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房地產(chǎn)論文15篇
無論在學(xué)習(xí)或是工作中，大家最不陌生的就是論文了吧，論文是進(jìn)行各個(gè)學(xué)術(shù)領(lǐng)域研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的一種說理文章。相信寫論文是一個(gè)讓許多人都頭痛的問題，以下是小編為大家收集的房地產(chǎn)論文，僅供參考，歡迎大家閱讀。
房地產(chǎn)論文1
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的概念及特征
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)項(xiàng)目的概念
房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程建設(shè)項(xiàng)目的其中一種。那么何為工程項(xiàng)目建設(shè)，其實(shí)就是指在一定的時(shí)間規(guī)定下，運(yùn)用相應(yīng)的資金，來完成有一定質(zhì)量要求的任務(wù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在工程完成之后，為成為一定的商品，來達(dá)到它的經(jīng)濟(jì)效益。
（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目的特征
房地產(chǎn)項(xiàng)目相比于其它的建設(shè)項(xiàng)目，還是有其一定的特征的，總結(jié)一下，共有七大點(diǎn)，我們可以具體來看一下：
1.政策法規(guī)的多樣性。
之所以房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的政策法規(guī)會(huì)這么多樣性，主要原因還是在于房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)一次性的項(xiàng)目。在項(xiàng)目啟動(dòng)前，要以相應(yīng)的法規(guī)作為明確責(zé)任的劃分；在工程進(jìn)行的過程中，由于涉及面比較廣，加入了更多的法規(guī)來保證項(xiàng)目的順利運(yùn)行。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目的費(fèi)用目標(biāo)性強(qiáng)。
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施，需要大量的資金投入，這也就決定了在項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)，相應(yīng)的費(fèi)用必須用在相應(yīng)的環(huán)節(jié)上。
3.房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)要求高。房地產(chǎn)項(xiàng)目由于資金投入量大，一般都需要投入幾千萬，甚至是上億。因此一旦投入，就不能終止，這樣一來，對項(xiàng)目質(zhì)量的要求也會(huì)格外地高。
如果項(xiàng)目的質(zhì)量出現(xiàn)了問題，那將帶來非常嚴(yán)重的后果。
這種嚴(yán)重的后果不僅僅體現(xiàn)在資金上，而且還可能威脅到人們的生命財(cái)產(chǎn)安全，是不容忽視的。
4.房地產(chǎn)項(xiàng)目的系統(tǒng)性較強(qiáng)。
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身涉及的方面比較多，有一定的復(fù)雜性，盡管如此，但各個(gè)方面卻是緊密相連的。
5.房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的特殊性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目不是一個(gè)人或是一個(gè)部門，就能完成的，需要各個(gè)部門、各個(gè)單位進(jìn)行協(xié)調(diào)的，這也充分體現(xiàn)了它的組織特殊性。
6.房地產(chǎn)項(xiàng)目具有特定的程序性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施，需要有相應(yīng)的程序，而且這些程序是有一定的順序的，是不可以任意提前或是滯后的，不然會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)行。
7.房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)間目標(biāo)限定性非常強(qiáng)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投入的.資金比較巨大，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對來說也就很大。
如果項(xiàng)目不能按照預(yù)定的時(shí)間完成，產(chǎn)品的原有功能就會(huì)過時(shí)，甚至可能造成房地產(chǎn)項(xiàng)目無人購買的困境。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目人力資源管理的特征
以上簡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目的概念及特征，下面就要來說一說的情況。相比較而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的人力資源管理與一般企業(yè)的人力資源管理，還是有很大的不同的�？偨Y(jié)一個(gè)，也是有七大特征：
（一）管理的短期性
房地產(chǎn)項(xiàng)目人力資源管理只是針對某一個(gè)特定的項(xiàng)目而言，如果這個(gè)項(xiàng)目的周期結(jié)束，那么這個(gè)人力資源管理的工作也就隨之結(jié)束了，一切都是順應(yīng)這個(gè)工程的需要而產(chǎn)生的。
�。ǘ┕ぷ鲝�(qiáng)度的多樣性
在開展房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中，隨著工程進(jìn)度的變化，工程所需要配備的人員也會(huì)發(fā)生變化。那么理所當(dāng)然地，人力資源管理的方向也會(huì)發(fā)生一定的變化。這也說明了房地產(chǎn)項(xiàng)目的人力資源工作的多樣性。
�。ㄈ┻x聘與解聘的非常規(guī)性
第二點(diǎn)中提到，在開展房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中，隨著工程進(jìn)度的變化，工程所需要配備的人員也會(huì)發(fā)生變化。因此項(xiàng)目在不同階段需要的人員就會(huì)有所不同，所需要人員的數(shù)量也會(huì)不同，有的時(shí)候多，有的時(shí)候少，這也就使對人員的選聘與解聘，變得非常頻繁。
（四）績效考核的效果性
房地產(chǎn)項(xiàng)目的績效考核，不像一般企業(yè)，實(shí)行年度考核，而是實(shí)行的是短期考試方式。
這樣可以促進(jìn)項(xiàng)目的建設(shè)與項(xiàng)目的質(zhì)量把控。
（五）激勵(lì)的偏物質(zhì)性
房地產(chǎn)項(xiàng)目的人力資源管理中，多數(shù)人員為臨時(shí)聘用，通常用天來計(jì)算他們的報(bào)酬，用物質(zhì)的獎(jiǎng)勵(lì)，更容易激勵(lì)起他們的工作熱情與積極性。
（六）培訓(xùn)的具體性和針對性強(qiáng)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員培訓(xùn)針對性比較強(qiáng)，負(fù)責(zé)不同工作內(nèi)容的人員會(huì)進(jìn)行不同內(nèi)容的培訓(xùn)，甚至具體到相對應(yīng)的工作方法。
�。ㄆ撸┕芾淼膹�(fù)雜性
房地產(chǎn)項(xiàng)目人力資源管理，不像一般企業(yè)，主要是由人事行政部門來負(fù)責(zé)。它主要還是由項(xiàng)目經(jīng)理或是負(fù)責(zé)人來進(jìn)行的，當(dāng)然在管理的過程中，還是需要人事行政部門來相互協(xié)作的。而且由于人員流動(dòng)性大，在管理上的要求也就越高。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目人力資源管理存在的問題
早在 20xx 年時(shí)，我國建設(shè)部人力資源研究中心就與一些知名的網(wǎng)絡(luò)咨詢公司組成專門的調(diào)查小組，從 300 家企業(yè)中選取了比較優(yōu)秀的 80 家企業(yè)，進(jìn)行走訪，了解了這些的人力資源管理情況。經(jīng)過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)這些房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理存在著幾下幾個(gè)方面的問題：
�。ㄒ唬┤肆Y源成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸
根據(jù)調(diào)查結(jié)果，我們不難發(fā)現(xiàn)：一些設(shè)計(jì)規(guī)劃、地產(chǎn)商業(yè)管理、產(chǎn)品研發(fā)等人才處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，國際投資管理等專業(yè)化的人才，更是一人難求，嚴(yán)重短缺。其中商業(yè)地產(chǎn)類短缺最大，達(dá)到了88.1% ,其次設(shè)計(jì)研發(fā)人才也是達(dá)到了 80% 以上。
�。ǘ┤肆Y源管理基礎(chǔ)工作急須加強(qiáng)
經(jīng)過調(diào)研，發(fā)現(xiàn)超過三分之一的企業(yè)，它們的人力資源管理制度是不完善的，達(dá)到完善程度的企業(yè)，只有不到 20% .我們經(jīng)過調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在開展人力資源建設(shè)過程中，只有 26% 的企業(yè)分析過所存在的問題，28% 左右的企業(yè)正意識(shí)到發(fā)生的問題，45% 左右的企業(yè)還沒有意識(shí)到自身存在問題，甚至還有 10% 左右的企業(yè)根本不準(zhǔn)備進(jìn)行人力資源的建設(shè)，也不準(zhǔn)備發(fā)現(xiàn)自身存在的問題，這個(gè)數(shù)值是值得高度重視的。
�。ㄈ┤肆Y源管理水平急待提高
在接受調(diào)查的企業(yè)中，有超過三分之二的企業(yè)，它們的人力資源管理水平處于中等，只有不到 6% 的企業(yè)，達(dá)到了比較高的水平，例如我們所熟知的萬科等。但是還有將近 15% 的企業(yè)，它們的人力資源管理水平只有處于初級(jí)，有些甚至沒有專門的人力資源管理部門，這個(gè)結(jié)果是讓人震驚的。
另外有一點(diǎn)，我們也發(fā)現(xiàn)一些用人部門在主觀意愿上，還是非常希望能招聘到專業(yè)的人員，但是由于薪酬激勵(lì)性不足、績效考核流于形式等一些主觀、客觀原因，并沒有得到理想的結(jié)果。
四、結(jié)論
人力資源管理，是企業(yè)建設(shè)中一個(gè)比較重要的環(huán)節(jié)，它連接著一個(gè)企業(yè)的質(zhì)量、進(jìn)度與成本等各個(gè)方面。房地產(chǎn)行業(yè)，也是我國近年來迅速崛起的一個(gè)行業(yè)，有著驚人的發(fā)展速度。它在國民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。
本文著重對房地產(chǎn)項(xiàng)目的人力資源管理的各方面進(jìn)行探究，闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目人力資源精細(xì)化管理的特征及必要性，分析了現(xiàn)階段存在的問題與現(xiàn)狀，并提出了理想的房地產(chǎn)項(xiàng)目人力資源管理應(yīng)有的模式。
參考文獻(xiàn)
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房地產(chǎn)論文2
我國房地產(chǎn)調(diào)控的效果一直不盡如人意，房價(jià)幾乎單邊上漲，似乎越調(diào)控，房價(jià)越高。我們認(rèn)為，其中主要原因之一就是沒有將房地產(chǎn)供給調(diào)控與需求調(diào)控并重。今年10月，國內(nèi)多個(gè)房價(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市再次推出了房地產(chǎn)調(diào)控政策。從密集的調(diào)控政策可以感受到大家對房價(jià)高企、資產(chǎn)泡沫和中國經(jīng)濟(jì)未來的擔(dān)憂�？偟膩碚f，需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。我國房地產(chǎn)調(diào)控需要注重供給與需求相結(jié)合、長期調(diào)控與短期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。
我國房地產(chǎn)調(diào)控以需求調(diào)控為主
我國房地產(chǎn)周期的拐點(diǎn)和房地產(chǎn)調(diào)控政策具有較高的一致性，反映了我國房地產(chǎn)調(diào)控以短期需求調(diào)控為主的特征：當(dāng)房價(jià)過高時(shí)，通過抑制需求來給市場降溫；而在房地產(chǎn)低迷或萎縮的時(shí)期，同樣是運(yùn)用促進(jìn)需求的手段進(jìn)行調(diào)控。例如，20xx年出臺(tái)一系列需求調(diào)控措施后（包括取消住房貸款利率優(yōu)惠政策、上調(diào)房貸首付比例等），房地產(chǎn)銷售增速有了明顯回落；房地產(chǎn)市場在20xx年、20xx年的上行，以及最近一輪房價(jià)上漲（20xx年底開始），也都和各部門放松對需求的管制有關(guān)（見圖1）。
最近，熱點(diǎn)城市再次推出房地產(chǎn)調(diào)控政策。以北京為例，9月30日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提出了加大住宅用地供應(yīng)力度，合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快自住型商品住房用地供應(yīng)，強(qiáng)化“控地價(jià)、限房價(jià)”的交易方式，進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后，又于10月8日公布六條措施，嚴(yán)格執(zhí)行限購、限貸等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，以確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
通過比較幾個(gè)一線城市近期的房地產(chǎn)調(diào)控新政可以看到（見表1），各地房地產(chǎn)調(diào)控舉措中，既有需求調(diào)控，也有供給調(diào)控，但仍然以需求調(diào)控（如限貸、限購政策）為主。并且，需求調(diào)控的措施更加具體、可落實(shí)，而供給方面的調(diào)控舉措則比較籠統(tǒng)，而且是原則性的，短期內(nèi)也難以落實(shí)。由于需求調(diào)控直接通過硬性標(biāo)準(zhǔn)抑制了交易量，效果幾乎是立竿見影的，但卻不是一個(gè)“治本”的方法。并且，我國房地產(chǎn)供給方面的問題比較突出。
房地產(chǎn)市場供給方面的問題較為突出
我國房地產(chǎn)市場供給端的問題比較突出，一二線城市與三四線城市形成了分化。今年年初以來，一線城市的住宅價(jià)格同比增速持續(xù)較三線城市高出十幾個(gè)百分點(diǎn)。從百城住宅價(jià)格指數(shù)來看，20xx年9月，一線、二線和三線城市住宅價(jià)格同比分別增長26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點(diǎn)城市房價(jià)高漲的最顯性的原因。
第一，住宅用地和新建住宅供應(yīng)不足。國有建設(shè)用地供應(yīng)面積近年來呈逐年下降趨勢，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。20xx~2015年，全國房地產(chǎn)用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%（見圖2和圖3）。據(jù)有關(guān)方面監(jiān)測，在16個(gè)熱點(diǎn)城市中，有8個(gè)城市住宅用地供應(yīng)量少于上年同期。廈門減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟(jì)南減少21%,南京減少13%,無錫減少9.1%.在16個(gè)熱點(diǎn)城市中，有6個(gè)城市商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降。北京下降32%,無錫下降27.2%,廈門下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價(jià)監(jiān)測情況來看（見表2），一線城市住宅用地的同比、環(huán)比增速均持續(xù)且顯著地高于其他用途地價(jià)。
第二，房地產(chǎn)的潛在供給難以滿足居民對房地產(chǎn)的需求。截至20xx年9月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.04萬億元，同比增長7.56%,增速比上月末低0.41個(gè)百分點(diǎn)，比上年末低9.09個(gè)百分點(diǎn)；自20xx年6月份以來總體趨于回落，反映房地產(chǎn)潛在供給下降。購房貸款余額17.93萬億元，同比增長33.36%,增速比上月末高0.82個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高8.63個(gè)百分點(diǎn)，反映購房需求依然在上升。今年前九個(gè)月新增的個(gè)人購房貸款約3.6萬億元，同比多增約1.8萬億元。
第三，需求端的數(shù)量管制雖然使人們看得見的成交量下降，房價(jià)增速放緩，卻并不能改變公眾對一線城市房價(jià)上漲的預(yù)期。直接從需求的角度進(jìn)行數(shù)量管制，甚至有可能強(qiáng)化房價(jià)上漲的預(yù)期。今年7月份，全國住戶部門中長期貸款增4773億元，同比多增1984億元，占全部對實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款（4636億元）的102.96%.盡管這一情形在近期已經(jīng)有所緩解，但9月份新增個(gè)人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江蘇、廣東、浙江、北京和上海房地產(chǎn)貸款余額同比增速分別為33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個(gè)、0.54個(gè)、0.5個(gè)、2.06個(gè)和0.30個(gè)百分點(diǎn)。 5省（市）房地產(chǎn)貸款余額占全國房地產(chǎn)貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個(gè)百分點(diǎn)。供給的增加則更有利于穩(wěn)定預(yù)期，應(yīng)當(dāng)重視預(yù)期管理對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展的重要性，但目前房地產(chǎn)調(diào)控中對于供給的措施依然比較抽象和籠統(tǒng)。
供給調(diào)控的意義及著力點(diǎn)
相比于需求調(diào)控，供給調(diào)控有利于從更加基礎(chǔ)的層面改善我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行。我國土地資本化的模式以及當(dāng)前各種資源集中于大城市的現(xiàn)實(shí)，都意味著我們需要從供給的角度尋求方法。
一是合理地為中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供融資。在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，土地資本化發(fā)揮著重要的作用。地方政府競相追逐促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長，需要一定的政府財(cái)力支撐。一方面，政府以低價(jià)形式將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)企業(yè)，吸引企業(yè)投資并拉動(dòng)就業(yè)，進(jìn)而帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和政府稅收的增長，在這個(gè)過程中，土地也隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增值；另一方面，作為住宅用地的土地要素通過拍賣的形式轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商，供房地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)成商業(yè)地產(chǎn)用于居民購買，政府一般可以從中獲得大量的土地財(cái)政收入。
根據(jù)最新的測算，在房價(jià)的構(gòu)成中，政府所得占房價(jià)的六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財(cái)政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜兩省，20xx）。根據(jù)國土資源部的統(tǒng)計(jì)，20xx年出讓國有建設(shè)用地22.14萬公頃，出讓合同價(jià)款2.98萬億元，同比分別減少20.2%和13.3%.其中，招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地面積20.44萬公頃，占出讓總面積的92.3%;招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓合同價(jià)款2.86萬億元，占出讓合同總價(jià)款的96.0%.
