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房地產(chǎn)企業(yè)目標成本管理淺談成本管理論文
控制好房地產(chǎn)企業(yè)的成本，關(guān)鍵要做好目標成本管理。本文從目前的研究現(xiàn)狀入手，簡單介紹了目標成本管理的定義、基本模式，實施原則以及可能存在的問題及相應(yīng)對策。
中國房地產(chǎn)行業(yè)的市場發(fā)展狀況和發(fā)展趨勢幾乎能牽動所有民眾的心，可不管走向如何，房地產(chǎn)企業(yè)要盈利，房地產(chǎn)成本才是重中之重�？刂坪贸杀�，才可以做到同品質(zhì)低價格，高品質(zhì)等價格甚至是低價格。而要控制好成本，關(guān)鍵是做好目標成本管理。
1 目標成本管理研究現(xiàn)狀
目標成本管理方法是一種以目標成本法為主要理論核心的成本管理理論體系。目標成本法最初是起源于日本，它主要是日本的相關(guān)生產(chǎn)企業(yè)在引入了美國的目標管理這一管理方法的基礎(chǔ)上，又在其中加入了“成本”這一特定的內(nèi)涵而創(chuàng)新和擴展所形成的成本管理方法。
2 目標成本管理定義及基本模式
2.1目標成本管理定義
目標成本管理就是在企業(yè)預(yù)算的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營目標，在成本預(yù)測、成本決策、測定目標成本的基礎(chǔ)上，進行目標成本的分解、控制分析、考核、評價的一系列成本管理工作。它以管理為核心，核算為手段，效益為目的，對成本進行事前測定、日常控制和事后考核，使成本由少數(shù)人核算到多數(shù)人管理，成本管理由核算型變?yōu)楹怂愎芾硇�；并將產(chǎn)品成本由傳統(tǒng)的事后算賬發(fā)展到事前控制，為各部門控制成本提出了明確的目標，從而形成一個全企業(yè)、全過程、全員的多層次、多方位的成本體系，以達到少投入多產(chǎn)出獲得最佳經(jīng)濟效益的目的。因此，它是企業(yè)降低成本，增加盈利和提高企業(yè)管理水平的有效方法。
2.2房地產(chǎn)企業(yè)目標成本管理的基本模式
目標成本管理早己在很多國外的企業(yè)應(yīng)用，效果十分顯著，它們采用了目標成本管理的基本原理，從各自的實際情況出發(fā)，采取的具體形式各不相同、各有特色，但它們的基本原理和基本流程是相同的，在房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。
3 房地產(chǎn)企業(yè)目標成本管理的實施原則
為了進行成功的目標成本管理，目標成本管理要考慮以下的實施原則：
3.1價格引導(dǎo)——以市場為導(dǎo)向
目標成本管理體系通過競爭性的市場價格減去期望利潤來確定成本目標，價格通常由市場上的競爭情況決定，而目標利潤則由公司及其所在行業(yè)的財務(wù)狀況決定。由于目標成本是建立在極具市場競爭力的售價基礎(chǔ)之上的，且同時考慮了質(zhì)量、功能等具體愔況，因此能有效的增強企業(yè)的競爭力，防止新進入者的威脅，并能夠穩(wěn)定顧客群體，防止替代品的威脅，最終在市場競爭中取得有利的地位。
3.2關(guān)注顧客——讓顧客滿意
目標成本管理體系由市場驅(qū)動。顧客對質(zhì)量、成本、時間的要求在產(chǎn)品及流程設(shè)計決策中應(yīng)同時考慮，并以此引導(dǎo)成本分析。顧客在選購產(chǎn)品時，往往從價值與成本兩方面進行比較分析，從中選擇價值最髙、成本最低的產(chǎn)品作為優(yōu)先選擇的對象，企業(yè)要在競爭中戰(zhàn)勝對手，吸引更多的潛在顧客，在競爭中必須堅持貫徹顧客價值導(dǎo)向——調(diào)高顧客的期望值，并提供與其一致的產(chǎn)品效能。
3.3關(guān)注產(chǎn)品與流程設(shè)計——源流管理
在設(shè)計階段投入更多的時間，消除那些昂貴而又費時的暫時不必要的改動，可以縮短產(chǎn)品投放市場的時間。傳統(tǒng)的成本管理將成本管理的重點放在了產(chǎn)品的生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)，而實際上，沒有抓住成本管理的根本，因為，資料表明：產(chǎn)品成本的60％-80％是在產(chǎn)品設(shè)計階段就已經(jīng)確定；產(chǎn)品成本的90％-95％在產(chǎn)品工藝流程階段就己經(jīng)確定，產(chǎn)品一旦投入生產(chǎn)，降低成本的潛力就不大。
3.4跨職能合作——全面成本管理
