nèi)的物資審核、審批
負責對部門物資采購的監(jiān)控
工程主管負責對工程用物資采購的審核
養(yǎng)護項目負責人負責對綠化養(yǎng)護類物資采購的申請、審核
工程項目負責人負責對工程用物資的申請、驗收、領用控制與監(jiān)督
部門采購員負責物資的采(訂)購
苗木(物資)驗收人負責部門工程(苗木)物資的驗收,獨立于采購員。
4.方法與過程控制
4.1中標工程的物資采購申請
項 目操作辦法
合同評審評審時,須附《綠化苗木采購申請單》。
物資申請根據(jù)《綠化苗木采購申請單》費用按審批權限分批借款采購,每張《綠化苗木采購申請單》對應一家供應商。
報銷時附填寫完整的《綠化苗木采購申請單》按權限審批后進行報銷。
合同簽訂按地產(chǎn)公司的合同文本簽訂工程合同
4.2 地產(chǎn)公司指定的零星工程物資或甲供物資采購申請
項 目操作辦法
物資申請根據(jù)《綠化苗木采購申請單》費用按審批權限分批借款,每張《綠化苗木采購申請單》對應一家供應商。
報銷時附填寫完整的《綠化苗木采購申請單》按權限審批后報銷。
甲供物資附發(fā)票、按地產(chǎn)相關部門要求到地產(chǎn)報銷
合同如地產(chǎn)公司事后要求補簽合同時,按合同管理程序進行
資料部門保存簽證單、業(yè)務指令單等記錄
4.3物業(yè)服務中心補苗及部門工具用品的采購申請
項 目操作辦法
苗木類申請人填寫《綠化苗木采購申請單》,每張《綠化苗木采購申請單》對應一家供應商。 非苗木類填寫物資申請,按權限審批后采購。
4.4采購行為、資金的管理辦法
項 目操作辦法
常用綠化苗木采購應建立部門供應商名錄(填寫《合格物資供方(品牌)一覽表》)及價格清單,并掛部門內(nèi)部網(wǎng)頁,長期合作的應每年簽訂框架協(xié)議,每次采購時可不簽訂采購協(xié)議。
市外苗木采購市外采購要求有兩人同時在場,并選擇在有正規(guī)發(fā)票的供應商購買。
單宗采購金額在50000元以上及單宗人工服務外包額在10000元以上的須有公司職能部門人員參與現(xiàn)場議價,填寫《供方現(xiàn)場(約見)評審記錄表》(人工外包的單獨簽訂施工協(xié)議)。
結賬應以轉(zhuǎn)賬方式進行。特殊情況下需使用現(xiàn)金付款超過5000(含)元以上,必須事前經(jīng)分管領導審批,支付時,金額在10000元以上的'必須兩人以上前往結賬;金額在30000元以上的必須由公司財務人員陪同結賬。
不簽訂采購協(xié)議的,須提供供應商的電話、姓名、地址等相關資料。
甲供物資在地產(chǎn)相關部門參與及授權下進行,并由參與人員及授權人簽字確認。
市內(nèi)苗木采購在價格、質(zhì)量同等條件下,應選擇在合格供應商采購。
結賬以轉(zhuǎn)賬方式,可采取月、季等期限定期付款。
合格供應商無需要的苗木或價格不合理時,經(jīng)部門經(jīng)理同意后可以在其它苗場采購。
如不能進行支票交易,按市外采購規(guī)定執(zhí)行或供應商直接到財務管理部結賬。
不簽訂采購協(xié)議的,須提供供應商的電話、姓名、地址等相關資料。
其他物資采購按《采購管理程序》要求執(zhí)行
4.5驗收入庫及報銷辦法
項 目操作辦法
養(yǎng)護綠化苗木項目負責人負責驗收,核對實數(shù),并在供應商送貨單收貨人處簽名、填寫《綠化部苗木(物資)采購驗收單》�，F(xiàn)場領用物資。不再填寫《進倉單》和《物資領(借)用單》。
憑送貨單、發(fā)票、《綠化苗木采購申請單》、《綠化部苗木(物資)采購驗收單》等資料報銷。
工程綠化苗木
設備工具、藥品、肥料等備用品由專人驗收入庫,倉管員填寫《進倉單》、入賬。
物資領借用按《物資存儲及管理程序》執(zhí)行。
憑《進倉單》、發(fā)票等報銷。
土方、陶粒、一次性消耗品工程項目負責人負責驗收,核對實數(shù),并在《物資申請單》'備注'欄中簽名,現(xiàn)場領用。不再填寫《進倉單》和《物資領(借)用單》。
采購憑送貨單、發(fā)票、《物資申請單》復印件等資料報銷。
4.6 本辦法中未明確規(guī)定的內(nèi)容,按公司《采購管理程序》執(zhí)行。
5.相關文件
vkwy7.4-z01 《采購管理程序》
vkwy7.5.5-z01《物資存儲及管理程序》
6.記錄表格
vkwy7.4-z01-f1《物資申購單》
vkwy7.4-z01-f3《物資/服務申請報告》
vkwy7.5.5-z01-f1《進倉單》
vkwy7.5.5-z01-f2 《物資領(借)用單》
vkwy7.5.1-j01-06-f1 《綠化苗木采購申請單》
vkwy7.5.1-j01-06-f2 《供方現(xiàn)場(約見)評審記錄表》
vkwy7.5.1-j01-06-f3 《綠化部苗木(物資)采購驗收單》
物業(yè)管理制度3
（一）客服中心管理運作
工作內(nèi)容：核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費財務
頻度：一天內(nèi)辦完二遍/天，消滅違章于未然每周三次100%
標準：準確符合規(guī)定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無違章裝修及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業(yè)主公開一次工作程序： 8：30—17：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。
8：30—17：00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案
�。ǘ┚G化管理
工作項目：澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗
工作要求；澆水：冬春季晴天每二天澆一次水，時間近中午為宜；夏秋季每天二次，時間近早晚為宜；
施肥：春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施、灌木和粗生喬木春秋季多遍；
修剪整形、除雜草：冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園；
病蟲防治：每月一遍，嚴重者半月一遍；
補苗：春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補
標準：均勻，保持綠色長勢良好均勻，無漏、喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持30—50mm長勢優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上
程序：7：00—9：30澆水、施肥；
9：30—11：30除雜草、整形、保潔；
13：30—15：30除殺蟲、補缺、保潔；
15：30—17：00澆水、施肥
�。ㄈ┓课菁肮迷O施維修、養(yǎng)護運作：
工作內(nèi)容：裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護；
道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈
頻度：8h內(nèi)隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，
污水管二遍/季急修不過夜，小修補24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音；
檢查：二遍/天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修責任范圍內(nèi)即壞即修，責任區(qū)外及時報告有關部門每月檢查一遍，即壞即修
標準：符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上道路平整無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上；
程序： 8：30—8：30向客服中心了解和處理業(yè)主保修、投訴。
9：00—17：00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案
（四）安全護衛(wèi)、停車管理
工作內(nèi)容、定崗檢查流動檢查學習與訓練、消防設施家居安全違法行為裝修監(jiān)督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發(fā)事件學習法規(guī)教育訓練
頻度：每周三遍，5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；
標準：人車進出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發(fā)生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章采取正確、恰當措施國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛(wèi)紀律健身、隊列等常規(guī)訓練
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工作項目：地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂
頻度：地面清潔、二遍/天，保潔、12h/天，樓梯道，掃二遍/周、洗一遍/周，垃圾清運，二遍/天，垃圾外運、一遍/天消殺滅鼠、蟑螂、二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年；
標準：地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產(chǎn)日清，整潔無味無污積，垃圾清運100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下
程序：5：00~7：00地面清掃；7：00~8：00清運垃圾；8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：30~15：00清運垃圾；15：00~16：00地面清掃保潔。
物業(yè)管理制度4
房地產(chǎn)集團物業(yè)管理部職能
1、向總經(jīng)辦負責。
2、起草、制訂有關項目公司物業(yè)發(fā)展的各項策劃方案,呈報主管副總經(jīng)理。
3、協(xié)助制定有關公司的物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略。
4、負責協(xié)助對本項目公司所有物業(yè)維護保養(yǎng)項目可行性研究工作。
5、協(xié)調(diào)所屬各部門的工作關系以及與政府相關職能部門的公共關系。
6、協(xié)助主管副總經(jīng)理審核本項目公司物業(yè)的.維護保養(yǎng)項目的預算案。
7、協(xié)助主管副總經(jīng)理適時主持例會及對外接待事宜。
8、協(xié)助主管副總經(jīng)理做好年度、季度、月度物業(yè)維護保養(yǎng)報表及費用支出預算的審核與控制。
9、協(xié)助主管總經(jīng)理處理各種突發(fā)及投訴事件。
物業(yè)管理制度5
一、在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時，應遵守牧業(yè)管理法規(guī)政策的規(guī)定。
二、執(zhí)行業(yè)主委員會或業(yè)主大會的決議、決定。
三、委托物業(yè)管理企業(yè)負責、房屋設施、設備、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、安全防范、等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應遵守物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)政府有關法規(guī)政策和業(yè)主委員會委托制定的各項規(guī)章制度。
四、全體業(yè)主和物業(yè)使用人應積極配合物業(yè)管理企業(yè)的各項管理工作。
五、業(yè)主或物業(yè)使用人對物業(yè)企業(yè)的管理工作如有意見或建議，可直接向物業(yè)管理企業(yè)提出，發(fā)生爭議時可通過業(yè)主委員會協(xié)調(diào)解決。
六、加強安全防范意識，自覺遵守有關安全防范的規(guī)章制度，做好防火防盜工作，確保家庭人身財產(chǎn)安全。
七、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋，應遵守有關物業(yè)裝修的制度，并按有關規(guī)定到物業(yè)管理企業(yè)辦理有關手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)對裝修房屋活動進行指導和監(jiān)督并將注意事項和根本上行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），應當及時糾正，千百萬他人損失的應承擔賠償損失，對拒不改正的，造成他人損失的應承擔賠償損失，對拒不改正，物業(yè)管理公司可采取相應措施制止其行為，并及時告知業(yè)主委員并報有關行政管理部門依法處理。
八、業(yè)主如委托物業(yè)管理企業(yè)對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養(yǎng)護，應支付相應費用。
九、凡房屋建筑及附恬設施設備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全，或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應由業(yè)主單獨或聯(lián)合維修、養(yǎng)護的.，業(yè)主應及時進行維修養(yǎng)護；拒不進行維修養(yǎng)護的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)進行維修養(yǎng)護，其費用由當事業(yè)主按規(guī)定分攤。
十、與其他業(yè)主使用人建立全法租賃關系時，應告知并要求對方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，并承擔連帶責任。
十一、在物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：
�。�1）擅自改變房屋結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設計用途、功能和布局等。
�。�2）對房屋的內(nèi)外承重墻、染、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；
（3）各類防盜或保安門、窗、柵等安裝超出外墻立面。
�。�4）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施及場地；