以土地財(cái)政為代表的土地資本化模式，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵(lì)。高地價(jià)提高了地方政府通過土地拍賣獲取的收入，因而地方政府有動(dòng)機(jī)通過維持土地供給的稀缺性來獲得更多的土地財(cái)政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會(huì)比較困難。并且，高地價(jià)將提升城市發(fā)展的成本，地方政府對房地產(chǎn)的依賴性也有可能進(jìn)一步增加，不利于吸引人才、培育新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，從而削弱城市競爭力。短期內(nèi)政府的財(cái)政收入存在“租稅替代”的關(guān)系，即政府來自于房地產(chǎn)的租金收入越高，來自于其他行業(yè)的稅收收入越低，房地產(chǎn)片面發(fā)展對實(shí)體經(jīng)濟(jì)具有不良影響。
作為應(yīng)對，應(yīng)考慮改革土地拍賣制度。我國的國有土地使用權(quán)拍賣制度下，出價(jià)高者得，在未來房地產(chǎn)價(jià)格將保持上漲的預(yù)期下，土地價(jià)格更容易被抬高，“地王”頻現(xiàn)。相比之下，上海車牌拍賣制度值得在我國土地使用權(quán)拍賣的制度設(shè)計(jì)中參考。它要求出價(jià)進(jìn)入有效報(bào)價(jià)區(qū)間，而有效報(bào)價(jià)區(qū)間是根據(jù)截至一定時(shí)間點(diǎn)的最低報(bào)價(jià)來確定的，在此基礎(chǔ)之上，再按照“價(jià)格優(yōu)先、時(shí)間優(yōu)先”的規(guī)則確定中標(biāo)者。顯然，在這樣的拍賣制度下，報(bào)價(jià)最高者和最低者都無法中標(biāo)。在土地拍賣中參考這樣的拍賣規(guī)則，將會(huì)改變“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)狀，更有利于價(jià)格穩(wěn)定和價(jià)值發(fā)現(xiàn)。
二是優(yōu)化資源布局。在一些熱點(diǎn)城市房價(jià)飆升、供不應(yīng)求的同時(shí)，我國房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著去庫存的艱巨任務(wù)，一二線熱點(diǎn)城市和三四線城市分化十分明顯。今年8月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.
我國優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療衛(wèi)生資源往往在大城市較為集中，人口源源不斷地涌入北京、上海等國內(nèi)一線城市。近年來，國內(nèi)主要城市學(xué)區(qū)房現(xiàn)象持續(xù)升溫，便是公眾愿意對優(yōu)質(zhì)教育資源支付更高價(jià)格的一種體現(xiàn)。有研究測算，學(xué)區(qū)房的租金收益率平均而言比非學(xué)區(qū)房低5%,對于小戶型住宅更可達(dá)19%,且租金率折價(jià)存在較大的波動(dòng)，受教育部門公立學(xué)校入學(xué)政策沖擊的影響大。因此，從長期來看，在更大范圍內(nèi)提升我國教育、醫(yī)療衛(wèi)生等資源的質(zhì)量，亦有助于破解我國房地產(chǎn)市場面臨的難題。
三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。從國際比較以及我國一線城市的土地使用情況看，完全有可能增加一線城市的住房用地供給。實(shí)際上，高地價(jià)與目前地方政府面臨的GDP考核指標(biāo)有直接的聯(lián)系。為了達(dá)到GDP的考核要求，各地區(qū)需要盡可能多發(fā)展工業(yè)投資，從而影響了土地資源的配置，導(dǎo)致我國一線城市的.工業(yè)用地占比遠(yuǎn)高于國際上其他同類城市。這樣的土地使用布局對于我國一線城市來說，并不一定是合理的。
如表3所示，北京、廣州和深圳三個(gè)城市的工業(yè)用地占比分別達(dá)到22%、32%和36%,遠(yuǎn)高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。紐約居住用地占城市建設(shè)用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達(dá)73%,而我國的北京、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%、29%和26%.
一方面，要改變單一追求GDP的績效考核辦法，糾正片面追求經(jīng)濟(jì)增長速度和當(dāng)前利益，更加重視民生、資源環(huán)境和長遠(yuǎn)利益，優(yōu)化資源布局。另一方面，在增量土地供應(yīng)空間有限、供需失衡的情況下，存量土地（城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有開發(fā)利用潛力）在城市發(fā)展中應(yīng)該被充分挖掘利用。據(jù)測算，上海中心城區(qū)成片工業(yè)用地轉(zhuǎn)型空間為9000萬平方米，舊住區(qū)改造產(chǎn)生的住宅體量約為6000萬平方米。全上海市范圍內(nèi)住宅的建面空間可達(dá)1.6億平方米，相當(dāng)于可供應(yīng)8年的成交量（20xx年全年上海市住宅銷售面積約20xx萬平方米）。在盤活存量土地的過程中，應(yīng)發(fā)揮政府主導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的優(yōu)勢，緩解供應(yīng)緊缺，優(yōu)化城市發(fā)展。
提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給，不僅可以從供給端緩解我國熱點(diǎn)城市房價(jià)過高、增速過快，而且有助于穩(wěn)定公眾的預(yù)期。
誠然，許多國家在城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%之前進(jìn)程中都出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)增速、租售比等指標(biāo)看上去也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“合理范圍”的現(xiàn)象。我們認(rèn)為，這一現(xiàn)象是以經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶來的未來預(yù)期收入提升為基礎(chǔ)的。在中國通過土地資本化促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，政府做了大量的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，例如招商引資、城市規(guī)劃，從整個(gè)地區(qū)的全局來考慮產(chǎn)業(yè)布局、居住片區(qū)的分布等，同時(shí)進(jìn)行了大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，中國的經(jīng)濟(jì)潛力得到了很大的釋放，地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值亦得到了提升，而房地產(chǎn)價(jià)值的提升恰恰是來源于對未來收入的預(yù)期。根據(jù)初步測算，20xx年第三季度房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率在8%左右。房地產(chǎn)確實(shí)在中國經(jīng)濟(jì)增長中扮演了重要角色，但如果房地產(chǎn)的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業(yè)家精神，對于中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和健康發(fā)展則是不利的。因此，還應(yīng)著眼于中長期，從土地和各項(xiàng)資源的供給，以及制度上做改進(jìn)。
總的來說，我國當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)注重需求調(diào)控與供給調(diào)控相結(jié)合、短期調(diào)控與長期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。在現(xiàn)有的需求調(diào)控的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善供給調(diào)控的措施，兼顧短期和長期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。
房地產(chǎn)論文3
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)。一般分為項(xiàng)目規(guī)劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從規(guī)劃到竣工驗(yàn)收交付的組織者和實(shí)施者。他們負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)商能否有效管理項(xiàng)目，關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量、建設(shè)周期的長短以及能否獲得高額利潤。因此，這一點(diǎn)尤為重要。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商歷史較短，缺乏項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，尚未形成科學(xué)有效的管理模式。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述
目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方法主要分為四種類型，即部門制、公司制、分工制和專業(yè)化管理。作為部門系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法，它是最常用的管理方法，主要是設(shè)立一系列管理部門來管理各種項(xiàng)目。公司系統(tǒng)的項(xiàng)目管理模式主要管理單個(gè)項(xiàng)目。從開發(fā)到工程建設(shè)的分工體系必須參與項(xiàng)目的管理、財(cái)務(wù)核算和具體操作。專業(yè)管理較少使用，主要承擔(dān)設(shè)計(jì)后的一般管理。但是，當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理形勢不容樂觀，其具體表現(xiàn)如下：
二、薄弱的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理
一般來說，奉賢房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不超過七種：一是政治風(fēng)險(xiǎn)，即因政治環(huán)境變化而產(chǎn)生的影響相關(guān)投資方向的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。此外還有環(huán)境保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)，即房地產(chǎn)建設(shè)中噪音污染、廢水排放等相關(guān)環(huán)境影響所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須注意的`風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國或金融風(fēng)暴，也是國家貨幣政策帶來的投資和操作風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)是建筑市場供需和設(shè)備相關(guān)資源短缺帶來的風(fēng)險(xiǎn)，也是企業(yè)采購能力的比較。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，因此信用風(fēng)險(xiǎn)是最受關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，它既涉及開發(fā)商和承包商，也涉及房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。經(jīng)營中必須避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將不可避免地導(dǎo)致無效的資本周轉(zhuǎn)和企業(yè)破產(chǎn)。最后，還有業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即由于管理原因，給企業(yè)造成嚴(yán)重?fù)p失。如果市場調(diào)研不熟悉，開發(fā)商管理方法不先進(jìn)等。會(huì)造成操作風(fēng)險(xiǎn)。然而，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力，這往往導(dǎo)致項(xiàng)目質(zhì)量得不到保證，項(xiàng)目成本過高。
三、項(xiàng)目成本管理問題
無論從項(xiàng)目決策階段和設(shè)計(jì)階段到房地產(chǎn)建設(shè)和竣工階段，項(xiàng)目成本無時(shí)無刻不在涉及，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理意義重大。在決策階段，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策失誤，導(dǎo)致項(xiàng)目投資增加，有形和無形投資比例任意增加。在招投標(biāo)中，一些企業(yè)只是一味追求成本，忽視了實(shí)際施工中的問題，導(dǎo)致實(shí)際施工中簽證發(fā)生大量變化，施工過程無法得到保證，從而變相增加了工程成本，影響了房地產(chǎn)投資效益。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理優(yōu)化措施
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理
風(fēng)險(xiǎn)防范是指運(yùn)用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，減少與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱性損失，維護(hù)投資者利益。通常有以下方法來預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)：①風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。所謂風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，是指當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)超出投資者心中的底線時(shí)，采取相關(guān)措施放棄投資決策，從而有效規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避必須是一種消極的方法，只有在絕對必要時(shí)才能采用，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)規(guī)避手段的使用肯定會(huì)阻止房地產(chǎn)開發(fā)獲得任何可能的利潤。（2）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，就是利用一定的防范措施將特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，這種形式應(yīng)用最為廣泛。
通常，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移以兩種方式完成。首先，簽訂合同，即相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)以合同的形式轉(zhuǎn)移。本合同簽訂后，乙方應(yīng)承擔(dān)任何相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。然后是保險(xiǎn)，即通過購買保險(xiǎn)，無法預(yù)測的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)被轉(zhuǎn)移到保險(xiǎn)公司。雖然這會(huì)增加部分成本，但這是最有利的方式。例如，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或因房地產(chǎn)建設(shè)過程中的事故而產(chǎn)生相關(guān)補(bǔ)償。
2、項(xiàng)目成本管理的全面改進(jìn)
項(xiàng)目成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。作為一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須加強(qiáng)全過程的成本管理。從決策出發(fā)，必須重新控制設(shè)計(jì)成本，在施工中充分實(shí)施決策階段和設(shè)計(jì)階段的成本管理方法，按照生命周期成本最低的原則控制工程項(xiàng)目成本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程管理包括投資決策階段、設(shè)計(jì)招標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段和竣工運(yùn)營階段。在成本控制的各個(gè)階段，必須根據(jù)成本影響因素的程度選擇相應(yīng)的措施比例來控制項(xiàng)目成本，整個(gè)項(xiàng)目關(guān)鍵控制的相關(guān)內(nèi)容不能僅僅為了小而便宜而忽視。在整個(gè)項(xiàng)目過程中，決策階段和施工階段是控制的重中之重。
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量兩個(gè)方面控制成本。所謂定性分析就是從宏觀角度研究工程造價(jià)的相關(guān)因素。所謂定量分析，就是充分把握效益和成本，注意資本投資和效益的比例，研究工程價(jià)值的趨勢，從可行性報(bào)告中合理地編制相關(guān)預(yù)算，確定每一個(gè)工程量的核算。項(xiàng)目的施工階段是整個(gè)項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，因此在這個(gè)階段控制成本是非常必要的。首先，必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳豁?xiàng)工程變更都會(huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，他們必須嚴(yán)格監(jiān)督施工單位，以便嚴(yán)格按照圖紙和程序進(jìn)行。建設(shè)單位提出的項(xiàng)目變更必須嚴(yán)格掌握并詳細(xì)審核。不需要更改的內(nèi)容必須堅(jiān)決拒絕。對確實(shí)有利于加快項(xiàng)目進(jìn)程且在項(xiàng)目中必須變更的內(nèi)容進(jìn)行指導(dǎo)。然后
為了加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理，必須指定施工監(jiān)理，并對施工現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對施工材料、施工計(jì)劃和施工進(jìn)度進(jìn)行各級(jí)檢查，剔除不符合工程要求的材料，嚴(yán)格審核施工計(jì)劃，并提出有利于施工的相關(guān)措施控制工程造價(jià)。特別是在施工進(jìn)度方面，必須加強(qiáng)監(jiān)督，使施工單位能夠按時(shí)完成施工相關(guān)內(nèi)容。如果進(jìn)度有任何延誤，必須進(jìn)行相關(guān)處罰。
3、項(xiàng)目質(zhì)量管理
房地產(chǎn)企業(yè)可以通過完善的項(xiàng)目管理來保證項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品。工業(yè)產(chǎn)品是在裝配線上生產(chǎn)的。影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少。同批產(chǎn)品質(zhì)量相對穩(wěn)定。然而，影響建筑產(chǎn)品質(zhì)量的因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等。此外，項(xiàng)目施工管理涉及許多學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電力、給排水、成本、管理等。它要求與監(jiān)理及其他合作單位和社會(huì)關(guān)系（如供電和供水）協(xié)調(diào)的能力，以及學(xué)習(xí)、接受和應(yīng)用新建筑材料和新建筑技術(shù)的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資本密集型轉(zhuǎn)向資本密集型加人才密集型。可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理范圍比建筑監(jiān)理企業(yè)的項(xiàng)目管理范圍更廣，需要對這些問題進(jìn)行更深入的思考。因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，質(zhì)量必須得到保證，這是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。
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房地產(chǎn)論文4
