關(guān)于房地產(chǎn)的論文

　　在平平淡淡的日常中，大家都寫(xiě)過(guò)論文吧，論文是我們對(duì)某個(gè)問(wèn)題進(jìn)行深入研究的文章。那么一般論文是怎么寫(xiě)的呢？下面是小編為大家收集的關(guān)于房地產(chǎn)的論文，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文1

　　對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)實(shí)為樂(lè)觀的情緒所籠罩，開(kāi)盤(pán)即售罄的神話(huà)還在上演，似乎一夜間，房地產(chǎn)市場(chǎng)完成了從買(mǎi)方市場(chǎng)向賣(mài)方市場(chǎng)的過(guò)渡，成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，少有的賣(mài)方市場(chǎng)。這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，興奮之情溢于言表，隨之而來(lái)的就是開(kāi)發(fā)商對(duì)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的關(guān)注度日趨減弱；與此同時(shí)，正是由于營(yíng)銷(xiāo)壓力的弱化，使得開(kāi)發(fā)商正在強(qiáng)化把自己看成是銷(xiāo)售終端，即普遍選擇所謂的零階渠道策略，以期最大限度的降低營(yíng)銷(xiāo)渠道成本，獲取高額回報(bào)。

　　然而，在一片叫好聲中，開(kāi)發(fā)商在樂(lè)觀之余，對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)，特別是蘊(yùn)藏最大變數(shù)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的建構(gòu)問(wèn)題，更應(yīng)保持一份清醒和警惕。畢竟，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)是殘酷的，其調(diào)節(jié)功能也是強(qiáng)大的，現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的渠道為王、終端取勝的法寶將是決定開(kāi)發(fā)商如何贏得先機(jī)的主要因素，因此，作為開(kāi)發(fā)商在渠道建構(gòu)方面不能居于一時(shí)之得，應(yīng)有寬泛的視野，長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略和規(guī)劃，才能立于不敗之地。

　　其實(shí)，零階渠道策略本身并不利于開(kāi)發(fā)商的自身做大、做強(qiáng)的發(fā)展要求。專(zhuān)業(yè)化的分工才是發(fā)展趨勢(shì)，該怎么做，如何做，為什么要這樣做，對(duì)自己應(yīng)該有基本的分析和判斷，要有自己明確的定位，才能最大限度地發(fā)揮所長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)商需要的是追求整合優(yōu)勢(shì)，而不是面面俱到，都由自己來(lái)做。因此，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)渠道建構(gòu)中，如何充分運(yùn)用具有專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司及其它形式的渠道、加以整合才是發(fā)展主流，整合渠道優(yōu)勢(shì)是不可替代的。

　　當(dāng)然，由于房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)，營(yíng)銷(xiāo)商與開(kāi)發(fā)商在承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)上并不對(duì)等�，F(xiàn)實(shí)中，開(kāi)發(fā)商往往對(duì)營(yíng)銷(xiāo)商的顧慮較大，同時(shí)也承擔(dān)了較大壓力，因此，即使有合作，一旦樓盤(pán)走勢(shì)與預(yù)期有差異，在風(fēng)險(xiǎn)不對(duì)稱(chēng)的情況下，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)強(qiáng)制中斷合作，改由自己直接操作，回到零階渠道策略上，這是一種慣性，也是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的本能。因此，從營(yíng)銷(xiāo)商來(lái)講，也有如何先期與開(kāi)發(fā)商溝通，如何進(jìn)行市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，如何培育市場(chǎng)，如何彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)資源不足等方面有所安排，從而激發(fā)起開(kāi)發(fā)商建立一階，或者二階渠道的欲望和決心。

　　基于當(dāng)前這一現(xiàn)實(shí)，作為房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)渠道建構(gòu)問(wèn)題，筆者提出以下三點(diǎn)思考：

　　思考之一：開(kāi)發(fā)商的渠道定位策略一定要有，并且定位準(zhǔn)確。

　　眾所周知，就市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)基本原理而言，影響渠道定位策略的因素主要有：產(chǎn)品、顧客、中間商特性、競(jìng)爭(zhēng)、企業(yè)、環(huán)境六大要素。對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的定位策略的選擇，仍然需從這六個(gè)要素的組合入手：

　　(1)房地產(chǎn)產(chǎn)品有其兩面性，即房產(chǎn)一方面是基本生活必需品，吃、穿、住、行，人人需要；另一方面，房產(chǎn)同時(shí)又具有較強(qiáng)的投資性，在一定階段，則表現(xiàn)為較大的投機(jī)性，即可能導(dǎo)致需求泡沫的產(chǎn)生。

　　(2)房地產(chǎn)投資巨大，在現(xiàn)階段中國(guó)，幾乎耗盡一個(gè)人、一個(gè)家庭的畢生積蓄。因此，該類(lèi)產(chǎn)品特征決定了消費(fèi)者應(yīng)是較理性、慎重（現(xiàn)階段的銷(xiāo)售熱潮，只能看著是短暫的、非正常的一種現(xiàn)象，不能做常態(tài)研究之用）。

　　(3)房地產(chǎn)在城市化的大環(huán)境下，較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)意愿較強(qiáng)，需求比較旺盛，但競(jìng)爭(zhēng)也異常激烈，門(mén)檻越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)不是單個(gè)企業(yè)之間的'事，更多的表現(xiàn)在其價(jià)值鏈的競(jìng)爭(zhēng)。

　　(4)基于房地產(chǎn)價(jià)值鏈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及發(fā)展趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商的渠道定位策略就不是可有可無(wú)的事，而是必須有，且要準(zhǔn)確。筆者以為，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，現(xiàn)階段要做好渠道定位策略，應(yīng)著重在以下兩點(diǎn)上用力。

　　①先期造勢(shì)。渠道建設(shè)應(yīng)在開(kāi)發(fā)拿地時(shí)，就與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究、評(píng)估等前期工作一并進(jìn)行，并有意識(shí)的通過(guò)前期4P組合與目標(biāo)市場(chǎng)溝通，進(jìn)行初步市場(chǎng)切入。

　�、谠谀繕�(biāo)市場(chǎng)切入成功后，須進(jìn)一步造勢(shì)，以形成強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求信號(hào)，造成營(yíng)銷(xiāo)商主動(dòng)聯(lián)系要求合作的態(tài)勢(shì)時(shí)，有針對(duì)性的篩選出符合自己樓盤(pán)定位，且在財(cái)務(wù)、信用及營(yíng)銷(xiāo)推廣能力良好的營(yíng)銷(xiāo)公司，作為最終的渠道合作伙伴，在一條價(jià)值鏈上，直接借助其強(qiáng)勢(shì)渠道，依靠其網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)拓展，向最終目標(biāo)客戶(hù)群滲透，全面覆蓋目標(biāo)市場(chǎng)。思考之二：渠道完成由“縱深狹窄型”向“扁平寬廣型”組織架構(gòu)轉(zhuǎn)型。

　　在分銷(xiāo)渠道的發(fā)展趨勢(shì)由縱深型向扁平型轉(zhuǎn)變的大前提下，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道也不例外。開(kāi)發(fā)商在建構(gòu)分銷(xiāo)渠道的基本框架時(shí)，應(yīng)由選擇習(xí)慣的自銷(xiāo)為主，即“縱深狹窄型”向選擇實(shí)力雄厚，有特質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)商和個(gè)人渠道，即“扁平寬廣型”過(guò)渡，從而形成渠道的重心由高向低，由窄向?qū)挼亩嗲�道的轉(zhuǎn)變、建立專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作為主的渠道整合優(yōu)勢(shì)。

　　如何轉(zhuǎn)型，在已非常專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有個(gè)獨(dú)特現(xiàn)象，值得重視——個(gè)人營(yíng)銷(xiāo)渠道的潛在網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)。

　　樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)有一大特點(diǎn)，即社團(tuán)與交際紐帶的特殊作用——口碑效應(yīng)。往往一位老顧客所帶來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值，非�？捎^，作用尤為明顯。這些老顧客，他們有固定的朋友圈子，有基于親戚關(guān)系的網(wǎng)絡(luò)資源。在關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)、整合營(yíng)銷(xiāo)逐漸成為主流的今天，為了追求利益，他們希望發(fā)揮其所掌握渠道資源的效益，以獲得個(gè)人收益，因此有動(dòng)機(jī)作為個(gè)人營(yíng)銷(xiāo)代理，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，老顧客是可充分利用的口碑渠道資源。

　　但目前，許多開(kāi)發(fā)商更多的把這種渠道看成權(quán)宜之計(jì)，并沒(méi)有相應(yīng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略跟進(jìn)。其實(shí)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，對(duì)個(gè)人渠道，開(kāi)發(fā)商完全應(yīng)納入其營(yíng)銷(xiāo)渠道整合中，必要時(shí)(市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)基本理順)應(yīng)爭(zhēng)取將其并入自身營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)體系，把現(xiàn)實(shí)、潛在與將來(lái)的關(guān)系顧客固化在目標(biāo)群中。

　　同時(shí)，在與老顧客個(gè)人合作時(shí)，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下三方面入手。

　　(1)應(yīng)制定出切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)策略，吸引個(gè)人加盟，納入渠道網(wǎng)絡(luò)布局；如通過(guò)VIP會(huì)員制等形式，建立起基于利益上的對(duì)公司的忠誠(chéng)度。