�。�5）損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公司設施；
�。�6）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；
�。�7）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有、害危險物質(zhì)等；
�。�8）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂劃園林建筑小品；
�。�9）在公共場所、道路兩側(cè)亂設攤點；
�。�10）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌；
�。�11）隨意停放車輛；
（12）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；
�。�13）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；
（14）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。
十二、人為造成公用設施設備或其他業(yè)主設施設備損壞，由造成損壞責任人負責修復或賠償經(jīng)濟損失。
十三、按規(guī)定交納物業(yè)管理企業(yè)應收取的各項服務費用。
十四、業(yè)主使用物業(yè)內(nèi)有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等應用設施、場地時，應按規(guī)定交納費用。
十五、自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好。
十六、加強精神文明建設，弘揚社會主義道德風尚，互助友好，和睦相處，共同創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。
物業(yè)管理制度6
一、物業(yè)接管驗收管理制度
1、驗收前的準備工作
本驗收管理制度是指由xx網(wǎng)絡能源有限公司新廠房項目招標組向深圳市xx物業(yè)管理有限公司進行的物業(yè)驗收和移交工作。
xx物業(yè)組織項目專業(yè)人員組成驗收小組參加驗收工作。
驗收小組根據(jù)提供的圖紙,按照項目設計要點、竣工圖、設施清單、所有設施設備出廠合格證書、設備調(diào)試運行記錄、試驗報告等進行驗收。
2、驗收的實施
驗收小組在驗收過程中,可先按專業(yè)分工及標準、計劃、設備清單進行單項驗收,然后再進行綜合驗收;實物的驗收,主要應核查設備和主要部件的規(guī)格、型號、制造廠,并清點數(shù)量、安裝位置等。
3、驗收后的處理工作
驗收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項的驗收報告,驗收小組負責人根據(jù)驗收報告,寫出物業(yè)的綜合性驗收評定意見書,呈交項目招標組。對存在問題的設備、設施寫出書面報告,上報項目招標組。管理處負責人代表物業(yè)管理接收單位同物業(yè)的交接單位進行正式移交,并辦理有關手續(xù)。驗收小組要會同項目招標組簽字生效,將全部、檔案資料移交給管理處存檔。
4、驗收后不合格的處理工作
對在驗收發(fā)現(xiàn)存在問題的設施、設備,管理處制訂整改落實措施,并報項目招標組和xx物業(yè)審核。
5、設備驗收
驗收的條件是設計圖紙與設備的規(guī)格型號、數(shù)量符合;主要設備、設施安裝位置與安裝質(zhì)量符合;設備或系統(tǒng)的技術性能應與設計要求符合,檢查結果記錄在《驗收交接記錄表》中。對移交的竣工圖,在《驗收交接記錄》中記錄。對物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設施進行驗收,驗收結果也記錄在《驗收交接記錄表》中。
二、公共設施維護管理制度
1、管理處負責廠區(qū)內(nèi)公用設施、設備的日常管理、檢查維護,確保設施、設備處于良好運行狀態(tài)。
2、公用設施、設備標識系統(tǒng)規(guī)范完整、準確無誤。
3、廠區(qū)內(nèi)疏散指示器、安全出口不得損壞。
4、廠區(qū)內(nèi)的設備、設施損壞,須及時修理和更換。
5、市政公用設施、設備如發(fā)生損壞,立即通知市屬有關部門維修或更換。
6、任何部位和個人不得損壞或挪用公用 設施、設備。
三、臨時用電、用水管理規(guī)定
1、臨時用電計劃申請
1)施工前,由施工單位或根據(jù)施工項目和用電量大小,向管理處遞交臨時用電計劃申請表。
2)臨時用電計劃申請表中,應列明所使用電動設備的名稱、功率和數(shù)量。
3)管理處派技術人員對其機械電氣設備進行檢查核實。
4)申請人或單位必須提供操作人員的上崗證復印件,每人一證。操作人員無證的,管理處一律不予批準申請。
2、臨時用電管理規(guī)定
1)凡施工所使用的電動設備、工具及電線等器材,必須符合國家有關產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求。
2)在管理處技術人員指定的地點接線,并安裝漏電保護開關、用電計量表、施工配電盤(箱)。
3)電動工具、臨時照明線路應使用合格插頭、插座。
3、臨時用電施工限制
1)不影響廠區(qū)內(nèi)機電設備的正常運作。
2)不超出供電負荷量允許范圍。
3)噪音很大的電動工具,嚴格按規(guī)定時間進行操作,不影響業(yè)主的正常作息和生活。
4、禁止以下行為:
1)亂拉亂接電線。
2)超出設計負荷的臨時用電,未經(jīng)申請用電計劃的用電。
3)直接將電線插入插座的用電行為。
5、管理處管理權限
1)有權勸阻或制止違章操作。
2)有權對業(yè)主單位進行巡視檢查。
3)有權對所使用的電動設備工具隨時進行檢查。
4)對不聽勸阻的違章施工行為,可停止供電,以防止事故發(fā)生。
6、臨時用水管理
1)施工前,施工單位或業(yè)主單位根據(jù)施工項目和用水量,向管理處預先申請臨時用水。
2)使用人需安裝水表,并接入管理處指定的用水接口。
3)禁止任何亂接水的行為,不聽勸阻管理處可采取停水措施。
四、投訴處理和分析制度
1、凡業(yè)主對管理處管理、服務方面的投訴,不論采取何種方式(如信函、電話或面談),均需進行接待、記錄,同時應做好相應記錄。
2、管理處接到投訴后,在預約時間內(nèi)向業(yè)主答復采取何種補救處理措施,答復時間最長不超過一天。
3、管理處按照業(yè)主投訴的內(nèi)容,安排相應人員解決問題,并將結果反饋給客戶服務中心。
4、對重大問題的投訴,相應人員不能處理的或需統(tǒng)一協(xié)調(diào)的問題,直接報管理處主任。由管理處主任作出處理決定。
5、客戶服務中心應通過電話或采用其它形式跟蹤投訴處理結果,未解決的,責成有關部門/管理處迅速處理。
6、對業(yè)主的投訴,應即時作出分析總結,對反復出現(xiàn)的問題,應組織有關部門進行深入探討并找出解決辦法,防止重復發(fā)生類似問題。
五、意見調(diào)查和回訪制度
1、公司品質(zhì)管理部每半年進行一次業(yè)主意見調(diào)查。業(yè)主意見調(diào)查應列明業(yè)主對以下方面的滿意程度:
1)安全管理
2)綠化管理
3)清潔服務
4)四害消殺服務
5)投訴或意見處理
6)停車場管理
7)設備設施管理
8)電梯管理
9)維修服務
10)服務態(tài)度
2、品質(zhì)管理部對回收的意見表進行統(tǒng)計分析,并將結果按調(diào)查表的回收份數(shù)、總的滿意率以及分項滿意率、業(yè)主對物業(yè)管理的意見、建議(共性、個性的意見)等書面交給管理處。
3、對存在的問題,管理處主任提出整改意見,責成有關人員限期解決。
4、對業(yè)主的誤解,應進行必要的耐心解釋。
5、業(yè)主意見調(diào)查結果及整改方案應向業(yè)主公布,接受監(jiān)督。
6、相關職能部門應定期對業(yè)主進行回訪。
7、回訪時,虛心聽取意見,誠懇接受批評,采納合理化建議,做好回訪記錄。
8、回訪中,對業(yè)主單位的詢問、意見,不能當即答復的,應告知預約時間答復。
9、業(yè)主意見評價統(tǒng)計計算方法
1)統(tǒng)計計算應根據(jù)已發(fā)放和回收的調(diào)查表進行。
2)統(tǒng)計計算符號
n- 發(fā)放的調(diào)查表總數(shù)
h- 回收的調(diào)查表總數(shù)
x- 調(diào)查表的調(diào)查項目數(shù)
y- 每份調(diào)查表評價滿意的項數(shù)
o- 評價滿意的項目總數(shù)
a- 回收率: %;
k- 滿意率: %;
3)統(tǒng)計計算公式
a=h÷n×100%
o=σy=y1+y2+y3+……+yn
k=o÷x×n×100%
六、維修管理制度
1、管理處接到的業(yè)主維修的訴求后,必須在5分鐘內(nèi)安排相關維修技術人員到現(xiàn)場實施維修。
2、維修工到現(xiàn)場后,要做到:
1)自覺維護管理處及業(yè)主的權益,不做損害管理處名譽的事情。
2)不要不懂裝懂,遇到疑難問題要如實、詳細地向工程技術人員匯報并請求支援解決。
3、維修工進入現(xiàn)場維修時,應主動征求業(yè)主意見,盡量恢復維修前的原貌原樣,如有改動,應征求業(yè)主的同意后方可進行。
4、維修工進入現(xiàn)場維修時,應進行仔細檢測,判斷出發(fā)生故障的原因。嚴禁盲目安裝或亂拆亂裝,造成不必要的返工。
5、維修工進行維修時,要把有影響的物品遮蓋、包扎好(用塑料布、廢報紙等)。盡量使噪音降到最低限度,嚴禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘲笑取鬧。
6、維修工作完成后,維修工應及時清掃工作場地:小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi),大的工作垃圾(如泥沙、磚頭、紙箱等)要搬到附近的垃圾桶邊。用干凈的抹布擦拭弄臟的各部位(如桌椅、墻壁、地面等)�；謴透魑锲返脑�(位置)。
7、全部工作完成后,維修工要試驗維修后的效果給業(yè)主看,試驗次數(shù)不少于3次,同時要給業(yè)主講解應注意的事項,如果業(yè)主有不滿意的地方(合理的要求),則應及時進行整改直至業(yè)主滿意為止。
8、確認一切正常后,維修工應禮貌地請業(yè)主在《維修單》上簽名確認。維修工離開業(yè)主單位現(xiàn)場時,應禮貌地謝謝業(yè)主支持、配合與諒解。
9、維修工回到管理處及時做好維修記錄。
10、在維修完成后,由管理員不定期進行抽查回訪。
七、垃圾收集與處理管理制度
1、垃圾的分類處理
1)工程垃圾:瓦礫、碎磚、灰渣等堅硬的工程垃圾應用斗車或其它裝運工具運送到指定地點倒放,禁止倒在垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。路面灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋,防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染。
2)生活垃圾:清潔工清潔時的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶內(nèi),量大的.垃圾應直接運送到小區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。清潔工應在規(guī)定時間內(nèi)收集垃圾桶內(nèi)的垃圾并轉(zhuǎn)運至垃圾中轉(zhuǎn)站。
2、垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾應日產(chǎn)日清,如垃圾較多影響垃圾存放時,可增加清運次數(shù)。
3、清潔人員應負責垃圾中轉(zhuǎn)站周圍的衛(wèi)生。保證垃圾中轉(zhuǎn)站里的垃圾存放齊整,地面無散落的垃圾。
1)負責每天一次沖冼垃圾中轉(zhuǎn)站地面。
2)每天應對垃圾中轉(zhuǎn)站進行一次消殺工作。
4、垃圾中轉(zhuǎn)站的衛(wèi)生標準:
1)地面無散落垃圾,無污水,污漬;
2)墻面無粘附物,無明顯污跡;
3)垃圾做到日產(chǎn)日清;
4)所有垃圾集中堆放在堆放點,做到合理、衛(wèi)生、四周無散積垃圾;
5)可作廢品回收的垃圾應另行堆放;
6)垃圾站應保持清潔無異味,每天應定時噴灑藥水,防止發(fā)生蟲害;
7)按要求做好垃圾袋裝化。
5、垃圾車撒落在小區(qū)內(nèi)的垃圾由垃圾清運人員負責掃凈。
6、綜合管理員應按相關標準檢查清潔工的工作情況,并記錄。
八、衛(wèi)生消殺管理制度
1、綜合管理員應根據(jù)季節(jié)的變化制定出衛(wèi)生消殺工作的管理。
2、消殺工作計劃應包括以下內(nèi)容;
1)消殺對象;
2)消殺區(qū)域;
3)消殺方式藥物計劃;
4)消殺費用預算。
3、消殺區(qū)域包括:樓梯口、梯間及周圍公共部分、平臺、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等室外公共區(qū)域。
4、消殺方式以噴藥消殺為主,滅鼠方法主要采取投放拌有鼠藥的餌料。
5、投放鼠藥必須在保證安全的前提下進行,必要時掛上明顯的標識。
6、消殺作業(yè)完畢,應將器具、藥具統(tǒng)一清冼保管。
7、消殺工作標準
1)檢查倉庫或廠區(qū)生產(chǎn)車間,目視無明顯蚊蟲在飛。
2)檢查和樓層及轉(zhuǎn)角垃圾桶擺放處,目視無蒼蠅滋生地。
3)檢查樓內(nèi)和污水井、無害蟲出現(xiàn)。
4)抽檢樓道、綠化地、排污渠無明顯鼠跡,用布粉法檢查老鼠密度,不超過1%,鼠洞每2萬平方米不超過1個。
8、消殺工作的管理與檢查
1)消殺工作前,綜合管理員必須詳盡地告訴作業(yè)人員應注意的安全事項。
2)綜合管理員每周檢查一次消殺工作的進行情況并將工作情況記錄于工作記錄中。
3)綜合管理員現(xiàn)場跟蹤檢查,確保操作正確。
九、受傷/急癥等緊急救援措施
1、若有發(fā)生受傷或急癥等人員,旁人應根據(jù)原因緊急采取相應措施或打電話給管理處救援。
2、管理處人員應使傷者或急癥者處于溫暖及合適的環(huán)境中,并細心呵護。
3、管理處在救援傷者時,同時撥打120尋求援助,說明具體方位。
4、管理處應派護管員到廠區(qū)門口等待醫(yī)務人員的到來。
十、火警應急措施
1、發(fā)生火警,切勿急燥,保持鎮(zhèn)定。通知監(jiān)控中心或撥打火警電話119。
2、緊急關閉電源、管理處人員應緊急疏散廠區(qū)內(nèi)的人員。
3、擊破安裝在樓道里的報警按鈕。
4、遇到濃煙,應用浸濕的毛巾等物捂住面部及身體。
5、用滅火設備撲滅火源,但切勿把自己置身于危險中。
6、迅速脫離火災現(xiàn)場,請牢記不要搭乘電梯。
十一、停水/停電的應急措施
1、當接到相關部門停水/停電通知時,應以書面形式提前通知業(yè)主,做好相應的準備。并在大堂入口處顯著位置貼溫馨提示等通知。
2、當遇到突然停水時,管理處應打電話給政府相關部門咨詢,同時并以電話/廣播等方式快速通知業(yè)主,后再以書面形式補辦。
