公共租賃住房的需求函數(shù)探索論文
摘 要：公租房是我國“十二五”期間重點(diǎn)發(fā)展的保障性住房，能有效地解決“夾心層”住房問題。自2010年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》出臺，各城市積極開展公租房的建設(shè)。如今試點(diǎn)城市北京、重慶等首批公租房的投放工作早已展開，卻反映遭“冷場”，那么真正影響公租房需求的因素有哪些呢？本文通過對武漢洪山區(qū)的實(shí)地調(diào)研，分析了影響公租房需求的因素，探索其需求函數(shù)，以期對公租房的建設(shè)提出一些意見。
關(guān)鍵詞：公租房；需求；夾心層
一. 引言及文獻(xiàn)綜述
隨著我國城市化的發(fā)展，大量農(nóng)村剩余勞動力向城市轉(zhuǎn)移，不僅造成城鄉(xiāng)二元體系而且使城市中也形成二元結(jié)構(gòu)，但城市的高房價帶來中低收入群體特別是流動人員的住房難題。
唐鈞（2011）認(rèn)為，造成高房價的一個重要原因是沒有分清住房社會政策和房地產(chǎn)市場兩個概念[1]。1998年以前，住房政策模式是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的住房實(shí)物分配和福利化分配以及過渡時期的住房商品化嘗試階段；1998年開始，以住房市場化為主，全面推行住房公積金制度，嘗試建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房；1998—2004年是我國全面停止福利分房，推行住房商品化，實(shí)行住房保障的住房改革階段；2005年后，我國住房政策由以住房市場化為主轉(zhuǎn)向加強(qiáng)住房保障制度為主，包括高收入者購買和租住商品房，向低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房和向最低收入者提供廉租房三個層次[2]�？梢�，1998年住房改革是市場化改革思路，政策缺陷在于很長一段時間內(nèi)只有房地產(chǎn)政策，缺乏住房社會政策，住房保障體系建立不完善，政府將其對困難群體負(fù)擔(dān)的住房責(zé)任交給市場解決。當(dāng)所有在住房方面有需求的居民都轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場時，房價和投機(jī)性需求飛漲，市場失靈了。
持續(xù)高房價情況下，城市低收入家庭可以申請廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，但如何解決既買不起經(jīng)濟(jì)適用房又不夠廉租房條件的“夾心層”住房問題呢？公共租賃住房，簡稱“公租房”，是以政府為主導(dǎo)，由政府投資或提供政策支持建造的，以較低租金租賃的政策性公共住房，租住對象為達(dá)不到廉租房申請要求，短期內(nèi)又沒有能力購買商品房或經(jīng)濟(jì)適用房的“夾心層”群體，主要包括剛畢業(yè)的大學(xué)生、外來務(wù)工人員等[3]�！皧A心層”是住房需求較大的群體，約占城市人口的20%~40%左右，而且越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市該比例越高[4]。Dipasquale(1996)指出，較高的保障性住房供給會降低商品房市場需求，使得在商品房市場中計(jì)劃買房的比例減少[5]。同時，在缺乏政府干預(yù)時，市場自發(fā)提供經(jīng)濟(jì)適用的房屋不足，窮人無法滿足基本住房需求（Quigley,2000）[6]。保障房供給能縮小收入差距（Antoninis and Tsakloglou,2001），使收入分配更均衡（Marical,et al.,2006），即保障房供給的再分配效應(yīng)（Musgrave,1959）[7][8][9]。因此作為保障房主體之一的公租房能降低廣大低收入群體（特別是年輕人）的商品住房需求。
2010年6月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委共同發(fā)布《關(guān)于加快公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，針對新職工的階段性住房支付能力及外來務(wù)工人員居住條件急需改善的情況，明確提出要大力發(fā)展公租房。同年8月份，國家確定了北京、重慶等28個城市作為利用住房公積金貸款支持公租房建設(shè)試點(diǎn)城市。