　　(2)要具有可控性。通過(guò)個(gè)人的利益依附于開(kāi)發(fā)商整體利益的實(shí)現(xiàn)和提高來(lái)控制個(gè)人的營(yíng)銷(xiāo)行為。

　　(3)公司相對(duì)應(yīng)的服務(wù)流程要便捷和靈活，公司應(yīng)對(duì)個(gè)人進(jìn)行有效地扶持，特別在營(yíng)銷(xiāo)分層兌現(xiàn)上應(yīng)尤其重視。因?yàn)�，個(gè)人與開(kāi)發(fā)商相比，本身處于相對(duì)弱勢(shì)，如承諾沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，很難挽回，可能影響寬泛。

　　思考之三：開(kāi)發(fā)商應(yīng)與營(yíng)銷(xiāo)商建立起心理契約關(guān)系。

　　所謂心理契約，是指一種非正式的、非書(shū)面的，無(wú)法律效力，但如果違約會(huì)給違約方帶來(lái)極大心理壓力的心理關(guān)系，嚴(yán)重時(shí)可導(dǎo)致中斷合作。根據(jù)艾奇奧尼矩陣模型，在組織與個(gè)人之間，存在三種有效的心理契約組合，這些組合，同樣適用于開(kāi)發(fā)商與營(yíng)銷(xiāo)商的關(guān)系。因此，開(kāi)發(fā)商與營(yíng)銷(xiāo)商在完善有關(guān)書(shū)面合作契約的同時(shí)，應(yīng)盡量選擇有共同價(jià)值觀的營(yíng)銷(xiāo)商，在戰(zhàn)略利益上結(jié)盟、在相互之間扶持、在獎(jiǎng)勵(lì)政策靈活等方面、建立起雙方之間規(guī)范型與道德型的心理契約關(guān)系。

　　(1)開(kāi)發(fā)商的規(guī)范型：建立富有誘惑力的價(jià)值觀體系、與營(yíng)銷(xiāo)上共建價(jià)值鏈條。

　　2)營(yíng)銷(xiāo)商的道德型：基于對(duì)開(kāi)發(fā)商價(jià)值觀的認(rèn)同，合作有長(zhǎng)遠(yuǎn)考量，不計(jì)較暫時(shí)的得失。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文2

　　對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提出了要求，需要有與之相適應(yīng)的人才隊(duì)伍與培養(yǎng)體系。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，人才供需之間的矛盾突出。一方面，房地產(chǎn)高級(jí)管理人缺乏，越來(lái)越多的項(xiàng)目需要在開(kāi)發(fā)理念、融資風(fēng)控、建設(shè)管理與后期服務(wù)等方面引入高層次和有創(chuàng)造力的人才;另一方面，房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)科、本科畢業(yè)生數(shù)量眾多，難以找到合適的崗位，連續(xù)數(shù)年遭遇“最難就業(yè)季”。解決房地產(chǎn)人才供求之間的不平衡，需要認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的需求特征，推動(dòng)高校房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)模式的調(diào)整，迎接房地產(chǎn)市場(chǎng)“新常態(tài)”的挑戰(zhàn)。

　　一、轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)人才需求特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，包括前期融資、可行性研究、土地獲取、項(xiàng)目策劃、施工建設(shè)、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)、竣工交付和物業(yè)管理等，業(yè)務(wù)涉及價(jià)值鏈長(zhǎng)，需要的專(zhuān)業(yè)人才涉及面廣。從需求角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)招聘人才類(lèi)型可以歸為金融財(cái)務(wù)類(lèi)、策劃管理類(lèi)、工程技術(shù)類(lèi)和營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)類(lèi)。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目為單元，每個(gè)項(xiàng)目組都需要上述人才，不同的專(zhuān)業(yè)知識(shí)需要能夠有效地融合與貫通，才能形成“能用”和“管用”的人才。

　　1. 綜合性特點(diǎn)從行業(yè)特點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)關(guān)系緊密，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與房地產(chǎn)調(diào)控的影響，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)需要把握宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，合理確定項(xiàng)目定位，才能降低后續(xù)的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。從開(kāi)發(fā)過(guò)程來(lái)看，企業(yè)需要與政府多個(gè)職能部門(mén)和各類(lèi)專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行有效的溝通和配合，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)面臨多項(xiàng)與政府部門(mén)相關(guān)的報(bào)批業(yè)務(wù)。例如，在土地購(gòu)置階段需要掌握土地使用制度、出讓制度、使用權(quán)出讓等相關(guān)知識(shí)，明確土地的規(guī)劃條件約束;在規(guī)劃報(bào)批階段，需要掌握城市規(guī)劃、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目評(píng)價(jià)等方面的知識(shí)，這一階段對(duì)綜合性知識(shí)和溝通能力有較高要求。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的人才管培方案基本上是從培訓(xùn)、輪崗再到專(zhuān)職崗位的過(guò)程，新員工需要全面了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的流程與特點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)綜合性知識(shí)的掌握和應(yīng)用能力要求較高，而大學(xué)畢業(yè)生知識(shí)窄，難以適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求，而中小房地產(chǎn)企業(yè)通常不愿意承擔(dān)人才培養(yǎng)的成本，常選擇有工作經(jīng)驗(yàn)的人員，部分房地產(chǎn)企業(yè)偏好招聘有政府工作背景的員工，他們通常擁有豐富的綜合知識(shí)面和較強(qiáng)的溝通能力。

　　2. 區(qū)域性特點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目受到所在城市的自然環(huán)境與社會(huì)習(xí)俗影響較大，項(xiàng)目根植于區(qū)域之中，項(xiàng)目定位不能離開(kāi)所在區(qū)域。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)于城市、區(qū)域與板塊的認(rèn)識(shí)程度決定著項(xiàng)目定位的高度。在快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，城市區(qū)域的空間形態(tài)處于快速變化過(guò)程中，形成各具特色的板塊居住文化，影響特定區(qū)域人群的住房消費(fèi)心理。住房消費(fèi)者選擇了一個(gè)項(xiàng)目，也選擇了一個(gè)區(qū)域和生活方式。區(qū)域與板塊特征在很大程度上決定了產(chǎn)品類(lèi)型。由于房地產(chǎn)區(qū)域與板塊的形成與演變是城市歷史、城市規(guī)劃、居住需求等要素影響的結(jié)果。在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，區(qū)域性是重要的特點(diǎn)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)需要對(duì)城市、區(qū)域與板塊有深入的認(rèn)識(shí)和了解，而這恰恰是畢業(yè)生最缺乏的。

　　3. 金融化特點(diǎn)從國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)都經(jīng)歷了由開(kāi)發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與金融服務(wù)的.過(guò)程，房地產(chǎn)作為金融資產(chǎn)的特性在發(fā)達(dá)國(guó)家表現(xiàn)的淋漓盡致。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于快速變化中，項(xiàng)目融資、風(fēng)險(xiǎn)控制與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)處置對(duì)企業(yè)的影響日益明顯，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始涉足金融與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。目前，金地、萬(wàn)科、綠地、綠城、濱江等大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過(guò)成立房地產(chǎn)信托基金、產(chǎn)業(yè)基金或入股銀行，涉足金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)的金融化趨勢(shì)明顯。金融化也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，發(fā)達(dá)國(guó)家的高等教育體系通常將房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)納入商學(xué)院下的金融和財(cái)務(wù)學(xué)科，注重學(xué)生對(duì)于房地產(chǎn)金融與財(cái)務(wù)知識(shí)的傳授。綜合性、區(qū)域性與金融化是快速城鎮(zhèn)化階段房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中展現(xiàn)出來(lái)的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)方式提出了挑戰(zhàn)，需要高校及時(shí)調(diào)整課題體系、教學(xué)方式與培養(yǎng)方式，推動(dòng)人才供需之間的平衡。

　　二、高校房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)方式存在的問(wèn)題

在我國(guó)的高校培養(yǎng)體系中，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專(zhuān)業(yè)在1998年的專(zhuān)業(yè)調(diào)整中受到影響，被并入工程管理專(zhuān)業(yè)，人才培養(yǎng)出現(xiàn)斷層。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的崛起，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)科、本科與研究生教育快速發(fā)展。由于專(zhuān)業(yè)設(shè)置的限制和院校學(xué)科背景的差異，我國(guó)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教育情況復(fù)雜，依托的學(xué)科背景差異大，水平參差不齊，培養(yǎng)的學(xué)生還難以適應(yīng)行業(yè)對(duì)于綜合性、區(qū)域性與金融化的要求。