3、當遇到突然停電時,應起用另一回路電源,若無雙回路,發(fā)電機30秒之內(nèi)自動啟動,保證廠區(qū)的弱電系統(tǒng)正常運行。
4、突然停電時,被困在電梯有人員應通知管理處專人進行解困。解困后,將電梯降至首層。
5、突然停電時,應以電話/廣播等形式通知業(yè)主,然后再以書面形式通知業(yè)主。
6、突然停電時,應急時派專人檢查廠房內(nèi)的所有設備。
物業(yè)管理制度7
1.目的:確保工作人員人身安全。
2.適用范圍:適用于各服務中心保潔員。
3.職責:保潔員須遵守本安全管理規(guī)定。
4.內(nèi)容:
4.1牢固樹立'安全第一'的思想,確保安全操作。
4.2保潔人員在超高處操作時,嚴禁單腳踏在凳子上。
4.3保潔人員在使用機器時,不得用濕手接觸電源插座,以免觸電。
4.4保潔人員不得私自拔動任何機器設備及開關,以免發(fā)生事故,當需要清潔帶電物體時,須確定電源已關或須有電工在場,方可進行。
4.5保潔人員必須熟悉藥水的`用途和操作規(guī)程。
4.6保潔人員應該嚴格遵守防火制度,不得動用明火。
4.7保潔人員在高空作業(yè)時,必須系好安全帶。
5.記錄:無
6.附件:無
物業(yè)管理制度8
第一章
給水系統(tǒng)維護管理
第一條給水系統(tǒng)（二次供水系統(tǒng)）包括生活和消防使用的各種冷熱水，其設施包括供水池（箱）、供水泵、小水表、供水管網(wǎng)、熱水系統(tǒng)等設施。
第二條二次供水系統(tǒng)建設必須按照國家衛(wèi)生防疫部門的要求，并定期檢測取得衛(wèi)生合格證。
第三條水池（箱）清洗消毒
�。ㄒ唬┟考径葘λ兀ㄏ洌┣逑聪疽淮危３炙|(zhì)清潔，以防止二次供水被污染。
�。ǘ┣逑粗氨仨毾蛉熒鷱堎N通知，關閉進水閥，直接清洗人員穿上專用裝束和使用專用工具，做好清洗各項準備。
�。ㄈ┣逑磿r注意清理水池壁上沿的污泥積灰，恢復池壁表面光滑潔白。
�。ㄋ模┫颈仨毷褂梅闲l(wèi)生防疫要求的消毒液對水池進行消毒，然后再用清水沖洗干凈。
（五）清洗后水質(zhì)不得呈現(xiàn)異色、異臭、異腥味，池內(nèi)不得有肉眼看得見的雜物，PH值、游離余氯達到衛(wèi)生防疫標準。
�。┳龊们逑聪居涗洝�
第四條水質(zhì)檢驗。清洗消毒水池（樣）后的水質(zhì)送樣到市衛(wèi)生
1防疫部門檢驗，各項指標應達到國家生活飲用水衛(wèi)生標準。
第五條設施維護管理
�。ㄒ唬┒〞r檢查各供水管道、節(jié)門、水表、水泵、水池（箱）、熱水系統(tǒng)等設施運行狀況，尤其在用水高峰期應加強巡檢。
�。ǘ┮坏┌l(fā)生漏水、斷水故障，應及時加以搶修。
（三）確保消防管道有足夠的水，每年至少一次對消防水泵進行試泵，確保電氣系統(tǒng)、水泵正常工作，保證管道節(jié)門水龍帶的配套完整，將檢查報表存檔備案。
第二章
排水系統(tǒng)維護管理
第六條排水系統(tǒng)包括生活污水排放設施和屋面雨水排放設施，分為排水管道、通風管、清通設備、抽升設備、屋外排水管道等設施。
第七條發(fā)現(xiàn)下水道堵塞故障應及時疏通。
第八條經(jīng)常檢查排水管道和節(jié)門等設施，一旦發(fā)現(xiàn)生銹或滲漏情況，應及時進行維修處理。
第九條定期檢查和清通室外排水溝渠，清除雜物和淤泥。
第三章
供電系統(tǒng)維護管理
第十條供電系統(tǒng)包括高低壓線路、配電系統(tǒng)、發(fā)電機組等設施。第十一條凡從事供電系統(tǒng)的直接操作人員，必須經(jīng)崗前培訓并取得高低壓電工上崗資格證后才能操作。
第十二條建立各相關設備和維護記錄檔案。檔案內(nèi)容應包括：
2電器平面圖、設備原理圖、線路圖等有關數(shù)據(jù)；用電電壓、頻率、功率、實測電流等有關數(shù)據(jù)；維修記錄、運行記錄、巡視記錄以及大修后的試驗報告等各項記錄。
第十三條加強供電系統(tǒng)巡查和維護，嚴格遵守供電局電氣設備運行管理規(guī)程進行一切維護和運行操作，確定例行的檢查日期和項目；對潮濕、高溫、易燃、防爆之類特殊場所進行重點檢查，按照規(guī)范保持配電房和發(fā)電機房及其設施的通風、干燥、清潔等；應加強對雷暴雨天氣供電系統(tǒng)的.檢查，提高應急應變能力。
第十四條認真執(zhí)行值班制度、值班人員發(fā)現(xiàn)故障或接到故障報告應及時進行檢修和排障。
第十五條停電管理。如電力公司預先通知暫時停止供電，在接到停電通知后，管理人員應在網(wǎng)上及校內(nèi)公告欄張貼停電和恢復供電時間的通知并電話通知到個部門辦公室，以便師生做相應準備。恢復供電后，管理人員與電工一起檢查，所有電掣開關是否正常，如有損壞，應立即修理。
第四章
設備設施維護及報修管理
第十六條對于電梯的管理，應委托電梯公司對電梯進行定期保養(yǎng)、維修和年審等，管理人員應督促電梯公司維修保養(yǎng)，做好年審。管理人員必須嚴格按照電梯管理規(guī)程，每周對電梯運行狀況進行一次巡檢，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或聯(lián)絡電梯公司處理。
第十七條建筑物、道路、廣場等場所的公共區(qū)域及其附屬設
3施的完備情況，由清潔包干區(qū)工人負責巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時報修。
第十八條定期組織對學生宿舍、教室、辦公室等房內(nèi)一切設施及建筑物進行單項或全面檢查、維修。
第十九條在進行建筑物修繕或改造時，凡需要改動或破壞原建筑結構的施工方案，施工組織部門必須將施工方案交基建辦進行技術審核并確認（簽字并加蓋公章），方可組織施工。
第二十條辦公室、學生宿舍等場所的水電、照明、門窗、家具、五金、空調(diào)、下水道等設施報修，必須先填寫報修單，若非緊急特殊情況，原則上不接受電話申請報修。
第二十一條除搶修外，一般情況24小時內(nèi)維修好。第二十二條屬人為損壞的桌椅、門窗、玻璃、下水道或其他公共設施以及更換門鎖、教工宿舍各項維修等按學校有關規(guī)定實行有償服務。
第五章
校內(nèi)各經(jīng)營、施工單位水、電使用管理的規(guī)定第二十三條為規(guī)范學院內(nèi)各后勤經(jīng)營單位（包括食堂、超市及其它項目經(jīng)營承包單位）、施工單位水電使用的管理，維護學院和合作單位的共同利益制定本規(guī)定：
第二十四條學院將在本學期組織人員對學院內(nèi)各后勤經(jīng)營單位目前使用的水、電表進行更換（新表均為經(jīng)技監(jiān)部門檢定合格的標準表），并對表前線路進行一次檢查和規(guī)范，更換后的新表貼后勤總務處封條。
4第二十五條后勤總務處將組織人員不定期對各后勤經(jīng)營單位所使用的水電表及表前線路進行檢查、維護、以確保用電安全和計量的準確性。
第二十六條各經(jīng)營、施工單位發(fā)現(xiàn)水電表或表前線路故障，請及時聯(lián)系后勤總務處派人處理，不得擅自操作。
第二十七條后勤總務處在檢查中如發(fā)現(xiàn)封條破損或表前線路異常的，將向當事單位負責人提出質(zhì)疑并對當事單位處以該單位每月正常水電費2-5倍罰款，該罰款在學院應付當事單位款項中扣除。同類問題重復出現(xiàn)兩次或以上的將建議學院解除其經(jīng)營承包資格。
第六章課室及學生宿舍公物管理規(guī)定
第二十八條
課室及學生宿舍公物管理，輔導員是第一責任人。第二十九條
凡課室、學生宿舍內(nèi)的任何公物（除電器外），屬自然性損壞的（如地面破爛、天面漏水、天花脫落等），由學校負責維修；屬人為性損壞的（如門窗因沖撞或因無關好門窗而被風吹壞，臺椅人為性損壞，門鎖、門牌損壞等），由其本人或本班或本宿舍負責。
第三十條
電路、電器（電鍵、光管、燈泡、風扇等）損壞的，由學校專業(yè)人員負責維修，但有意損壞的，由其本人負擔全部維修費用。
第三十一條
教師宿舍維修費原則上由學校負擔，但因過失或故意造成的損失，由其本人全額負責。居室或附設設施需要修繕時，
5由其本人直接向?qū)W校提出書面申請，不得隨意改裝宿舍。
第三十二條
后勤總務處負責定期對各課室、宿舍的公物作全面檢查。期末，后勤總務處要對全校的課室、宿舍作總體檢查，全面維修。
物業(yè)管理制度9
第一部分崗位職責
公司總經(jīng)理崗位職責
1、嚴格執(zhí)行國家、省、市有關物業(yè)管理的方針、政策。
2、帶領全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。
3、注意經(jīng)濟效益，精心理財，開源節(jié)流，滿足業(yè)主需求。
4、抓好精神文明建設，維護業(yè)主合法權益，樹立良好的企業(yè)形象。
5、制訂和完善公司各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。
6、制訂年度工作計劃，明確目標、任務，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。
7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績定期進行考核。
8、調(diào)動各方積極因素，共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報工作及經(jīng)營收支情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用人的建議、意見和要求，并及時答復，認真解決。
9、關心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。
10經(jīng)常與上級公司和政府相關部門溝通，理順關系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
公司副總經(jīng)理崗位職責
1、在總經(jīng)理領導下，協(xié)助經(jīng)理抓好全面工作。
2、主要抓好設備設施維修、保養(yǎng)計劃的制訂和落實工作。帶領全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。
3、制訂和完善公司各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。
4、制訂年度工作計劃，明確目標、任務，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。
5、調(diào)動各方積極因素、共同管好物業(yè)。定期向總經(jīng)理匯報分管理工作情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用的建議、意見和要求，并及時答復、認真解決。
6、關心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。
7、經(jīng)濟與上級公司和政府相關部門順關系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
職能部門經(jīng)理崗位職責
1、在公司總經(jīng)理室的領導下，全面實施本部門的各項工作。
2、負責制定本部門的工作計劃，組織各項工作的開展。
3、負責配合辦公室進行本部門員工的招聘。
4、負責制定本部門員工的業(yè)務培訓計劃，定期開展員工培訓。
5、負責指導、監(jiān)督、檢查本部門各項工作，定期對本部門員工進行考核。
管理處主任崗位職責
在總經(jīng)理直接領導下，貫徹執(zhí)行公司各項方針、政策，全面負責負責管理處的日常事務和管理工作。
1、建立、健全各項規(guī)章制度，檢查督促崗位責任制的執(zhí)行情況，不斷提高服務質(zhì)量，落實獎懲制度;
2、安排和調(diào)整本部門人員工作，負責制定本部門的工作計劃，并組織編寫管理報告和各種通知、公函;
3、負責傳達公司文件、通知及會議精神;
4、檢查監(jiān)督本轄區(qū)工程維修、保安清衛(wèi)人員以及管理員工作情況并進行考核，按《員工手冊》的要求抓好管理;
5、熟悉國家有關法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責任區(qū)管理的實際操作;
6、隨時掌握租金、管理費、水電費等交納情況，及時做好物業(yè)管理費催交的組織工作，并組織解決好有關投訴，不斷改進服務質(zhì)量;
7、抓好本部門的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會議，研究擬定下一步工作計劃;
8、加強各班的團結合作，樹立整體思想，密切與其他部門的聯(lián)系，互相溝通、協(xié)調(diào);
9、認真完成公司交給的其他任務。
內(nèi)勤員崗位職責
內(nèi)勤員在管理處主任統(tǒng)一安排下，負責文檔資料的保存和管理，做好各項基礎性工作。
1、按照物業(yè)服務的需要，編制采購計劃，并實施采購;
2、對倉庫物資和其他物資進行管理，建立物資臺帳;
3、協(xié)助主任組織開展社區(qū)文化服務;
4、做好本部門員工的考勤、考核管理;
5、負責管理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞;
6、負責本部門各類通知、公函、報告的收發(fā);
7、負責接聽服務電話，屬于業(yè)主投訴及報修的要做好記錄，并及時轉(zhuǎn)交處理，對于緊急突發(fā)事件及時向本部門負責人或公司領導匯報;
8、熟悉各種收費程序，負責接待上門的交費的業(yè)主，并做好收費記錄;
9、熱情接待來訪的業(yè)主及其他人士，對他們的咨詢事項給予熱情、周到的答復和解釋;
10、完成本部門安排的其他工作。
管理員崗位職責
在管理處主任的直接領導下開展日常管理服務工作。
1、熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況;
2、建立收費臺帳，掌握收費動態(tài)，及時收取、催交各項應收費用;
3、負責辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督管理裝修事務;
4、負責巡視物業(yè)使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作情況;
5、負責對外包服務過程進行監(jiān)督管理;
6、負責與業(yè)主溝通、回訪，有效處理業(yè)主的投訴。
文員崗位職責
1、負責部門的文件撰寫、整理工作;
2、負責員工考勤、收發(fā)傳達文件等日常工作，妥善保管管理處的各類來文;
3、負責辦理各類外來人員的出入證件;
4、協(xié)助主任組織由管理處發(fā)起的會議，并做好會議記錄;
5、接待來訪的業(yè)主，對其提出的問題及意見，予以解釋解答，并將詳細內(nèi)容記錄在案;
6、負責做好文件、記錄、卡的管理工作，并保證檔案完整、齊全、保密;
7、向各業(yè)主發(fā)出書面繳交各項費用的通知書;
8、通過各種媒介做好宣傳工作;
9、負責組織業(yè)主意見征詢活動和社區(qū)文化活動;
出納崗位職責
1、清點匯總部門交來的款項;
2、審核原始憑證是否完整;
3、發(fā)放工資、獎金，支付符合手續(xù)的費用;
4、處理銀行存款收入和支出業(yè)務;
5、填制記帳憑證，交會計記帳;