項(xiàng)目造價(jià)控制的實(shí)質(zhì)，就是要借助科學(xué)的管理方式將項(xiàng)目造價(jià)定位在可以控制的范圍之內(nèi)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的成本進(jìn)行最高效的管理。其主要集中在兩個(gè)階段：
�、僭O(shè)計(jì)出最優(yōu)化的工程方案;
�、谠趯�(shí)際施工過程當(dāng)中強(qiáng)化對項(xiàng)目的監(jiān)督與管理力度，避免出現(xiàn)重復(fù)和浪費(fèi)。
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)管理中出現(xiàn)的阻礙因素分析
1.1各個(gè)部門之間的交流存在局限
在當(dāng)前的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，都存在著一個(gè)共同的問題，那就是各個(gè)部門之間的交流是非常不順暢的，工作欠缺協(xié)調(diào)性，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)的工程造價(jià)被拉高了很多。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)將工作重心集中在項(xiàng)目施工上面，而忽視其他過程。項(xiàng)目工程的初始階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)。俗語有云：好的開始便是成功的一半，但是，房地產(chǎn)開發(fā)商并沒有重視到這一開始，很少對其投入足夠的時(shí)間和精力，而且，各個(gè)部門之間是存在著很多的障礙的，很難實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，這就給工程造價(jià)造成了非常巨大的壓力。
1.2開發(fā)商存在缺陷和問題
在建設(shè)過程當(dāng)中，開發(fā)商會(huì)逐漸呈現(xiàn)出各種各樣的問題和缺陷，其必須要通過科學(xué)有效的方法來進(jìn)行完善和優(yōu)化。舉例說明：開發(fā)商并不注重監(jiān)管建筑材料，也不會(huì)嚴(yán)把供貨渠道關(guān)卡，致使在其過程當(dāng)中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)工程材料不合格甚至不達(dá)標(biāo)的負(fù)面結(jié)果。此外，在施工過程中，一旦發(fā)現(xiàn)材料出現(xiàn)問題，開放商本應(yīng)還是第一個(gè)沖上前來想解決辦法，尋求解決渠道的重要角色，但是開放商此時(shí)往往表現(xiàn)出一種非常漠視的態(tài)度，最終導(dǎo)致的結(jié)果便是對原材料的質(zhì)量和價(jià)格沒有清楚的掌握，對于供貨渠道更是模棱兩可。
1.3開發(fā)商控制管理力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠
開發(fā)商對房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的控制和管理非常不嚴(yán)格，這就在很大程度上提高了發(fā)生三超現(xiàn)象的概率。這是目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商存在的一個(gè)非常大的問題，房地產(chǎn)開發(fā)商幾乎將全部的.時(shí)間和精力都集中放在了施工管理工作當(dāng)中，并沒有重視到前期的設(shè)計(jì)與研究，這就使得在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中出現(xiàn)了非常普遍的三超現(xiàn)象。
1.4在施工中對成本管理重視力度不夠
在施工過程中，開發(fā)商經(jīng)常忽視成本管理，對成本的控制不夠嚴(yán)格也不夠全面，這是非常不科學(xué)的。開發(fā)商經(jīng)常因?yàn)楦鞣N各樣的問題而忘記對成本進(jìn)行監(jiān)督與管理，這就導(dǎo)致開放商很難在應(yīng)對突發(fā)問題時(shí)立即找到一個(gè)最科學(xué)有效的解決辦法和措施，也很難找到一種好的渠道來規(guī)避問題的出現(xiàn)。項(xiàng)目施工本身就需要一個(gè)非常漫長的過程，長時(shí)間的忽視必然會(huì)導(dǎo)致最后竣工核算階段出現(xiàn)超出工期預(yù)算的結(jié)果。此外，還有很多的開發(fā)商，為了爭取在最快的時(shí)間內(nèi)完成好工程項(xiàng)目，愿意投入更多的成本來換取項(xiàng)目工期的縮短，技術(shù)人員和工程管理階層并沒有一個(gè)成熟有效的溝通渠道，來進(jìn)行積極有效的溝通。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理的有效措施
2.1加大對合同修改的關(guān)注力度
在實(shí)際的施工過程當(dāng)中，開發(fā)商必須要高度重視起合同的修改問題，房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同修改和其他行業(yè)的合同修改是不盡相同的，其項(xiàng)目合同的更改絕不是簡單的內(nèi)容層面的更改，其中需要牽涉到非常多環(huán)節(jié)的內(nèi)容，都需要隨之重新進(jìn)行調(diào)整。建設(shè)內(nèi)容重新調(diào)整必然伴隨著的事工程成本的提高，甚至還會(huì)牽扯到一系列的經(jīng)濟(jì)賠償問題，因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，一定要注重建設(shè)項(xiàng)目合同的簽訂，一定要竭盡全力去降低合同的更改發(fā)生率。
2.2加強(qiáng)對施工的監(jiān)管力度
開發(fā)商必須要隨時(shí)隨地加強(qiáng)對項(xiàng)目施工的監(jiān)督與管理力度，要派出專業(yè)人士到施工現(xiàn)場進(jìn)行探查與巡視，一定要做到全程嚴(yán)格且有效的監(jiān)管，做到動(dòng)態(tài)監(jiān)管。在此需要注意的一點(diǎn)是，開發(fā)商的巡視并不是表面功夫，專業(yè)人員必須要深入到建設(shè)過程當(dāng)中，對項(xiàng)目中出現(xiàn)的問題進(jìn)行仔細(xì)的排查，對于任何能夠引起工程造價(jià)的變更問題都要進(jìn)行嚴(yán)格的審核與把控。
2.3建立科學(xué)有效的監(jiān)督與管理機(jī)制
開發(fā)商必須要客觀認(rèn)識(shí)到當(dāng)前項(xiàng)目工程施工的實(shí)際形勢，要花費(fèi)更多的時(shí)間和精力放到項(xiàng)目的監(jiān)督與管理工作上面，必須要建立起一套科學(xué)、高效的監(jiān)管機(jī)制，要嚴(yán)格按照規(guī)章流程以及明確的制度來完成施工內(nèi)容，要從施工的第一步就要進(jìn)行嚴(yán)格的管理，確保施工當(dāng)中的全部工序都能夠按照科學(xué)化和有序化的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行。(1)積極引進(jìn)和應(yīng)用最先進(jìn)的項(xiàng)目建設(shè)技術(shù)。開發(fā)商要積極尋求最新的項(xiàng)目建設(shè)技術(shù)，從技術(shù)層面來提高施工效率，盡可能的縮減工程時(shí)間可以有效的降低工程成本，這些必須要提高工程施工技術(shù)來完成。(2)完善簽證管理。通常情況下，必須要先辦理現(xiàn)場簽證，經(jīng)過層層審查之后，才可以進(jìn)行施工。如果發(fā)生了現(xiàn)場簽證行為，開發(fā)商就必須要提前做好成本核算工作，經(jīng)過核算，證明合理之后才能夠繼續(xù)下一步的工作內(nèi)容。(3)工程人員要深入現(xiàn)場。在項(xiàng)目工程實(shí)施過程當(dāng)中，工程人員必須要深入到施工現(xiàn)場，進(jìn)行深入的調(diào)查和監(jiān)管，要對各項(xiàng)簽證材料的真實(shí)性進(jìn)行審查與評估，要仔細(xì)分析與探討施工方案的科學(xué)性與可行性。
3、結(jié)束語
綜上所述，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益的最大化，就必須要隊(duì)工程造價(jià)進(jìn)行全面的控制，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要從自身做起，從自己身上發(fā)現(xiàn)問題，找出原因，依靠自己的力量去尋找到最有效的解決方式和途徑，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
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房地產(chǎn)論文5
隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要保持良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，也需要不斷完善企業(yè)的相關(guān)機(jī)制，提高對于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)的管理與控制。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與其他企業(yè)還是存在一定的區(qū)別，滿足不同用戶的需求成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的根本。在這種情形下，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理也需要與時(shí)俱進(jìn)，不斷改進(jìn)管理理念以及管理技術(shù)，為企業(yè)的良好發(fā)展保駕護(hù)航。本文就新時(shí)期房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理以及控制的相關(guān)措施進(jìn)行詳細(xì)的探討。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控的概念以及意義
所謂房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控，是指企業(yè)通過運(yùn)用先進(jìn)的管理技術(shù)以及管理理念，局部和綜合結(jié)合的方法以及多樣化的會(huì)計(jì)方式對企業(yè)在從事經(jīng)營過程中所有的行為進(jìn)行科學(xué)和合理的控制、監(jiān)督以及規(guī)范。企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，主要是提高企業(yè)在日常運(yùn)行中的工作效率以及資產(chǎn)安全，保證財(cái)務(wù)信息學(xué)的真實(shí)程度，從而在企業(yè)進(jìn)行新的決策時(shí)提供有效的參考，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)有著一定的區(qū)別，財(cái)務(wù)管理具有以下特點(diǎn)：首先房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈比較長、資金需求大、投資周期長并且中間環(huán)節(jié)多，這些決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的復(fù)雜性和高難度;其次房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理要處理好外部和內(nèi)部的關(guān)系;最后是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)都比較高，這要求財(cái)務(wù)管理人員具有很好的職業(yè)素質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測能力。
財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的一項(xiàng)重要管理內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金作為支撐，企業(yè)的目標(biāo)就是通過合理的利用資金，獲得最大的利益。這種情形下，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控的意義就顯而易見：第一，財(cái)務(wù)管控是企業(yè)整體管理水平的有效體現(xiàn)，能有效調(diào)節(jié)各個(gè)部門之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)活動(dòng)，通過對企業(yè)的財(cái)務(wù)進(jìn)行預(yù)算以及監(jiān)測，保證企業(yè)朝預(yù)期的方向發(fā)展。第二，企業(yè)的財(cái)務(wù)管控是當(dāng)今信息化財(cái)務(wù)管理的一種必然要求�？茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步，信息技術(shù)在財(cái)務(wù)管理中的應(yīng)用越發(fā)廣泛，之前簡單的財(cái)務(wù)管控手段已經(jīng)不能滿足企業(yè)在新時(shí)期的發(fā)展需求，使得開放化和網(wǎng)絡(luò)化的財(cái)務(wù)管理制度和體系出現(xiàn)。最后，企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理對于企業(yè)的治理和結(jié)構(gòu)具有很好的.完善作用，能將企業(yè)較為分散的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有效的統(tǒng)一起來，保證企業(yè)長期的經(jīng)營目標(biāo)有著舉足輕重的作用和效果。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理對于企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)營來說，必不可少。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀及存在的問題
(一)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理和控制制度薄弱
房地產(chǎn)企業(yè)在日常生產(chǎn)活動(dòng)中的流動(dòng)性以及各個(gè)項(xiàng)目之間的獨(dú)立性，使得企業(yè)內(nèi)部的管理和控制的難度也比一般生產(chǎn)性質(zhì)的企業(yè)高，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制也顯得較為薄弱。主要體現(xiàn)在以下方面：首先內(nèi)外部審計(jì)監(jiān)督乏力，內(nèi)部審計(jì)部門職能弱化，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督評審主要依靠內(nèi)部審計(jì)部門，而有些單位的內(nèi)審部門隸屬于財(cái)務(wù)部門，與財(cái)務(wù)部同屬一人領(lǐng)導(dǎo)，內(nèi)審在形式上缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性，在職能上也未發(fā)揮作用;其次企業(yè)的存貨管理不夠完善，很多企業(yè)因?yàn)榇尕浂加玫馁Y金通常會(huì)超過成本的兩倍，這樣容易造成企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)方面的流動(dòng)不暢，增加資金的占用成本，嚴(yán)重影響企業(yè)的運(yùn)行;第三，應(yīng)收賬款的控制不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，產(chǎn)品的生產(chǎn)周期比較長，容易導(dǎo)致資金的回收時(shí)間較長，這就存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。很多企業(yè)也沒有嚴(yán)格的賒銷制度和收賬手段，導(dǎo)致企業(yè)的應(yīng)收賬款很容易成為呆賬壞賬，嚴(yán)重影響企業(yè)的經(jīng)營效益和資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)。
(二)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和控制的意識(shí)淡薄
房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤在帶給企業(yè)充足資金的情況下也會(huì)使企業(yè)的管理者和領(lǐng)導(dǎo)者對財(cái)務(wù)管理和控制不夠重視。在企業(yè)的發(fā)展過程中，我們發(fā)現(xiàn)目前落后的財(cái)務(wù)管理制度以及理念已經(jīng)很難適應(yīng)和滿足新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，并逐漸影響企業(yè)的發(fā)展壯大。很多企業(yè)對財(cái)務(wù)的管理以及控制的不夠重視，缺乏完善的控制體系和措施，導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作出現(xiàn)很多問題，比如賬目不清、會(huì)計(jì)信息失真以及核實(shí)不明等情況，給企業(yè)造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失也影響著企業(yè)的健康發(fā)展。
(三)企業(yè)未建立健全預(yù)算管理制度及績效考評獎(jiǎng)懲機(jī)制
目前，盡管有些企業(yè)對財(cái)務(wù)管理中的費(fèi)用預(yù)算管理也比較重視，但在預(yù)算的編制和執(zhí)行方面仍然存在很多問題。一些地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期階段著急上項(xiàng)目，沒有對成本進(jìn)行合理的測算及層層落實(shí)，預(yù)算計(jì)劃做的并不細(xì)致，另外地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長，在過程中無法做到費(fèi)用預(yù)算根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，導(dǎo)致預(yù)算與實(shí)際嚴(yán)重脫節(jié)，使得預(yù)算形同虛設(shè)，這些嚴(yán)重影響企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作效果，進(jìn)一步導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的實(shí)施和企業(yè)經(jīng)營效果和質(zhì)量的嚴(yán)重下降。有的企業(yè)只有預(yù)算管理機(jī)制，未與績效考評獎(jiǎng)懲機(jī)制結(jié)合起來，無法確保企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)和低成本戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
(四)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)有待提高
財(cái)務(wù)部門的設(shè)置通常是金字塔形的，這種模式導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的層次繁多并且效率較低，這樣的財(cái)務(wù)管理制度以及財(cái)務(wù)設(shè)置已經(jīng)很難滿足目前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的實(shí)際需求，尤其是在信息化趨勢下，很多工作都需要通過信息化的手段完成。新時(shí)代也需要更加專業(yè)和高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員加入到財(cái)務(wù)管理的隊(duì)伍中來，更好的運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)和手段以及理念，完成財(cái)務(wù)管理工作。但是，受制于傳統(tǒng)模式的影響，目前的企業(yè)財(cái)務(wù)從業(yè)人員理念相對較為落后，也缺乏主動(dòng)學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)相關(guān)知識(shí)的積極性，業(yè)務(wù)水平相對低下，不能適應(yīng)新時(shí)期財(cái)務(wù)管理發(fā)展的需求，對財(cái)務(wù)管理造成一定的制約作用，也不利于企業(yè)健康發(fā)展。
三、改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和控制的措施
(一)不斷完善財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)部審計(jì)