　　1. 學(xué)科體系分散，缺乏系統(tǒng)性與完整性高校設(shè)置相應(yīng)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)設(shè)置，依托的一級(jí)學(xué)科包括工商管理、管理科學(xué)與工程、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)等。房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)設(shè)置多數(shù)依托工商管理與應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)科設(shè)立，課程設(shè)置也是偏重于經(jīng)濟(jì)管理，重點(diǎn)課程包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)估價(jià)等;工程管理依托工業(yè)工程或者土木工程專(zhuān)業(yè)，與土木工程、項(xiàng)目管理課題體系結(jié)合緊密，偏重于工科教育，主干課程包括建筑施工、項(xiàng)目管理、工程造價(jià)等。此外，部分高校依托土地資源管理開(kāi)辦房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)。由于高校依托的學(xué)科基礎(chǔ)不同，課題設(shè)置也各有側(cè)重，培養(yǎng)出來(lái)的學(xué)生專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)與知識(shí)結(jié)構(gòu)差異較大。課程體系與知識(shí)專(zhuān)業(yè)的不同導(dǎo)致培養(yǎng)的學(xué)生專(zhuān)業(yè)知識(shí)與業(yè)務(wù)能力都存在較大差異。課程體系上的差異性與非標(biāo)準(zhǔn)化，對(duì)培養(yǎng)學(xué)生的質(zhì)量影響較大，也給房地產(chǎn)企業(yè)人才招聘帶來(lái)了困惑。因此，相對(duì)于成熟的專(zhuān)業(yè)，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的學(xué)科體系還存在“散、亂、基礎(chǔ)不牢”的問(wèn)題。

　　2. 專(zhuān)業(yè)教育體系與市場(chǎng)需求脫節(jié)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)作為高度應(yīng)用型的專(zhuān)業(yè)，能否與實(shí)踐充分結(jié)合，直接影響到畢業(yè)生的素質(zhì)與能力。目前，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教育與市場(chǎng)需求之間的不匹配問(wèn)題比較突出，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。首先，教材、書(shū)本上的知識(shí)不能適應(yīng)房地產(chǎn)理論與實(shí)踐的發(fā)展需要。目前的課程體系與房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的實(shí)踐脫節(jié)嚴(yán)重，部分教材沿用上世紀(jì)版本，內(nèi)容知識(shí)陳舊，難以在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中得到應(yīng)用。而從國(guó)外引入的教材，也存在與國(guó)內(nèi)實(shí)踐相脫節(jié)的問(wèn)題。其次，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教師隊(duì)伍與實(shí)踐脫節(jié)。由于我國(guó)的土地與住房市場(chǎng)都處于制度轉(zhuǎn)型、行業(yè)興起與市場(chǎng)發(fā)展的階段，制度變革與市場(chǎng)發(fā)展的速度較快，高校教師隊(duì)伍在理論與實(shí)踐上還沒(méi)有能夠跟上行業(yè)發(fā)展的步伐，教師隊(duì)伍自身知識(shí)體系更新節(jié)奏較慢，不能適應(yīng)市場(chǎng)的需求。

　　3.培養(yǎng)方式與企業(yè)脫節(jié)如何能夠與行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)緊密結(jié)合，是培養(yǎng)房地產(chǎn)“管用”學(xué)生的關(guān)鍵點(diǎn)。從國(guó)內(nèi)高校房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的培養(yǎng)方式來(lái)看，主流的培養(yǎng)方式還是以傳統(tǒng)的課題教學(xué)為主，對(duì)于課程實(shí)習(xí)、畢業(yè)實(shí)習(xí)環(huán)節(jié)的重視程度不高。傳統(tǒng)的教學(xué)方式一方面難以吸引學(xué)生的興趣，另一方面也難以適應(yīng)企業(yè)的需求。如何使房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)課程教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合，推動(dòng)培養(yǎng)方式由“被動(dòng)”面對(duì)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向“主動(dòng)”適應(yīng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，已經(jīng)成為房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)的必然趨勢(shì)。

　　三、推動(dòng)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)模式調(diào)整的建議

　　1.獨(dú)立設(shè)置房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)，夯實(shí)高效人才培養(yǎng)基礎(chǔ)體系房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)中的作用與地位日益凸顯，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的需求規(guī)模在一定時(shí)期將保持在較高水平。借鑒美國(guó)、英國(guó)、新加坡、我國(guó)香港等發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的培養(yǎng)模式，需要形成我國(guó)具有獨(dú)立性的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)設(shè)置與培養(yǎng)體系。目前，較為可行的是在工商管理和管理科學(xué)與工程下獨(dú)立設(shè)置房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)，形成本科、碩士研究生與博士研究生的教育體系。同時(shí)，設(shè)置相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)碩士，形成學(xué)術(shù)與專(zhuān)業(yè)兩個(gè)培養(yǎng)體系。從國(guó)家層面設(shè)置相對(duì)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)，統(tǒng)一學(xué)科口徑，統(tǒng)一課程體系，有助于相對(duì)規(guī)范和完善的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)模式。此外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速變化，對(duì)人才的需求類(lèi)型、需求結(jié)構(gòu)、需求規(guī)模都在發(fā)生快速的變化，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)與課程體系設(shè)置必須與之相適應(yīng)才能得到發(fā)展，課程和方向的設(shè)置還需要與時(shí)俱進(jìn)。

　　2.實(shí)現(xiàn)教學(xué)與實(shí)踐的融合，培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)管用的專(zhuān)業(yè)人才盡管高校都比較重視培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐能力，在課題體系中設(shè)置相應(yīng)的實(shí)踐培養(yǎng)環(huán)節(jié)。但從目前的實(shí)踐來(lái)看，教學(xué)與實(shí)踐之間還存在很大距離。英國(guó)房地產(chǎn)教育體系中對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)投資等應(yīng)用性的課程，要求學(xué)生選擇一個(gè)對(duì)應(yīng)方向的房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)地參與項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)過(guò)程。我國(guó)香港和新加坡的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)學(xué)生要求在大學(xué)期間有一定周數(shù)出國(guó)考察，培養(yǎng)全球視野。在考慮房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)中，國(guó)內(nèi)高校也應(yīng)該從國(guó)際與國(guó)內(nèi)兩個(gè)視角培養(yǎng)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的實(shí)踐能力。從國(guó)際視角來(lái)看，在有條件的發(fā)達(dá)地區(qū)，培養(yǎng)方案中設(shè)置暑期國(guó)際房地產(chǎn)夏令營(yíng)，對(duì)國(guó)外特定城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)與項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，開(kāi)拓國(guó)際視野;從國(guó)內(nèi)來(lái)看，以課程為依托，以實(shí)際項(xiàng)目作為案例，明確“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程造價(jià)、項(xiàng)目管理”等課程為“教學(xué)+實(shí)踐”的課程，規(guī)范學(xué)生的實(shí)踐培養(yǎng)環(huán)節(jié)。

　　3.與行業(yè)資格認(rèn)證掛鉤，探索教育專(zhuān)業(yè)化路徑英國(guó)與我國(guó)香港地區(qū)成立有皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)和香港測(cè)量師學(xué)會(huì)等，這些協(xié)會(huì)及其專(zhuān)業(yè)認(rèn)證有助于搭建高校與企業(yè)的橋梁。通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)證，確保培養(yǎng)出來(lái)的學(xué)生符合行業(yè)與企業(yè)的要求。行業(yè)資格認(rèn)證提高了畢業(yè)生的競(jìng)爭(zhēng)力，有助于明確學(xué)生培養(yǎng)的方向。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的階段，規(guī)范化與專(zhuān)業(yè)化是下一階段發(fā)展的趨勢(shì)。國(guó)內(nèi)與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)也逐漸嶄露頭角，如中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)等。充分重視國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)于人才的需求特點(diǎn)，發(fā)揮專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì)的橋梁作用，推動(dòng)行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)與高校三結(jié)合，有助于培養(yǎng)具備國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力且能夠符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文3

　　摘要:新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則增加了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則,對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理進(jìn)行了規(guī)范,其實(shí)施有利于增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性和有用性、公允價(jià)值模式的引進(jìn)穩(wěn)固了凈現(xiàn)值(NPV)估值方法在房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位,同時(shí)也為企業(yè)實(shí)施盈余管理提供了空間。

　　關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 盈余管理

　　近年來(lái),隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及投資者投資觀念的變化,房地產(chǎn)投資逐漸成為企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。為規(guī)范房地產(chǎn)投資行為的會(huì)計(jì)操作,20xx年1月1日實(shí)施的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(簡(jiǎn)稱(chēng)“新準(zhǔn)則”)專(zhuān)門(mén)增加了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則,明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露細(xì)則。本文從投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則產(chǎn)生的背景著手,重點(diǎn)剖析投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)相關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)處理及房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

　　投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則產(chǎn)生的背景

　　(一)房地產(chǎn)投資的普遍性

　　隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善,企業(yè)持有房地產(chǎn)的目的用途越來(lái)越廣泛。除了將房地產(chǎn)用于自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)的場(chǎng)所或作為存貨對(duì)外銷(xiāo)售外,不少企業(yè)開(kāi)始將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益等活動(dòng),甚至作為主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)計(jì)量的準(zhǔn)確性關(guān)系到企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的真實(shí)性和有用性,因此從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的角度加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)運(yùn)作,是加強(qiáng)房地產(chǎn)投資監(jiān)管的重要途徑之一。

　　(二)舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理不合理

　　關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理,我國(guó)原來(lái)的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒(méi)有專(zhuān)門(mén)規(guī)定,很多企業(yè)直接將其作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)加以處理,采用歷史成本計(jì)量,并按其估計(jì)使用年限提取折舊或攤銷(xiāo)。投資性房地產(chǎn)具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn),而且經(jīng)過(guò)若干年以后,它們的市值會(huì)發(fā)生很大的變化,甚至高出其賬面原值數(shù)倍,顯然繼續(xù)采用歷史成本計(jì)量不能反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。因此,將投資性房地產(chǎn)不加區(qū)分地作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)看待,進(jìn)而采取歷史成本計(jì)價(jià),違背了會(huì)計(jì)的真實(shí)性和有用性的原則。