6、正確使用發(fā)票，保證現(xiàn)金和銀行支票使用安全。
保安人員崗位職責
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1、貫徹執(zhí)行公安機關和上級部門制訂的各項法規(guī)和制度，努力維護好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安安全;
2、遵守公司規(guī)章制度和《員工手冊》，服從領導，完成公司交給的其它工作任務;
3、負責做好對轄區(qū)內(nèi)的巡邏、值班工作，做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的登記工作;
4、負責做好機動車輛的管理和收費工作;
5、負責做好綜合管理費收取工作;
6、熟悉樓宇情況、以動態(tài)、巡查等方式預防、發(fā)現(xiàn)、制止各類事故如：打架斗毆、盜竊等事件，提高應急處理能力;
7、按規(guī)定著裝，文明值勤，嚴格交接班手續(xù)，認真做好值班記錄和交接班記錄;
8、講究文明、禮貌待人，耐心說服、教育住戶遵守物業(yè)轄區(qū)各項管理規(guī)定。
�。ǘ�、保安隊隊長崗位職責
保安隊長在管理處主任的直接領導下，全面負責保安隊的各項管理工作。
1、了解和掌握保安隊的情況，根據(jù)管理處領導的要求和意圖，結合實際，建立和健全各項工作細則的獎懲條例，抓好實施組織和監(jiān)督工作，對物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通工作全面實施管理;
2、主持保安業(yè)務工作會議，督促檢查各項規(guī)章制度的落實，重點是《員工手冊》及保安相關規(guī)定的落實情況，組織隊員學習業(yè)務知識和形體儀表訓練，認真做好培養(yǎng)和業(yè)務訓練，提高全體隊員的整體素質(zhì)。;
3、經(jīng)常定期不定期檢查保安隊員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查和考評工作，落實崗位責任制和獎懲條例;
4、掌握隊員的思想動態(tài)，認真做好思想工作，抓好保安隊伍的思想建設，關心隊員的生活狀況和業(yè)務水平，做好全體隊員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問題，為下屬解決實際問題;
5、教育培養(yǎng)所屬班長，不斷培養(yǎng)他們的組織指揮能力和管理水平;
6、處理有關保安方面的事務，重大治安問題和事故及時向領導匯報，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展。
7、完成公司交辦的收費等其它工作任務。
（三）、保安班長崗位職責
保安班長在保安隊長的直接領導下，負責保安隊日常事務的實施工作。
1、負責組織當班的保安工作，監(jiān)督和指導認真做好執(zhí)勤工作，及時糾正和登記違紀違章現(xiàn)象;
2、檢查本班人員的著裝儀容、內(nèi)務衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保安設施、自衛(wèi)武器等物品;
3、負責填寫《值班記錄》，登記本班獎罰情況，檢查各巡邏點情況;
4、按照保安部（隊）制定的培訓計劃搞好組織實施工作，定期召開班務會，經(jīng)常對隊員進行具體的業(yè)務指導和崗位培訓，提高本人和全班的整體素質(zhì)和業(yè)務水平，能及時解決當班時間內(nèi)的各種突發(fā)事件。
5、及時做好上傳下達和請示匯報工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關系;
6、熟悉在緊急情況下本班的組織指揮，處理好一般性的治安事件和業(yè)主的投訴，落實安全措施，預防各種事故，工作中有處理不當?shù)氖聭皶r向上級請示匯報;
7、團結本班人員，堅持做好經(jīng)常性思想工作，熟悉和掌握隊員的思想動態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力。
8、完成公司下達的其他任務。
�。ㄋ模┍０矄T崗位職責
1、門崗
�、偈煜の飿I(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況;
�、诒３滞䥽揽删吹膬x表儀容，樹立良好的精神風貌;
�、圬撠熥龊么笞谖锲烦鑫飿I(yè)轄區(qū)的管理工作，對住戶裝修人員及裝修物品的出入進行管理，制止閑雜人員隨意進入物業(yè)轄區(qū);
④負責做好對機動車輛的出入管理和收費工作。
⑤熟悉保安設施設備的操作規(guī)程及報警設施的使用方法;
�、拮龊帽緧徫坏那鍧嵭l(wèi)生和交接班工作。
�、哓撠熁卮鸾鉀Q住戶及來訪人員提出屬于本崗職責內(nèi)的問題;
�、鄬θ魏斡袚p物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進行規(guī)勸和制止。
2、巡邏崗
�、賴栏褡袷毓疽�(guī)章制度，實行24巡視巡邏制度，嚴格執(zhí)行隊列行走標準，樹立公司良好形象和個人道德風范;
②樹立強烈的責任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛、收費、以及住戶求援、報警等工作，確保物業(yè)轄區(qū)治安安全，秩序井然;
�、凼熘救素熑螀^(qū)域內(nèi)住戶情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理;
�、苁煜の飿I(yè)轄區(qū)消防設施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識;
�、菅膊楣苍O備設施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設施受損及時上報，對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進行規(guī)勸和制止;
�、藜訌妼ξ飿I(yè)轄區(qū)的機動車輛管理，維持車輛停放秩序;
�、叻e極參加職業(yè)道德和業(yè)務、消防培訓，努力提高自身素質(zhì)。
消防員（保安員兼）崗位職責
1、切實貫徹“預防為主，防消結合”的指導方針，認真學習有關消防知識，掌握各種滅火器的使用方法;
2、積極做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設施臺帳定期進行安全檢查，一旦發(fā)現(xiàn)火警即可投入使用;
3、物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體員工必須全力投入搶險工作，履行義務消防員的職責，不得臨陣借故逃避;
4、發(fā)生火警事故時，迅速報告有關領導，撥打火警電話119，向消防部門報警，組織人員搶救險情，組織住戶撤離危險地帶，并做好妥善安排，做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，嚴防趁火打劫撈取不義之財，協(xié)助有關部門查清起火原因;
5、加強轄區(qū)內(nèi)動用明火的控制和管理。
監(jiān)控值班員崗位職責
1、嚴密監(jiān)視保安對象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時通知值班保安處理，并及時通過對講機或電話向隊長報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢。
2、熟悉所管理設備的性能、操作程序，能獨立進行操作，并能進行簡單的維修;
3、出現(xiàn)異常情況時，堅持、確認、匯報，并做好情況記錄;
4、負責設備的日常巡視、情況記錄;
5、保持機房干凈、整潔;做好交接班工作。
維修人員崗位職責
1、執(zhí)行公司決定，服從管理、遵守紀律，樹立良好的服務意識;
2、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇的樓幢號、單元、戶數(shù)和房屋結構、水施、電施等管線走向;
3、嚴格遵守服務內(nèi)容與服務標準，及時受理業(yè)主提出的各種報修;
4、積極為業(yè)主提供多項便民服務，并做到服務周到、熱情、規(guī)范，無投訴;
5、工作時間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴格遵守操作規(guī)程以確保安全，預防意外事故的發(fā)生;
6、工作完畢及時清理施工現(xiàn)場雜物，服務過程須請業(yè)主簽字認可;
7、愛護工具，杜絕浪費，按規(guī)定領用工具和維修材料。
8、負責對共用部位設施的巡視和保養(yǎng)。
9、按月做好報修、維修記錄的匯總和材料采購的計劃編制。
清衛(wèi)工崗位職責
1、遵守公司制定的各類規(guī)章制度和《員工手冊》;
2、尊重領導，服從分配，及時完成工作任務;
3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔;
4、文明服務，作風廉潔，拾金不昧;
5、按照服務內(nèi)容和服務標準對物業(yè)轄區(qū)進行清潔衛(wèi)生打掃，維護物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序;
6、及時清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標語等;
7、對保潔范圍內(nèi)物業(yè)的異常情況及時行保安員或管理員匯報;
8、對亂扔廢棄物的現(xiàn)象應予以制止，并及時清除;
9、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對無故損壞的酌情賠償。
綠化工崗位職責
1、遵守公司的規(guī)章制度和《員工手冊》;
2、服從公司領導和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時佩戴好上崗證;
3、綠化養(yǎng)護操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象;
4、對住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮;
5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設施、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴格使用化肥和農(nóng)藥;
6、花草樹木及時澆水，防止過旱和過澇;
7、對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對新栽的花草樹木要及時修剪、補苗、澆水，保證成活率達90%以上;
8、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木;
9、對工作過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時向保安或管理員匯報。
第二部分公共制度
全體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無論其工作崗位、分工，需共同遵循以下制度。
接待來信來訪來電投訴制度
為了實現(xiàn)“管理無盲點，服務無挑剔，業(yè)主無怨言”的管理目標，不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進服務質(zhì)量，嚴格認真對待業(yè)主（住戶）反饋的每一信息，特制定本制度：
1、實行“首問責任制”，公司每一位員工，無論其部門分工，均有義務接受業(yè)主的任何來訪來電、投訴，屬于自己職權范圍內(nèi)或能夠給予解決的，應當場予以解決;不屬于自己職權范圍內(nèi)或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應將業(yè)主（住戶）反應的問題當場予以接待，而后轉(zhuǎn)告相應部門。
2、每一位員工都有責任收集來自業(yè)主（住戶）關于小區(qū)管理的看法、建議、意見等。
3、公司員工接聽所有來電時，第一句必須為：“您好，某某物業(yè)”。
4、受理投訴時，必須熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。
5、當被投訴者受理投訴時，受理者必須如實記錄，不得提出回避。
6、對投訴內(nèi)容要認真記錄，及時派人處理或向主管匯報并在24小時內(nèi)予以解決或答復，做到事事有著落，件件有回音。
7、凡由市政設施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的住戶投訴，應努力做好解釋工作，積極同市政有關部門辦理交涉，盡早為業(yè)主排憂解難，決不允許推托了事。
8、員工應認真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意管理服務，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。
9、對業(yè)主的投訴應及時進行分析總結，對反復出現(xiàn)的問題，應組織有關部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復發(fā)生。
10、對投訴要記錄，投訴資料要存檔。
管理人員文明服務標準
1、熱愛本職工作，努力學習管理技術，提高管理水平，樹立“業(yè)主至上，服務第一”理念。
2、上班時間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不得有不雅觀的舉止。
3、主動向來訪客人問好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問掌握適度。
4、工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺抵制不正之風，嚴守法紀，不以權去謀私。
5、遵守制度，精簡辦事程序，團結協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督，按質(zhì)按量完成本職工作。
6、對業(yè)主應熱情，遇個別業(yè)主無理言行時，做到耐心說服，曉之以理，動之以情，不以惡言相待，不得與業(yè)主發(fā)生打罵行為。
7、真熱情處理業(yè)主來信、來訪，積極為他們排憂解難。對業(yè)主的投訴、批評、建議，要及時進行調(diào)查處理或向上級匯報。做到事事有著落，件件有回音。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報復的現(xiàn)象發(fā)生。
員工文明服務要求
1、熱愛本職工作：
�、僖獦淞⒏珊梅⻊展ぷ鞯穆殬I(yè)志向，熱愛本職工作。
②刻苦學習，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術水平。
③待業(yè)主如親人，熱情服務，盡職盡責做好工作。
2、文明管理：