不斷建立和完善對于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控的內(nèi)部制度，這是做好財(cái)務(wù)監(jiān)督工作最為基本的要求，也是貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)和經(jīng)營活動(dòng)的各個(gè)方面的。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)會(huì)計(jì)的相關(guān)要求逐漸健全企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管控的制度，建立起內(nèi)部核查、會(huì)計(jì)核算、財(cái)產(chǎn)清查等一系列完整的財(cái)務(wù)管理的制度，密切監(jiān)控企業(yè)的存貨、資金、成本核算以及應(yīng)收賬款等情況，有效降低企業(yè)管理的成本，保證企業(yè)能夠健康、安全運(yùn)行。另外，企業(yè)不但需要對財(cái)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部嚴(yán)格的管控，還需要對企業(yè)的決策以及相關(guān)的規(guī)章制度的執(zhí)行力度進(jìn)行控制和審計(jì)，保證企業(yè)所有進(jìn)行程序都科學(xué)合理。加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，可以從以下幾個(gè)方面著手：首先是要建立職務(wù)的分離制度，合理安排財(cái)務(wù)管理工作的每個(gè)崗位，明確每個(gè)崗位相應(yīng)職責(zé);其次是要建立財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)控制制度，主要包括財(cái)會(huì)工作規(guī)則、核算流程以及財(cái)會(huì)人員的責(zé)任;第三是要建立授權(quán)審批控制，明確財(cái)務(wù)人員的授權(quán)的權(quán)限及相應(yīng)的承擔(dān)責(zé)任;第四是要建立企業(yè)現(xiàn)金與銀行存款的管理制度，確保企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)健康。
(二)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和控制的意識(shí)
首先要加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對于財(cái)務(wù)管理和控制的重視，放棄房地產(chǎn)門都要定期檢查資金是否到位，是否�？顚Ｓ�，對于那些資金沒有到位、擅自挪用資金的基建項(xiàng)目，要及時(shí)進(jìn)行整改，保證計(jì)劃的落實(shí)。
四、結(jié)束語
總而言之，基建項(xiàng)目是一項(xiàng)投資大、建設(shè)周期長的工作，財(cái)務(wù)管理在基建項(xiàng)目中至關(guān)重要，直接決定了基建項(xiàng)目的社會(huì)效益能否實(shí)現(xiàn)，關(guān)系著事業(yè)單位的發(fā)展，財(cái)務(wù)工作的目的是做好基建項(xiàng)目資金的考核、監(jiān)督、控制和預(yù)算，財(cái)務(wù)工作這不僅要對項(xiàng)目實(shí)施的可行性進(jìn)行分析，還要了解實(shí)際花費(fèi)的資金和預(yù)算之間的差額，對財(cái)務(wù)管理工作提出有效合理的建議。事業(yè)單位基建管理部門一方面要正確履行本部門的職責(zé)，另一方面還要合理承擔(dān)項(xiàng)目投資人或者業(yè)主的角色。建設(shè)部門的會(huì)計(jì)核算是單位會(huì)計(jì)核算范疇中比較重要的一部分，包括招標(biāo)投標(biāo)管理、合同談判、合同管理、工程量價(jià)審核、竣工結(jié)算、財(cái)務(wù)決算等。由于各方面的原因，事業(yè)單位的基建財(cái)務(wù)工作總是存在著各種各樣的問題，有的是主觀原因造成的，有的是客觀原因造成的，但無論是哪方面的原因，事業(yè)單位必須充分重視，正確的認(rèn)識(shí)基建財(cái)務(wù)管理工作的重要性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并立即采取相應(yīng)的解決措施，不斷提高本單位基建財(cái)務(wù)工作的水平。
房地產(chǎn)論文6
在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理當(dāng)中，經(jīng)常碰到工作任務(wù)的計(jì)劃時(shí)間屢屢打破而拖延的情況，給項(xiàng)目成本控制造成極大浪費(fèi)。有一個(gè)可行性的計(jì)劃顯得非常重要。本文主要對現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃管理進(jìn)行探討。
前言
現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃管理貫穿了整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程，項(xiàng)目計(jì)劃管控同樣也是成本管控，項(xiàng)目計(jì)劃控制得好，就能保證整個(gè)項(xiàng)目的資金計(jì)劃、銷售計(jì)劃按照預(yù)期實(shí)施。進(jìn)度管控不到位，出現(xiàn)設(shè)計(jì)拖延，招標(biāo)拖沓，施工滯后等現(xiàn)象，無疑會(huì)在很大程度上加大了項(xiàng)目的隱性成本。正因?yàn)榇�，現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)該加強(qiáng)計(jì)劃管理。
1.現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃管理的重要性
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制直接關(guān)系到產(chǎn)品進(jìn)入市場的時(shí)間，關(guān)系到開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)也關(guān)系到消費(fèi)者的利益。房地產(chǎn)項(xiàng)目開工后，房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)輕易變更事前擬定的開盤時(shí)間和交房時(shí)間，尤其是商品房開發(fā)過程中已經(jīng)支付定金的購房人，這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，在交房前完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度必須服從公司經(jīng)營進(jìn)度的需求。現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點(diǎn)，問題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工，以此造成的后果是以犧牲工程質(zhì)量為代價(jià)，將問題爆發(fā)于物業(yè)管理階段，加大了公司物業(yè)管理成本，降低了公司美譽(yù)度。
在項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目的特殊性決定了項(xiàng)目中必然包含種種相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)和不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)、功能、技術(shù)、施工、外部環(huán)境等不確定因素，對項(xiàng)目的計(jì)劃執(zhí)行會(huì)產(chǎn)生各種各樣的影響。作為項(xiàng)目實(shí)施的指導(dǎo)性文件，項(xiàng)目計(jì)劃對項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行籌劃安排，將項(xiàng)目的全過程、全部目標(biāo)和全部活動(dòng)統(tǒng)統(tǒng)納入計(jì)劃的軌道，使人力、材料、機(jī)械、設(shè)備和建設(shè)資金等各種資源得到合理充分有效的運(yùn)用，以期實(shí)施過程中及時(shí)對各階段各環(huán)節(jié)進(jìn)行協(xié)調(diào)，達(dá)到質(zhì)量優(yōu)良、工期和造價(jià)合理的預(yù)定目標(biāo)。
2.現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)計(jì)劃的編制內(nèi)容及要求
2.1發(fā)展控制計(jì)劃
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的發(fā)展控制計(jì)劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的總綱性計(jì)劃，在這個(gè)計(jì)劃中，我們必須明確項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵工作的時(shí)間控制點(diǎn)。發(fā)展控制計(jì)劃是公司各部門工作的內(nèi)控計(jì)劃，編制發(fā)展計(jì)劃時(shí)，讓有經(jīng)驗(yàn)的各類專業(yè)員工參與，盡快可能預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)過程中可能出現(xiàn)的困難，時(shí)間安排要合理，以保證計(jì)劃具有可操作性，避免在項(xiàng)目實(shí)施過程中不斷地調(diào)整計(jì)劃，一定要確保發(fā)展控制計(jì)劃作為總綱性計(jì)劃的嚴(yán)肅性。
2.2工程實(shí)施控制計(jì)劃
工程實(shí)施控制計(jì)劃是工程實(shí)體施工進(jìn)度安排的控制計(jì)劃，主要是指導(dǎo)項(xiàng)目工程現(xiàn)場施工的控制計(jì)劃。工程實(shí)施控制計(jì)劃的編制內(nèi)容主要是：總包單位工程實(shí)施的階段性時(shí)間控制點(diǎn)，工程實(shí)施控制計(jì)劃，既要考慮工程關(guān)鍵性控制點(diǎn)時(shí)間，又要考慮各分包工程穿插及搭接的合理性，具有全面、系統(tǒng)控制工程實(shí)施的功能，具有可操作性。工程實(shí)施控制計(jì)劃的編制，要求房地產(chǎn)企業(yè)的工程師具有較高的專業(yè)素養(yǎng)和較強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力，熟悉各個(gè)分部工程的實(shí)施流程，這是建筑市場結(jié)構(gòu)變化的結(jié)果，也必將是建筑市場專業(yè)化程度不斷提升的結(jié)果。
2.3施工圖出圖計(jì)劃
施工圖出圖計(jì)劃就是工程項(xiàng)目所用施工圖的安排計(jì)劃。對于一般的工程，需要的施工圖主要是：基坑支護(hù)施工圖、常規(guī)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)備專業(yè)施工圖、售樓準(zhǔn)備工程施工圖、外墻裝飾施工圖、各種內(nèi)裝施工圖、室外管線施工圖、園建綠化施工圖、各種專項(xiàng)工程施工圖等。
2.4承建商分包計(jì)劃
承建商分包計(jì)劃是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)擬分包的工程選用承建單位的計(jì)劃。編制承建商分包計(jì)劃之前，房地產(chǎn)企業(yè)須明確擬分包的工程，分析分包這些工程的可行性、合理性和經(jīng)濟(jì)性，估計(jì)對現(xiàn)場管理帶來的影響;在承包商分包計(jì)劃中需要充分考慮承建單位進(jìn)場的準(zhǔn)備時(shí)間。
2.5甲供材料進(jìn)場計(jì)劃。
在甲供材料進(jìn)場計(jì)劃中需要清楚分析擬甲供材料的可行性、經(jīng)濟(jì)性，充分考慮對現(xiàn)場施工管理的影響，明確擬甲供的材料種類。
2.6工程成本控制計(jì)劃。
工程成本控制計(jì)劃是房地產(chǎn)企業(yè)在工程實(shí)施之前制定的工程成本預(yù)控計(jì)劃，以保證項(xiàng)目的工程成本高度受控。其中預(yù)計(jì)費(fèi)用的分項(xiàng)應(yīng)與擬分包工程項(xiàng)目一致，以便工程實(shí)施過程中對工程成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)控;明確項(xiàng)目的檔次定位，確定工程質(zhì)量、檔次標(biāo)準(zhǔn)，制定各分項(xiàng)費(fèi)用的套用標(biāo)準(zhǔn)。工程成本計(jì)劃的.編制，不僅是合約預(yù)算部門的事情，更需要設(shè)計(jì)、工程技術(shù)人員提供詳細(xì)的設(shè)計(jì)意圖和工程技術(shù)要求。
2.7費(fèi)用支付計(jì)劃
費(fèi)用支付計(jì)劃是項(xiàng)目開發(fā)過程中支付工程勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程進(jìn)度款、營銷費(fèi)用等項(xiàng)目費(fèi)用的計(jì)劃，由財(cái)務(wù)部門根據(jù)合約預(yù)算部門的工程費(fèi)用階段需求量、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門的設(shè)計(jì)費(fèi)用需求和營銷部門的營銷費(fèi)用需求量編制而成。費(fèi)用支付計(jì)劃是整個(gè)項(xiàng)目管理的經(jīng)濟(jì)保證，支付計(jì)劃不能較好地執(zhí)行，項(xiàng)目管理其它計(jì)劃的執(zhí)行將無從談起，所以支付計(jì)劃至關(guān)重要。
3.有效地執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)計(jì)劃措施
計(jì)劃的再好，不如執(zhí)行的好，重在執(zhí)行。執(zhí)行是對計(jì)劃的實(shí)施，沒有一只有效執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)，再好的計(jì)劃也是一個(gè)表面文章;但是，反過來講，只有一個(gè)有執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)，才能共同編制出一個(gè)有效可行的計(jì)劃;兩者是相補(bǔ)相成、互為辯證的關(guān)系。管理是計(jì)劃、組織、實(shí)施、協(xié)調(diào)和控制，計(jì)劃是管理工作的第一步，是基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃執(zhí)行可以分為二條線進(jìn)行。一條是宏觀的，由制定發(fā)展計(jì)劃的總經(jīng)理辦公室，定期檢查發(fā)展計(jì)劃的關(guān)鍵性控制點(diǎn)是否得到了落實(shí)，如果沒有，則要召集相關(guān)部門檢查出現(xiàn)問題的原因，協(xié)調(diào)責(zé)任部門制定補(bǔ)救措施，如果時(shí)間實(shí)在無法挽回，則要確定后續(xù)關(guān)鍵性控制點(diǎn)的應(yīng)對措施。另一條是操作層面上的。為了保證各項(xiàng)計(jì)劃能夠有條不紊地執(zhí)行，現(xiàn)場的實(shí)際情況及時(shí)反饋到各部門，有先后關(guān)系的事情能夠有人及時(shí)跟蹤過問，保證項(xiàng)目的實(shí)施操作連貫、流暢，應(yīng)該有一個(gè)部門全面來跟蹤協(xié)調(diào)各項(xiàng)計(jì)劃執(zhí)行落實(shí)情況。現(xiàn)場項(xiàng)目部作為全面負(fù)責(zé)現(xiàn)場操作的部門，公司各部門的工作都要在現(xiàn)場項(xiàng)目部匯集，現(xiàn)場項(xiàng)目部是公司各部門的延伸，現(xiàn)場項(xiàng)目部應(yīng)該作為各項(xiàng)計(jì)劃落實(shí)的牽頭部門。項(xiàng)目部根據(jù)工程實(shí)施控制計(jì)劃控制現(xiàn)場的進(jìn)度，并將現(xiàn)場的實(shí)際進(jìn)展以及資源的需求及時(shí)反饋到公司各部門，比如：哪些分包工程何時(shí)具備施工條件，需要分包單位進(jìn)場的信息告之合約預(yù)算部、哪些甲供材料需要進(jìn)場了告之物資部門、承建單位工程進(jìn)度款的應(yīng)急支付需求告之財(cái)務(wù)部門等等。為了完成這些工作，一般項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)置項(xiàng)目經(jīng)理全面負(fù)責(zé)計(jì)劃管理的協(xié)調(diào)，平時(shí)不能解決的問題，項(xiàng)目部經(jīng)理提到公司工程會(huì)議上解決。
同時(shí)，項(xiàng)目部牽頭落實(shí)各項(xiàng)計(jì)劃的好壞，依賴于公司各部門的協(xié)調(diào)配合。公司各部門要樹立為現(xiàn)場服務(wù)的意識(shí)，急現(xiàn)場之所急，作為現(xiàn)場的資源配置工作，各項(xiàng)計(jì)劃的落實(shí)在于不斷的實(shí)施、檢討、配置資源、再實(shí)施、再檢討如此反復(fù)，檢討的工作應(yīng)該制度化，保證將影響進(jìn)度的因素及時(shí)反映出來，及時(shí)解決。
項(xiàng)目管理者聯(lián)盟
4.小結(jié)
從計(jì)劃的編制與組織、實(shí)施、檢查、糾偏等各個(gè)環(huán)節(jié)，都離不開計(jì)劃思維。一個(gè)團(tuán)隊(duì)實(shí)施一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)，也離不開有效計(jì)劃方案的支持。項(xiàng)目計(jì)劃管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施全過程中一項(xiàng)重要的管理內(nèi)容，對項(xiàng)目的銷售、成本、預(yù)期收益等都會(huì)造成直接的影響。作為現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)項(xiàng)目的計(jì)劃管理。
房地產(chǎn)論文7
論文摘要：隨著國家調(diào)控力度的不斷加大，加上日益激烈的市場競爭，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部費(fèi)用成本的壓縮空間越來越小。科學(xué)的稅收籌劃，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、增強(qiáng)企業(yè)的競爭實(shí)力乃至促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都具有積極的作用。本文采用理論分析的方法，對當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃進(jìn)行了嘗試性的探討，提出了自己的解決方案和籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范。
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風(fēng)險(xiǎn)
一、引言
房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點(diǎn)采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個(gè)重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略時(shí)，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財(cái)務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當(dāng)關(guān)鍵。
二、稅收籌劃的基本理論及依據(jù)
稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動(dòng)或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動(dòng)。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認(rèn)為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是通過稅收利益差別來引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實(shí)現(xiàn)一定的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負(fù)擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過彈性稅負(fù)來誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負(fù)擔(dān)有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價(jià)格理論和稅收籌劃�，F(xiàn)代財(cái)政理論認(rèn)為稅收的本質(zhì)是國家提供公共產(chǎn)品的價(jià)格。因?yàn)楣伯a(chǎn)品的提供需要支付費(fèi)用，政府就需要通過向社會(huì)成員征稅來補(bǔ)償。由于公共物品具有消費(fèi)的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價(jià)格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動(dòng)就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃�？扑沟钠髽I(yè)契約理論認(rèn)為:“企業(yè)實(shí)質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一�！逼髽I(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動(dòng)力和機(jī)會(huì)進(jìn)行一些安排，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值或稅后利潤最大化的目標(biāo)。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的部分方法
