房地產(chǎn)開發(fā)的政策風(fēng)險應(yīng)對論文
摘要:隨著房地產(chǎn)業(yè)在我國的飛速發(fā)展，一些社會問題日益凸顯，論文格式范文為了遏制房地產(chǎn)價格的非理性上漲及房地產(chǎn)投機活動的盛行，國家從2003年開始加強了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度。文章分析了現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)面臨的政策風(fēng)險，并提出了開發(fā)商應(yīng)對政策風(fēng)險的建議。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā);政策風(fēng)險;風(fēng)險應(yīng)對
1980年以來，國際上與房地產(chǎn)有關(guān)的主要危機包括80年代美國的“儲貸”危機，90年代日本的房地產(chǎn)泡沫破滅，1997年前后東南亞各國的金融危機，以及2007年下半年始發(fā)于美國的次貸危機[1]。
這些前車之鑒及近年來我國房地產(chǎn)發(fā)展“泡沫論”的出現(xiàn)，致使房地產(chǎn)成為全國上下關(guān)注的焦點。房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位[2]，面對房地產(chǎn)投資的快速增長，非理性發(fā)展勢頭開始出現(xiàn)，國家從2003年開始從土地、金融信貸、稅收及產(chǎn)業(yè)政策等多角度對房地產(chǎn)業(yè)展開了一輪又一輪宏觀調(diào)控。對開發(fā)商而言政策環(huán)境不容樂觀，開發(fā)風(fēng)險日益增大。至此，盲目的房地產(chǎn)開發(fā)將使企業(yè)面臨破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極高。在經(jīng)濟合作與發(fā)展組織劃分的國民經(jīng)濟35個產(chǎn)業(yè)中，除政府服務(wù)業(yè)外，其余34個產(chǎn)業(yè)均與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)，而在我國40多個產(chǎn)業(yè)中，除廢品及廢料業(yè)外其余產(chǎn)業(yè)均與房地產(chǎn)業(yè)有著不同程度的關(guān)聯(lián)[3]。房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)高度的關(guān)聯(lián)性決定了房地產(chǎn)業(yè)的異常波動將引起其他產(chǎn)業(yè)的異常波動，并與宏觀經(jīng)濟波動保持一致。因此，無論是從促進國家經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展及社會穩(wěn)定的角度出發(fā)，還是從維持房地產(chǎn)企業(yè)自身健康發(fā)展出發(fā)，將房地產(chǎn)開發(fā)政策風(fēng)險應(yīng)對作為研究對象都具有非常重要的現(xiàn)實意義。
1現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)政策風(fēng)險分析
政策風(fēng)險，是國家出臺的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策變動給房地產(chǎn)開發(fā)帶來的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟發(fā)展緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到多種政策變動的影響。2003年下半年開始，房地產(chǎn)市場日趨繁榮，部分城市房地產(chǎn)投資增速過快、房價上漲過快，存在市場過熱風(fēng)險。2003年6月，中國人民銀行印發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號)，文件規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%”，并且要求商業(yè)銀行只能對主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)纳唐贩堪l(fā)放個人住房貸款等。這一政策正式拉響了現(xiàn)階段對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的警報�，F(xiàn)將2003年以來房地產(chǎn)政策做一簡要分析總結(jié)。
1.1土地政策
土地是房地產(chǎn)開發(fā)活動的基礎(chǔ)，面對房地產(chǎn)業(yè)中出現(xiàn)的開發(fā)商非法囤地，造成土地資源浪費及有效供應(yīng)不足等問題，政府主要是從頒布控制土地供應(yīng)、清理整頓土地市場、土地交易的招標拍賣掛牌制度、調(diào)整土地有償使用費政策、嚴格土地管理政策等方面對房地產(chǎn)開發(fā)活動進行管理。土地是房地產(chǎn)開發(fā)活動的源頭，國家對土地的調(diào)控將直接影響開發(fā)活動的開展。
1.2貨幣政策