�、賰x態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個美的感覺，使人感到親切、和藹。
�、谡Z言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅、謙恭準確，務必做到“四個不講”即：“不講低級庸俗的口頭語、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關的閑話”。不能取笑人、不能訓斥人、不報復人。
③主動熱情：在服務過程中要做到：“三個一樣”即：“對待生人與熟人一個樣，大人與小孩一個樣，忙時閑時一個樣”。
�、軆�(yōu)質(zhì)服務：對業(yè)主負責就是對公司負責，處處應多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種便民服務。
�、葜v誠信：誠信無欺是公司每一位員工應有的工作作風，也是我們經(jīng)營管理中職業(yè)道德的一個重要內(nèi)容，為此在工作中要實事求是，做到言而有信，嚴守信用。
員工廉潔工作制度
1、在工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情。
2、自覺抵制不正之風，嚴守法紀。
3、不以權去謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。
4、不在上班時間干私活，不用公司通訊設備進行私人活動和聊天等。
5、業(yè)余時間，不利用公司機具、材料向業(yè)主承攬私活。
6、不亂收費或收費不開收據(jù)。
7、不利用工作的特殊性質(zhì)，對流動、外來人員進行敲詐勒索。
8、不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價差額。
9、維護公司利益，遵守公司機密。
10、不利用公款拉私人關系請、吃、喝。
11、不挪用、拖欠和侵吞公款。
12、不索取或收受和賄賂、好處，要潔身自好。
13、節(jié)約用水、用電，不浪費公司用品，堅持勤儉節(jié)約。
14、不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點提供優(yōu)惠服務和物價。
15、不在報銷憑據(jù)中作假、謊報、多報。
16、不利用工作之便和業(yè)主對公司的信任，私下向業(yè)主推銷產(chǎn)品，賺取外快。
對外服務工作管理制度
1、思想面貌：細心、周到，要體現(xiàn)本公司高尚的精神面貌。
2、上班紀律：上班時間根據(jù)公司工作安排，每天必須先到公司報到，然后外出工作;工作結束后，必須及時到公司簽到;上班時必須佩戴工作證，以便接受業(yè)主、住戶監(jiān)督。
3、服務質(zhì)量：根據(jù)客戶的要求，按質(zhì)、按量、按時完成，以保證業(yè)主、住戶滿意。在工作中嚴禁向住戶索取財物、吃、拿等不良行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即作辭退處理，情節(jié)嚴重者還將追究法律責任。
4、工作檢查：公司將不定期的進行工作檢查，聽取業(yè)主、住戶反映，如業(yè)主、住戶反映該工作人員不能勝任時，公司通過核實后，將作辭退處理。
5、工作人員如損壞住戶財產(chǎn)，視損壞程度，扣獎金或照價賠償。
6、凡業(yè)主、住戶付給服務費一律交公司，并開具發(fā)票，若私自收取小費者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣工資或獎金，情節(jié)嚴重者作辭退處理。
鼓勵員工和業(yè)主參與管理制度
1、為了改進服務質(zhì)量，提高工作效率，公司鼓勵各級員工和業(yè)主、住戶提出各種合理化建議，建議采納后視施行效果對建議人進行物資獎勵。
2、員工和業(yè)主、住戶的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段，改進服務質(zhì)量的措施，各種設備的使用與養(yǎng)護方法，節(jié)約能源與原材料的方式和如何增加經(jīng)濟收益等方面，所有建議均可直接遞交公司經(jīng)理或上級主管領導。
3、公司適時召集有關人員開會講座各項建議，如有合理化建議即由相關部門負責人定出試行方案，并交公司領導審批后執(zhí)行。
4、合理化建議試行期根據(jù)具體情況分別定為15天和30天，期滿后由公司領導會同各部門負責人共同考證該項建議的實際運用效果，并核定獎勵等級，確定獎金數(shù)額。如合理化建議有明顯的建設性和實際效果，可不經(jīng)試行期直接獎勵建議人。
5、獎勵等級分300元、200元、100元、50元、30元五個等級，考證結束后立即發(fā)放，并記入員工檔案。
6、員工的合理化建議記錄為員工晉級、年終評比和獎勵的重要依據(jù)，多次提出優(yōu)質(zhì)合理化建議的員工將被晉升提拔或給予特別獎勵。
第三部分管理處類制度
管理員工作責任監(jiān)督區(qū)日巡視制度
1、各管理處必須為每個管理崗位員工劃分一定范圍的工作責任監(jiān)督區(qū)。
2、每個工作日必須到各自的監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍，并做好巡視記錄，無紀錄視作未巡視。
3、巡視監(jiān)督要求：
①檢查小區(qū)保安員、衛(wèi)生員在崗位工作情況（著裝、佩證及有無其他違反有關規(guī)章制度的行為）;
�、跈z查小區(qū)是否有違章行為（有無亂搭建、違章裝修、墻面有無亂涂、亂畫、張貼廣告，小區(qū)內(nèi)有無亂設攤及跨門營業(yè)）;
③小區(qū)是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，小區(qū)內(nèi)有無可疑人員活動）;
�、苄^(qū)內(nèi)環(huán)境管理是否符合要求（樹木花草有無損壞，公共場所、綠化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有亂停車輛，亂曬衣物等、小區(qū)內(nèi)是否有影響正常休息的噪聲源）;
⑤基礎設施是否完整（路面有無破損，室外上下管道是否滲漏，路口*欄桿是否完好）;
�、蘖粢鈨A聽業(yè)主對物業(yè)管理的意見反映。
4、在巡視過程中，做好記錄。發(fā)現(xiàn)問題，能處理的應及時處理，對重大問題和不能處理的事項應向主管匯報。
管理處走（回）訪制度
為加強物業(yè)管理處與廣大業(yè)主（住戶）的聯(lián)系，使管理處各項工作置身于業(yè)主（住戶）監(jiān)督之中，從而集思廣益，及時總結經(jīng)驗、教訓，不斷改進管理工作，提高服務質(zhì)量，特制定對住戶走（回）訪制度。
1、走（回）訪要求
�、傥飿I(yè)管理處正、副主任把對業(yè)主（住戶）的走（回）訪列入職責范圍，并落實到每年的工作計劃和總結評比中;
�、谧撸ɑ兀┰L時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好走（回）訪記錄;
�、圩撸ɑ兀┰L中，對業(yè)主（住戶）的詢問、意見，如不能當即答復，應告知預約時間回復;
�、茏撸ɑ兀┰L后反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向上級領導請示解決，業(yè)主（住戶）反映的問題，做到件件有著落，事事有回音。走（回）訪處理率達100%，投訴率力爭控制在1%以下。
2、走（回）訪時間及形式
�、俟芾硖幹魅�、管理員每月登門走（回）訪4次;
②每季度參加一次居委會召開的墻門組長會議，廣泛征求意見;
③有針對性地對業(yè)主（住戶）作專題調(diào)查，聽取意見;
④物業(yè)管理處設立投訴信箱，投訴電話;
�、蓦S時熱情接待來訪，作好登記。
第四部分安全、消防、車輛管理制度
第一章安全管理制度
保安人員守則
一、著裝儀表
1、工作或執(zhí)勤時，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準混穿;
2、制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。
二、行為規(guī)范
1、上班時間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手;
2、站崗時姿態(tài)嚴整，保持立正姿勢，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書報、亂打電話和聽收、錄音機等;
3、值班室內(nèi)時不得躺臥、打盹、看書報、吃零食、下棋、玩弄手機，不得聽收、錄音機，不得兩、三人聊天;
4、巡邏中無情況處理時不得進入住戶樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機，不得聽收、錄音機，不得與無關人員閑聊;
5、上班人員必須提前十五分鐘達到各執(zhí)勤點，做好交接班手續(xù);不得遲到早退，不得擅自離開崗位;
6、值班人員就餐必須在值班室內(nèi)就餐，不得離開崗位到快餐店就餐;
7、不得脫離崗位，按照規(guī)定時間、指定地點站崗;
8、不得睡覺;
9、對住戶要有禮有節(jié)，熱情受理住戶各種問題，特別是夜間值班，對住戶提出的問題要及時解決，解決不了的作好登記，
三、日常管理
1、不得遲到早退，嚴格按照規(guī)定時間站崗或巡邏;
2、認真做好交接班，做好值班記錄和實物出入登記;
2、嚴格執(zhí)行對講機管理規(guī)定和警棍使用規(guī)定;
4、做好本班崗亭的清潔衛(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無關的物品;
5、門崗值班室不得會客。
四、罰則
1、違反本規(guī)定第一條、第二條（第八點除外）、第三條的記行政批評一次，累計記批評五次以上者作辭退處理;
2、違反第二條第八點的，第一次記行政批評一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退;
3、本守則不盡之處，按《公司管理規(guī)定》相關條款執(zhí)行。
值班管理規(guī)定
1、保安人員實行24小時輪流值班制度。
2、值班人員分3個班，3個班分為早、中、晚三班，早班為：7：30—16：00，中班為：16：00—0：00，晚班：0：00—7：30。
3、各班保安員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴格履行崗位責任制的要求，堅守崗位，巡邏人員要按時巡查，提高警惕，及時處理各種突發(fā)事件。
4、當值班人員發(fā)現(xiàn)情況時，應做好控制工作，并及時報告當班班長、隊長或部門負責人。
�、賵蟾鏁r簡要說明事發(fā)地點、性質(zhì)、人數(shù)和特征等;
②及時勸阻和處理在物業(yè)區(qū)域違法管理規(guī)定的人員和事件;
�、塾鼍o急事件及重大事故應報告相關領導;
�、茉诋敯嗥陂g發(fā)生的問題及處理經(jīng)過，在《值班記錄》做好記錄。
保安人員值班制度
1、三星級小區(qū)保安人員實行24小時值班室值班制度，定時或不定時進行巡邏。
2、二星級小區(qū)站崗時間分為三個時段，分別為：
早間段：6：00（夏季為05：00）—8：00;
午間段：11：00—13：00
晚間段：16：00—19：00（夏季為20：00）
5：00—22：00期間，不站崗時，保安人員采取在門口游動方式進行值班，不得進入值班室，違者按脫崗處理。
3、一星級小區(qū)站崗時間為：06：00（夏季為05：00）—21：00（夏季為22：00）
05：00—23：00期間，不站崗時，保安人員采取在門口游動方式進行值班，不得進入值班室，違者按脫崗處理。
4、本規(guī)定以上所指的夏季為每年的5月1日—10月31日。
5、各管理處必須為巡邏人員劃分責任片區(qū)，實行24小時不間斷巡邏。
交接班制度
為認真做好崗位的工作交接和保安器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及保安器材損失，特制定本制度。
1、本班相互轉(zhuǎn)換崗位時，須認真做好崗位交接。
2、接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負責。
3、接班班長在正點時組織全班人員集合，講明注意事項，然后各保安員到各自崗位換班;
2、本班與下班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作;
3、保安人員交接班時，必須認真填寫《寧波某某物業(yè)有限公司保安交接班登記表》，并簽名確認，發(fā)現(xiàn)問題，交接雙方必須當面說明，如果交班人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班的問題，應立即報告領班或部門負責人處理;
4、交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班;
保安員培訓制度
1、崗前培訓
上崗前向每位新入職的保安員介紹物業(yè)轄區(qū)情況、工作紀律、操作要求和崗位職責。
①上崗前必須掌握保安、通訊及消防設備器材的使用和操作;
②新入職的保安員須進行3—5天時間進行培訓實習，掌握本職工作和基本技能，然后開始正式上崗;
2、崗位培訓
�、俦０才嘤枺焊鶕�(jù)每年制定的保安部制定的培訓計劃，擬訂保安培訓方案，通過授課與實際操作相結合的方式，分月、季定期進行培訓，從而提高保安員的警惕性、“四防”意識、應變能力和身體素質(zhì)，使其掌握基本技能;
�、谙琅嘤枺焊鶕�(jù)每年制定的保安部內(nèi)部制定的培訓計劃，擬訂消防培訓方案、年度消防演習計劃安排及滅火等培訓內(nèi)容，通過授課與實際操作相結合的方式，分月、季定期進行培訓，從而達到提高保安員的防火意識、掌握滅火搶救能力的目的;
③每位保安員必須根據(jù)培訓計劃參加公司和部門組織課程，培訓前進行書面通知，并要求每位參加培訓的人員在員工培訓簽到表上簽到。
3、培訓課程設置
�、倥嘤柲康模和ㄟ^培訓，提高保安員的綜合素質(zhì)和服務水平，培養(yǎng)一支訓練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的保安隊伍;
�、谂嘤栱椖浚�
A、應知、應會部分
公司制度與規(guī)定
部門制度與規(guī)定
保安常識
服務意識教育
禮節(jié)、禮貌及員工的行為規(guī)范、個人修養(yǎng)
轄區(qū)設施、設備介紹
消防常識
B、崗位工作規(guī)范
崗位禮貌用語、工作方法與技巧
崗位工作職責與細則
轄區(qū)突發(fā)事件的處理
C、消防培訓
D、法律常識
�、叟嘤栆�
A、培訓期間，不得遲到、早退、曠課，違者按上班同等情況處理;
B、理論培訓時，自帶筆和筆記本，認真做好記錄;
C、隊列訓練時，按正規(guī)化軍事要求操作;
D、拳術訓練時，不得隨便開玩笑，防止訓練事故。
�、芸荚u方式
A、理論培訓在結束后采取筆試閉卷方式進行，85分以上為優(yōu)，75—84為良，60—74分為中，60分以下為差;
B、軍事培訓由教員在一個訓練階段結束后進行考核，成績分為優(yōu)、良、中、差四個等級，具體評分標準由培訓教員擬定;