房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的'特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進(jìn)行合理的價(jià)格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:
1.利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點(diǎn)帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨(dú)設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價(jià)將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進(jìn)行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。
2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:可以對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計(jì)20%扣除。在市場接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點(diǎn)，提高產(chǎn)品的競爭力。同時(shí)也能夠提高銷售價(jià)格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設(shè)立會(huì)所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護(hù)。這些項(xiàng)目均可以列入到開發(fā)成本里進(jìn)行加計(jì)扣除。
四、充分關(guān)注稅收的籌劃風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)管理是經(jīng)濟(jì)主體通過對風(fēng)險(xiǎn)的確認(rèn)和評估，采用合理的經(jīng)濟(jì)手段及技術(shù)手段對風(fēng)險(xiǎn)加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的一種管理活動(dòng)。稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因?yàn)闆]有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準(zhǔn)確和及時(shí)的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險(xiǎn)更難于掌握，所以，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，企業(yè)可以通過采取以下措施加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或?yàn)榕浜险叩男枰粩嘈拚屯晟�。企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的稅收政策及其變動(dòng)情況，在實(shí)施納稅籌劃時(shí)，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險(xiǎn)，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項(xiàng)高層次的理財(cái)活動(dòng)和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識(shí)，具有很強(qiáng)的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化�；I劃時(shí)，不能僅僅緊盯住個(gè)別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項(xiàng)成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。
參考文獻(xiàn)
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房地產(chǎn)論文8
一、正確理解泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫的涵義
要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。
什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)?《辭海》(1999年版)中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長和實(shí)業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰�！�
從這個(gè)定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：
(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。
(2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來越遠(yuǎn)，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。
(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動(dòng)應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的運(yùn)動(dòng)狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的成長脫離越來越遠(yuǎn)，便會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長過程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價(jià)和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的`時(shí)候，才會(huì)演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)�？梢姡菽�(jīng)濟(jì)是個(gè)貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個(gè)中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡單地劃等號(hào)，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。
二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟(jì)。
另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結(jié)果是：
1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次高潮”。
2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述，土地價(jià)格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會(huì)破滅。
房地產(chǎn)論文9
近年來，我國政府不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，有效的控制了房地產(chǎn)行業(yè)的不合理增長，極大程度上穩(wěn)定了我國的市場經(jīng)濟(jì)秩序，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度也變得日趨穩(wěn)定、發(fā)展方向也逐漸合理。另一方面，隨著建筑材料成本、地基成本以及施工成本等費(fèi)用的增加，建筑企業(yè)在工程項(xiàng)目中獲得的利潤也在逐漸降低，嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。使得我們不得不采取成本核算的方式，有效的降低工程項(xiàng)目的建筑成本。對此，本文在參考前人研究結(jié)果的基礎(chǔ)上，結(jié)合筆者多年的工作經(jīng)驗(yàn)，建議采取核算工程成本的方式降低企業(yè)在施工過程中造成的不合理消費(fèi)，從而增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)交易和市場競爭力。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)成本核算中存在的幾個(gè)突出問題
(一)尚未建立統(tǒng)一的成本核算對象和規(guī)范的歸集口徑
1.成本核算對象不統(tǒng)一通常情況下，房地產(chǎn)的開發(fā)需要經(jīng)歷獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃調(diào)整設(shè)計(jì)、工程施工、銷售、竣工驗(yàn)收以及物業(yè)管理移交等階段。開發(fā)周期長面對的不確定因素繁多，還要面對企業(yè)內(nèi)部設(shè)計(jì)變更、人力資源、物力資源以及財(cái)力資源之間的組合等不確定因素，面對這些不確定因素使得不懂工程的財(cái)務(wù)人員無法確定成本核算對象。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品有高層建筑、多層建筑、商業(yè)用房、居民用房以及公建用房等類型，存在著十分明顯的復(fù)雜性。以至于很多房地產(chǎn)企業(yè)在開展成本核算工作時(shí)，常常根據(jù)企業(yè)發(fā)展需要和會(huì)計(jì)工作人員的工作水平肆意確定核算對象，根本沒有形成統(tǒng)一的成本核算對象。
2.歸集口徑不規(guī)范受房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度和工程分期等因素的影響，在施工過程中會(huì)造成一定的間接費(fèi)，而這些間接費(fèi)用不能作為工程項(xiàng)目的成本進(jìn)行計(jì)算，如果我們不能在開展成本核算工作時(shí)，不能有效的對其進(jìn)行劃分，那么成本核算結(jié)果中就會(huì)受到間接費(fèi)用的影響而變得不準(zhǔn)確，這也是為什么工程項(xiàng)目在開發(fā)后期會(huì)出現(xiàn)大量未歸類間接費(fèi)用的原因。繼而企業(yè)內(nèi)部的資金就會(huì)出現(xiàn)難度加大的分?jǐn)偣ぷ鳎偌由戏謹(jǐn)傎Y金具有明顯的對養(yǎng)性和復(fù)雜性，也在一定程度上加大的房地產(chǎn)也得的難度大幅增加了成本核算的難度，使得成本核算結(jié)果的準(zhǔn)確性和實(shí)用性大大降低[3]。
(二)核算結(jié)果不能正是反映實(shí)際成本
就目前的房地產(chǎn)企業(yè)而言，工程款的支付時(shí)間和工程量的完成時(shí)間之間存在著一定的差異，而一旦工程款支付進(jìn)度比工程量進(jìn)度慢，那么我們計(jì)算出來的工程承包就很難真實(shí)的反應(yīng)工程的進(jìn)度。產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因主要是因?yàn)槭┕挝粡纳蠄?bào)工程量到工程投資監(jiān)理審批、核實(shí)這個(gè)階段，需要花費(fèi)大量的時(shí)間，且監(jiān)理單位的意見是會(huì)計(jì)人員核算工程成本的'主要依據(jù)，因此，工程成本核算的工作要晚于實(shí)際的施工進(jìn)度。
二、提高房地產(chǎn)成本核算工作質(zhì)量的策略
(一)統(tǒng)一成本核算質(zhì)量，規(guī)范歸集口徑
1.統(tǒng)一成本核算對象確立原則雖然影響房地產(chǎn)成本核算的對象繁多，但是開展成本核算應(yīng)遵循的原則是一致的，主要包含了有助于成本費(fèi)用的歸集、有助于成本的及時(shí)結(jié)算、有助于成本監(jiān)控的需要等。如果工程項(xiàng)目的開發(fā)量較小，我們則以將整個(gè)工程項(xiàng)目都作為成本核算的對象，并設(shè)立專門的核算對象，以確保有效的增強(qiáng)成本核算結(jié)果的準(zhǔn)確性。而對于那些開發(fā)量大、施工周期長的工程項(xiàng)目，可以結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目范圍、是否分期及業(yè)態(tài)等情況來確定成本核算對象，關(guān)鍵是與預(yù)算口徑成本核算對象一致，這里的一致性關(guān)系到后續(xù)成本管控的落實(shí)。
2.規(guī)范和約束歸集口徑本文建議從以下兩個(gè)方面入手，規(guī)范成本歸集口徑：第一，要求相關(guān)業(yè)務(wù)人員在從事工程款支付活動(dòng)時(shí)，注明單據(jù)上注明成本的類型，這樣財(cái)務(wù)人員可以準(zhǔn)確歸集成本項(xiàng)目做到與預(yù)算部門的成本口徑一致[5]。第二，在共同成本、期間費(fèi)用的分?jǐn)偡矫婵偨Y(jié)如下：在房屋竣工結(jié)算后，這類費(fèi)用經(jīng)過兩次分?jǐn)傔M(jìn)成本核算對象開發(fā)成本，分?jǐn)偙砣缦拢旱谝淮畏謹(jǐn)偅簩⑼恋爻杀?按占地面積分?jǐn)偳捌谫M(fèi)用(按建造面積分?jǐn)?消防工程按(按建設(shè)面積分?jǐn)?基礎(chǔ)設(shè)施(按建筑面積分?jǐn)?借款費(fèi)用(預(yù)算造價(jià)法)期間費(fèi)用(按建設(shè)面積分?jǐn)?進(jìn)入住宅、商鋪、車庫、寫字樓、幼兒園、會(huì)所、物業(yè)。第二次將公共配套實(shí)施分?jǐn)側(cè)肟墒鄢杀竞怂銓ο螅河變簣@(按建設(shè)面積分?jǐn)?、會(huì)所(按建設(shè)面積分?jǐn)?、物業(yè)(按建設(shè)面積分?jǐn)?分?jǐn)傔M(jìn)入住宅、商鋪、車庫、寫字樓開發(fā)成本，通過二次分?jǐn)倢⑺匈M(fèi)用分?jǐn)偟骄唧w的成本核算對象上，大大提高成本核算的準(zhǔn)確性。
(二)采取權(quán)責(zé)發(fā)生制核算成本，增強(qiáng)工程成本的可靠性
收付實(shí)現(xiàn)制是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)廣泛使用的成本核算方法之一，這種計(jì)算方式是在沒有發(fā)票和其他票據(jù)的前提下，估計(jì)出工程項(xiàng)目的成本消耗情況，繼而出現(xiàn)成本核算結(jié)果與實(shí)際工程支出不匹配的現(xiàn)象。因此，本文建議會(huì)計(jì)工作人員在實(shí)際的工作中，尤其是核算大型開發(fā)項(xiàng)目的成本時(shí)，應(yīng)成立成本管理工作小組，并通過開展經(jīng)驗(yàn)交流和組織培訓(xùn)等方式不斷強(qiáng)化管理人員的工作水平，使其可以獨(dú)立應(yīng)對工程項(xiàng)目中各環(huán)節(jié)的成本消耗情況，在實(shí)際工作中由于一般工程進(jìn)度大于付款進(jìn)度、付款進(jìn)度大于發(fā)票進(jìn)度從而造成賬務(wù)無法真實(shí)反映工程實(shí)際情況，為此可用工程量審批單入賬，未付的工程款掛應(yīng)付賬款科目，發(fā)票到再?zèng)_應(yīng)付賬款財(cái)務(wù)在實(shí)際工作中只有不斷摸索適合本行業(yè)、本公司的實(shí)際情況，在會(huì)計(jì)制度允許的范圍內(nèi)，積極有限的組織本企業(yè)的成本核算體系工作，為成本核算提供真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)支持。
(三)地產(chǎn)公司成本控制的核心是項(xiàng)目預(yù)算管理
從項(xiàng)目前期開始就應(yīng)成立成本控制領(lǐng)導(dǎo)小組，由總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、預(yù)算總監(jiān)、項(xiàng)目經(jīng)理、銷售總監(jiān)及相關(guān)人員構(gòu)成，對項(xiàng)目可行性進(jìn)行深入的研究，財(cái)務(wù)部要根據(jù)相關(guān)部門提供數(shù)據(jù)運(yùn)用專業(yè)知識(shí)對此項(xiàng)目做出稅收預(yù)測、資金預(yù)測、項(xiàng)目利潤預(yù)測給成本控制領(lǐng)導(dǎo)小組以供高層決策，在項(xiàng)目建設(shè)前期財(cái)務(wù)要不斷與成本控制小組(成本控制小組成員含設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)人員)其他成員溝通，從設(shè)計(jì)階段開始控制建造成本，在設(shè)計(jì)合同中約定由于設(shè)計(jì)失誤原因造成建設(shè)成本增加設(shè)計(jì)部門應(yīng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)賠償，最終落實(shí)項(xiàng)目總體造價(jià)及分項(xiàng)目造價(jià)，用此數(shù)據(jù)作為招標(biāo)價(jià)與建設(shè)方簽訂建設(shè)合同，在合同中約定后期工程簽證不能突破的比例及增加簽證的審批手續(xù)，嚴(yán)格控制簽證的發(fā)生，在項(xiàng)目建設(shè)過程中財(cái)務(wù)要嚴(yán)格控制建設(shè)成本的支出，做到按項(xiàng)目進(jìn)度控制開發(fā)成本的支出，財(cái)務(wù)人員經(jīng)常到建設(shè)一線對項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行把控，會(huì)同其他相關(guān)部門對工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，在項(xiàng)目驗(yàn)收階段與造價(jià)部門緊密聯(lián)系對乙方結(jié)算金額進(jìn)行復(fù)核對已付款金額進(jìn)行核實(shí)，確保結(jié)算款的真實(shí)性，對整個(gè)項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)成本與預(yù)算成本比對，對成本控制情況做出財(cái)務(wù)分析，并做好相關(guān)數(shù)據(jù)的收據(jù)收集工作，為企業(yè)下一個(gè)項(xiàng)目提供管理數(shù)據(jù)。
三、結(jié)束語
從上述內(nèi)容我們不難看出，成本核算在增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和市場競爭力方面有著十分重要的作用，是房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的畢竟之路，成本核算對象、歸集口徑以及核算內(nèi)容等都是影響成本核算結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵因素，身為房地產(chǎn)工作人員的我們，只有在日常的工作中不斷總結(jié)和積累經(jīng)驗(yàn)，積極完善自身的專業(yè)知識(shí)和工作能力，才能有效的發(fā)現(xiàn)當(dāng)前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)成本核算工作中存在的問題，并采取行之有效的措施加以應(yīng)對，為我國房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)論文10
隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)開始越來越受到重視，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理也變得非常重要。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品有著一次性、多變性與不確定性的特點(diǎn)，其特定開發(fā)項(xiàng)目適用于一次性設(shè)計(jì)，而一些環(huán)境與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)相對較為多變。要想降低開發(fā)項(xiàng)目成本，就要對造價(jià)成本進(jìn)行管理與控制，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)質(zhì)量不斷提升，為人民提供更為優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境。
房地產(chǎn)幵發(fā)項(xiàng)目的成本管理直接決定了其發(fā)展方向與長久性，其對成本進(jìn)行控制是為了在工程質(zhì)量良好、開發(fā)期限可以保證的前提下，保證所完成建筑產(chǎn)品成本的合理性，要對項(xiàng)目進(jìn)行全過程管理、全方位的控制，將多種可以對成本進(jìn)行干擾的因素排除，要將激勵(lì)競爭機(jī)制建立起來，全員簽訂管理目標(biāo)責(zé)任書，實(shí)行獎(jiǎng)懲制度，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的良好發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理主要分為以下四個(gè)階段：
一、策劃準(zhǔn)備階段