　　投資性房地產(chǎn)相關(guān)會(huì)計(jì)處理

　　(一)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

　　新準(zhǔn)則第3號(hào)明確指出,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。具體包括:已出租的土地使用權(quán);持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);已出租的建筑物。企業(yè)的自用房地產(chǎn)以及作為存貨的.房地產(chǎn)則不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。由此看出,投資性房地產(chǎn)既不是為了企業(yè)自身使用,也不是為了出售贏得利潤(rùn),而是為了在租賃市場(chǎng)或投資市場(chǎng)獲取租金收入或資本增值收入的房地產(chǎn)。要判斷一項(xiàng)房地產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn),可以按圖1步驟進(jìn)行。

　　首先分析判斷該項(xiàng)房地產(chǎn)是否屬于可供出售的房地產(chǎn),若是,則界定為商品性房地產(chǎn),按照《存貨》準(zhǔn)則進(jìn)行會(huì)計(jì)處理;若不是,則進(jìn)入下一步。分析判斷該項(xiàng)房地產(chǎn)是否屬于自用的房地產(chǎn),若是,則界定為自用性房地產(chǎn),按照《固定資產(chǎn)》或《無(wú)形資產(chǎn)》準(zhǔn)則進(jìn)行會(huì)計(jì)處理;若不是,則可以界定為投資性房地產(chǎn)。

　　(二)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量

　　1.初始計(jì)量。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第二章對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量做出了詳細(xì)規(guī)定。要求初始投資只能采用成本計(jì)量模式,并分別對(duì)外購(gòu)、自行建造及其它方式獲得的投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量做出了明確規(guī)定。具體會(huì)計(jì)核算時(shí),按投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值,借記“投資性房地產(chǎn)”,貸記“銀行存款”、“在建工程”等。

　　2.后續(xù)計(jì)量。新準(zhǔn)則第三章相關(guān)條款規(guī)定,企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí),可根據(jù)具體情況選用成本計(jì)量模式或公允價(jià)值計(jì)量模式,但模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。采用成本模式計(jì)量的建筑物和土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量,分別適用固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。公允價(jià)值計(jì)量模式要求投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量后以公允價(jià)值計(jì)量,無(wú)需對(duì)其計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo),而是以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”,最終計(jì)入當(dāng)期損益。相關(guān)會(huì)計(jì)處理見(jiàn)表1。

　　(三)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

　　投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第四章相關(guān)條款對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)的會(huì)計(jì)處理做出了規(guī)定。在成本模式下,會(huì)計(jì)處理相對(duì)簡(jiǎn)單,企業(yè)只需將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值即可。在公允價(jià)值模式下,自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià),如轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值,其差額計(jì)入當(dāng)期損益;如轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入資本公積賬戶(hù)。相反地,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。具體會(huì)計(jì)核算見(jiàn)表2。

　　(四)投資性房地產(chǎn)的處置

　　投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第五章第18條指出:“企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益”。這條規(guī)定為企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)提供了規(guī)范。和固定資產(chǎn)處置一樣,企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)應(yīng)通過(guò)“固定資產(chǎn)清理”科目核算。

　　投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)影響

　　(一)有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量

　　新準(zhǔn)則對(duì)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)規(guī)定了兩個(gè)前提條件,對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)信息披露提出了五個(gè)要求,以及規(guī)定成本模式與公允價(jià)值模式不可逆轉(zhuǎn)換,均在一定程度上限制了房地產(chǎn)行業(yè)操控利潤(rùn)的隨意性,有利于提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、可靠性和有用性,進(jìn)而提高上市公司的治理水平。新準(zhǔn)則的實(shí)施將大大提高境內(nèi)上市公司的會(huì)計(jì)信息與境外市場(chǎng)的可比性,無(wú)疑有助于境外投資機(jī)構(gòu)對(duì)A股上市公司投資價(jià)值的有效評(píng)判。此外,采用公允價(jià)值計(jì)量模式能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地反映出企業(yè)高級(jí)管理層履行責(zé)任的信息,檢驗(yàn)其作出繼續(xù)持有或已經(jīng)處置投資性房地產(chǎn)決策的恰當(dāng)性。

　　(二)有利于穩(wěn)固N(yùn)PV估值方法在房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位

　　隨著近年來(lái)投資性房地產(chǎn)的逐漸增多,尤其是人民幣升值以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量,必然會(huì)誘導(dǎo)市場(chǎng)更多地關(guān)注投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值,并使NAV估值方法成為評(píng)估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。此外,新準(zhǔn)則對(duì)于公允價(jià)值模式的選擇,特別強(qiáng)調(diào)“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得”,這一要求排除了采用其他財(cái)務(wù)估值技術(shù)確定其公允價(jià)值的可能。因?yàn)槠渌��?cái)務(wù)估值技術(shù)往往包含若干假設(shè),與參照活躍的市場(chǎng)交易價(jià)格相比,會(huì)帶有較大的主觀成分,易產(chǎn)生爭(zhēng)議�？梢灶A(yù)期,新準(zhǔn)則對(duì)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的發(fā)展將構(gòu)成長(zhǎng)期利好。

　　(三)為房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施盈余管理提供了空間

　　通過(guò)對(duì)新準(zhǔn)則有關(guān)條款的進(jìn)一步解讀,可以預(yù)測(cè)該準(zhǔn)則未來(lái)很可能會(huì)給上市公司帶來(lái)較大的盈余管理空間。原因在于:第一,新準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的界定標(biāo)準(zhǔn)比較模糊。第二,投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)仍然是一個(gè)難點(diǎn)。第三,采用公允價(jià)值計(jì)量模式容易導(dǎo)致虛增利潤(rùn)。

　　參考文獻(xiàn):

　　1.財(cái)政部.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)―投資性房地產(chǎn)[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,20xx

　　2.財(cái)政部會(huì)計(jì)司.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解[M].人民出版社,20xx

　　3.財(cái)政部CPA考試委員會(huì).會(huì)計(jì)[M].中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,20xx

關(guān)于房地產(chǎn)的論文4

　　摘要：投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策選擇一直是關(guān)注的焦點(diǎn)，選擇不同的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)政策會(huì)導(dǎo)致不同的會(huì)計(jì)后果和經(jīng)濟(jì)后果，因此，對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇的探討具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文在分析投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇存在原因的基礎(chǔ)上，探究當(dāng)前我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇多選用成本法計(jì)量的原因及完善會(huì)計(jì)政策選擇的途徑。

　　關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)政策 成本模式 計(jì)量

　　理論上講，隨著近年來(lái)我國(guó)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值持續(xù)增長(zhǎng)、其賬面凈值顯著低于公允價(jià)值現(xiàn)象，采用公允價(jià)值計(jì)量模式將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)較為豐厚的賬面收益，進(jìn)而為其獲得資本市場(chǎng)和再融資提供便利的條件。但是實(shí)際情況卻是大多數(shù)公司仍采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，使用公允價(jià)值模式計(jì)量模式的企業(yè)少之又少。若要深入的剖析投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的選擇背后的深層原因，還應(yīng)對(duì)有關(guān)會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)政策選擇的動(dòng)因進(jìn)行深入的了解。

　　一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇原因分析

　　首先，會(huì)計(jì)計(jì)量與報(bào)告中的主觀性。會(huì)計(jì)計(jì)量與報(bào)告過(guò)程是人們主觀地期望以貨幣計(jì)量為手段，并用一些特定的方法對(duì)會(huì)計(jì)對(duì)象加以反映，以提供與會(huì)計(jì)管理相關(guān)的較為可靠地信息。由于會(huì)計(jì)計(jì)量與報(bào)告中存在的主觀性特點(diǎn)，就使得財(cái)務(wù)人員可能對(duì)通過(guò)以經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)產(chǎn)生不同的看法，由此產(chǎn)生了企業(yè)會(huì)計(jì)政策選擇。

　　其次，由于投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)事務(wù)方面存在的多樣性與復(fù)雜性。企業(yè)之間由于所處環(huán)境、經(jīng)營(yíng)規(guī)模及經(jīng)營(yíng)狀況等條件的不同，為促使會(huì)計(jì)信息恰當(dāng)?shù)姆从称髽I(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量的情況，為獲取最大的利益且不違反準(zhǔn)則、制度等目的，留給會(huì)計(jì)人員進(jìn)行職業(yè)判斷的余地，企業(yè)需要進(jìn)行會(huì)計(jì)政策的選擇。

　　二、現(xiàn)階段我國(guó)投資性房地產(chǎn)多選擇“成本模式”的原因分析

　　了解了投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇原因之后，我們就應(yīng)全方位、深入的剖析，以確定在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下為什么投資性房地產(chǎn)企業(yè)多采用成本模式的原因：

　　（一）成本模式的選擇

　　對(duì)稅收更有利成本模式計(jì)量時(shí)可以通過(guò)計(jì)提折舊抵銷(xiāo)的所得稅此時(shí)必須繳納。

　　由抵稅效應(yīng)的消失引起的所得稅稅賦的加重，也成了不少企業(yè)選用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的.一大顧慮。另外，“企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額�！边@一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)稅，但卻不能計(jì)提折舊抵稅。