C、根據(jù)考評等級給予相應的獎勵和處罰。
警棍使用制度
為嚴格規(guī)范警棍使用，特制定如下規(guī)定：
1、警棍是保安人員執(zhí)行公務時佩戴的自衛(wèi)防暴器械，保安員應嚴格保管和使用，不得將警棍轉(zhuǎn)借給他人。
2、當班保安員應將警棍掛在腰帶后右側(cè)。
3、不得在崗位上隨便玩�；驌]舞警棍。
4、處理一般問題時，不得手持警棍或用警棍指著住戶或來人講話。
5、非緊急情況或人身安全未受到威脅的情況下，保安員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人。
6、當班保安員要妥善保管所佩戴的警棍，如有意識或損壞，要照價賠償。
7、交接班時要檢查清除后再交接，接受人發(fā)現(xiàn)警棍被損壞而不報告，應負責賠償。
對講機使用制度
對講機是保安人員必備的重要通訊工具，全體人員必須執(zhí)行對講機使用規(guī)定，熟悉對講機的使用功能，愛護并熟練使用對講機。
1、使用規(guī)定
�、偈褂脤χv機要本著“愛護設備、小心輕放，妥善保管、正確操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對講機，保持對講機清潔，定期進行擦拭、維護;
�、诔謾C人負責保管和使用對講機，禁止轉(zhuǎn)借他人或拆卸機器，各治安人員的對講機一律掛在腰帶右后側(cè)，站崗、巡邏時不得拿在手中;
�、郯l(fā)現(xiàn)對講機有損壞或通訊失靈，持機人應立即向直屬上級報告，由部門主管檢查后進行處理，嚴禁自行拆修;
④嚴格按規(guī)定頻率使用，嚴禁亂按或亂調(diào)其他頻率（平常使用1頻道，停電時使用2頻道）;
�、輫栏癜凑諏χv機充電程序充電，不得待機充電，電池使用完畢后方可進行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果;
�、藿唤影鄷r，交機人要講明對講機當班使用狀況，接機者當場檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報告當班班長。
2、對話要求
①呼叫對方，先報自己崗位，再呼對方，為：“我是，呼叫，收到請回話”;
�、谑战臃交卦捄螅舴揭喢鞫笠厍闆r講清除，收接方收到情況或信號后，應回答“清楚”或“明白”;
�、蹖χv機僅限于進行公事聯(lián)絡，用對講機講話應使用規(guī)范禮貌用語，嚴禁用對講機講粗言穢語、開玩笑或談工作無關的事情;
凡違反以上規(guī)定者將嚴肅處理。對講機丟失、損壞的，視情節(jié)追究相關人員的責任，賠償損失，并處以相應的經(jīng)濟處罰。
監(jiān)控系統(tǒng)操作制度
1、加強學習，不斷提高業(yè)務技能，熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的操作。
2、值班員必須嚴格按照操作規(guī)程監(jiān)控錄像，愛護設備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設置、刪除資料和進行非法操作，嚴禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進行玩游戲、打字等其他操作，確保其正常運作，違者從嚴處理，并承擔所造成的一切后果。
3、未經(jīng)上級部門主管批準，不得隨意播放監(jiān)控錄像的錄像內(nèi)容;
4、未經(jīng)上級部門主管批準，無關人員不得進入監(jiān)控室;
5、保持監(jiān)控設備的清潔，定期進行擦拭、維護;
6、確保監(jiān)控室的衛(wèi)生和秩序，營造良好的工作環(huán)境;
背景音樂播放制度
1、加強學習，不斷提高業(yè)務技能，熟練掌握背景音樂系統(tǒng)的操作;
2、值班員必須嚴格按照操作背景音樂系統(tǒng)，不得私自拆卸或更改設置，確保其正常運作;
3、嚴格按照規(guī)定的時間和規(guī)定的內(nèi)容播放音樂;
4、非公司制定的操作人員不得擅自動用設備，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將追究當班人員相關責任;
4、保持背景音樂設備的清潔，定期進行擦拭、維護，營造良好的工作環(huán)境。
物品出入登記制度
1、為維護物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的財產(chǎn)安全，確保轄區(qū)的公共秩序，轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或住用人攜帶物品出入轄區(qū)時必須進行登記;
2、值班人員對攜帶進入物業(yè)轄區(qū)的可疑物品應進行盤查、詢問，屬于易燃、易爆、劇毒等危險性物品嚴禁進入轄區(qū);
3、值班人員對攜帶大件物品出物業(yè)轄區(qū)的：
①屬業(yè)主的，值班人員確屬熟悉、認識的登記其情況，并承擔由此可能引發(fā)的后果后放行;
②對自稱是業(yè)主，值班人員不熟悉、認識的，必須核對其業(yè)主資料或登記其身份證件后方可放行;
�、蹖偻鈦砣藛T的必須登記其身份證件號碼等相關內(nèi)容，進行相關的聯(lián)系，認證其攜帶物品合法后方可放行;
4、值班人員應嚴格檢查所攜帶物品的.性質(zhì)，可以進行適當?shù)谋P問，對未能執(zhí)行物品出入登記，將給予相應的處罰，造成后果的視情節(jié)追究相關責任。
重大事件報告制度
一、重大事件報告制度
為及時妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件處理報告制度。
1、重大或突發(fā)事件包括：火災、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為;刑事案件：用戶集體投訴（5戶以上）;關于中央空調(diào)主機、發(fā)電機、高低壓電柜、通訊設備等大廈主要設備施舍故障;房屋主體結構遭受破壞等;
2、發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門或當值主管立即到現(xiàn)場處理，同時盡快口頭向公司領導報告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報告公安、消防等機構協(xié)助處理;
3、參與事件處理的部門經(jīng)理（管理處主任）在事件處理后立即填寫重大事件報告表，于12小時內(nèi)以書面形式遞交公司領導，詳細記錄事件發(fā)生的時間、地點、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過;
4、重大事件報告表由部門經(jīng)理簽名后上報，入部門經(jīng)理不在而事情緊急時，可由當值主管簽名上報;
5、參與事件處理的部門應在事件處理完畢后24小時填寫重大事件總結表上報公司領導，如實匯報事件的詳細處理過程及結果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預防措施。
二、緊急事件處理程序
1、突發(fā)事件處理程序
�、俜灿鐾话l(fā)事件（指兇殺、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告管理處負責人、保安部;
②簡要說明事發(fā)的地點、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價值;
③驅(qū)散無關人員，保護好現(xiàn)場，留意現(xiàn)場周圍的情況;
④查看本轄區(qū)各類記錄、出入登記和監(jiān)控錄像，檢查有無可疑情況和人員;
�、輰账�、打架事件，監(jiān)控中心應密切注意事發(fā)現(xiàn)場的情況變化;
�、迣m紛事件應及時了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭吵，平息事態(tài);
�、邔鍪录龊矛F(xiàn)場保護和通知搶救工作，對明確死亡的，應報告派出所處理;
�、鄬ι婕靶淌录爸卮筘熑问鹿驶蛞蛑伟�、刑事案件導致的傷亡事故，應立即報告管理處負責人、保安部，并由公安機關調(diào)查處理;
�、嵯嚓P責任人在接到突發(fā)事件后應立即趕到現(xiàn)場，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴大;
�、獗０膊拷M織人員除維護現(xiàn)場外，還需負責指揮調(diào)派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報公安機關、有關部門及公司總經(jīng)理。
2、斗毆等暴力事件的處理程序
①處理斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態(tài)度，除正當防衛(wèi)，一般情況下應盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵;
�、谘膊榘l(fā)現(xiàn)或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機、電話或其他方式報告保安部，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等），入能處理的，及時處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待保安部指令;
�、郾０膊拷訄蠛笠暻闆r派適當數(shù)量的保安員立即到現(xiàn)場制止，將肇事者帶往保安部接受調(diào)查，如場面無法控制，應盡快報告公安機關;
�、芏窔录形飿I(yè)轄區(qū)的財產(chǎn)或人員受到損害，應保護好現(xiàn)場，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細調(diào)查以明確責任和落實賠償;
�、萑缟婕靶淌掳讣�，應交公安機關處理;
�、奘录腥缬腥藛T受傷要及時組織搶救，并盡快送醫(yī)院搶救;
�、呷缦右扇颂优埽瑧櫧負糇凡�，隨時報告罪犯犯動向
3、盜竊等破壞事件的處理程序
①巡查發(fā)現(xiàn)或接報物業(yè)轄區(qū)有人盜竊，應馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人，如人力不夠，用對講機、電話或其他方式盡快向其他值班人員求助，簡要說明情況，并監(jiān)視現(xiàn)場等待保安部的指令;
�、诒０膊拷訄蠛�，應迅速排適當數(shù)量保安人員到現(xiàn)場制止，設法抓獲肇事者，帶往保安部接受調(diào)查;
③事件如有財產(chǎn)或人員受到損害，應保護現(xiàn)場，留下目擊者，不要觸動現(xiàn)場一切物品，特別是罪犯留下來的指印、腳印、煙頭等物品;做好詳細記錄，以明確責任、落實賠償;
�、苋缟婕靶淌仑熑�，應交公安機關處理。
4、電梯困人的處理程序
�、僦蛋嗳藛T接到電梯應急電話或巡查發(fā)現(xiàn)電梯，立即報告主管，組織相關人員到現(xiàn)場協(xié)助控制和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、停留樓層通知過程維修部;
�、诒O(jiān)控中心通過電視監(jiān)控觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作;
�、廴缬鎏厥馇闆r無法消除故障或被困人員有嚴重不適時，應立即報消防部門或求助有關部門解決;
④部門經(jīng)理填寫重大事件報告表，詳細記錄故障及處理經(jīng)過。
5、停電停水的處理程序
�、俳油ㄖ飿I(yè)轄區(qū)在短時間停電停水，應在停電前通知轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主;
�、谖搭A知的情況下物業(yè)轄區(qū)內(nèi)突然發(fā)生停電停水，立即聯(lián)系工程維修部，啟動應急水源，盡快采取措施恢復供電供水，并對業(yè)主做好解釋工作;
�、郾０膊颗沙鲞m當?shù)谋０踩藛T維護秩序，以防有人趁機制造事端。
6、發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理
�、倭⒓蹿s赴現(xiàn)場，切斷電源;
�、谠谖辞袛嚯娫粗�，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣的東西把人拉開;
�、哿⒓催M行人工急救，并送醫(yī)院急救。
第二章消防管理制度
消防安全檢查制度
為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度：
1、每月末及節(jié)日前，結合綜合管理考評對物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設施進行安全檢查;
2、檢查工作由公司組織，工程、保安、管理處主任參與;
3、檢查項目：
①各部門（管理處）配備的消防器材、消防栓設施是否齊全、有效;
�、诜块g所使用的電器是否符合安全規(guī)定;
③設有消防報警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報警系統(tǒng)是否正常。
3、檢查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各種設施設備有變異，或違反消防規(guī)定的問題，要立即查明原因，及時處理，不能立即解決的，由公司出具整改通知書，限期整改。
消防培訓制度
為貫徹落實“預防為主、防消結合”的消防工作方針，特制定本制度。
1、公司對在職員工的消防知識培訓每年不少于一次;
2、公司對新入職的員工的消防培訓，培訓率要達到100%;
3、培訓內(nèi)容包括：
①學習消防理論知識
�、谑煜な褂贸Ｓ脺缁鹌鞑�
�、坶_展消防綜合演練
4、公司每年至少對業(yè)主開展消防宣傳教育培訓，包括：
�、傥飿I(yè)轄區(qū)防火的各種規(guī)定
�、谙缿蓖ǖ赖奈恢眉熬o急情況的疏散方法
滅火器管理規(guī)定
1、滅火器是物業(yè)轄區(qū)內(nèi)消防器材之一，在緊急情況及消防狀態(tài)下使用;
2、保安部負責滅火器的管理工作;
3、員工不得亂動、辦理或非緊急情況下使用存放的滅火器;
4、滅火器購回后，保安部應滅火器上貼明購入時間或充氣日期;
5、在每次的消防檢查中，要滅火器進行檢查，及時更換失效或損壞的滅火器，并在瓶身標簽上注明失效日期。
火災處理制度
1、發(fā)現(xiàn)初期火警，在場人員應該：
①及時報告物業(yè)轄區(qū)當值主管，報告內(nèi)容包括火警具體地點、燃燒物性質(zhì)、火勢蔓延方向;
�、诹⒓蠢酶浇臏缁鹌髌餍祿渚�，盡量控制火勢發(fā)展;
2、物業(yè)轄區(qū)當值主管接到現(xiàn)場報告后：
�、賻ьI消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達火警現(xiàn)場;
�、诹⒓粗笓]在場人員進行滅火撲救;
�、壑笓]火警現(xiàn)場及可能受影響范圍的人員疏散;
