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標桿房企大本營戰(zhàn)略調查報告
大本營在房企(專題閱讀)的布局中占據(jù)了最重要的地位，是房企進行轉型、擴張、創(chuàng)新等戰(zhàn)略變化的的基礎和后盾，
標桿房企大本營戰(zhàn)略調查報告
。而大本營所在城市的經濟發(fā)展和文化特征，也在潛移默化中對房企的品牌口碑、合作資源、產品定位等產生了深層次的影響。
一.TOP50房企大本營分布及特點
總體而言，TOP50房企的綜合實力更為強大，也涵蓋了中國房地產企業(yè)的基本形態(tài)。而從這些房企的大本營分布中也能看出，在不同區(qū)域起家的房企都有各自鮮明的地方特色，進而能分析他們定位自身及制定戰(zhàn)略的邏輯。
1、大本營城市的經濟環(huán)境是房企發(fā)展的基礎
TOP50房企大本營城市的分布較為集中，除了北京外，其余大多位于沿海地區(qū)，南方的房企數(shù)量大于北方，這證明了房企的規(guī)模和大本營城市的經濟發(fā)展及市場環(huán)境高度關聯(lián)。
注解：1、TOP50房企指2014年年度銷售金額排名前50的房企，包括：萬科企業(yè)、綠地集團、萬達集團、恒大地產、保利地產、碧桂園、中海地產、世茂房地產、華潤置地、融創(chuàng)中國、富力地產、綠城中國、華夏幸福、龍湖地產、招商地產、金地集團、雅居樂、遠洋地產、九龍倉、金科集團、榮盛發(fā)展、佳兆業(yè)、中國鐵建、中國中鐵、新城控股、首創(chuàng)置業(yè)、保利置業(yè)、金隅股份、陽光城、旭輝集團、越秀地產、中信地產、方興地產、藍光實業(yè)、合景泰富、中南集團、復地集團、首開股份、泰禾集團、華僑城、敏捷地產、正榮集團、電建地產、融信集團、金輝地產、建業(yè)地產、時代地產、協(xié)信集團、雨潤地產、中糧集團。
2、報告中提到的房企“大本營”通常指該企業(yè)總部所在城市
3、陽光城于2012年將總部從福州遷至上海，但由于其在福州起家且大范圍布局，為典型閩系房企，因此報告中將陽光城的大本營計為福州;金輝同理。
細化到具體區(qū)域來看，大本營城市位于華南、華東和華南區(qū)域的房企占據(jù)了TOP50的大半，占比分別為30%、28%和24%。
不過，華北區(qū)域的12家房企中，有一半為中央各部委直屬企業(yè)(央企)，而在TOP50中這一比例僅為26%。這些房企中有部分的地方特色較淡，僅是將總部設立在北京。
在TOP50中，華南起家的房企數(shù)量最多，其中有15家總部位于廣東省內和深圳。這主要是由于廣深一帶的房地產市場發(fā)展最早，帶動了當?shù)胤科蟮某砷L，先于其他區(qū)域的房企進入全國布局搶占市場�？偛课挥诟Ｖ莸�5家閩系房企則大多在近兩年異軍突起，從區(qū)域向全國高速擴張，但相應地也付出了更高的資金成本。
華東區(qū)域的TOP50房企則分散在各個城市，即便是有5家房企的上海，也僅有綠地和復地兩家為“土生土長”，另有一家央企和兩家創(chuàng)始于福建的閩系房企。
若將TOP50房企的大本營按城市能級劃分，則一線城市的優(yōu)勢明顯，占比高達54%;二線城市占28%，均為發(fā)達二線城市;三四線城市則也通常收到周圍一線城市如北京、廣州等輻射，占12%，
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《標桿房企大本營戰(zhàn)略調查報告》(http://www.msguai.com)。因此，很顯然，房企大本營城市的經濟情況直接影響了房企的發(fā)展，越發(fā)達的區(qū)域房企，在大本營城市積累的資本越雄厚，更能把控全國擴張的節(jié)奏和深入程度。隨著房地產這一傳統(tǒng)的行業(yè)逐漸進入成熟穩(wěn)定期，新晉房企要擴大規(guī)模已經十分困難，受益于大本營經濟優(yōu)勢的房企則有更扎實的基礎。