資金是企業(yè)的血液，而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，資金的重要性更加凸顯。國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控采取了以下貨幣政策:首先，從2003年開始至2011年6月，央行調(diào)整存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率共計34次，法定存款準備金率由2002年的6%上調(diào)至2011年6月的21.5%。存款準備金率的大幅上調(diào)，使市場上可用于放貸的資金大量減少。其次，從2003年開始至2011年7月6日，央行調(diào)整金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率共計18次，一年期貸款基準利率由2003年的5.31%上升至2011年7月6日的6.56%，貸款利率上升，導(dǎo)致開發(fā)商貸款成本上升。再次，提高住房消費信貸的首付款比例。如銀發(fā)[2003]121號文規(guī)定個人購房首套首付款比例為20%;銀發(fā)[2007]359號文規(guī)定:對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%;對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%;對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含二套)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%;銀發(fā)[2007]452號文規(guī)定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定放貸次數(shù);銀發(fā)[2010]275號文規(guī)定:對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上;對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%。2011年1月，新“國八條”規(guī)定，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%等。最后，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請貸款自有資金比例。
如銀發(fā)[2003]121號文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%;銀監(jiān)發(fā)[2004]57號文規(guī)定，建筑商不得為開發(fā)商墊資建樓，開發(fā)商開發(fā)項目自有資金不低于項目總投資的35%;2009年，受美國次貸危機影響，國家對自有資本金比例規(guī)定略有放松，國發(fā)[2009]27號文規(guī)定，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。可見，央行通過規(guī)定開發(fā)商自有資本金比例來減少商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款的信貸風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)商也因此受到影響。
除以上四點之外，國家還發(fā)布政策，要求商業(yè)銀行加強房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理、加強信托投資公司房地產(chǎn)類業(yè)務(wù)風(fēng)險管理、加強房地產(chǎn)信貸管理、加強房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險管理、加強按揭貸款風(fēng)險管理等方面對銀行信貸進行控制。在房地產(chǎn)開發(fā)所需資金來源中，約有70%～75%的資金直接或間接來源于商業(yè)銀行貸款，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程:通過土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房消費貸款、建筑企業(yè)流動資金貸款等資金的注入，使房地產(chǎn)企業(yè)對金融業(yè)的依賴程度過大。日益從緊的貨幣政策使房地產(chǎn)開發(fā)商面臨越來越大的融資風(fēng)險。
1.3財政政策
財政政策方面，通過稅收的征收，增加二手房交易成本，擠壓房地產(chǎn)投資、投機水分，從而達到對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的目的。國稅發(fā)[2005]89號文規(guī)定:2005年6月1日后，個人購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。國稅發(fā)[2005]156號文件正式明確了個人買賣二手房，必須交納個人所得稅。國稅發(fā)[2006]187號文進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作。國稅函[2008]299號文對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳工作進行了規(guī)范。2011年新“國八條”明確指出:調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。重慶市明確房產(chǎn)稅征收對象是獨棟別墅和高檔公寓，以及在渝的三無人員(無工作、無戶口、無投資)購買的第二套房。個人新購高檔住房征稅稅率為0.5%起。上海房產(chǎn)稅試點暫行辦法亦同時出臺，以上海市居民新購第二套及外地居民新購首套住房為征收對象，稅率暫定為0.6%。財政政策一般不改變社會總需求和總供給的平衡，而是直接改變需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)，別墅及大戶型高檔住房一直以來都是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品中利潤最高的項目，然而隨著國家稅收征收的逐步規(guī)范，將抑制社會對高檔住房的需求，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商面臨利潤降低的風(fēng)險。