3、當撲救無效，當值主管及時決定：
①將滅火人員撤離至安全距離內(nèi);
�、诹⒓聪蛏霞墔R報;
③情況如本部門或本公司無法處理，火情失去控制，應立即報告消防部門。
第三章車輛管理制度
停車管理制度
1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，以及2噸位以上的貨車，嚴禁進入小區(qū)。
2、非小區(qū)住戶的車輛進入小區(qū)時，門衛(wèi)應嚴格檢查其證件，問清進入原因，符合條件的方可放行，并作好登記。出小區(qū)時，應對其進行檢查，并按規(guī)定收取停車費。
3、管理人員對在小區(qū)內(nèi)超速行駛、鳴號、不按指定位置停放的車輛要及時糾正。
4、提高責任意識，加強責任心。對出入本小區(qū)的可疑車輛要進行盤查，防止車輛的丟失、損壞。對損壞小區(qū)路面和公共設施的車輛要令其賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。對沖闖大門的要記下車牌號碼，記清去向，及時報告上級。
5、管理人員必須堅持原則，嚴格執(zhí)行車輛出入、停放規(guī)定和收費標準，不得徇私和舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關系，收受和賄賂，放松管理，違者從嚴處理。
小區(qū)車輛停放、出入管理規(guī)定
為加強對出入、停放本小區(qū)車輛的管理，維護小區(qū)正常生活秩序，確保住戶的生命財產(chǎn)安全，特對出入、停放本小區(qū)的車輛作如下規(guī)定：
1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，嚴禁駛?cè)胄^(qū)。2噸以上的卡車一律不得進入小區(qū)，特殊情況除外。
2、本小區(qū)有車輛的住戶，應向本公司申請辦理通行IC卡，憑IC卡通行大門，及在小區(qū)停放，按規(guī)定收取IC卡工本費、停車費。
3、本小區(qū)住戶車輛進入小區(qū)后，有車庫的住戶必須將車停放在車庫內(nèi)，無車庫住戶必須將車停放在指定停車位置，嚴禁亂停亂放。
4、非本小區(qū)住戶的車輛，進入大門時應主動向門衛(wèi)出示證件，講明進入原因，符合進入條件的領取臨時通行IC卡，并做好登記，方可進入小區(qū)，嚴禁沖闖大門。出小區(qū)時收回IC卡，并按停車時間收取停車費。遺失、損壞IC卡，照價賠償（每卡30元）。
5、進入本小區(qū)的貨車，卸完貨物后應及時離開小區(qū)，因故不能離開的，應將車停放在指定停車位置。
6、進出、停放車輛必須服從小區(qū)管理人員的管理。駛?cè)胄^(qū)的車輛應減速行駛，時速不得超過5公里，不得鳴號。如車輛損壞路面或公用設施，應照價賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。
7、管理人員必須堅持原則，嚴格執(zhí)行車輛出入、停放管理規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告。不得利用工作之便與車主拉關系，收受和賄賂，放松管理，違者從嚴處理。
8、違反以上規(guī)定者，除按《中華人民共和國交通管理條例》處罰外，并按小區(qū)有關規(guī)定辦理，情節(jié)特別嚴重的，移交公安部門處理。
車輛停放收費標準
根據(jù)鄞價（20xx）93號文件，對停放車輛的收費標準作如下規(guī)定：
1、本小區(qū)有車庫的住戶的車輛，每輛收取IC卡工本費、管理費80元/年，每年辦理一次，不收取停車費。
2、本小區(qū)無車庫的住戶的車輛，包年：1200元/年，包月：120元/月，包半月：70元/半月，包星期：40元/星期，并收取IC卡押金30元。
3、臨時出入本小區(qū)的車輛，自進入小區(qū)起，1小時內(nèi)不收費;1小時以上至4小時內(nèi)，每輛（次）2元;四小時以上，每四小時加收2元。每天（連續(xù)時間24小時）收費超過每輛10元的，按10元收取。
收費人員管理制度
1、舉止文明，姿態(tài)端正;熱情服務，禮貌待人，耐心解釋用戶提出的各種問題，樹立公司的良好形象。
2、加強學習，不斷提高業(yè)務技能，熟練掌握收費系統(tǒng)的操作。
3、堅守崗位，認真履行職責，做好車輛出入登記，尤其對臨時出入本小區(qū)的車輛要嚴格進行對比檢查，收回IC卡后方可放行。若IC卡丟失，值班人員要照價賠償;如遇車輛丟失，根據(jù)電腦資料要追究當班值班人員的責任。
4、堅持原則，嚴格執(zhí)行收費標準，按照票額開具發(fā)票，不得徇私和舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關系，收受和賄賂，放松管理，嚴格控制出口人工抬閘，違者從嚴處理。
5、愛護設備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設置、刪除資料和進行非法操作，嚴禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進行玩游戲、打字等其他操作，違者從嚴處理，并承擔所造成的一切后果。
6、如遇停電或設備出現(xiàn)故障，應及時報告上級，維持好車輛出入秩序，認真做好登記，防止IC卡丟失。對此期間所收回的未付款IC卡應分類保管，交收費管理員處理。
7、認真交接班，如實做好各項登記。
8、維持收費崗亭良好秩序，保持收費崗亭及出入車道的衛(wèi)生整潔。
物業(yè)管理制度10
一、物業(yè)管理制度
�。ㄒ唬┌踩氊�
1、嚴格執(zhí)行公司的各項管理制度；
2、負責制定各項安全護衛(wèi)職責制度，根據(jù)實際情況進行指導和檢查，對公司管理區(qū)域?qū)嵤┌踩O(jiān)督；
3、負責小區(qū)消防設施的監(jiān)護和公共服務場所安全防范的督察；
4、做好公司管理區(qū)域內(nèi)的管理工作，涉及違法案件的及時移交派出所，業(yè)務上自覺接受派出所指導；
5、查處公司管理區(qū)域內(nèi)因員工玩忽職守而發(fā)生的治安、刑事案件和火災事故；
6、建立健全和管理好系統(tǒng)檔案資料；
7、抓好護衛(wèi)隊思想政治教育和業(yè)務技能培訓；
8、做好新接物業(yè)護衛(wèi)工作人員的崗位設置和物品配備的統(tǒng)籌策劃工作；
9、完成領導交辦的其他任務
�。ǘ┳o衛(wèi)崗位職責
1、護衛(wèi)員上崗必須穿著統(tǒng)一制服，佩戴統(tǒng)一的工號，儀容嚴整；
2、糾正違章時必須先敬禮，做到文明服務，禮貌待人；
3、。上崗時要認真檢查設備、設施，認真做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素應立即查明情況，排除險情，并及時報告領導，確保小區(qū)的安全；
4、堅守崗位，提高警惕，發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要勇于與之斗爭并設法將其抓獲；
5、熟悉本崗位任務和工作程序，預防案件、事故發(fā)生，力爭做到萬無一失；
6、愛護設施設備、公共財物，對小區(qū)的一切設施、財物不得隨便移動及亂用；
7、熟悉小區(qū)的消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進行處理；
8、值班時間，對崗位內(nèi)發(fā)生的各種情況要及時認真處理，并作好記錄；
9、熟悉小區(qū)內(nèi)公共設施情況，巡查、登記公共設施完好及損壞情況；
10、嚴格執(zhí)行交接班制度，認真做好交接記錄；
11、對進入小區(qū)內(nèi)的可疑人員、可疑車輛要進行盤問和檢查；
12、對進入小區(qū)內(nèi)的陌生車輛要進行登記；
13、對發(fā)生在護衛(wèi)區(qū)的刑事案件或治安案件，有保護現(xiàn)場、保護證據(jù)、維護秩序及提供請客的職責；
14、熟悉本管理區(qū)域內(nèi)公共設備、設施及業(yè)主的'基本情況；
15、認真完成領導交辦的其他任務。
�。ㄈ╅T崗、巡邏崗位職責
1、24小時嚴密監(jiān)視護衛(wèi)對象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象及時處置，必要時相領導報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢；
2、掌握業(yè)主的來客動態(tài)，維護小區(qū)秩序；
3、嚴格執(zhí)行來客登記制度，對身份不明無任何證件、形跡可疑者，應禁止其入內(nèi)；
4、熟悉小區(qū)內(nèi)住戶的基本情況；
5、做好執(zhí)勤記錄，接班人員未上崗，不準下崗，嚴格執(zhí)行交接班制度，做到交接清楚，職責明確；
6、嚴格執(zhí)行24小時巡邏制度；
7、對于進入小區(qū)的各類人員，必須認真進行驗證登記方可放行；
8、對于進入小區(qū)內(nèi)的陌生車輛認真登記方可進入。
二、物業(yè)管理的目標
所謂物業(yè)管理，是指經(jīng)營人受物業(yè)產(chǎn)權人和使用人的委托，按照國家法律和合同契約的規(guī)定，對被委托的物業(yè)行使管理權，以經(jīng)濟手段管理物業(yè)，并運用現(xiàn)代管理科學，先進的維護養(yǎng)護技術和先進的服務手段，為物業(yè)所有人或使用者提供綜合的、優(yōu)質(zhì)的有償服務，以滿足使用者不同層次的需求，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益。
對物業(yè)實行企業(yè)化、經(jīng)營化管理，就是為了克服舊體制的弊端，最大限度地實現(xiàn)物業(yè)的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。具體來說，是為了實現(xiàn)下述目標：
創(chuàng)造安全、舒適、和諧的居住環(huán)境；
發(fā)揮物業(yè)最大的使用價值；
使物業(yè)盡可能保值、增值。
三、物業(yè)管理涉及的組織
1、業(yè)主大會
業(yè)主是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關設施的所有權人。業(yè)主大會則是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主所組成的。
按照有關規(guī)定，業(yè)主大會必須有超過半數(shù)以上投票權的業(yè)主出席方能進行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
業(yè)主大會的職權包括：
選舉、罷免管委會的組成人員。
監(jiān)督管委會的工作。
聽取和審查管委會的工作報告。
決定物業(yè)內(nèi)關于業(yè)主利益的重大事項。
修改業(yè)主公約。
改變和撤銷管委會不適當?shù)臎Q定。
批準管委會章程。
2、管委會
管委會是物業(yè)管理委員會的簡稱，是在房地產(chǎn)行政主管部門指導下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主和使用人選舉的代表組成，代表和維護物業(yè)內(nèi)業(yè)主和使用人的合法權益。
3、物業(yè)管理企業(yè)
物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會及房地產(chǎn)產(chǎn)權人的委托，承擔居住小區(qū)的物業(yè)管理。
物業(yè)管理制度11
一、根據(jù)會計法和公司要求，建立健全公司的會計核算程序，手續(xù)傳遞制度。
二、每月27日前，向經(jīng)理提交綜合服務費、水、電等各項收費情況及各小區(qū)水、電損耗情況報告。
三、每月10日前各站上報上月經(jīng)營情況報表，財務分析報告。
四、財務現(xiàn)金借用（含各小區(qū)收費員）必須由經(jīng)理簽字批準，不得私自借用，違反者由當事人以工資墊付且追究責任。
五、出納會計現(xiàn)金庫存限額不得超過五百元，作為零星開支，其它支出一律由支票支付。
六、對各類獎罰，由物業(yè)公司報企管部后下發(fā)通報，月底由出納員編制工資表，在當月工資中體現(xiàn)。
七、對各類費用報銷，由出納督促，事后七日內(nèi)必須報銷，原則上不得跨月。
八、各小區(qū)發(fā)生的.任何收付款項必須統(tǒng)一入賬，不得出現(xiàn)帳外資金收支。
水、電工管理制度
一、由專人負責對水、電的日常管理和維修養(yǎng)護。
二、建立水、電等共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄要齊全。
三、操作人員即水、電管理員要嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。確保不發(fā)生質(zhì)量安全事故。
四、水、電管理員要定期查抄水、電表，編制每月水、電的收費、損耗情況。
五、嚴格控制小區(qū)內(nèi)水、電、暖的損耗情況，隨時查處偷水、電等現(xiàn)象，維護全體業(yè)主的合法權益。
六、如業(yè)主發(fā)生水、電、暖損壞時，水電工應在短時間內(nèi)給予修復，最遲不能超過24小時。
七、水、電、暖管理員設備房應保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。
八、保證路燈、樓道燈完整無損。出現(xiàn)損壞及時修復，最遲不能超過兩天。
九、保證消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。
十、如違反以上九條，根據(jù)情況給予當事人及相關責任人20元至100元的罰款，造成經(jīng)濟損失的按損失額的50％負擔。
物業(yè)管理制度12
第一章 董事會職權
一、議定本公司的長遠規(guī)劃和經(jīng)營方針。
二、依據(jù)公司的長遠規(guī)劃與經(jīng)營范圍，討論和決定本公司的機構設置、人員編制和職責范圍。
三、討論和通過公司的年度工作計劃和財務預算。
四、審定和通過公司的年度工作報告與財務決算。
五、討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊伍的組織建設、思想建設等重大問題。
六、根據(jù)工作需要作出授權的決議和討論其他重大問題。
第二章 經(jīng)理崗位職責
經(jīng)理是對公司負有全面服務的管理者，處于中心地位，起領導核心作用，負責公司的全盤工作。
一、認真學習和貫徹執(zhí)行黨和國家對物業(yè)管理部門制定的方針、政策，法令和上級領導的指示決定及工作安排。
二、充分發(fā)揮和調(diào)動手下管理人員和各職能部門的作用，建立健全強有力的管理機構和行之有效的規(guī)章制度，不斷進行和提高公司管理水平。
三、負責編制和審定本公司的經(jīng)營決策，年度計劃、員工培訓計劃和員工工資調(diào)整方案，及時提出各個時期的中心工作，確保各項計劃和工作任務的順利完成，使公司得到不斷的發(fā)展。
四、貫徹執(zhí)行安全經(jīng)營管理和勞動保護條例，保證員工生命安全和身心健康。
五、加強財務管理和經(jīng)濟核算，不斷提高經(jīng)濟效益。