2、大本營地域文化決定房企風格和策略
從房企(專題閱讀)的分布情況來看，華南、華東等區(qū)域的集中度較高，而根據(jù)地域的不同，這些房企也都具備了各自獨特的風格，形成了以下幾大派別：
首先，實力最強的當數(shù)華南系，從近三年來的房企排行榜上就可以看到，第一、第二梯隊基本被華南的房企占據(jù)。大家耳熟能詳?shù)?ldquo;招保萬金”“華南五虎”等都是從廣東省發(fā)家的企業(yè)。由于競爭激烈，優(yōu)勝劣汰在華南市場表現(xiàn)的尤為明顯，生存能力強的房企主要分為兩類，一類是在全國強勢擴張的，比如萬科、恒大等，此類企業(yè)的產品線豐富且清晰，針對不同的土地條件、目標客戶群都有相對應的項目類型，形成可以大批量復制的產品線，縮短開發(fā)周期，迅速占領市場。另一類是具備一家之長的，比如雅居樂的旅游地產、華僑城的文旅城等等。這類企業(yè)對外擴張的步伐較慢，但是在專攻領域的實力強，其他企業(yè)很難與它們搶奪市場。
其次，閩系房企近一兩年來在市場上表現(xiàn)搶眼，作為一批黑馬，目前占據(jù)了房企排行榜中第三梯隊的眾多席位。閩系房企的主要特點是強擴張、快周轉，它們在企業(yè)戰(zhàn)略方面基本相似，“立足海西，面向全國”，但由于福建省內的市場比較有限，大多房企在大本營里發(fā)展的時間相對較短，很快就鋪向全國，并且偏好將上海作為擴張的第一站，2014年融信、正榮、廈門國貿等多家閩企在上海拿地。閩系房企要么有著較強的融資能力，如泰禾、陽光城，要么背后有財團支撐，如融僑、金輝，但隨著市場回歸理性、土地成本攀升，容易出現(xiàn)資金短缺、負債高的情況。
另外，以綠城、濱江等為代表來自浙江省的企業(yè)也比較有特點，他們偏好做中高端類的住宅項目，售價普遍偏高�？赡芎彤�?shù)厝吮容^注重生活品質等因素有關，浙系房企的產品設計考究，從戶型比例到建筑用材，從廳堂門廊到園林花草，即使是細枝末節(jié)之處也都能流露出細節(jié)之美。但這也意味著他們的目標市場比較局限，只能選擇進入一些經濟發(fā)展水平較高的城市，并且受制于產品，資金回籠時間長，周轉速度慢，在市場低迷的時候容易出現(xiàn)庫存和資金壓力大等現(xiàn)象。
而同為長三角地區(qū)，來自上海的企業(yè)特點則和浙系大相徑庭。上海本土有不少國企和民企，并且以上市企業(yè)居多，資金實力較好，涉獵的業(yè)務范圍也比較廣闊，像綠地、復星等都是綜合性的大企業(yè)。另外由于上海的市場優(yōu)勢明顯，有很多房企都是后來從外地將總部遷入的，比如世茂、旭輝等等，所以目前上海的房企感覺像一盤大雜燴，種類繁多，業(yè)務也是各家都有自己的側重之處。
首都的房企則又呈現(xiàn)出了另外一種風格。北京的房企也喜歡做高端的項目，比如方興和遠洋等等，此外在產品外形方面偏向于融合現(xiàn)代化風格提升項目檔次，例如SOHO、現(xiàn)代城等。但和浙系企業(yè)的區(qū)別在于，北京的房企以國企、央企為主，因此資金實力雄厚，負債壓力比較小。并且與其他地區(qū)相比，北京的房企高管們個人特征比較鮮明，喜歡發(fā)表言論，高調行事，他們自身的知名度可能超越了企業(yè)，舉個例子來說，圈外人也許知道綠地但不認識張玉良，但群眾都熟知任志強但可能不知道華遠。
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