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中小城市舊城改造中零售物業(yè)開發(fā)研究論文
一、淮安市購物中心發(fā)展現(xiàn)狀
隨著淮安市舊城改造推進(jìn)，人均收入水平快速提高，市中心大型購物中心的興建也越來越多�；窗策M(jìn)入21世紀(jì)后在舊城改造地塊上已開業(yè)和待開業(yè)的零售物業(yè)項(xiàng)目達(dá)到7個(gè)，如表1。表1中零售物業(yè)選址的集聚性高，表明通過舊城改造在城市核心地段建設(shè)大型購物中心和商業(yè)廣場的發(fā)展模式受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)注和追逐，也成為中小城市購物中心發(fā)展的主要模式。
二、淮安市舊城改造的特點(diǎn)
淮安市作為典型中小城市，舊城改造即達(dá)不到深圳城中村開發(fā)強(qiáng)度，也無法與國外相比在市中心進(jìn)行大規(guī)模綠化建設(shè)�；窗彩性谂f城改造發(fā)展購物中心時(shí)，需要因地制宜、結(jié)合自身特點(diǎn)進(jìn)行有序開發(fā)。因此，必須對淮安市舊城改造特點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)分析。
�。ㄒ唬┗窗才f城改造過程中遵循“有機(jī)更新”原則
“有機(jī)更新”的概念是清華大學(xué)建筑學(xué)院吳良鏞院士針對北京舊城改造過程中出現(xiàn)的問題總結(jié)分析后提出的，概括的說就是“采用適當(dāng)規(guī)模、合適尺度，依據(jù)改造的內(nèi)容和要求，妥善處理目前與將來的關(guān)系———不斷提高規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量，使每一片的發(fā)展達(dá)到相對的完整性，這樣集無數(shù)相對完整之和，達(dá)到有機(jī)更新的目的�！边@是北京通過教訓(xùn)換來的經(jīng)驗(yàn)，作為中小城市在舊城改造過程中必須借鑒大城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，遵循“有機(jī)更新”的原則，而在舊城改造基礎(chǔ)上發(fā)展的商業(yè)更需要遵循“有機(jī)更新”，從城市和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的整體利益出發(fā)，實(shí)現(xiàn)城市商業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的目標(biāo)。
�。ǘ┳鹬鼗窗才f城的歷史文化
淮安位于黃淮平原、淮河下游，歷來是兵家必爭之地，歷史文化悠久，是一座富有歷史內(nèi)涵的城市�；窗彩性谒卧獣r(shí)期得到長足發(fā)展，清明時(shí)期淮安境內(nèi)置淮安府，扼漕運(yùn)、鹽運(yùn)、河工、榷關(guān)、郵驛之機(jī)杼，進(jìn)入鼎盛時(shí)期，與揚(yáng)州、蘇州、杭州并稱運(yùn)河線上的“四大都市”�；窗渤鞘械姆比A，帶來了人文薈萃的局面�，F(xiàn)在淮安市內(nèi)仍保留著大量的明清建筑，歷史文化資源豐富，需要進(jìn)行積極的保護(hù)。文物的保護(hù)不能是被動(dòng)的，對淮安市區(qū)的歷史文物進(jìn)行延續(xù)性的保護(hù)，不僅能夠?yàn)槌鞘形幕l(fā)展奠定基礎(chǔ)，也能夠?yàn)槌鞘邪l(fā)展提供經(jīng)濟(jì)收益。所以，淮安必須對城市文物建筑進(jìn)行持續(xù)的保護(hù)，不能對其進(jìn)行破壞。
（三）淮安市舊城改造的艱巨性
舊城改造是各城市進(jìn)行城市建設(shè)的難點(diǎn)，高額的拆遷成本使政府資金捉襟見肘，特別是對于財(cái)政能力較弱的中小城市。2011年1月21日實(shí)施《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》后，使城市舊城改造演變成“政府為舊城改造項(xiàng)目立項(xiàng)、提供土地，開發(fā)商出資開發(fā)”的模式，房地產(chǎn)開發(fā)商也意識到通過參與政府主導(dǎo)的舊城改造項(xiàng)目，可以獲取廉價(jià)的土地，而且這些地塊基本位于中小城市中心，可以通過商業(yè)開發(fā)獲取高額利潤。從房地產(chǎn)的開發(fā)選址上看，一方面，在過去幾年的舊城改造過程中，開發(fā)商一般會(huì)選擇性價(jià)比高的地塊參與改造，導(dǎo)致市中心容易拆遷的地塊已經(jīng)開發(fā)完成或正在開發(fā)，特別是市中心由于第二產(chǎn)業(yè)搬遷后空置的地塊。現(xiàn)在沒有進(jìn)行拆遷的多是老舊居民區(qū)或者臟亂差的城中村，拆遷成本極高，無論進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還是住宅地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)商都需要面臨較大的資金壓力和較低的內(nèi)部收益率。另一方面，由于中小城市居民的消費(fèi)能力的提高慢于商業(yè)體量的增加，以及部分開發(fā)商招商運(yùn)營能力差，導(dǎo)致部分商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)半歇業(yè)狀態(tài)，如淮安匯豐CBD中央廣場一期。由此產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)是中小投資者對于商業(yè)地產(chǎn)的投資欲望降低，大部分商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)空置，甚至關(guān)門歇業(yè)調(diào)整，出現(xiàn)北京SOHO尚都的運(yùn)營困境。
（四）淮安市公共交通不足
