2017年土地增值稅計(jì)算方法

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2017年土地增值稅計(jì)算方法

什么是土地增值稅

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，

2017年土地增值稅計(jì)算方法

。

土地增值稅課稅對(duì)象

課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

土地增值稅稅率

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，具體稅率如下：

1.增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%;

2.增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%;

3.增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%;

4.增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%至100%的部分4053超過100%至200%的部分50154超過200%的部分6035

延伸閱讀：

轉(zhuǎn)讓舊房如何計(jì)算土地增值稅

一、讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的確定

(一)轉(zhuǎn)讓舊房能提供評(píng)估價(jià)格的。根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)文件的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房可扣除的項(xiàng)目金額包括三項(xiàng)：一是舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格(舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格需經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn))：二是取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用：三是在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。此外，納稅人支付的評(píng)估費(fèi)用準(zhǔn)予在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除，

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《2017年土地增值稅計(jì)算方法》(http://www.msguai.com)。

(二)轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評(píng)估價(jià)格但能提供購房發(fā)票的。根據(jù)財(cái)稅[2006]21號(hào)文件的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《土地增值稅暫行條例》第六條、第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的'契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計(jì)5%的基數(shù)。即轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評(píng)估價(jià)格但能提供購房發(fā)票的扣除項(xiàng)目金額也包括三項(xiàng)：一是購房發(fā)票所載金額(實(shí)際上包含了《條例》中第六條的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”兩部分)：二是加計(jì)扣除金額(加計(jì)扣除金額=購房發(fā)票所載金額×5%×購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止的年數(shù))：三是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(包括轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、契稅以及教育費(fèi)附加，上述四稅及附加均必須提供相應(yīng)的完稅憑證)。

(三)轉(zhuǎn)讓舊房既沒有評(píng)估價(jià)格又不能提供購房發(fā)票的。根據(jù)財(cái)稅[2006]21號(hào)文件的規(guī)定，對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊

房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

二、轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算方法

轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算，可按下列方法進(jìn)行：(一)確定轉(zhuǎn)讓舊房的應(yīng)稅收入;(二)確定轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額;(三)計(jì)算轉(zhuǎn)讓舊房的土地增值額;(四)計(jì)算轉(zhuǎn)讓舊房的土地增值額與扣除項(xiàng)目金額之比，確定適用稅率及速算扣除系數(shù);(五)計(jì)算應(yīng)納土地增值稅(應(yīng)納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)、)現(xiàn)舉例說明如下：

例1：某公司2006年5月轉(zhuǎn)讓一幢2000年建造的公寓樓，當(dāng)時(shí)的造價(jià)為1500萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，該公寓樓的重置成本價(jià)為3000萬元，該樓房為七成新。轉(zhuǎn)讓前為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用為1200萬元(可提供支付憑證)，另支付房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用3萬元，轉(zhuǎn)讓時(shí)取得轉(zhuǎn)讓收入6800萬元，已按規(guī)定繳納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)稅金(已納稅金均能提供完稅憑證)。該公司的評(píng)估價(jià)格已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定。則，該公司應(yīng)納土地增值稅計(jì)算如下：

1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為6800萬元

2、準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額：

(1)取得土地使用權(quán)支付的金額為1200萬元

(2)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格=3000×70%=2100(萬元)

(3)房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用為3萬元

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：6800×5%×(1+7%+3%)+6800×0.5‰=377.4(萬元)

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：1200+2100+3+377.4=3680.4(萬元)

3、土地增值額=6800-3680.4=3119.6(萬元)

4、土地增值率=3119.6÷3680.4×100%=84.76%

5、應(yīng)納土地增值稅=3119.6×40%-3680.4×5%=1063.82(萬元)

例2，某食品廠2002年1月購買辦公樓一幢，取得商品房銷售專用發(fā)票，注明購買金額為260萬元，購買時(shí)已按稅法規(guī)定繳納契稅13萬元(能提供契稅完稅憑證)。2006年8月，該食品廠因搬遷將購買的辦公樓轉(zhuǎn)讓給某商場(chǎng)，取得轉(zhuǎn)讓收入800萬元，轉(zhuǎn)讓時(shí)已按稅法規(guī)定繳納了營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加及印花稅(能提供已納稅費(fèi)完稅憑證)。該食品廠轉(zhuǎn)讓的辦公樓不能取得評(píng)估價(jià)格。該食品廠應(yīng)納土地增值稅為：

1、轉(zhuǎn)讓辦公樓的收入為800萬元

2、準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額：

(1)購房發(fā)票金額為260萬元

(2)加計(jì)扣除金額=260×5%×4年=52(萬元)

(3)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：800×5%×(1+7%+3%)+800×0.5‰+13=57.4(萬元)

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：260+52+57.4=369.4(萬元)

3、土地增值額=800-369.4=430.6(萬元)

4、土地增值率=430.6÷369.4×100%=116.57%

5、應(yīng)納土地增值稅=430.6×50%-369.4×15%=159.89(萬元)

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