2010年以來，重慶率先在全國大規(guī)模建設(shè)公租房，力爭3年建設(shè)4000萬平方米、覆蓋200多萬城市住房困難群體[10]。2011年3月28日，重慶第一次公租房搖號，計(jì)劃投放6.7萬套，月租金價格在9~11元/平方米。申請標(biāo)準(zhǔn)為單身月收入不高于2000元，兩人家庭月收入不高于3000元，超過兩人家庭人均月收入不高于1500元，申請者高達(dá)25萬人，審核合格者僅為22317人，占申請總?cè)藬?shù)比例低于10%。5月28日，重慶第二次公租房公開搖號配租，此次放寬申請條件，“在主城區(qū)工作的重慶市無住房或人均住房面積低于14平方米的住房困難家庭，新畢業(yè)大學(xué)生及進(jìn)城務(wù)工人員均可申請”，但僅有2萬人參與。據(jù)統(tǒng)計(jì)，兩次搖號中，農(nóng)民工申請人數(shù)均在25%左右，大學(xué)畢業(yè)生和本地困難戶入住意愿并不強(qiáng)烈，公租房遭“冷場”。無獨(dú)有偶，2012年2月28日，武漢首批公租房在洪山區(qū)保障房營運(yùn)中心公開配租選房，本次配租房源位于洪山區(qū)南湖新城小區(qū)17、20號樓，單套建筑面積均為65平方米，戶型均為一室一廳，登記的169戶困難戶中只有130戶前來選房；2月29日是公開選房的最后一天，選房現(xiàn)場在經(jīng)歷第一天的`火爆后迅速降溫，原本登記的148名新就業(yè)大學(xué)生申請者，僅60多人到場選房。兩天選房結(jié)束，約有80名獲公租房資格的申請人棄選，占總?cè)藬?shù)的25%[11]。
二 公租房需求問題的提出
為何備受群眾關(guān)注的公租房在投放市場時反遭“冷場”呢？筆者認(rèn)為現(xiàn)象的背后可能有更深層次的原因：“夾心層”需要公租房解決住房困難是毋庸置疑的，但最后卻放棄已申請或者不申請公租房很可能是首批公租房不滿足其需求。公租房潛在需求群體對公租房有怎樣的要求？影響公租房需求的因子有哪些？公租房的需求函數(shù)是怎樣的？這些問題的探討能很好地指導(dǎo)我國公租房的建設(shè)，避免盲目和重復(fù)建設(shè)造成的資源浪費(fèi)。
首先，若能明確對影響公租房需求的因子，可根據(jù)因子種類和影響系數(shù)設(shè)計(jì)出符合大多數(shù)租戶要求的公租房品質(zhì)，包括戶型、選址、設(shè)施等，其中租金能以性價比形式反映在因子中。其次，若能估計(jì)出公租房的需求函數(shù)，就能估算各地區(qū)供給多少公租房能達(dá)到均衡，避免供過于求或供不應(yīng)求的狀況，節(jié)約資源，提高效率。根據(jù)國家住建部的計(jì)劃，2011年全國保障性安居工程建設(shè)規(guī)模將達(dá)1000萬套，相比2010年580萬套，增長72.4%，總投資將達(dá)1.3萬億元之巨,若建成后出現(xiàn)空置，是對資源極大的浪費(fèi)。再次，隨著居民生活水平提高，居民對公租房品質(zhì)要求也會相應(yīng)提高，如果不對他們的需求進(jìn)行調(diào)查了解，盲目建設(shè)不適宜的公租房，比如大量興建低品質(zhì)保障房可能不會滿足“上夾心層”的需求，或者變相形成“貧民窟”，導(dǎo)致房屋居住年限短，以后重復(fù)修建浪費(fèi)資源。若能探明公租房品質(zhì)因子對其需求的影響系數(shù)比較大，則說明建設(shè)方向應(yīng)是高品質(zhì)公租房。這樣中低收入的人群同住在高品質(zhì)公租房社區(qū)內(nèi)會提高居民的異質(zhì)性，消除此前廉租房、經(jīng)適房帶來的社區(qū)歧視，對于降低社會犯罪率有著不可低估的作用。
因此對公租房需求的探索是有意義的，本文通過對武漢市洪山區(qū)150位公租房潛在需求者的調(diào)查數(shù)據(jù)，探求決定公租房需求的因子，進(jìn)而估算出需求函數(shù)。
三 數(shù)據(jù)來源與指標(biāo)說明
對公租房需求曲線的研究方法有兩種。第一種是根據(jù)市場中已出租房產(chǎn)量與租金的歷史數(shù)據(jù)，用出租量對租金回歸。但此方法并不能得到需求函數(shù)的樣本回歸模型，原因是公租房出租量和租金的歷史數(shù)據(jù)還沒有形成，而且即便有也不一定形成需求曲線，事實(shí)上它是局部均衡點(diǎn)移動的結(jié)果，局部均衡點(diǎn)移動軌跡不一定是需求曲線。第二種是采用問卷方式對公租房需求做主觀評價，包括定性問題及需求因子影響系數(shù)。此方法能更真實(shí)地反映潛在消費(fèi)者的主觀需求，因?yàn)樗麄冏鳛樾枨蟮闹黧w，最清楚自己的確切需求，本文采用第二種方法。