策劃準(zhǔn)備階段的成本管理與控制決定著開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的成敗。相關(guān)調(diào)查表示：每個(gè)項(xiàng)目的策劃對成本和效益都有著35%的影響，策劃階段的成本管理是對項(xiàng)目進(jìn)行地段地塊的選擇和建設(shè)方案的設(shè)計(jì)。要對地價(jià)與出讓金進(jìn)行了解，對拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用的髙低進(jìn)行比較，配套設(shè)施的費(fèi)用要明確。然后經(jīng)過與銷售價(jià)格的平衡，選擇出最好的地塊。確定建設(shè)方案，在建設(shè)地點(diǎn)選擇完畢以后，方案的建設(shè)對開發(fā)的成本和效益非常重要，利用建設(shè)方案進(jìn)行招標(biāo)。開發(fā)商要對區(qū)域總體設(shè)計(jì)進(jìn)行招標(biāo)，對建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行招標(biāo)，對投資進(jìn)行估算。組成評審專家組對方案進(jìn)行評定，專家組包括技術(shù)專家和經(jīng)濟(jì)專家。業(yè)主所選定的必須是技術(shù)指標(biāo)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)最佳的中標(biāo)方案。如果選擇的是技術(shù)指標(biāo)最佳而經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較差的方案，就要釆取有效的措施對其進(jìn)行優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)學(xué)家要對投標(biāo)人評標(biāo)時(shí)的投資估算進(jìn)行審計(jì)與評估，保證投資估算的真實(shí)度與可靠度，減少實(shí)施中標(biāo)方案時(shí)估算值突破情況的發(fā)生。
二、設(shè)計(jì)定型階段
在設(shè)計(jì)定型階段中，對成本的管理與控制，是利用策劃批準(zhǔn)的方案，對初步的設(shè)計(jì)進(jìn)行整理與擴(kuò)大。相關(guān)調(diào)查表示，設(shè)計(jì)定型階段的工作效率直接影響了項(xiàng)目成本的管理，所以，加強(qiáng)對該階段工作的管理是非常重要的。因此，設(shè)計(jì)者或設(shè)計(jì)團(tuán)體必須是設(shè)計(jì)水平與專業(yè)水平較髙、具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、較強(qiáng)責(zé)任心的人或團(tuán)體。在設(shè)計(jì)開展之前，業(yè)主與設(shè)計(jì)委托者雙方必須簽訂委托書與設(shè)計(jì)合同，合同條款要包括技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與監(jiān)督配合等，要對設(shè)計(jì)在實(shí)際運(yùn)用中所達(dá)到的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行考核，要有獎(jiǎng)勵(lì)或懲罰的考核制度。在設(shè)計(jì)開展以后，業(yè)主應(yīng)利用專業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)人員對設(shè)計(jì)進(jìn)行全過程跟蹤。在對初步設(shè)計(jì)進(jìn)行擴(kuò)大時(shí)，要與設(shè)計(jì)人員對技術(shù)方案進(jìn)行研討，如建筑的基礎(chǔ)類型、管道的選型等，對信息要大量搜集，對設(shè)計(jì)人員進(jìn)行市場行情的反饋，使其可以在項(xiàng)目中運(yùn)用新型技術(shù)與材料。這樣建筑產(chǎn)品的檔次也就得以提髙，工程成本也可以有效降低。造價(jià)人員要對技術(shù)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較，使得成本的髙低顯露出來，更好的為業(yè)主的決策進(jìn)行參謀。在這個(gè)階段有兩個(gè)誤醫(yī)，必須都對其進(jìn)行防治：第一個(gè)誤區(qū)是對設(shè)計(jì)人員有著完全依靠的行為，從不對設(shè)計(jì)進(jìn)行過問；第二個(gè)誤區(qū)是對技術(shù)方案沒有進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評估、成本的分析。要利用經(jīng)濟(jì)專家和造價(jià)師對設(shè)計(jì)院出示的設(shè)計(jì)概算進(jìn)行審計(jì)評估，保證其真實(shí)性與可靠性，要查找出超出投資估算的原因。如果是技術(shù)方案原因，應(yīng)在施工設(shè)計(jì)的時(shí)候?qū)ζ溥M(jìn)行優(yōu)化，對設(shè)計(jì)人員優(yōu)化設(shè)計(jì)方案工作進(jìn)行配合。業(yè)主方的專業(yè)人員在施工設(shè)計(jì)應(yīng)該對技術(shù)方案設(shè)計(jì)進(jìn)行督促，并對設(shè)計(jì)計(jì)算的結(jié)果進(jìn)行了解，對單項(xiàng)設(shè)計(jì)加以重視，注意其經(jīng)濟(jì)性，對配筋數(shù)量隨意加大進(jìn)行預(yù)防。以期在設(shè)計(jì)階段強(qiáng)化開發(fā)項(xiàng)目成本管理，從而有效降低工程成本。
三、施工實(shí)施階段
施工實(shí)施是設(shè)計(jì)階段成本管理的繼續(xù)，主要的特征是以下幾點(diǎn)：
1.較強(qiáng)的針對性
施工階段成本管理對象很明確，完成特定的產(chǎn)品所需成本，但是目前還存在很大的.風(fēng)險(xiǎn)，不確定性較強(qiáng)。
2.三個(gè)基本要素、一個(gè)指標(biāo)這個(gè)過程指標(biāo)的組成是利用三個(gè)基本要素與一個(gè)指標(biāo)完成的，要素是：項(xiàng)目成本、項(xiàng)目工期、項(xiàng)目質(zhì)量；指標(biāo)就是項(xiàng)目的安全性，必須將二者進(jìn)行統(tǒng)一，使之可以相互影響與促進(jìn)。
3.利益主體
施工實(shí)施階段會(huì)涉及到很多利益主體，這些利益主體是承包商、供應(yīng)商等，整個(gè)施工過程的完成都是由他們的合作來進(jìn)行的。在對設(shè)計(jì)進(jìn)行確定以后，施工任務(wù)的完成多采用以下兩種方法：招標(biāo)發(fā)包法，承包商通過中標(biāo)獲得施工任務(wù)并將其完成；自營施工法，在選擇施工材料時(shí)，要選擇質(zhì)量較好且價(jià)格較低的，要對不同廠家的材料進(jìn)行比對。
施工結(jié)束以后，要對工程竣工的決算和財(cái)務(wù)決算進(jìn)行編制，其對成本控制是非常重要的。利用竣工決算對成本目標(biāo)制定與貫徹情況進(jìn)行考査，査看其是否有偏差�？偨Y(jié)經(jīng)驗(yàn)、得出教訓(xùn)，使企業(yè)管理的水平得到提高，成本控制能力得到加強(qiáng)。
四、保修服務(wù)階段
這個(gè)階段成本是由施工質(zhì)量決定的，所以要將工程質(zhì)量工作做好，降低保修費(fèi)用。要將商品房的使用說明書和保修書做好，將開發(fā)商與物業(yè)管理、用戶等在保修時(shí)應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任與費(fèi)用分清，為開發(fā)商減少不必要的保修支出。
在選擇物業(yè)管理公司時(shí)，要對其業(yè)務(wù)水平的髙低、管理素質(zhì)的情況進(jìn)行了解，選擇業(yè)務(wù)水平較高、管理素質(zhì)良好的公司來對項(xiàng)目的業(yè)務(wù)管理工作進(jìn)行承擔(dān)，可以使開發(fā)商的信譽(yù)得到有效提髙。
五、結(jié)語
總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對成本進(jìn)行全面地管理與控制，是綜合地管理與控制，但對經(jīng)濟(jì)造價(jià)進(jìn)行單一的管理不能達(dá)到項(xiàng)目成本控制的目的，因而其管理過程應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的。利用各種手段將不確定的因素進(jìn)行優(yōu)化，成為了特定因素，從而更好的對成本進(jìn)行了控制和管理，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
房地產(chǎn)論文11
從我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢來看，近幾年以及之后幾年依舊有足夠的發(fā)展空間，并且短時(shí)間內(nèi)不會(huì)衰弱[1]。房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)體系中所占比重較高，從最初進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)開始，利用有限的資金投資，并且不斷融資，從而支持企業(yè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)，但就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)情況而言，也暴露出很多問題[2]。且這些問題若不及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決，勢必會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)日后的發(fā)展，并且在激烈的市場競爭中處于劣勢地位。因此加強(qiáng)資金管理的力度，創(chuàng)新管理方式，使其能夠順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需求，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的話題。
一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題
�。ㄒ唬┟つ客顿Y，資金規(guī)劃不合理
房地產(chǎn)企業(yè)從建立之初到穩(wěn)定的運(yùn)營發(fā)展具有周期長、耗費(fèi)大等特點(diǎn)，在發(fā)展的過程中，完全依賴企業(yè)自身的資金運(yùn)轉(zhuǎn)是不可能實(shí)現(xiàn)的，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要通過銀行借款等融資方式進(jìn)行負(fù)債融資，從近幾年的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率較高，幾乎每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都有大筆的負(fù)債額。某些企業(yè)資金沉淀嚴(yán)重，原本就因資金不足而煩惱，加之資金的無效占用不斷增加，且盲目跟風(fēng)投資導(dǎo)致資金未以有效產(chǎn)出的形式流回企業(yè)，導(dǎo)致資金的利用率進(jìn)一步降低。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的資金預(yù)算和合理的資金規(guī)劃，是企業(yè)最大化利用資金，并提升資金管理水平的有效方式，但從目前的實(shí)際情況來看，部分企業(yè)在資金投資和規(guī)劃上還存在著諸多的不足[3]。
（二）融資渠道單一，主體不明
資金管理的原則在于主體明確，責(zé)任明確，且應(yīng)該加強(qiáng)對資金的監(jiān)督力度，防止資金流失和無效利用，但房地產(chǎn)企業(yè)在此方面的規(guī)劃并不到位，還需要作進(jìn)一步的努力，來確保資金的正常使用和流動(dòng)。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)巨大數(shù)額的投資和收款，并沒有明確監(jiān)督每一筆資金的具體流向，導(dǎo)致正式啟用資金的階段卻發(fā)現(xiàn)資金已經(jīng)被占用，只好拆東墻補(bǔ)西墻。另外，房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金不足以支撐企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，因此需要通過多種方式加強(qiáng)外部融資，然而目前房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，資金獲取的渠道相對匱乏。致使企業(yè)的資金的利用和周轉(zhuǎn)更為緊張，若房地產(chǎn)企業(yè)想要穩(wěn)定長期的發(fā)展，就必須要解決上述所有問題。
二、提升房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平的有效措施
（一）做好資金預(yù)算，促進(jìn)資金良性運(yùn)轉(zhuǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的企業(yè)，每一筆進(jìn)賬和出賬的資金數(shù)額都較大，且投入和產(chǎn)出比例也較大，因此做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算是必要的工作之一，也是資金管理的基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)，更是確保企業(yè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的有效方式。進(jìn)行有效的資金預(yù)算，上一年年末做好所有款項(xiàng)的整理和總結(jié)，計(jì)算盈虧狀況，并且將不可動(dòng)用資金和閑置資金詳細(xì)記錄處理，注重處理的細(xì)節(jié)。每年年初，財(cái)務(wù)部門則根據(jù)上一年的企業(yè)運(yùn)營情況以及當(dāng)年企業(yè)發(fā)展的趨勢，做好資金預(yù)算計(jì)劃[4]。要求資金預(yù)算計(jì)劃既能夠滿足企業(yè)本年所需的要求，也要保障資金能夠良性運(yùn)轉(zhuǎn)，對于閑置資金應(yīng)該加以利用，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。資金預(yù)算由資金預(yù)算收入，資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成“資金預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過經(jīng)營活動(dòng)帶來的現(xiàn)金凈增加額，預(yù)算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出�！币源藶楹诵�，把握企業(yè)的“脈搏”，突出計(jì)劃重點(diǎn)，有效節(jié)約公司融資成本，并且在預(yù)案審核通過后嚴(yán)格執(zhí)行。
（二）合理規(guī)劃資金，重視風(fēng)險(xiǎn)管理
在做好資金預(yù)算之后，應(yīng)該嚴(yán)格按照資金預(yù)算方案執(zhí)行，并且在此過程中以控制成本為核心，有效將企業(yè)能夠運(yùn)轉(zhuǎn)的資金優(yōu)先利用。但資金預(yù)算只是年初的一個(gè)計(jì)劃方案，在現(xiàn)實(shí)發(fā)展中有很多不可預(yù)估的因素會(huì)影響資金的周轉(zhuǎn)和利用，此時(shí)需要企業(yè)財(cái)務(wù)管理者嚴(yán)格依照合理規(guī)劃的處事標(biāo)準(zhǔn)作出新的資金決策，從而調(diào)整預(yù)算方案，將資金合理有效的'利用起來。另外，在資金管理的工作任務(wù)中，風(fēng)險(xiǎn)管理是其中及其重要的一項(xiàng)任務(wù)，主要分為使用風(fēng)險(xiǎn)，在途風(fēng)險(xiǎn)和或有風(fēng)險(xiǎn)。資金的使用風(fēng)險(xiǎn)一般是指房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，對于這種風(fēng)險(xiǎn)，做好市場調(diào)研，加強(qiáng)對投資項(xiàng)目的可行性調(diào)查論證，項(xiàng)目評審以科學(xué)化，專業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，在項(xiàng)目投資之初就將風(fēng)險(xiǎn)概率降到最低，也就是說這種風(fēng)險(xiǎn)屬于預(yù)先通過有效手段可控型風(fēng)險(xiǎn)。而在途風(fēng)險(xiǎn)通常會(huì)發(fā)生在企業(yè)資金結(jié)算過程中，要求財(cái)務(wù)人員注重結(jié)算票據(jù)的選擇，通常都是以“貸記憑證”，“轉(zhuǎn)帳支票”為結(jié)算手段，選擇更為安全的結(jié)算方式，有助于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率[5]。
�。ㄈ⿺U(kuò)寬融資渠道，加強(qiáng)資金動(dòng)態(tài)流向的監(jiān)督力度
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期，不定期地對資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督和核查，明確企業(yè)資金的動(dòng)向。一般情況下，可通過企業(yè)的日常的報(bào)表全面了解資金的動(dòng)向，而且要定時(shí)進(jìn)行專項(xiàng)檢查，了解和知悉資金預(yù)算執(zhí)行過程中的深層次問題，針對這些問題尋找深層次的解決方法，尤其是對于應(yīng)收帳款，預(yù)付帳款，其他應(yīng)收款等資金往來賬目的管理，逐筆跟蹤，強(qiáng)化監(jiān)督，明確責(zé)任人，才能將資金的來龍去脈清楚的進(jìn)行管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金因支出數(shù)額較大，且一般前期用于投資，后期才能回收賬款，因此應(yīng)該擴(kuò)寬融資渠道，利用各種方式為企業(yè)籌集到足夠項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的資金，避免因資金不足而損失重要項(xiàng)目。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定明確的責(zé)任制度，業(yè)務(wù)人員的績效同應(yīng)收款項(xiàng)的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰辦法，確保錢出去，貨進(jìn)來，貨出去，錢進(jìn)來，把壞帳損失降到最低程度。此外，加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作，注重沉淀資金的盤活，將企業(yè)本身擁有的資金和外部融資籌集的資金最大化利用，提高整個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)需要在財(cái)務(wù)人員的精確計(jì)算下進(jìn)行，并且房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)額較大，在企業(yè)本身資金不足以支撐企業(yè)發(fā)展的情況下需要通過多種渠道融資，用以支持企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)資金管理工作是企業(yè)發(fā)展的核心任務(wù)，有效的資金預(yù)算和規(guī)劃，在強(qiáng)有力的監(jiān)督體制下落實(shí)施行，能夠保障企業(yè)在激烈的競爭中獲取一定的優(yōu)勢，從而在房地產(chǎn)企業(yè)更好更快的發(fā)展。
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房地產(chǎn)論文12
房地產(chǎn)營銷就是通過市場營銷的理念和方法將開發(fā)商的產(chǎn)品信息傳達(dá)給客戶，將客戶的需求反饋給公司，最后促使成交的過程。網(wǎng)絡(luò)營銷是以現(xiàn)代營銷理論為基礎(chǔ)，借助網(wǎng)絡(luò)、通信和數(shù)字媒體技術(shù)實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo)的商務(wù)活動(dòng)，它是由顧客價(jià)值變革、科技進(jìn)步、市場競爭等綜合因素促成的，是信息化社會(huì)的必然產(chǎn)物。
信息化時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)成為了信息傳遞的重要載體，在這樣的形勢下，房地產(chǎn)營銷者有必要將自己的營銷活動(dòng)全部或部分建立在互聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)之上，對傳統(tǒng)的直接營銷方式做必要補(bǔ)充。具體來說，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷首先是建立自己的網(wǎng)站(homepages)，然后將該營銷項(xiàng)目在互聯(lián)網(wǎng)上的域名地址借助各種方式讓消費(fèi)者獲知，而消費(fèi)者則根據(jù)自己的需要瀏覽房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目的網(wǎng)頁，對正在營銷的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了解，同時(shí)可以在線向房地產(chǎn)營銷網(wǎng)站反饋一些重要的信息。
一、我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)狀
網(wǎng)絡(luò)營銷的發(fā)展使房地產(chǎn)市場從一個(gè)狹小、有形、傳統(tǒng)的小市場走向了廣闊、無形、現(xiàn)代的大市場，可以說傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷方式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足日益多元化的市場需求，因此房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷已成為并將持續(xù)作為房地產(chǎn)業(yè)的主戰(zhàn)場。相對于通常意義上的網(wǎng)絡(luò)營銷，對房地產(chǎn)這類特殊商品的網(wǎng)絡(luò)營銷的研究起步比較晚，尚未形成一套完整的成熟的科學(xué)體系，對于實(shí)際企業(yè)決策還處于一個(gè)比較膚淺的階段。