目標成本管理蘊含著全面的成本管理，即全員、全過程、全要素和全方位的成本管理。在目標成本管理體系下，產(chǎn)品與流程團隊由來自各個職能部門的成員組成，包括設(shè)計與制造部門、生產(chǎn)部門、銷售部門、原材料釆購部門、成本會計部門等�？缏毮軋F隊要對整個產(chǎn)品負責，而不是各職能各司其職。其中全員成本管理指的是成本管理的主體是房地產(chǎn)企業(yè)的全體員工，企業(yè)的每一個員工都應(yīng)該積極參與企業(yè)的成本管埋；全過程和全要素是從現(xiàn)代成本管理的對象而言的，即成本管理的對象是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目從立項、設(shè)計、建設(shè)到竣工、銷售及售后維修的全部過程所發(fā)生的開發(fā)項目成本和期間費用，全方位是從成本管理的內(nèi)容而言的，指的是房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理的內(nèi)容應(yīng)該包含預(yù)測、決策、計劃、核算、控制、分析和考核7個方面的全方位的成本管理，只有既重視源頭管理又重視過程管理才一能達到真正控制成本的目的。
3.5成本效益原則
通俗理解就是不均衡的使用成本即“好鋼用在刀刃上”，強調(diào)“用好每分錢”、“花小錢辦大事”。傳統(tǒng)的成本管理強調(diào)節(jié)約和節(jié)省，片面地從降低成本乃至力求避免某些費用的發(fā)生。但是，從成本效益觀念看待成本，應(yīng)從投入與產(chǎn)出的對比分析來看待投入的必要性、合理性，即以盡可能少的成本付出，創(chuàng)造盡可能多的適用價值，為企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟效益。
4 房地產(chǎn)企業(yè)目標成本管理中可能存在的困難及相應(yīng)對策
4.1目標成本制定過程中存在的困難及相應(yīng)對策
目標成本管理是全員、全過程、全要素和全方位的全面的成本管理。現(xiàn)實中，推行中往往出現(xiàn)瓶頸：人人都企圖討價還價而將目標數(shù)字壓低，每個部門和個人創(chuàng)造的可能是最低產(chǎn)出，目標成本的制定應(yīng)該承擔起全部門、全員工積極參與、高效協(xié)同的價值最大化管理角色。根據(jù)目前的市場狀態(tài)及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，制定目標成本也不是的簡單的制定好一個數(shù)字，而是在項目開發(fā)的不同階段會漸進明晰，從土地投資論證到工程實施，會形成多個版本。如將目標成本劃分為土地版、啟動版、方案版、執(zhí)行版多個版本。力求制定合理的目標成本，用好每一分錢。
4.2目標成本執(zhí)行過程中存在的困難及相應(yīng)對策目標成本要有效的執(zhí)行還需要目標成本組織機構(gòu)及合理的合約規(guī)劃。近年來，不少地產(chǎn)企業(yè)模仿標桿企業(yè)在集團和區(qū)域兩個層面建立運營中心，而為了提高運營的權(quán)威性，讓運營部門不至于最終淪為數(shù)據(jù)統(tǒng)計部門，會把一些功能如預(yù)算、成本、工程等納入運營。只是為了模仿標桿企業(yè)，而不是找到適合自己企業(yè)的組織機構(gòu)。碰到類似情況，可以通過控制關(guān)鍵節(jié)點，分級管理。比如，集團劃分好整個項目的多少個節(jié)點（龍湖集團是14個），重點關(guān)注這些里程碑式的節(jié)點，地區(qū)或者項目公司可自行調(diào)整計劃，結(jié)果抄送至集團相應(yīng)部門。
4.3評估成本業(yè)績的困難及相應(yīng)對策
該如何設(shè)計有效的關(guān)鍵績效指標，為業(yè)務(wù)線指引正確的行動方向，激發(fā)下屈各業(yè)務(wù)部門的熱情呢？亳無疑問，制定具有針對性的績效考核指標體系是績效管理工作的重點，也是難點。成本和采購作為房地產(chǎn)企業(yè)中的重要專業(yè)部門，其關(guān)鍵業(yè)績指標的設(shè)定無疑是重中之重，因此關(guān)鍵業(yè)績指標的制定在支撐企業(yè)戰(zhàn)略選擇的同時，應(yīng)該直指成本和采購的業(yè)務(wù)核心，讓關(guān)鍵業(yè)務(wù)績效指標一針見血，一劍封喉。不同的企業(yè)應(yīng)該根據(jù)戰(zhàn)略選擇、產(chǎn)品標準化、競爭優(yōu)勢等視角，選擇可以中長期驅(qū)動和支撐戰(zhàn)略選擇的關(guān)鍵業(yè)務(wù)績效指標�？冃Э己耸瞧髽I(yè)管理“乘數(shù)效應(yīng)”的源動力，關(guān)鍵指標選擇好壞，往往可以影響一條甚至多條業(yè)務(wù)線對企業(yè)戰(zhàn)略目標的有效支捸，因此選好關(guān)鍵業(yè)務(wù)績效指標，是對戰(zhàn)略目標最好的落地和執(zhí)行！
5 結(jié)語
目標成本管理兼具目標和成本兩個角度的管理，為了保證確實有效地進行成本控制，達到既定目標，需要運用PDCA的原則建立動態(tài)良性循環(huán)系統(tǒng)，形成管理文本。為了維護系統(tǒng)的正常運行，全面的成本管理中的各種因素可能會成為雙面刃，所以，需要企業(yè)根據(jù)自己的目標，學(xué)習標桿企業(yè)的同時更關(guān)注自身的特點，建立適合本企業(yè)的目標成本管理。
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