1.4其他政策
其他政策主要指法律手段及行政手段等。在法律手段方面，這一階段主要出臺了與房地產(chǎn)相關(guān)的《中華人民共和國物權(quán)法》。在行政手段方面，主要著眼點在于確定不同時期房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)及主要目標、房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的控制、保障性住房政策的頒布與逐步落實、對外商投資房地產(chǎn)業(yè)的嚴格監(jiān)管等方面。其中，保障性住房政策顯得尤為重要。保障性住房是與商品性住房相對應(yīng)的一個概念，所謂保障性住房，通常是指由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定人群使用，限定了建造標準和銷售價格或租金標準，起社會保障作用的住房。包括各類安置房、經(jīng)濟適用房、廉租房以及一些保障性商品房、租賃房。為抑制過快上漲的房價，我國政府一直以來都對保障性住房政策予以高度重視。國辦發(fā)明電[2005]8號文中指出:增加普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房供給，提高其在市場供應(yīng)中的比例。全面落實廉租住房制度，保障城鎮(zhèn)低收入家庭住房需求。銀發(fā)[2008]355號文指出:支持廉租住房開發(fā)建設(shè)，保障民生。2009年5月，國土資源部頒布《關(guān)于切實落實保障性安居工程用地的通知》，要求加快保障性住房用地供應(yīng)計劃的落實，加強和規(guī)范保障性住房用地供應(yīng)管理，加強用地的批后監(jiān)管和監(jiān)督檢查。建保[2009]91號文要求從2009年起到2011年，爭取用三年時間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。建保[2010]62號文指出:各地區(qū)要通過新建、改建、購置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源。2011年1月，新“國八條”明確要求:全國建設(shè)保障性住房和棚區(qū)改造住房1 000萬套，保障性住房等用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%等。
這些保障性住房政策的落實，必然會增加市場上住房的供給總量，進而對商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)造成較大的沖擊。
2003年以來，國家對房地產(chǎn)業(yè)全方位進行調(diào)控，房地產(chǎn)宏觀政策的調(diào)控重點，經(jīng)歷了從控制供給，到重點控制房價上漲，打擊投機炒房，再到改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的過程。通過宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)界部分風(fēng)險已得到釋放，房地產(chǎn)市場“虛火”消退了不少，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅同比明顯回落，但一些房地產(chǎn)熱點市場的房價仍快速上漲[4，5]。只要調(diào)控未達到預(yù)期效果，將會有新的更嚴厲調(diào)控政策出臺。
國家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的決心及力度將越來越大，政策風(fēng)險也將越來越成為開發(fā)商面臨的頭號風(fēng)險。
2房地產(chǎn)開發(fā)政策風(fēng)險應(yīng)對建議
在房地產(chǎn)開發(fā)面臨的眾多風(fēng)險中，政策風(fēng)險屬于系統(tǒng)風(fēng)險，系統(tǒng)風(fēng)險不但不可避免，而且對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響極大。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)把握國家的政策導(dǎo)向，熟知國家出臺的與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的政策，積極應(yīng)對此類風(fēng)險。
2.1認真研讀房地產(chǎn)政策，識別政策風(fēng)險