　�。ǘ�）公允價(jià)值模式一經(jīng)確定，不得隨意變更

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)———投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：“企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更”；“已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式”�？梢�(jiàn)，企業(yè)一旦采取公允價(jià)值模式計(jì)量，就很難再調(diào)回到原來(lái)的成本模式。正是由于計(jì)量模式的不可回轉(zhuǎn)性，使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，而仍處于觀望態(tài)勢(shì)。

　�。ㄈ�）公允價(jià)值模式的應(yīng)用不具備完全市場(chǎng)條件

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)———投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。”準(zhǔn)則同時(shí)規(guī)定了采用公允價(jià)值模式計(jì)量必須同時(shí)滿(mǎn)足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。不符合上述條件的，不得采用公允價(jià)值模式。但是由于相關(guān)市場(chǎng)體系還不健全，交易信息的公開(kāi)程度還不夠高，還很難滿(mǎn)足新準(zhǔn)則所規(guī)定的兩個(gè)條件。

　　三、完善投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇的方向

　�。ㄒ唬┩晟茣�(huì)計(jì)準(zhǔn)則與政策法規(guī)

　　新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系改革的方向是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相趨同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系。當(dāng)前，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)條件是：資本市場(chǎng)建立時(shí)間段、有關(guān)經(jīng)濟(jì)的政策與法規(guī)不完善等。因此在多大范圍和多大程度上賦予企業(yè)會(huì)計(jì)政策選擇權(quán)還需要循序漸進(jìn)。首先，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定應(yīng)具有較為廣泛的參與性，借此以提升會(huì)計(jì)政策選擇的民主性與科學(xué)性；其次，制定會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)具有前瞻性，不應(yīng)使準(zhǔn)則落后于實(shí)際的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理中；再次，加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息披露的規(guī)范化建設(shè)，防止企業(yè)在會(huì)計(jì)信息披露中的人為操縱和尋租行為。

　�。ǘ�）優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)政策選擇中的相關(guān)權(quán)力

　　會(huì)計(jì)政策選擇權(quán)的配置必須建立在科學(xué)的公司治理結(jié)構(gòu)上。因此,有必要對(duì)相關(guān)的各方在索取權(quán)問(wèn)題上有更充分的討價(jià)還價(jià)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部不同層次在會(huì)計(jì)政策選擇中具有的相關(guān)權(quán)力，使企業(yè)契約的制訂更加的完善。具體而言：公司管理層享有會(huì)計(jì)政策選擇的建議權(quán)；董事會(huì)由不同的利益相關(guān)者代表組成，所以公司董事會(huì)理所當(dāng)然的享有會(huì)計(jì)政策選擇的決策權(quán)；監(jiān)事會(huì)有各個(gè)締約主體代表參與，具有更廣泛的代表性。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　企業(yè)無(wú)論采用公允價(jià)值計(jì)量模式還是成本計(jì)量模式都各有利弊:公允價(jià)值的引入符合全球一體化的要求，能夠更好的體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性，使企業(yè)賬面價(jià)值更加及時(shí)、客觀地反映市場(chǎng)的公允價(jià)值。但是公允價(jià)值計(jì)量模式在應(yīng)用過(guò)程中存在諸多障礙,比如缺乏完善的理論體系和成熟、有效的市場(chǎng)環(huán)境,可操作性不強(qiáng),等等。成本計(jì)量模式則沿用了傳統(tǒng)的資產(chǎn)計(jì)量方法,會(huì)計(jì)處理相對(duì)比較簡(jiǎn)單，也容易理解,不受公允價(jià)值變動(dòng)的影響,使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人利用進(jìn)行利潤(rùn)操縱。但卻反應(yīng)不出投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)公允價(jià)值，不符合全球一體化的要求。這兩種后續(xù)計(jì)量模式預(yù)計(jì)將會(huì)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)共存,企業(yè)應(yīng)如何選擇,關(guān)鍵還是看該企業(yè)適合于哪種模式,根據(jù)企業(yè)的具體情況進(jìn)行合理的判斷。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南［M］.北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，20xx

　　[2]朱蓮美,李高波.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式差異及影響分析[J].財(cái)會(huì)通訊，20xx，（06）

　　[3]鄭儒彬.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇的影響因素分析[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì),20xx,(03)[4]姚振飛.公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì).20xx，（07）

關(guān)于房地產(chǎn)的論文5

　　1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資質(zhì)及資金籌措

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)向當(dāng)?shù)毓ど坦芾硇姓�部門(mén)申請(qǐng)登記，并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。之后應(yīng)向建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)，沒(méi)有資質(zhì)證書(shū)不能從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。一般情況下，先取得暫定資質(zhì)，隨著房地產(chǎn)公司的依法經(jīng)營(yíng)，業(yè)績(jī)的產(chǎn)生，不斷提升資質(zhì)等級(jí)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從決策進(jìn)行某地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)始，就應(yīng)該考慮用于項(xiàng)目的資金來(lái)源，一旦獲得了該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，就應(yīng)當(dāng)花精力為該項(xiàng)目籌措資金，以免在正式開(kāi)工后由于資金短缺而造成被動(dòng)或損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金來(lái)源大致有四種形式：

　　1、企業(yè)自有資金。

　　2、銀行信貸。

　　3、社會(huì)集資。

　　4、其他融資方式(各類(lèi)信托基金、合作開(kāi)發(fā)、銀團(tuán)聯(lián)合貸款等)。

　　四種形式可單選一種也可聯(lián)動(dòng)。

　　2 項(xiàng)目的選擇及選址

　　項(xiàng)目選擇是房地產(chǎn)投資的首要工作，也是最為復(fù)雜，最為困難的工作。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇正確，應(yīng)該說(shuō)投資已經(jīng)有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產(chǎn)投資選擇就是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選擇需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)及能力，需要專(zhuān)業(yè)人員或?qū)＜业膮⑴c。但專(zhuān)業(yè)人員或?qū)＜抑荒芷鸬絽⒅\或顧問(wèn)的作用，要認(rèn)定一個(gè)項(xiàng)目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業(yè)的決策部門(mén)。要做出正確的項(xiàng)目選擇，必須對(duì)投資環(huán)境、投資時(shí)機(jī)及投資的法律保障做深入細(xì)致分析，必須對(duì)擬投資項(xiàng)目所在地的宏觀及微觀地產(chǎn)市場(chǎng)做全面、深入的調(diào)研，還必須對(duì)擬選項(xiàng)目展開(kāi)系統(tǒng)的可行性研究分析。為實(shí)現(xiàn)效益最大化還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃，這是十分關(guān)鍵且必須的。

　　項(xiàng)目的選擇完成后或同等要進(jìn)行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)有資質(zhì)土地部門(mén)編制項(xiàng)目選址勘界報(bào)告后，要先后得到消防、規(guī)劃(建設(shè))、國(guó)土資源部門(mén)的初步批復(fù)(預(yù)審)意見(jiàn)。取得規(guī)劃部門(mén)關(guān)于選址的批復(fù)意見(jiàn)或城市規(guī)劃條件通知書(shū)后，當(dāng)?shù)卣�府及�?guó)土資源部門(mén)即可開(kāi)展征地工作，完成征地補(bǔ)償相關(guān)工作后，進(jìn)行土地的招、拍、掛工作，并與中標(biāo)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂國(guó)有土地出讓合同出具建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)，進(jìn)而可到規(guī)劃部門(mén)辦理用地規(guī)劃許可證。項(xiàng)目的選址決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的征地成本和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)空間，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。

　　3 項(xiàng)目的立項(xiàng)

　　即項(xiàng)目在發(fā)改部門(mén)的核準(zhǔn)或備案而取得立項(xiàng)批文。項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案的要件包括項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告(有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制完成);國(guó)土資源部門(mén)出具的意見(jiàn)(土地預(yù)審意見(jiàn)或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū));規(guī)劃部門(mén)的批復(fù)意見(jiàn)(選址意見(jiàn)書(shū)或城市規(guī)劃條件通知書(shū));環(huán)保部門(mén)出具的意見(jiàn)(經(jīng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制的環(huán)境影響報(bào)告書(shū)或環(huán)境影響審批表，并經(jīng)有資質(zhì)的`評(píng)估單位論證通過(guò))。

　　4 項(xiàng)目的規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)

　　按照規(guī)劃部門(mén)出具的規(guī)劃條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇符合開(kāi)發(fā)意愿，有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)。項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)規(guī)劃部門(mén)審查通過(guò)后可取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項(xiàng)目施工圖經(jīng)有資質(zhì)的圖紙審查中介機(jī)構(gòu)或建設(shè)主管部門(mén)下設(shè)的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證;同時(shí)，項(xiàng)目施工圖還要及時(shí)向消防和氣象主管部門(mén)報(bào)審，確保消防及避雷系統(tǒng)符合有關(guān)要求。

　　5 項(xiàng)目的招標(biāo)

　　主要是指規(guī)劃設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘察、施工和監(jiān)理公司的招標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以委托招標(biāo)代理公司進(jìn)行上述各項(xiàng)工程的招投標(biāo)工作，也可以自行組織確定規(guī)劃設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘察和監(jiān)理公司。但是工程施工招標(biāo)，一般情況下必須由招標(biāo)代理公司組織，在建設(shè)主管部門(mén)指定的交易廳中進(jìn)行，最后向中標(biāo)單位發(fā)出由建設(shè)主管部門(mén)、招標(biāo)代理公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三方簽章的中標(biāo)通知書(shū)，中標(biāo)的施工企業(yè)應(yīng)及時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂施工合同。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文6