因?yàn)槲挥诤樯絽^(qū)南湖新城小區(qū)的公租房是武漢首批公租房配租房源所在地，故本文研究采用的數(shù)據(jù)來源于作者2011年10月對武漢市洪山區(qū)的150位公租房潛在需求者的問卷調(diào)查。公租房的供給對象主要是城市中低收入家庭、新就業(yè)職工（主要為畢業(yè)未滿5年的大學(xué)生）、外來務(wù)工人員（主要為農(nóng)民工），故抽樣時主要是這三個群體，且注意保證性別等特征有較大分布。調(diào)查人員現(xiàn)場協(xié)助及督促被調(diào)查者填寫問卷，剔除不規(guī)則填寫和漏填等無效問卷，收回有效問卷143份，問卷回收率為95.33%。樣本分布結(jié)果表1。
表1 公租房需求樣本分布表
說明：（1）受教育程度指標(biāo)選取：此變量未采取受教育年限而是采用居民已取得或即將取得最高學(xué)歷水平衡量，考慮相對于受教育年限，學(xué)歷水平更能反映其受教育程度和綜合素質(zhì)水平，且作為公租房主要供給對象的新就業(yè)大學(xué)生和農(nóng)民工，用受教育程度指標(biāo)已能很好區(qū)分。
（2）月均收入指標(biāo)選�。河捎谏暾垪l件一般要求“家庭每人月均收入不超過1500元，新就業(yè)職工不超過2500元”，故按此標(biāo)準(zhǔn)劃分收入檔次。
�。�3）最高戶型指標(biāo)選取：針對國土資源部5月下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程用地管理有關(guān)問題的通知》，要求公共租賃住房套型建筑面積應(yīng)控制在60平方米以內(nèi)，以40平方米為主。武漢首批公租房每套均為60平方米，故研究在60平方米內(nèi)的戶型設(shè)計(jì)可能更貼近居民的需求，筆者選擇戶型設(shè)計(jì)而非住房面積作為調(diào)查指標(biāo)。若將單間設(shè)計(jì)為60平方米戶型，顯然不切合實(shí)際，且以60平方米為單位可將其它戶型拆為兩個或三個單間，同時申請?jiān)试S合租，故問卷項(xiàng)目中的戶型合理簡化為：一室一廳和兩室一廳。
�。�4）交通系數(shù)指標(biāo)選取：公租房的選址可能會有大部分為郊區(qū)的情況，故交通便利程度對公租房的需求應(yīng)該會有較大影響。將“可接受最低交通便利度”用“工作和住房乘車可達(dá)時間”來衡量，并以120分鐘為界限設(shè)為“便利”和“不便利”兩個等級。
四、模型設(shè)計(jì)
我們想要了解公租房潛在需求者的社會經(jīng)濟(jì)特征如性別、收入水平等，以及其他變量如租金、戶型、交通便利程度等反映公租房品質(zhì)特征的因素對潛在需求者決策的影響。故本文選擇建立一個用于解決二元定性應(yīng)變量問題的對數(shù)模型（Logit Model），來說明決策主體選擇一個特定選項(xiàng)的概率取決于哪些因素。
模型如下：
定義應(yīng)變量及各解釋變量取值如下：
五、結(jié)論分析與政策建議
由回歸結(jié)果可以看出，“公租房潛在需求者的申請決策”主要受“便利因素”及“租金”兩個因素影響，“性別”、“學(xué)歷”、“外來本地”、“收入”影響不顯著。從現(xiàn)實(shí)情況分析上述結(jié)論也是合理的。公租房的供給對象主要是外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和本地困難戶，政策對申請人戶籍放寬，故這些群體對公租房的需求與“性別”、“學(xué)歷”“外來本地”顯然無太大關(guān)系，同時他們的“收入”相對較低，對公租房都有剛性需求，故“收入”因素影響也不顯著。由于公租房的“便利度”和“租金”因素影響顯著，故公租房建設(shè)時選址不可太偏遠(yuǎn)，同時應(yīng)有較便利的交通設(shè)施，由于需求者都是對價格比較敏感的低收入群體，故租金設(shè)置應(yīng)合理，在其承受范圍內(nèi)能更好的達(dá)到惠民的目的。
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