政策風(fēng)險對房地產(chǎn)開發(fā)的影響不可避免，然而，實際情況是往往只有大型開發(fā)項目或政府工程的開發(fā)商會較認真地研讀房地產(chǎn)政策，眾多中小開發(fā)企業(yè)對此并不重視，他們往往只是在開發(fā)前從造價或成本的角度來估算開發(fā)項目是否可獲利，而對宏觀政策的變化并不關(guān)心。特別是現(xiàn)階段，房地產(chǎn)成為市場關(guān)注的焦點，與房地產(chǎn)有關(guān)的新政頻出，政策環(huán)境日趨從緊，房地產(chǎn)市場中的開發(fā)主體無一幸免都將成為調(diào)控的'對象。因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)迅速識別房地產(chǎn)開發(fā)政策風(fēng)險，對與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的所有政策特別是新出臺的政策都應(yīng)及時收集、分析、整理，并將政策研究結(jié)果報告給開發(fā)企業(yè)管理層，以供其決策使用。通過對各項政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資者確定正確的投資開發(fā)方向，較準確預(yù)測未來市場需求，又有利于其根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險[6]。
2.2規(guī)范開發(fā)行為，應(yīng)對政策風(fēng)險通過對房地產(chǎn)政策的研讀與分析，明確現(xiàn)階段國家政策導(dǎo)向，將其與開發(fā)商自身開發(fā)行為進行比對，規(guī)范開發(fā)行為。如土地政策中明確對囤地等非法占用土地的情況予以嚴格限制;其他政策中鼓勵建設(shè)普通商品住房，對大面積豪華住房的開發(fā)予以嚴格限制等。開發(fā)商在開發(fā)活動開始之前就應(yīng)該明確怎樣的開發(fā)行為是國家鼓勵的，怎樣的行為是國家嚴格限制的，對即將開始的開發(fā)活動做出正確決策，才能使開發(fā)活動順利進行。
2.3積極拓寬融資渠道
絕大多數(shù)政策風(fēng)險都可以通過認真研讀政策、規(guī)范自身開發(fā)行為加以應(yīng)對，而貨幣政策變動給企業(yè)帶來的融資風(fēng)險需要企業(yè)積極拓寬融資渠道來改變過度依賴銀行貸款的現(xiàn)狀�，F(xiàn)階段，除銀行貸款外還有以下融資渠道，可供開發(fā)企業(yè)選擇。
首先，上市融資。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，上市可以為其提供穩(wěn)定的資金流，保證開發(fā)期間的資金需求。截止2009年底我國共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)80 407個，而至2011年3月31日上市的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)僅有149個。因此，上市對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說具有很大的挑戰(zhàn)性，一旦上市成功，將會打開資金融通的瓶頸，令其在眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中脫穎而出，增強自身的競爭能力。
其次，房地產(chǎn)信托融資。房地產(chǎn)投資信托基金是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。在我國以間接金融為主的金融體系中，房地產(chǎn)信托融資是為數(shù)不多的一種在實踐和法律第4期蘇亞莉等:淺議房地產(chǎn)開發(fā)的政策風(fēng)險應(yīng)對333制度上都比較成熟的直接融資方式，它建立了民間資本直接參與房地產(chǎn)開發(fā)的融資通道[7]。
再次，債券融資。債券融資可以集聚一部分社會閑散資金，用于土地開發(fā)、房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營等，但發(fā)行者必須承擔在債券到期后，向持有者償付本息的現(xiàn)時義務(wù)。由于房地產(chǎn)債券與一般債券相比收益較高，與股票相比，安全性較高，并且具有一定的流動性，對于開發(fā)周期長，投資金額大的房地產(chǎn)項目來說，發(fā)行企業(yè)債券是一種較好的選擇。
最后，融資租賃。當前我國居民儲蓄存款多，民間資本充裕，而資本市場不完善，居民的投資渠道狹窄，這為融資租賃在我國的發(fā)展提供了條件。
在我國發(fā)展房地產(chǎn)融資租賃可以拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，房地產(chǎn)融資租賃公司作為一個經(jīng)營實體，可以通過吸收股東投資，或采取借貸、拆借、上市、發(fā)行債券等融資手段在資本市場上吸收社會投資，從而改變我國房地產(chǎn)主要依靠銀行貸款的單一融資方式，降低風(fēng)險。
當然，融資首要條件是合法，而在我國資本市場還不完善的前提下，政策原因往往成為融資的最大障礙。因此，國家應(yīng)加大對房地產(chǎn)企業(yè)的融資支持，完善房地產(chǎn)金融立法，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的制度環(huán)境。
3結(jié)論
房地產(chǎn)開發(fā)全過程必然伴隨著各種風(fēng)險，特別是現(xiàn)階段日益凸顯的政策風(fēng)險。為了保證開發(fā)效率與效果，開發(fā)企業(yè)必須認真研讀房地產(chǎn)政策、規(guī)范開發(fā)行為、拓寬融資渠道，主動地應(yīng)對政策風(fēng)險，保障房地產(chǎn)開發(fā)的順利進行。
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