六、抓好員工隊伍建設、懂技術、會管理的領導隊伍和技術骨干。
七、認真做好工作考核，鼓勵先進、樹立典型，發(fā)揚成績、糾正錯誤，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。
八、以公司經(jīng)營宗旨為使命，以業(yè)主滿意為目的，搞好實質(zhì)工作。
第三章 辦公室職責
一、認真學習貫徹相關法律、法規(guī)，制定各項管理制度和工作計劃，并檢查落實。
二、負責住戶的入住、裝修手續(xù)辦理及檔案管理，嚴格執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報刊雜志的征訂和發(fā)放。
三、負責員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績效考核。
四、做好所有實物與設備的等級與庫存管理以及所需物品的購買計劃和發(fā)放，做到“帳帳相符、帳物相投”，物品存放及保管安全妥善。
五、組織召開例會、會議，撰擬相關材料，做好會議記錄。
六、擬訂員工培訓計劃，并定期或不定期的對員工工作進行總結，如強對員工的培訓學習和業(yè)務考核。
七、負責小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。
八、負責對內(nèi)對外及對上對下的正常業(yè)務，保持公司形象搞好值班工作，監(jiān)督其他部門工作。
九、負責籌辦各種慶典及接待活動的準備工作，搞好小區(qū)文化活動。
十、負責完成公司交辦其它各項工作任務。
第四章 管理部職責
一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領導下，認真貫徹相關法律、法規(guī)和公司的`規(guī)章制度，主管客服和小區(qū)治安工作。
二、負責小區(qū)物業(yè)的接管驗收工作。
三、負責協(xié)調(diào)處理業(yè)主的各種投訴事件，并對其進行認證解釋，做好投訴記錄。
四、負責檢查住戶的裝修、入住。保證和維護業(yè)主水、電、暖的正常使用，發(fā)生故障應及時進行維修。
五、負責公共設施、設備的管理和維修保養(yǎng)，保證其正常運行。
六、負責催交業(yè)主的物業(yè)管理費；水，電、暖費。
七、負責業(yè)主鑰匙的管理。
八、完成公司交給的其它工作任務。
第五章保安員崗位職責
一、門衛(wèi)崗位職責
1、著裝整齊、佩戴齊全，按時上崗交接班。
2、值班時不準擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報、吃東西、睡覺、不準收聽錄音機等敢與工作無關的事。
3、值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業(yè)主和客戶，處理問題要講原則、講方法，態(tài)度和藹不急不燥。
4、認真填寫各種登記，要求字跡清楚，內(nèi)容詳細準確。
5、對外來人員一律進行出入登記，來訪的客人得到業(yè)主或公司領導同意后方可進入。
6、嚴謹各類修補、買賣、收舊及搞傳銷的人員進入小區(qū)。
7、裝修材料及專業(yè)安裝隊進入時應檢查相關手續(xù)，未辦理裝修和安裝手續(xù)的不允許進入。
8、業(yè)主進入小區(qū)時應檢查《臨時業(yè)主卡》，裝修人員進入小區(qū)須檢查《臨時出入證》。
9、對運出小區(qū)的物品必須有物業(yè)公司簽字后方可放行。
10、進入小區(qū)的車輛要詳細檢查，如發(fā)現(xiàn)有問題時應請車主（司機）在檢查表上簽字確認。
二、巡邏崗崗位職責
1、巡邏員要著裝整潔、語言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸煙、不閑談。
2、負責對進入小區(qū)的可疑和閑雜人員進行盤查，并及時請其離開小區(qū)，制止小區(qū)內(nèi)的打假斗毆事件。
3、嚴禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)內(nèi)各種公共場所、設施上散發(fā)和張貼傳單。
4、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結構、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列以及小區(qū)內(nèi)區(qū)間道路走向，車輛和人員流動規(guī)律，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)的整體情況。
5、勸說院內(nèi)的過往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護好公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。
6、指揮小區(qū)內(nèi)的車輛順序停放整齊，優(yōu)先保證業(yè)主的車位。
7、裝修方式時要不定時巡查試施工現(xiàn)場，垃圾必須及時清運，傾倒到指定位置，嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯過道、天臺等公共場所拋灑和堆放。
8、要與隊友團結協(xié)作、密切配合、互相照應、共同完成巡邏任務。
第六章 保潔員崗位職責
一、室外崗位職責
1、準時到崗，每天清掃分區(qū)道路、綠化帶、樓宇間硬化部分及坐臺兩次。
2、垃圾隨時清理，倒置垃圾中轉(zhuǎn)站。
3、熟悉各自分工及所負責范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生情況，對其負全部責任，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
4、熱愛本職工作，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習慣、不怕臟、不怕累。
5、積極參加業(yè)務培訓，提高業(yè)務水平，自覺學習有關清潔衛(wèi)生知識，提高個人素質(zhì)。
6、維護小區(qū)清潔衛(wèi)生，對不講衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象要及時勸阻和制止。
7、完成公司交辦的其它臨時性工作。
二、室內(nèi)崗位職責
�、倜咳諏堑狼鍜�、保潔、單元門、樓梯扶手清擦、保潔。
�、诿恐軐翘輧�(nèi)標志牌、信箱、消防栓、可視對講機、防盜門、
物業(yè)管理制度13
物業(yè)項目衛(wèi)生保潔管理規(guī)定
(一)環(huán)境主管是保持項目清潔衛(wèi)生的直接責任人。
(二)住(用)戶的責任和義務
(三)各住(用)戶使用垃圾袋投入垃圾桶內(nèi),不準把垃圾放在門口、走廊或樓梯間。
(四)嚴禁任何人員隨地吐痰,亂丟紙屑、煙頭、果皮及瓜殼等。
(五)不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
(六)禁止把垃圾、布屑、膠袋等雜物投入廁所或下水道,如因使用不當導致堵塞或損壞,住(用)戶應負全部修理費用。
(七)項目內(nèi)任何公共地方,均不得亂涂、亂畫、亂貼及亂豎指路牌、廣告牌等。
(八)用戶裝修完畢,應立即清掃,不得將廢物棄于走廊、樓梯通道或公共場所。
(九)住(用)戶不得向室外(即窗外或陽臺外)傾倒污水、拋紙屑、煙頭、雜物等。
物業(yè)管理制度14
一、凡是校區(qū)范圍內(nèi)所有人員,均須遵守本規(guī)定。
二、搞好校區(qū)綠化是全體居住人員及過往行人應盡的責任和義務,要樹立'愛護綠化、講究文明'的社會風尚。
三、設立專業(yè)綠化養(yǎng)護班組,對校區(qū)范圍內(nèi)的綠化,苗木進行管理、培植,負有美化校區(qū)的'責任。
四、嚴禁毀壞花木,踏草坪。嚴禁在綠化地內(nèi)堆收物品,踢足球,打羽毛球,不得任意開挖綠化地,停放自行車、人力車、助動車、摩托車。嚴禁在樹上拉繩、晾曬衣服被褥。裝修要文明施工,不準在綠化地帶丟放建筑垃圾。
五、嚴禁在樹木、綠化地帶內(nèi)設置各種廣告標語牌,未經(jīng)同意,不準在綠化帶空地上設管線,遷移和損壞樹木,花草。
六、提倡增設校區(qū)景觀。陽臺盆景要有保護架等安全措施。嚴禁樓上向下亂扔雜物、潑污水等不文明行為,對教育無效者除責令清掃干凈外,并上報有關部門處理。
七、嚴禁偷、摘花草,轎車、出租車禁止駛?cè)氩萜骸?/p>
物業(yè)管理制度15
1.范圍
本標準規(guī)定了廠區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容、范圍、要求及考核辦法。
本標準適用于龍巖卷煙廠廠區(qū)物業(yè)管理、綠化管理、車輛停放管理、零星工程管理、辦公用品管理。
2.職責:
2.1企管辦負責制定廠區(qū)物業(yè)管理規(guī)定文件,并按文件進行檢查考核。
2.2物業(yè)公司按合同及廠區(qū)物業(yè)管理規(guī)定文件規(guī)定向煙廠提供各種服務。
3.內(nèi)容及要求:
3.1物業(yè)管理主要內(nèi)容(除辦公大樓):
3.1.1廠區(qū)所有公共通道、樓梯、走廊、電梯口、頂樓衛(wèi)生(含小車庫頂棚)。
3.1.2廠區(qū)所有廁所衛(wèi)生,廁所設施檢查,化糞池清掏。
3.1.3廠區(qū)所有水溝下水道衛(wèi)生及公共通道、下水管道設施的檢查。
3.1.4廠區(qū)所有外墻、外窗戶、外墻管道、外風扇等清洗。
3.1.5廠區(qū)垃圾、木制廢品清理。
3.2物業(yè)管理具體補充范圍及要求
3.2.1廠門口宣傳欄保持清潔。
3.2.2公共通道包括:制絲車間一區(qū)東面通道;制絲一、二區(qū)門口大廳;成型車間大樓與制絲之間的走廊東至成型廁所,西至卷包一區(qū)南門天橋斜坡頂、北至卷包一區(qū)南門含卷包一區(qū)南門天橋;聯(lián)合工房各層倉庫外公共區(qū)域。
3.2.3所有公共通道、走廊應保持地面整潔,墻壁、天花板、照明燈、門、窗戶無蜘蛛網(wǎng)、無積塵。
3.2.4所有樓梯包括墻壁、天花板、窗戶、樓梯扶手、照明燈等,應保持清潔、無蜘蛛網(wǎng)、無積塵。
3.2.5車間樓梯、扶手及工藝質(zhì)管科大樓的大廳、樓梯、扶手及制絲一、二區(qū)的大廳、大廳玻璃、廣告牌應每天擦洗。
3.2.6廠區(qū)路面保證全天整潔、無落葉、無積塵、無雜物。
3.2.7廁所包括墻壁、天花板、照明燈、地板、門、窗、水池等,保持無臭味、無堵塞、空氣清新、干凈整潔。
3.2.8下水道及水溝暢通、無堵塞、無垃圾、無積垢。
3.3綠化管理主要內(nèi)容及要求:
3.3.1負責做好廠區(qū)的環(huán)境綠化,負責現(xiàn)有綠化的改造。
3.3.2做好廠區(qū)、車間的花卉、盆景擺放。
3.3.3按企管辦確定的位置和數(shù)量擺放花卉,不定期更換花卉,做到品種新鮮化、多樣化、高檔化,擺放整齊美觀,如有枯死花卉應及時更換,檔次與現(xiàn)有水平相當。
3.3.4花卉應定時澆水、施肥、除蟲,澆水后應及時將地面水跡擦干凈,不得留下積水,造成地面污跡,更換花卉應及時清掃地面。
3.3.5節(jié)日(元旦、春節(jié)、國慶節(jié))慶�；顒踊蛏霞夘I導參觀檢查應做到花色鮮艷、體現(xiàn)節(jié)日氣氛。
3.3.6草地、苗木應定時澆水、施肥、除蟲、修剪、拔雜草,確保草地、苗木造型整齊美觀、花池白凈、完整無缺,如有枯死應及時重新種植。
3.3.7及時清揀枯枝落葉,保證綠地整潔、美觀。
3.3.8如因管理不善造成的花卉苗木等枯死,所發(fā)生的費用由物業(yè)公司負責。
3.3.9如因自然條件或車間生產(chǎn)造成的死亡花卉苗木的重新種植,或因意外事件造成的花臺破損修復,經(jīng)企管辦確認后費用由煙廠負責。
3.4車輛停放管理內(nèi)容及要求:
3.4.1負責廠區(qū)摩托車、自行車的停放管理。
3.4.2設立廠區(qū)摩托車、自行車停車線,確保車輛停放整齊。
3.4.3專人指揮管理,維持良好的交通秩序,確保摩托車、自行車�？恳�(guī)范、排列有序、走道暢通不堵塞。。
3.4.4負責停車場地環(huán)境清潔衛(wèi)生,定期清掃車庫地板、蜘蛛網(wǎng),確保車庫環(huán)境整潔。
3.4.5確保車庫照明(除辦公大樓地下單車庫)。
3.4.6確保車輛安全,如發(fā)現(xiàn)車輛及相關車輛配件丟失,按責任大小,物業(yè)公司承擔相應的賠償。
3.5零星工程管理主要內(nèi)容及范圍:
3.5.1負責廠區(qū)、復烤廠的水電、土建、裝修零星工程。
3.5.2負責新增綠化工程。
3.5.3所有工程應保質(zhì)保量按時完成,施工過程應確保施工現(xiàn)場整潔、安全,施工結束后將現(xiàn)場清理整潔。
3.5.4工程完成后由使用部門對工程效果及費用進行確認,物業(yè)公司每月底將經(jīng)部門確認的工程進行登記,交企管辦備案,并附詳細的費用清單。
3.6辦公用品及計生管理內(nèi)容及范圍:
3.6.1負責辦公用品的代購、發(fā)放工作。
3.6.2負責戶口管理工作、計生工作,確保計生工作四個百分百。
3.6.3負責固定資產(chǎn)的管理工作,廠區(qū)房屋的安全檢查及維修申報工作,確保房屋安全和正常使用。
3.6.4各部門應由固定人員領用辦公用品。
4.零星工程維修及辦公用品申購程序:
4.1在500元以內(nèi)原有項目的廠區(qū)零星工程維修如房屋小范圍漏雨、窗戶玻璃更換、廁所、下水管道維修等,由部門或車間通知物業(yè)公司維修,物業(yè)公司維修后經(jīng)部門或車間對工程效果及費用進行確認,物業(yè)公司填寫物業(yè)服務登記表rj/qg0402-2,公共部分設施的'維修由企管辦確認。
4.2廠區(qū)所有500元以上的零星維修工程,申請部門填寫零星工程/辦公用品申請及確認表rj/qg0402-1,經(jīng)分管廠長審批后交企管辦登記。工程完成后由使用部門對工程效果及費用進行確認。
4.3大額的零星工程,由物業(yè)公司進行費用預算,費用超過5萬元的工程應由物業(yè)分管領導審批同意后交廠長審批,并按有關審計程序執(zhí)行。
4.4辦公用品在500元以內(nèi)原有用品的更換,如更換臺玻、臺布等,由部門或車間通知物業(yè)公司,物業(yè)公司重新購置或更換后經(jīng)部門或車間確認(物業(yè)服務登記表rj/qg0402-2)。
4.5所有500元以上辦公用品的購置,申請部門填寫零星工程/辦公用品申請及確認表(rj/qg0402-1),經(jīng)分管廠長審批后交企管辦登記。辦公用品交付使用部門后由使用部門確認。
4.6每月底由物業(yè)公司對所有項目進行匯總,交企管辦備案。
5.考核辦法:
5.1上級檢查如有不符合要求每項扣1000元。
5.2廠部組織檢查如有不符合每項扣100元。
5.3企管辦現(xiàn)場管理員檢查如有不符合每次扣50元,當月內(nèi)重復發(fā)現(xiàn)第二次扣100元,第三次扣150元,依此類推,當月累加。
5.4如有部門對物業(yè)公司提供的服務不滿意可以向企管辦書面反映,經(jīng)核實每次酌情扣50-200元。
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