1997年我國引入了電子商務(wù)的概念，在這之后許多行業(yè)開始開展網(wǎng)絡(luò)營銷，房地產(chǎn)企業(yè)也引進(jìn)了網(wǎng)絡(luò)營銷這一概念。20xx年之后房地產(chǎn)行業(yè)普遍看好房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的前景，開展網(wǎng)絡(luò)營銷的企業(yè)也越來越多，這一手段在我國迅速發(fā)展起來。隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及，我國網(wǎng)民數(shù)量直線增長，網(wǎng)絡(luò)已成為中國人民日常生活不可或缺的一部分。不僅如此，互聯(lián)網(wǎng)不再局限于傳統(tǒng)營銷方式下單方向的直線傳播，輻射面更廣，交互性更強(qiáng)，這使得房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷成為了一個(gè)新興的有魅力的潛力無窮的營銷模式。
現(xiàn)在，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的觀念已經(jīng)被業(yè)界認(rèn)可和推崇，幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都在通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行自己企業(yè)產(chǎn)品的營銷推廣。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的品牌創(chuàng)新、形象樹立等工作也轉(zhuǎn)移到網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行。不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)營銷人員必須正確地掌握和運(yùn)用房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的概念，重視網(wǎng)絡(luò)營銷的過程才能適應(yīng)市場，把握市場。
二、我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷存在的問題及成因
我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷正以迅猛的速度發(fā)展著，但因?yàn)楹芏嗫陀^主觀條件的制約，我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷仍然存在一些問題。
1、網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容簡單，不能滿足消費(fèi)者的需要
現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)站的數(shù)量不少，且正持續(xù)擴(kuò)張，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力比較弱，服務(wù)內(nèi)容不夠豐富，發(fā)布的信息許多是復(fù)制粘貼的，因此在數(shù)量和質(zhì)量上都無法超過傳統(tǒng)媒體。當(dāng)然這樣的信息量是肯定不足以促動(dòng)網(wǎng)站訪問者做出購買決策的，至少應(yīng)做到提供三維動(dòng)態(tài)的樣板房、小區(qū)的位置及環(huán)境，除了房地產(chǎn)本身的信息外，為訪問者提供一些有關(guān)國家政策、法律咨詢、購房程序、技巧等知識(shí)也是很有必要的。還有一些房地產(chǎn)網(wǎng)站不能夠調(diào)整自己適應(yīng)市場需求、缺乏獨(dú)特價(jià)值、競爭優(yōu)勢不明顯，反而導(dǎo)致網(wǎng)絡(luò)營銷成了買賣雙方之間多余的第三只手。
2、網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布具有局限性
網(wǎng)絡(luò)上的信息不具有強(qiáng)制收視的效果，只能等待顧客主動(dòng)上門索取，消費(fèi)者可以選擇看或不看，房地產(chǎn)企業(yè)非常被動(dòng)，實(shí)質(zhì)上許多宣傳資源可以說是被浪費(fèi)了，無法達(dá)到預(yù)期的效果。另外，雖然網(wǎng)絡(luò)媒體具有多媒體的效果，但由于許多客觀條件的制約，比如網(wǎng)頁上可選擇的廣告位以及計(jì)算機(jī)屏幕的限制等等，致使網(wǎng)絡(luò)信息的發(fā)布具有很大的局限性，彌補(bǔ)的關(guān)鍵是要設(shè)法增加網(wǎng)絡(luò)的吸引力。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，網(wǎng)絡(luò)營銷不能單純依靠網(wǎng)絡(luò)廣告，而是要將網(wǎng)絡(luò)技術(shù)融入市場營銷的全過程中。
3、企業(yè)自身的網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)不能滿足營銷要求
現(xiàn)在的許多房地產(chǎn)企業(yè)并不是親自去建立網(wǎng)址，設(shè)計(jì)自己的網(wǎng)站，而是尋求一些機(jī)構(gòu)的協(xié)助，但是幫助策劃企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷的機(jī)構(gòu)可能對企業(yè)的經(jīng)營理念、組織文化沒有深入的了解，無法結(jié)合企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況和戰(zhàn)略進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷的設(shè)計(jì)。因此，許多房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營銷并沒有取得很好的效果。而親自進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)設(shè)計(jì)的企業(yè)，又可能因?yàn)樽陨砭W(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)不能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)而影響營銷效果。目前我國計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)設(shè)施還較差，技術(shù)軟件的使用和研發(fā)能力有待提高，企業(yè)還缺乏高水平的網(wǎng)絡(luò)管理人員和安全保護(hù)措施，這些都在很大程度上制約了房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的發(fā)展。
4、企業(yè)對上網(wǎng)營銷的費(fèi)用估計(jì)不足
利用網(wǎng)絡(luò)開展?fàn)I銷活動(dòng)究竟需要花費(fèi)多少錢財(cái)和人力，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)目前仍然沒有一個(gè)非常清晰準(zhǔn)確的概念，但可以確定的是大家潛意識(shí)里不愿花太多的錢，甚至認(rèn)為其無足輕重。但事實(shí)上，由于網(wǎng)絡(luò)營銷是建立在日新月異的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)之上的，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展必然會(huì)使企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)上的投資逐步增加，為了更新和維護(hù)的網(wǎng)站，企業(yè)所需要投資的費(fèi)用可能會(huì)更高。房地產(chǎn)企業(yè)需要明白，只有不斷更新，才能使企業(yè)網(wǎng)站在網(wǎng)絡(luò)上保持較高水準(zhǔn)，否則網(wǎng)站缺乏吸引力，消費(fèi)者會(huì)對樓盤缺乏興趣，不能取得良好的營銷效果。
三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的發(fā)展的建議
網(wǎng)絡(luò)營銷簡單而言，就是要解決怎樣能吸引客戶、怎樣能被客戶發(fā)現(xiàn)、怎樣能留住客戶的問題。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃時(shí)除了要注意采取一系列措施規(guī)避前一章所提及的網(wǎng)絡(luò)營銷的問題之外，還要做好很多工作。
1、樹立房地產(chǎn)品牌形象 衡量一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)是否成功，很多人都愿意用“口碑”來表達(dá)，這也就是我們常說的品牌形象。一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)與經(jīng)營的過程中，都會(huì)將樹立良好值得信任的品牌形象作為工作前提，而這樣一個(gè)形象的建立和傳播是需要傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷相結(jié)合的。
房地產(chǎn)網(wǎng)站是一種中介手段，將房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品與消費(fèi)者締結(jié)起來，營銷人員首先需要做的就是將企業(yè)及其項(xiàng)目的品牌推廣開來，只有這樣，消費(fèi)者才能被吸引主動(dòng)進(jìn)入網(wǎng)站，從而接觸到企業(yè)的信息，了解產(chǎn)品。
企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)在企業(yè)不同發(fā)展階段也應(yīng)該有不同的側(cè)重點(diǎn)。對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，為了促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售，他們的重點(diǎn)應(yīng)該是展示企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，在網(wǎng)站推廣方面下功夫，同時(shí)網(wǎng)站的建設(shè)又應(yīng)要求低廉的建設(shè)成本。而對于有競爭力的企業(yè)來說，他們的發(fā)展壯大必須依靠品牌創(chuàng)新和規(guī)模的擴(kuò)大，其中尤為重要的是樹立企業(yè)形象，向大眾展示自己企業(yè)文化、經(jīng)營理念等，豐富服務(wù)內(nèi)容，提升網(wǎng)站功能，將企業(yè)的綜合實(shí)力顯示出來，以此達(dá)到品牌營銷的目的。
2、加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)客戶關(guān)系管理
在當(dāng)今網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下，各個(gè)企業(yè)都可以通過互聯(lián)網(wǎng)展示自己，從某種意義上講，其規(guī)模的大小、資金的實(shí)力等都已經(jīng)不是企業(yè)成功最關(guān)鍵的因素了。因?yàn)楝F(xiàn)在的消費(fèi)者擁有很大的主動(dòng)權(quán)，選擇企業(yè)和產(chǎn)品時(shí)更是擁有絕對的自主權(quán)，所以加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)客戶關(guān)系的管理成為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷必須重視的.一個(gè)問題。提升網(wǎng)上人氣是提高網(wǎng)絡(luò)營銷效果的前提條件。網(wǎng)絡(luò)營銷能否成功的另一要素就是如何跨越時(shí)空的距離，再造客戶關(guān)系，不但要發(fā)掘網(wǎng)絡(luò)上的潛在顧客，更要吸引和留住顧客。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷也要重視發(fā)掘潛在顧客，設(shè)法了解其消費(fèi)愿望，通過互聯(lián)網(wǎng)這一平臺(tái)保持與消費(fèi)者的溝通聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過會(huì)員們在網(wǎng)絡(luò)上的信息交流把握房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)、房地產(chǎn)消費(fèi)者的心理需求和時(shí)尚發(fā)展趨勢。通過這一途徑及時(shí)調(diào)整開發(fā)與經(jīng)營的策略，更好把握發(fā)展方向，鞏固與消費(fèi)者的關(guān)系。
3、網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷整合
作為新的營銷理念與模式，網(wǎng)絡(luò)營銷憑借自身的優(yōu)勢對傳統(tǒng)營銷方式產(chǎn)生了巨大的沖擊，但是我們需要了解網(wǎng)絡(luò)營銷覆蓋的全體，并不是整個(gè)消費(fèi)群，因此仍然具有一定的局限性，換言之，網(wǎng)絡(luò)營銷不能完全地替代傳統(tǒng)營銷，兩者是相互促進(jìn)和相互影響的。在房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的過程中，我們必須根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和細(xì)分市場，將網(wǎng)絡(luò)營銷和傳統(tǒng)營銷進(jìn)行有機(jī)的整合，利用整合營銷的策略實(shí)現(xiàn)以消費(fèi)者為中心的雙向溝通和傳播統(tǒng)一，以最低的成本達(dá)到最佳的營銷目標(biāo)。
4、做好網(wǎng)絡(luò)技術(shù)支持及網(wǎng)絡(luò)持續(xù)服務(wù)
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷需要豐富其網(wǎng)站的服務(wù)內(nèi)容，增加網(wǎng)站的吸引力。比如有的房地產(chǎn)企業(yè)在網(wǎng)站上開辟一些如購房常識(shí)之類的知識(shí)欄目和相關(guān)內(nèi)容的咨詢服務(wù)項(xiàng)目，讓消費(fèi)者知道什么樣的樓盤適合自己居住，雖然并沒有直接向消費(fèi)者推薦自己的產(chǎn)品，但是讓消費(fèi)者增加了有關(guān)房地產(chǎn)的知識(shí)，在以后購買相關(guān)產(chǎn)品時(shí)首先想到該企業(yè)。
網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布具有局限性，彌補(bǔ)的關(guān)鍵是設(shè)法增加網(wǎng)絡(luò)的吸引力。比如有的公司推出網(wǎng)上家庭裝修三維瀏覽技術(shù)、浮動(dòng)廣告技術(shù)等，以達(dá)到吸引消費(fèi)者注意的目的。
房地產(chǎn)論文13
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究的背景及意義
上世紀(jì)初，九十年代末開始，中國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，極大的促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，如何實(shí)施企業(yè)納稅籌劃，已成為提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵。稅收成本已然是房地產(chǎn)企業(yè)重要的成本項(xiàng)目，極大地影響著企業(yè)的綜合競爭實(shí)力。
房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)的納稅籌劃，不但能有效的降低企業(yè)的稅收開支，還能防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的盈利能力和競爭力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的戰(zhàn)略目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅種，是國家宏觀調(diào)控的重要手段，對其的研究更有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略
1.土地增值稅稅收籌劃的目標(biāo)。例如減輕稅負(fù)，達(dá)成經(jīng)濟(jì)效益最大化，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的有效土地增值稅稅收籌劃，減少企業(yè)的應(yīng)納稅額，降低土地增值稅稅負(fù)。延期納稅，獲得資金時(shí)間價(jià)值，通過延緩稅款，獲得資金的時(shí)間價(jià)值，同時(shí)也是稅收籌劃的目的，解決房地產(chǎn)企業(yè)資金困難。履行納稅義務(wù)，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。及時(shí)掌握稅收法規(guī)，避免涉稅風(fēng)險(xiǎn)帶來的機(jī)會(huì)成本，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。
2.土地增值稅稅收籌劃考慮的因素。人的因素，相關(guān)人員必須具備高水平的知識(shí)，才能準(zhǔn)確把握。信息因素，通過各方的環(huán)境出發(fā)，尋找各種籌劃方案，通過信息的對比，進(jìn)行修正，選優(yōu)實(shí)施。環(huán)境因素，主要是針對的社會(huì)法治環(huán)境是否完善。
三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制
1.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的主要風(fēng)險(xiǎn)。稅收籌劃方案存在知識(shí)和信息局限，往往嚴(yán)重脫離企業(yè)實(shí)際情況，缺乏全局觀念、戰(zhàn)略觀念，沒有站在戰(zhàn)略高度設(shè)計(jì)。政策風(fēng)險(xiǎn)，例如土地增值稅政策發(fā)生變動(dòng)，產(chǎn)生籌劃風(fēng)險(xiǎn)。執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，由于稅務(wù)部門不予認(rèn)同，產(chǎn)生的不合法行為。成本風(fēng)險(xiǎn)，籌劃成本超過了籌劃收益。土地增值稅籌劃成功，但綜合稅負(fù)反而上升等風(fēng)險(xiǎn)。
2.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)形成的主要原因。稅收籌劃是主觀的。稅收籌劃方案設(shè)計(jì)往往取決于設(shè)計(jì)人員的主觀判斷。征納雙方對稅收籌劃的認(rèn)可存在分歧，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否認(rèn)可，直接影響到方案能否達(dá)到預(yù)期的目的。稅收籌劃會(huì)受房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)外部條件限制，外部條件主要是適用的稅收政策，內(nèi)部條件主要是內(nèi)部從事的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法力度的加強(qiáng)。稅收籌劃需要支付籌劃成本，所以房地產(chǎn)企業(yè)要遵循成本效益法則，控制籌劃成本。
3.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制。
(1)完善稅收籌劃信息管理機(jī)制。要廣泛收集相關(guān)稅務(wù)信息，主要是針對稅收法律法規(guī)方面的信息，全面的了解我國稅收法律法規(guī)，全面了解土地增值稅的相關(guān)政策，對整體的企業(yè)現(xiàn)狀全面研究，對稅收問題進(jìn)行整體考慮，必須聯(lián)系各個(gè)稅種之間的制約關(guān)系，例如要了解行政聽證、復(fù)議等方面的法律制度。同樣要全面的收集稅收籌劃信息主體的相關(guān)內(nèi)容，企業(yè)是稅收籌劃的主體，受到內(nèi)部各因素的制約，因此稅收籌劃的方案應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營情況、內(nèi)部管理情況、人力資源情況等進(jìn)行稅收籌劃。全面綜合的考慮才能有效的避免風(fēng)險(xiǎn)的`發(fā)生。
要提高稅收籌劃信息質(zhì)量，信息必須是準(zhǔn)確、及時(shí)、完整的，相關(guān)人員在取得信息時(shí)，要熟練的掌握國家的政策，準(zhǔn)確理解法規(guī)意圖，及時(shí)反映國家的稅收法規(guī)的變化，信息必須是完整的、全面的，才能提高稅收籌劃信息的質(zhì)量。
(2)提高稅收籌劃人員素質(zhì)，針對土地增值稅稅收籌劃涉及到多個(gè)領(lǐng)域，如法律、財(cái)會(huì)、稅務(wù)、建筑等各個(gè)領(lǐng)域的專業(yè)的知識(shí)，所以合格的稅收籌劃人員必須具備熟練的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)、法律、稅務(wù)、建筑知識(shí)，良好的溝通與統(tǒng)籌能力，良好的職業(yè)道德，注重培訓(xùn)和后續(xù)教育，不斷的提高籌劃人員的知識(shí)和技能。