淮安市作為中小城市，其公共交通的通達(dá)性及運(yùn)營時(shí)間區(qū)間受到經(jīng)濟(jì)、人口、運(yùn)行成本的限制，無法像一、二線城市擁有密集的、全天候的公共交通網(wǎng)�；窗彩泄步煌ㄔ谑袇^(qū)基本實(shí)現(xiàn)公交化，但是在郊區(qū)和晚八點(diǎn)以后公共交通便無法滿足居民的出行需要。盡管全國許多中小城市開始規(guī)劃發(fā)展軌道交通，但是由于人口總量的不足，建成后的軌道交通能否滿足郊區(qū)及晚上出行居民的需要，還需要一段時(shí)間驗(yàn)證。目前，中小城市普遍采取的彌補(bǔ)措施是在人口流動(dòng)大的區(qū)域加開公交車次、延長公交運(yùn)行時(shí)間，例如淮安1路公交車貫穿淮安市區(qū)、運(yùn)行時(shí)間從6:00-22:00。因此，淮安市的商業(yè)發(fā)展模式還必須考慮到公共交通的可達(dá)性，不能為節(jié)約土地費(fèi)用急于郊區(qū)化。
三、結(jié)合淮安市舊城改造特點(diǎn)的中小城市零售物業(yè)發(fā)展模式
通過對淮安市舊城改造特點(diǎn)分析，中小城市在發(fā)展零售物業(yè)時(shí)應(yīng)注重多樣化，不能模仿一二線城市一味的追求大體量、大規(guī)模的購物中心，借鑒以下開發(fā)模式。
�。ㄒ唬┵徫镏行拈_發(fā)不應(yīng)該僅注重規(guī)模，更應(yīng)該注重項(xiàng)目建成后“培商”和“調(diào)商”
淮安市購物中心建設(shè)同許多中小城市一樣，追求購物中心規(guī)模。從表1中羅列的項(xiàng)目可以發(fā)現(xiàn)，除已運(yùn)營的金鷹國際購物中心體量在10萬方以下，其他在建項(xiàng)目總體量都在10萬方以上。按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)一個(gè)城市人均GDP超過3000美元，人均飽和商業(yè)面積是1.0平方米/人（城鎮(zhèn)人口）；淮安市區(qū)2013年末總?cè)丝?82.69萬人、城鎮(zhèn)總?cè)丝?65.77萬人，2014年GDP2455.39億元，人均GDP50868.88元/人，超過3000美元，其飽和商業(yè)面積約265.77萬方，表1中商業(yè)面積已達(dá)到186.2萬方，如果將淮安郊區(qū)及原有的商業(yè)面積計(jì)算在內(nèi)，淮安市總商業(yè)體量將超過265.77萬方，這種現(xiàn)象在中小城市零售業(yè)發(fā)展過程中普遍存在。由此可見，中小城市購物中心不再是體量競爭，而是商業(yè)招商、運(yùn)營、管理方面的競爭，良好的商業(yè)運(yùn)營管理是商業(yè)項(xiàng)目成功的必要條件。例如，淮安匯豐CBD中央廣場一期雖然項(xiàng)目處于市中心，但招商、運(yùn)營出現(xiàn)問題，商業(yè)氛圍慘淡，開業(yè)不到1年便出現(xiàn)商戶退租的現(xiàn)象。
（二）購物中心開發(fā)模式和項(xiàng)目定位要符合中小城市人口地域分布和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)
現(xiàn)在中小城市的城市化還處于第一階段，即人口大量向市中心流入，特別是富裕階層�；窗彩薪鼛啄晖ㄟ^舊城改造，城市中心形成了特有的社會(huì)結(jié)構(gòu)：一方面，舊城改造使許多富裕階層有機(jī)會(huì)購買市中心住宅，居住在城市中心；而舊城改造過程中原有的居民通過原地安置，仍舊居住在城市中心；導(dǎo)致同一區(qū)域居民購買力參差不齊。另一方面，雖然城市中心富裕階層人數(shù)增加，消費(fèi)能力強(qiáng)；但是，富裕居民在市中心人口占比中仍處于較低水平。所以，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇開發(fā)模式和項(xiàng)目定位時(shí)，要結(jié)合市場調(diào)研，經(jīng)過詳細(xì)論證，選擇符合企業(yè)和市場環(huán)境的項(xiàng)目定位，實(shí)現(xiàn)企業(yè)社會(huì)共贏。
�。ㄈ┐罅Πl(fā)展多樣化的社區(qū)商業(yè)
中小城市零售業(yè)發(fā)展不能僅依靠大型購物中心建設(shè)，畢竟城市中心土地資源有限。因此，在開發(fā)住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)因地制宜的發(fā)展住宅底商———社區(qū)商業(yè)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)小型化、多樣化，如在住宅底商開設(shè)社區(qū)超市、社區(qū)便利店、快餐店、美容美發(fā)、小型商業(yè)街等業(yè)態(tài)類型，主要服務(wù)對象有明顯的地域性，即服務(wù)于商品所在小區(qū)居民。這樣不僅可以緩解城市中心購物中心周圍人流、車流壓力，也能提升小區(qū)居住舒適度，并在一定程度上增加小區(qū)居民的就業(yè)機(jī)會(huì)。社區(qū)商業(yè)多樣化不僅促進(jìn)中小城市零售物業(yè)健康發(fā)展，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)中小城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。
四、結(jié)語
中小城市舊城改造中零售物業(yè)開發(fā)模式的確定需要政府的規(guī)劃、開發(fā)商的參與、原有居民和社會(huì)的支持才能實(shí)現(xiàn)，正確的開發(fā)模式將實(shí)現(xiàn)三者共贏，有利于城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展。同時(shí)，中小城市舊城改造過程中既要借鑒大城市的經(jīng)驗(yàn)，也要結(jié)合自身?xiàng)l件，只有這樣才能探索出適合每個(gè)城市的舊城改造中零售物業(yè)開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、社會(huì)共贏的局面。
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