　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要保持良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，也需要不斷完善企業(yè)的相關(guān)機(jī)制，提高對(duì)于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)的管理與控制。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與其他企業(yè)還是存在一定的區(qū)別，滿(mǎn)足不同用戶(hù)的需求成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的根本。在這種情形下，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理也需要與時(shí)俱進(jìn)，不斷改進(jìn)管理理念以及管理技術(shù)，為企業(yè)的良好發(fā)展保駕護(hù)航。本文就新時(shí)期房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理以及控制的相關(guān)措施進(jìn)行詳細(xì)的探討。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控的概念以及意義

　　所謂房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控，是指企業(yè)通過(guò)運(yùn)用先進(jìn)的管理技術(shù)以及管理理念，局部和綜合結(jié)合的方法以及多樣化的會(huì)計(jì)方式對(duì)企業(yè)在從事經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所有的行為進(jìn)行科學(xué)和合理的控制、監(jiān)督以及規(guī)范。企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，主要是提高企業(yè)在日常運(yùn)行中的工作效率以及資產(chǎn)安全，保證財(cái)務(wù)信息學(xué)的真實(shí)程度，從而在企業(yè)進(jìn)行新的決策時(shí)提供有效的參考，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)有著一定的區(qū)別，財(cái)務(wù)管理具有以下特點(diǎn)：首先房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈比較長(zhǎng)、資金需求大、投資周期長(zhǎng)并且中間環(huán)節(jié)多，這些決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的復(fù)雜性和高難度;其次房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理要處理好外部和內(nèi)部的關(guān)系;最后是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)都比較高，這要求財(cái)務(wù)管理人員具有很好的職業(yè)素質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力。

　　財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的一項(xiàng)重要管理內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金作為支撐，企業(yè)的目標(biāo)就是通過(guò)合理的利用資金，獲得最大的利益。這種情形下，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控的意義就顯而易見(jiàn)：第一，財(cái)務(wù)管控是企業(yè)整體管理水平的有效體現(xiàn)，能有效調(diào)節(jié)各個(gè)部門(mén)之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)活動(dòng)，通過(guò)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)進(jìn)行預(yù)算以及監(jiān)測(cè)，保證企業(yè)朝預(yù)期的方向發(fā)展。第二，企業(yè)的財(cái)務(wù)管控是當(dāng)今信息化財(cái)務(wù)管理的一種必然要求�？茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步，信息技術(shù)在財(cái)務(wù)管理中的應(yīng)用越發(fā)廣泛，之前簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)管控手段已經(jīng)不能滿(mǎn)足企業(yè)在新時(shí)期的發(fā)展需求，使得開(kāi)放化和網(wǎng)絡(luò)化的財(cái)務(wù)管理制度和體系出現(xiàn)。最后，企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理對(duì)于企業(yè)的治理和結(jié)構(gòu)具有很好的完善作用，能將企業(yè)較為分散的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有效的統(tǒng)一起來(lái)，保證企業(yè)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)有著舉足輕重的作用和效果。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理對(duì)于企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，必不可少。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理和控制制度薄弱

　　房地產(chǎn)企業(yè)在日常生產(chǎn)活動(dòng)中的流動(dòng)性以及各個(gè)項(xiàng)目之間的獨(dú)立性，使得企業(yè)內(nèi)部的管理和控制的難度也比一般生產(chǎn)性質(zhì)的.企業(yè)高，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制也顯得較為薄弱。主要體現(xiàn)在以下方面：首先內(nèi)外部審計(jì)監(jiān)督乏力，內(nèi)部審計(jì)部門(mén)職能弱化，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督評(píng)審主要依靠?jī)?nèi)部審計(jì)部門(mén)，而有些單位的內(nèi)審部門(mén)隸屬于財(cái)務(wù)部門(mén)，與財(cái)務(wù)部同屬一人領(lǐng)導(dǎo)，內(nèi)審在形式上缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性，在職能上也未發(fā)揮作用;其次企業(yè)的存貨管理不夠完善，很多企業(yè)因?yàn)榇尕浂�占用的資金通常會(huì)超過(guò)成本的兩倍，這樣容易造成企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)方面的流動(dòng)不暢，增加資金的占用成本，嚴(yán)重影響企業(yè)的運(yùn)行;第三，應(yīng)收賬款的控制不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，產(chǎn)品的生產(chǎn)周期比較長(zhǎng)，容易導(dǎo)致資金的回收時(shí)間較長(zhǎng)，這就存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。很多企業(yè)也沒(méi)有嚴(yán)格的賒銷(xiāo)制度和收賬手段，導(dǎo)致企業(yè)的應(yīng)收賬款很容易成為呆賬壞賬，嚴(yán)重影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益和資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　(二)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和控制的意識(shí)淡薄

　　房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)在帶給企業(yè)充足資金的情況下也會(huì)使企業(yè)的管理者和領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)財(cái)務(wù)管理和控制不夠重視。在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)目前落后的財(cái)務(wù)管理制度以及理念已經(jīng)很難適應(yīng)和滿(mǎn)足新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，并逐漸影響企業(yè)的發(fā)展壯大。很多企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)的管理以及控制的不夠重視，缺乏完善的控制體系和措施，導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作出現(xiàn)很多問(wèn)題，比如賬目不清、會(huì)計(jì)信息失真以及核實(shí)不明等情況，給企業(yè)造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失也影響著企業(yè)的健康發(fā)展。

　　(三)企業(yè)未建立健全預(yù)算管理制度及績(jī)效考評(píng)獎(jiǎng)懲機(jī)制

　　目前，盡管有些企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理中的費(fèi)用預(yù)算管理也比較重視，但在預(yù)算的編制和執(zhí)行方面仍然存在很多問(wèn)題。一些地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期階段著急上項(xiàng)目，沒(méi)有對(duì)成本進(jìn)行合理的測(cè)算及層層落實(shí)，預(yù)算計(jì)劃做的并不細(xì)致，另外地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，在過(guò)程中無(wú)法做到費(fèi)用預(yù)算根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，導(dǎo)致預(yù)算與實(shí)際嚴(yán)重脫節(jié)，使得預(yù)算形同虛設(shè)，這些嚴(yán)重影響企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作效果，進(jìn)一步導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的實(shí)施和企業(yè)經(jīng)營(yíng)效果和質(zhì)量的嚴(yán)重下降。有的企業(yè)只有預(yù)算管理機(jī)制，未與績(jī)效考評(píng)獎(jiǎng)懲機(jī)制結(jié)合起來(lái)，無(wú)法確保企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)和低成本戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　(四)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)有待提高

　　財(cái)務(wù)部門(mén)的設(shè)置通常是金字塔形的，這種模式導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的層次繁多并且效率較低，這樣的財(cái)務(wù)管理制度以及財(cái)務(wù)設(shè)置已經(jīng)很難滿(mǎn)足目前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的實(shí)際需求，尤其是在信息化趨勢(shì)下，很多工作都需要通過(guò)信息化的手段完成。新時(shí)代也需要更加專(zhuān)業(yè)和高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員加入到財(cái)務(wù)管理的隊(duì)伍中來(lái)，更好的運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)和手段以及理念，完成財(cái)務(wù)管理工作。但是，受制于傳統(tǒng)模式的影響，目前的企業(yè)財(cái)務(wù)從業(yè)人員理念相對(duì)較為落后，也缺乏主動(dòng)學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)相關(guān)知識(shí)的積極性，業(yè)務(wù)水平相對(duì)低下，不能適應(yīng)新時(shí)期財(cái)務(wù)管理發(fā)展的需求，對(duì)財(cái)務(wù)管理造成一定的制約作用，也不利于企業(yè)健康發(fā)展。

　　三、改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和控制的措施

　　(一)不斷完善財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)部審計(jì)

　　不斷建立和完善對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控的內(nèi)部制度，這是做好財(cái)務(wù)監(jiān)督工作最為基本的要求，也是貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)方面的。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)會(huì)計(jì)的相關(guān)要求逐漸健全企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管控的制度，建立起內(nèi)部核查、會(huì)計(jì)核算、財(cái)產(chǎn)清查等一系列完整的財(cái)務(wù)管理的制度，密切監(jiān)控企業(yè)的存貨、資金、成本核算以及應(yīng)收賬款等情況，有效降低企業(yè)管理的成本，保證企業(yè)能夠健康、安全運(yùn)行。另外，企業(yè)不但需要對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部嚴(yán)格的管控，還需要對(duì)企業(yè)的決策以及相關(guān)的規(guī)章制度的執(zhí)行力度進(jìn)行控制和審計(jì)，保證企業(yè)所有進(jìn)行程序都科學(xué)合理。加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，可以從以下幾個(gè)方面著手：首先是要建立職務(wù)的分離制度，合理安排財(cái)務(wù)管理工作的每個(gè)崗位，明確每個(gè)崗位相應(yīng)職責(zé);其次是要建立財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)控制制度，主要包括財(cái)會(huì)工作規(guī)則、核算流程以及財(cái)會(huì)人員的責(zé)任;第三是要建立授權(quán)審批控制，明確財(cái)務(wù)人員的授權(quán)的權(quán)限及相應(yīng)的承擔(dān)責(zé)任;第四是要建立企業(yè)現(xiàn)金與銀行存款的管理制度，確保企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)健康。

