解除房產(chǎn)合同需支付違約金10萬(wàn)
律師講壇
□上海市德尚律師事務(wù)所 江民
[問(wèn)題]
讀者張先生問(wèn)，我在今年2月初經(jīng)中介介紹與李女士達(dá)成二手房買賣協(xié)議，約定她將本市一套總價(jià)85萬(wàn)元房屋出售給我，一方違約的需支付違約金2萬(wàn)元，
解除房產(chǎn)合同需支付違約金10萬(wàn)
。 4月初因房?jī)r(jià)上漲到95萬(wàn)元左右，李女士電話通知我不想賣房了，并愿意支付我2萬(wàn)元違約金，我不同意。[分析]
首先，《合同法》第8條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。 ”李女士擅自解除合同沒(méi)有依據(jù)，應(yīng)全面履行買賣合同。
其次，合同的全面履行原則是有例外的。依據(jù)《合同法》第107條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 ”在某些情況下，違約方在比較履行合同所得收益和違約后可得收益的大小后通過(guò)支付違約金而解除合同，是講究效率的解決問(wèn)題的方式，
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《解除房產(chǎn)合同需支付違約金10萬(wàn)》(http://www.msguai.com)。再次，李女士可以提出解除合同，但應(yīng)承擔(dān)10萬(wàn)元違約金。依據(jù)《合同法》第113條第1款：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失”；以及《合同法》第114條2款：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加”之規(guī)定，李女士惡意違約造成張先生損失10萬(wàn)元 （需要多花10萬(wàn)元購(gòu)買同類型的房屋），張先生有權(quán)要求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)將約定的2萬(wàn)元違約金增加到10萬(wàn)元的損失。
最后，本案不符合“情事變更”原則。依據(jù)為今年5月13日施行的`最高人民法院關(guān)于適用《合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）第26條：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。
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