(3)建立稅收籌劃方案修正制度，政府部門也在不斷的對土地增值稅稅收法規(guī)進(jìn)行修訂和完善，房地產(chǎn)企業(yè)作為稅收籌劃的主體，經(jīng)營的情況也在不斷的變化，根據(jù)變化中的稅收籌劃策略，為企業(yè)帶來了各種風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)必須根據(jù)環(huán)境的變化，及時(shí)調(diào)整計(jì)劃，將風(fēng)險(xiǎn)降低到最低限度。
(4)積極尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)支持，政府稅務(wù)機(jī)關(guān)是服務(wù)于企業(yè)的部門，具有對企業(yè)的相關(guān)政策咨詢有解答的義務(wù)，企業(yè)在稅務(wù)籌劃的過程中，如果把握不準(zhǔn)，應(yīng)積極尋求支持和幫助，向稅務(wù)人員進(jìn)行咨詢，給予專業(yè)的指導(dǎo)，由于各個(gè)地方的征管方式和征管地點(diǎn)的不同，要求稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)多與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時(shí)獲得溝通，達(dá)成雙贏的共識(shí)，將稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。
(5)事后采取積極有效的補(bǔ)救措施，稅務(wù)籌劃的方案雖然全面，會(huì)采取各式各樣的措施進(jìn)行籌劃，但是風(fēng)險(xiǎn)不可避免，仍然會(huì)受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導(dǎo)致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風(fēng)險(xiǎn)控制，采取積極有效的補(bǔ)救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。
(6)土地增值稅的核心是增值率，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個(gè)因素進(jìn)行開展，減少稅費(fèi)開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費(fèi)，是稅收籌劃的目的。
四、總結(jié)
本文立足于土地增值稅的稅收籌劃，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃策略探討。房地產(chǎn)企業(yè)作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)主體，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化是企業(yè)經(jīng)營的目標(biāo)，企業(yè)必須強(qiáng)化內(nèi)部和外部稅務(wù)籌劃管理，進(jìn)行合理合法的稅收籌劃，減少稅收費(fèi)用支出，才能防患于未然，最終實(shí)現(xiàn)雙贏的局面。
房地產(chǎn)論文14
1房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的含義和必要性分析
就我國當(dāng)前房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r來看,雖然其水平也有一定的提升,但總體來說還存在一定的局限性,這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的發(fā)展過程中,無法有效保障自身利益的主要原因。因此,我們必須采取相應(yīng)的技術(shù)手段,從讓管理工作的各個(gè)方面得到完善,進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。當(dāng)前,我國房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作的改進(jìn)具有十分重要的意義。首先應(yīng)從管理創(chuàng)新的方法上入手,不斷進(jìn)行創(chuàng)新,以此來帶動(dòng)其他工作的創(chuàng)新,激發(fā)員工的積極性,提高工作的效率。其次,還應(yīng)從管理理念與制度上入手,合理的分配企業(yè)資源,改進(jìn)和優(yōu)化資源分配,為企業(yè)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。由此可以看出,對房地產(chǎn)管理進(jìn)行創(chuàng)新是解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)問題和企業(yè)問題的最佳途徑。
2如何進(jìn)行房地產(chǎn)管理的創(chuàng)新和實(shí)踐工作
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展正在面臨著激烈的競爭和不斷變化的市場環(huán)境,而要促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展并在市場中站穩(wěn)腳步,就必須針對房地產(chǎn)管理工作進(jìn)行創(chuàng)新。因此,對房地產(chǎn)管理工作的改革創(chuàng)新也成為了當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的首要問題,房地產(chǎn)管理工作的創(chuàng)新不僅要帶動(dòng)部門工作的創(chuàng)新,最重要的是要激發(fā)各部門之間的積極性,以提高工作的效率、充分利用資源。具體來說,房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作應(yīng)從以下幾個(gè)方面來進(jìn)行。
2.1創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式
21世紀(jì),人才優(yōu)勢是增強(qiáng)房地產(chǎn)競爭力、促進(jìn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。面對日益激烈的市場競爭,房地產(chǎn)企業(yè)必須重視起人才的培養(yǎng),以建立具有房地產(chǎn)行業(yè)特色的人才培訓(xùn)體系。也就是說,通過建立相應(yīng)管理人員培訓(xùn)機(jī)制,一方面根據(jù)不同層次的人才進(jìn)行不同層次的培養(yǎng),根據(jù)培訓(xùn)的實(shí)際要求來細(xì)化內(nèi)容。另一方面,還應(yīng)對房地產(chǎn)現(xiàn)有的管理人員進(jìn)行培養(yǎng),以不斷提高其辦事能力和綜合素質(zhì)。與此同時(shí),提高企業(yè)的薪酬待遇,吸引更多的人才投身于房地產(chǎn)事業(yè)中,共同努力管理好房地產(chǎn)企業(yè)事務(wù)。
2.2創(chuàng)新管理模式
市場經(jīng)濟(jì)遵循的是供求規(guī)律、價(jià)值規(guī)律以及競爭規(guī)律等規(guī)則,而對著信息技術(shù)的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷針對自我進(jìn)行管理創(chuàng)新,才能進(jìn)一步適應(yīng)信息時(shí)代的要求。因此,創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)管理模式就成為了首要的`條件,我們必須在不斷的探索創(chuàng)新的道路上,不斷吸取先進(jìn)的管理模式,根據(jù)我國當(dāng)前的市場實(shí)際情況,采取適當(dāng)?shù)拇胧?促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展�？梢酝ㄟ^建立相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度和激勵(lì)制度,改革和創(chuàng)新管理模式,充分將員工的利益與企業(yè)的利益相結(jié)合,從而促使員工積極工作,提高工作效率。
2.3創(chuàng)新評估體系
良好的管理模式和管理方式必須要有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的評估體系來衡量,管理評價(jià)體系是衡量企業(yè)行為,約束房地產(chǎn)企業(yè)和人行為的根本制度。合理的評估體系是保證房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要因素。因此,我們應(yīng)通過建立科學(xué)規(guī)范的管理評估體系,對房地產(chǎn)企業(yè)的人員、部門的行為進(jìn)行規(guī)范與約束,進(jìn)而形成一整套體系,保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。
3結(jié)語
綜上所述,對于房地產(chǎn)而言,科學(xué)合理的房地產(chǎn)管理工作不僅能夠約束和限制相關(guān)人員的行為,促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展,更是提高房地產(chǎn)實(shí)力,推動(dòng)企業(yè)占有市場地位的關(guān)鍵。因此,房地產(chǎn)管理的工作創(chuàng)新應(yīng)通過合理的模式、人才培養(yǎng)與評估體系創(chuàng)新,結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況來進(jìn)行,以全面提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實(shí)力。
房地產(chǎn)論文15
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于低迷期，雖然國家出臺(tái)了一系列政策控制房價(jià)，但房價(jià)卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經(jīng)濟(jì)和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴(yán)冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會(huì)出現(xiàn)各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的現(xiàn)存問題
土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產(chǎn)市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：
(一)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃趨于片面
從近期房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實(shí)施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務(wù)籌劃目標(biāo)不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經(jīng)營成本，因而也很難給房地產(chǎn)市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務(wù)人員個(gè)人素質(zhì)、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導(dǎo)致稅收籌劃的片面發(fā)展。
(二)對國家出臺(tái)相關(guān)政策理解淺顯
21世紀(jì)以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而關(guān)系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)這種‘高溫’現(xiàn)象，政府利用土地增值稅對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是，在實(shí)際政策的實(shí)行過程中，有很多企業(yè)無法適應(yīng)國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現(xiàn)錯(cuò)誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產(chǎn)市場帶來了新的波動(dòng)。
(三)在稅收籌劃中風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較薄弱
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)包括房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進(jìn)行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業(yè)可乘之機(jī)。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務(wù)人員和企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，這具有極大的隱患性。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的`具體方法
面對波密詭譎的房地產(chǎn)市場，企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：
(一)合理籌劃增值稅的扣除項(xiàng)目
房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項(xiàng)目金額，以此達(dá)到降低增值率，減小稅收負(fù)擔(dān)的目的。這其實(shí)也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲(chǔ)存力量，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。企業(yè)在籌集資金的過程中，應(yīng)該采取科學(xué)、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計(jì)，只會(huì)讓負(fù)債一直增加，對企業(yè)來說并無益處，而通過扣除項(xiàng)目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來信心。
(二)合理利用國家出臺(tái)相關(guān)政策
為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行，國家出臺(tái)了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了福音。據(jù)《土地增值稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時(shí)，如果增值稅額中沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會(huì)想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產(chǎn)市場必要的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，還能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)稅壓力。
(三)合理通過建房進(jìn)行稅收籌劃
在稅法相關(guān)規(guī)定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內(nèi)，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。這樣一來，不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，還減少企業(yè)繳納費(fèi)用。其二是合作建房，即在土地開發(fā)過程中，一方負(fù)責(zé)土地，一方負(fù)責(zé)資金，雙方進(jìn)行合作建房。通過這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結(jié)果，值得采納。
(四)積極尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)支持
政府稅務(wù)機(jī)關(guān)是服務(wù)于企業(yè)的部門，具有對企業(yè)的相關(guān)政策咨詢有解答的義務(wù)，企業(yè)在稅務(wù)籌劃的過程中，如果把握不準(zhǔn)，應(yīng)積極尋求支持和幫助，向稅務(wù)人員進(jìn)行咨詢，給予專業(yè)的指導(dǎo)，由于各個(gè)地方的征管方式和征管地點(diǎn)的不同，要求稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)多與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時(shí)獲得溝通，達(dá)成雙贏的共識(shí)，將稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。
(五)事后采取積極有效的補(bǔ)救措施
稅務(wù)籌劃的方案雖然全面，會(huì)采取各式各樣的措施進(jìn)行籌劃，但是風(fēng)險(xiǎn)不可避免，仍然會(huì)受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導(dǎo)致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風(fēng)險(xiǎn)控制，采取積極有效的補(bǔ)救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。
(六)土地增值稅的核心是增值率
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個(gè)因素進(jìn)行開展，減少稅費(fèi)開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費(fèi)，是稅收籌劃的目的。
三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義：
(一)有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好適應(yīng)市場競爭
在當(dāng)前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業(yè)稅收制度的一種調(diào)整，也促使房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場競爭。目前，政府針對房地產(chǎn)行業(yè)的弊端進(jìn)行了宏觀調(diào)控，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經(jīng)濟(jì)效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機(jī)會(huì)。
(二)有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平
房地產(chǎn)市場的‘高溫’現(xiàn)象促使國家加大對該行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理造成不少麻煩。國家干預(yù)力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財(cái)務(wù)管理水平自然會(huì)降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動(dòng)率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預(yù)力度過大的問題，從未提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。
(三)有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化
在房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)中需要繳納各種稅，而在這些形形色色的稅務(wù)之中，土地增值稅給企業(yè)帶來的負(fù)稅壓力是最大的，是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅務(wù)。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負(fù)稅壓力，給企業(yè)喘息的機(jī)會(huì)，減少稅務(wù)成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)帶來巨大利益。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負(fù)稅壓力，還能給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，幫助企業(yè)渡過房地產(chǎn)市場低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進(jìn)行稅收籌劃，不僅對企業(yè)自身有好處，對房地產(chǎn)市場也是個(gè)很好的調(diào)控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該吸取教訓(xùn)，積極配合，用好的方法達(dá)到好的目的。
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