　　(二)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和控制的意識(shí)

　　首先要加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)于財(cái)務(wù)管理和控制的重視，放棄房地產(chǎn)門(mén)都要定期檢查資金是否到位，是否專(zhuān)款專(zhuān)用，對(duì)于那些資金沒(méi)有到位、擅自挪用資金的基建項(xiàng)目，要及時(shí)進(jìn)行整改，保證計(jì)劃的落實(shí)。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　總而言之，基建項(xiàng)目是一項(xiàng)投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)的工作，財(cái)務(wù)管理在基建項(xiàng)目中至關(guān)重要，直接決定了基建項(xiàng)目的社會(huì)效益能否實(shí)現(xiàn)，關(guān)系著事業(yè)單位的發(fā)展，財(cái)務(wù)工作的目的是做好基建項(xiàng)目資金的考核、監(jiān)督、控制和預(yù)算，財(cái)務(wù)工作這不僅要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的可行性進(jìn)行分析，還要了解實(shí)際花費(fèi)的資金和預(yù)算之間的差額，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作提出有效合理的建議。事業(yè)單位基建管理部門(mén)一方面要正確履行本部門(mén)的職責(zé)，另一方面還要合理承擔(dān)項(xiàng)目投資人或者業(yè)主的角色。建設(shè)部門(mén)的會(huì)計(jì)核算是單位會(huì)計(jì)核算范疇中比較重要的一部分，包括招標(biāo)投標(biāo)管理、合同談判、合同管理、工程量?jī)r(jià)審核、竣工結(jié)算、財(cái)務(wù)決算等。由于各方面的原因，事業(yè)單位的基建財(cái)務(wù)工作總是存在著各種各樣的問(wèn)題，有的是主觀原因造成的，有的是客觀原因造成的，但無(wú)論是哪方面的原因，事業(yè)單位必須充分重視，正確的認(rèn)識(shí)基建財(cái)務(wù)管理工作的重要性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并立即采取相應(yīng)的解決措施，不斷提高本單位基建財(cái)務(wù)工作的水平。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文7

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府控制非常繁瑣，政府在其中的作用尤為重要，因此，加強(qiáng)政府職能，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中應(yīng)著重考慮的問(wèn)題。

　　1、政府控制行為的偏差

　　1.1角色錯(cuò)位和偏移

　　政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí),應(yīng)該制定相應(yīng)的社會(huì)管理指標(biāo),而不是直接對(duì)商品房屋價(jià)格進(jìn)行干預(yù)。

　　各地區(qū)部委根據(jù)自身利益制定的政策方針,造成了多種調(diào)控政策的沖突問(wèn)題,使政策難以形成合力,效果相互抵消，中央對(duì)地方政府的房地產(chǎn)政策缺乏一定地約束機(jī)制，導(dǎo)致地方政府出現(xiàn)執(zhí)行不力的情況。

　　1.2地方財(cái)政收入與房地產(chǎn)之間的微妙關(guān)系

　　地方政府的主要稅收來(lái)源為房地產(chǎn)稅收。中央政府對(duì)地方政府的利益要求要引起重視,為地方政府尋找除房地產(chǎn)稅收外的其他稅源,如若不然,地方政府在執(zhí)行中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)不能認(rèn)真貫徹,使政策形同虛設(shè)。

　　要想發(fā)揮好宏觀調(diào)控作用，首先要厘清中央與地方之間的財(cái)產(chǎn)分配關(guān)系，如果此問(wèn)題得不到有效解決,地方政府依舊會(huì)通過(guò)其他形式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行征稅。

　　1.3各部門(mén)之間的博弈

　　對(duì)于持續(xù)增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，中央的調(diào)控決心和力度是比較大的，但嚴(yán)厲的調(diào)控又會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)阻礙。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金有七成以上都來(lái)自銀行，因此,房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也被轉(zhuǎn)嫁到銀行,造成金融風(fēng)險(xiǎn)的存在。

　　另外,房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)決定了對(duì)房?jī)r(jià)更多的決定權(quán)掌握在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中，作為企業(yè),追求最大化的利潤(rùn)和政府期望通過(guò)市場(chǎng)自覺(jué)調(diào)整恢復(fù)正常價(jià)格本身之間就存在著難以協(xié)調(diào)的矛盾，所以執(zhí)行政策的最底線(xiàn)是政府與開(kāi)發(fā)商之間博弈的戰(zhàn)果。

　　2、房地產(chǎn)市場(chǎng)政府的控制方向

　　2.1建立多層次的住房體系和廉租住房制度

　　政府作為保障體制的主體,應(yīng)該承擔(dān)起保障全體居民居住權(quán)力的責(zé)任。對(duì)于收入低下，經(jīng)濟(jì)困難的家庭,應(yīng)該以貼補(bǔ)房租的方式解決其住房困難;對(duì)處于溫飽階段的家庭,應(yīng)該通過(guò)減免稅費(fèi)的方式實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房的政策;對(duì)于中等收入的家庭,居民可以用政府提供的優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)商品住房。房地產(chǎn)市場(chǎng)的另外一個(gè)重要組成部分是租賃市場(chǎng)，其總體發(fā)展還比較落后,政府要激活租賃市場(chǎng)首先要降低租賃的稅率,通過(guò)建設(shè)公有住房，收購(gòu)閑置房的`措施給低收入家庭提供可租住房。住房問(wèn)題不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,也是社會(huì)問(wèn)題,政府應(yīng)該努力使廣大群眾享受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，通過(guò)再分配的方式促進(jìn)社會(huì)的公平和穩(wěn)定。

　　2.2轉(zhuǎn)變政府職能,改革政績(jī)考核制度

　　為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和社會(huì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定,政府需要轉(zhuǎn)變自身角色,更好的推動(dòng)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策。目前,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不健全,走向成熟還需要經(jīng)歷一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，僅依靠市場(chǎng)手段解決房地產(chǎn)問(wèn)題顯然是不可行的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革重點(diǎn)應(yīng)該落在政府自身,其不僅是改革的對(duì)象,也是改革的領(lǐng)導(dǎo)者和推動(dòng)者。政府政績(jī)考核制度也要做出相應(yīng)的調(diào)整與改革，其首先要打破以往對(duì)上級(jí)負(fù)責(zé)的考核制度,重新建立對(duì)公眾負(fù)責(zé)的考核機(jī)制,將對(duì)公眾負(fù)責(zé)納入評(píng)價(jià)體系。

　　2.3通過(guò)稅收、金融等經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控

　　政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控時(shí)要遵循價(jià)值規(guī)律。稅收政策方面，可以通過(guò)調(diào)整和完善土地增值稅進(jìn)行調(diào)節(jié)，設(shè)置一些新稅種，如房產(chǎn)稅和物業(yè)稅等,其最大作用是能夠調(diào)節(jié)貧富差距、抑制房?jī)r(jià)上升、實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)財(cái)富的再分配。

　　2.4法律手段的介入

　　在許多發(fā)達(dá)國(guó)家,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的主要手段為法律。而我國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面缺乏相關(guān)的法律制度保障,一旦出現(xiàn)危機(jī),往往依靠政府發(fā)文等行政手段進(jìn)行干預(yù)，這樣雖然會(huì)在短時(shí)間內(nèi)緩解房地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)象,但持久度不足。

　　3、結(jié)束語(yǔ)

　　政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制是一個(gè)繁瑣的命題，不僅要考慮市場(chǎng)機(jī)制的作用，還要考慮各個(gè)主體之間的聯(lián)系。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步比較晚,缺乏相應(yīng)的實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系雖比較成熟,但在政治、經(jīng)濟(jì)、文化等方面存在很大的差距，完全借鑒和照搬也行不通。因此,我國(guó)政府應(yīng)結(jié)合自身的國(guó)情,行之有效的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行控制。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文8

　　摘要：目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在融資壓力大、融資渠道單一的問(wèn)題。這里既有房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)和宏觀調(diào)控政策的影響，也有企業(yè)自身的原因。筆者根據(jù)本單位的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，提出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用海外資金長(zhǎng)期看好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的良機(jī)，積極與海外資金合作；同時(shí)不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，從根本上降低融資需求。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

　　一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題現(xiàn)狀

　　1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

　　2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿(mǎn)足全部資金需求的，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

　　但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行的依賴(lài)程度較大。

　　二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的主要原因

　　1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。

　　2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線(xiàn)上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從20xx年以來(lái)已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來(lái)幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷(xiāo)售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。

　　3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來(lái)以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

　　4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴(lài)貸款盲目投資開(kāi)發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來(lái)源渠道較為單一。

　　5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

　　6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。

　　上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴(lài)間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。

　　三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

　　1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。

　�。�1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。

　�。�2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。

　�。�3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開(kāi)法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開(kāi)發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。

　　以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的`麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開(kāi)始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，20xx年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開(kāi)發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開(kāi)盤(pán)，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷(xiāo)售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來(lái)滿(mǎn)意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開(kāi)發(fā)土地近100萬(wàn)平方米，應(yīng)該說(shuō)通過(guò)與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開(kāi)拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

　　如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過(guò)各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過(guò)程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問(wèn)題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過(guò)程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

　　3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

　�。�1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問(wèn)題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過(guò)客戶(hù)提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門(mén)之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專(zhuān)人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。

　　（2）減少企業(yè)過(guò)度預(yù)支。以借貸方式籌措開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過(guò)度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì)，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以?xún)?nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團(tuán)為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡(jiǎn)改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬(wàn)多人民幣，再加上當(dāng)時(shí)市場(chǎng)不景氣，地價(jià)下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無(wú)力自拔，資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化，當(dāng)時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過(guò)詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，盡快盤(pán)活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險(xiǎn)引起的財(cái)務(wù)危機(jī)，使企業(yè)走出了困境。

　�。�3）嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開(kāi)支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來(lái)的每一分錢(qián)，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤(rùn)。

　　【參考文獻(xiàn)】

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關(guān)于房地產(chǎn)的論文9

　　1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理普遍存在的問(wèn)題

　　1.1 財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄，財(cái)務(wù)制度流于形式大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是由包工頭，施工隊(duì)起家，經(jīng)營(yíng)者本身缺乏財(cái)務(wù)管理知識(shí)，重銷(xiāo)售輕財(cái)務(wù)，財(cái)務(wù)管理基本定位于記賬算賬報(bào)表的原始會(huì)計(jì)核算階段，根本滿(mǎn)足不了現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理的要求，完全忽視了財(cái)務(wù)管理應(yīng)有的預(yù)算，指導(dǎo)，決策的管理職能，有的企業(yè)即使有相應(yīng)的財(cái)務(wù)制度，在制度執(zhí)行過(guò)程中也常常流于形式，基本上都是領(lǐng)導(dǎo)一支筆說(shuō)了算，遇到財(cái)稅問(wèn)題常常試圖通過(guò)疏通關(guān)系解決，得過(guò)且過(guò)，沒(méi)有真正思考過(guò)自身財(cái)務(wù)管理的缺失，勢(shì)必導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本增加和后期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.2 財(cái)務(wù)人員自身職業(yè)能力不強(qiáng)，會(huì)計(jì)核算粗枝大葉，沒(méi)有形成一套科學(xué)的行之有效的財(cái)務(wù)核算和管理體系很多財(cái)務(wù)人員盲目追求房地產(chǎn)企業(yè)的高薪資，自身沒(méi)有努力鉆研房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的財(cái)稅業(yè)務(wù)知識(shí)，加之大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者都是在取得土地后急于進(jìn)行開(kāi)發(fā)，回籠資金，財(cái)務(wù)人員也盲目隨從，在開(kāi)發(fā)前期就沒(méi)有設(shè)計(jì)好財(cái)務(wù)制度體系，進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)測(cè)算，往往是邊開(kāi)發(fā)邊摸索，遇到問(wèn)題解決問(wèn)題，沒(méi)有前瞻性的財(cái)務(wù)思路。這樣一種摸著石頭過(guò)河的財(cái)務(wù)管理模式非常容易帶來(lái)后期無(wú)法彌補(bǔ)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.3 財(cái)務(wù)的過(guò)程控制極其薄弱

　　1.3.1 資金管理隨意性大，沒(méi)有真正認(rèn)真分析企業(yè)在每個(gè)時(shí)點(diǎn)的資金盈余及缺口。日常資金使用沒(méi)有相應(yīng)的控制和資金使用計(jì)劃，領(lǐng)導(dǎo)簽字后即可以付款。一些開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預(yù)售房款后資金稍有閑置，就急于進(jìn)行再投資，一個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有開(kāi)發(fā)完，盲目購(gòu)置新地塊，財(cái)務(wù)人員也沒(méi)有提出項(xiàng)目投資的建設(shè)性指導(dǎo)意見(jiàn)，造成舊項(xiàng)目后期資金不夠用，新地塊占用資金無(wú)法利用。很多企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于盲目擴(kuò)大規(guī)模，最后陷于資金嚴(yán)重匱乏境地，為了不影響施工進(jìn)度又盲目加大融資力度，加之融資難度大，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不從小貸公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突發(fā)事件資金鏈斷裂而中途不得不中止項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的案例時(shí)有發(fā)生。

　　1.3.2 預(yù)算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算主要有目標(biāo)利潤(rùn)預(yù)算和資金預(yù)算，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立有效的財(cái)務(wù)預(yù)算，甚至根本就沒(méi)有財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)營(yíng)者把預(yù)算簡(jiǎn)單地理解為工程部的項(xiàng)目造價(jià)預(yù)算，社會(huì)常流行的“開(kāi)發(fā)企業(yè)賺不賺錢(qián)，關(guān)鍵靠預(yù)算”，這里的預(yù)算不僅指工程造價(jià)預(yù)算，也包括財(cái)務(wù)預(yù)算，只有財(cái)務(wù)預(yù)算和工程造價(jià)造價(jià)預(yù)算很好地結(jié)合才能稱(chēng)之為有效的預(yù)算。有的企業(yè)雖然制訂了財(cái)務(wù)預(yù)算，但卻在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中沒(méi)有進(jìn)行有效的預(yù)算控制，直接后果就是成本費(fèi)用沒(méi)有合理控制或控制不夠細(xì)化，到?jīng)Q算時(shí)發(fā)現(xiàn)利潤(rùn)與預(yù)期差距甚大。另外，預(yù)算也沒(méi)有定期進(jìn)行科學(xué)深入的預(yù)算分析，形成完整的預(yù)算分析報(bào)告體系，現(xiàn)實(shí)中為了完成預(yù)算任務(wù)，基本上都是根據(jù)實(shí)際來(lái)調(diào)整預(yù)算，對(duì)于實(shí)際偏離預(yù)算或超預(yù)算的真正原因沒(méi)有深入挖掘。這樣的后果其實(shí)使預(yù)算陷入惡性循環(huán)，上期的預(yù)算不能很好的指導(dǎo)下期預(yù)算，起不到預(yù)算管理的前瞻性指導(dǎo)作用。

　　1.3.3 不重視房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中十分重要的環(huán)節(jié)，很多企業(yè)合同的簽訂過(guò)程根本不需要財(cái)務(wù)部介入，往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進(jìn)度款時(shí)財(cái)務(wù)部才見(jiàn)到合同，財(cái)務(wù)部基本處于事后被動(dòng)執(zhí)行合同的`處境，財(cái)務(wù)部由于沒(méi)能在合同簽訂時(shí)參與合同匯簽工作，不能從財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)角度把可能存在的財(cái)務(wù)或稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提前規(guī)避，常常是在合同執(zhí)行中才發(fā)現(xiàn)合同中存在的財(cái)務(wù)隱患。合同執(zhí)行完畢財(cái)務(wù)部也只是根據(jù)既定合同條款進(jìn)行往來(lái)結(jié)算，而無(wú)法在合同履行完畢前提前對(duì)后期可能存在的風(fēng)險(xiǎn)損失做出制約措施。很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于工程施工合同和銷(xiāo)售合同沒(méi)有建立詳細(xì)的合同臺(tái)賬，作為備查賬簿，只局限于財(cái)務(wù)賬面數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生情況，這勢(shì)必導(dǎo)致財(cái)務(wù)無(wú)法清晰地掌握每項(xiàng)合同的來(lái)龍去脈。

　　1.4 沒(méi)有建立有效的財(cái)務(wù)分析考核體系大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析只局限于3張財(cái)務(wù)報(bào)表的編制及簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)收支統(tǒng)計(jì)，沒(méi)有完備細(xì)致的財(cái)務(wù)內(nèi)部分析報(bào)表，為領(lǐng)導(dǎo)層提供建設(shè)性的有價(jià)值的數(shù)據(jù)分析，沒(méi)有透過(guò)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)反映出企業(yè)日常財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題和不足。業(yè)績(jī)考核也只局限于簡(jiǎn)單的指標(biāo)完成與否。

　　2 建設(shè)有效的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的建議

　　2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前期財(cái)務(wù)規(guī)劃至關(guān)重要，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前建立完備的財(cái)務(wù)管理體系，進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)能夠避免很多后期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.1.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本、費(fèi)用、收益等測(cè)算。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期財(cái)務(wù)部會(huì)同營(yíng)銷(xiāo)部根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃及產(chǎn)品類(lèi)型測(cè)算出銷(xiāo)售總價(jià);財(cái)務(wù)部會(huì)同工程部、合約部對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行測(cè)算，并將開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成進(jìn)行分解，按照土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、基礎(chǔ)配套設(shè)備、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等項(xiàng)目一一對(duì)應(yīng)到相關(guān)成本項(xiàng)目中，最終預(yù)測(cè)總成本。財(cái)務(wù)部按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)政策進(jìn)行費(fèi)用和稅金以及目標(biāo)利潤(rùn)的測(cè)算，最后形成預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)利潤(rùn)表、預(yù)算現(xiàn)金流量表，進(jìn)而形成資金預(yù)算，根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃和回款計(jì)劃測(cè)算出各時(shí)點(diǎn)的資金盈余和缺口，以便日后能夠在合適的時(shí)機(jī)進(jìn)行投資或融資活動(dòng)，從而有的放矢的使用資金，既保證項(xiàng)目建設(shè)資金需要又不形成資金閑置。

　　2.1.2 建立完備的財(cái)務(wù)管控體系。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前就應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況及相關(guān)政策法規(guī)的要求，制訂切合實(shí)際的行之有效的財(cái)務(wù)制度體系和內(nèi)部控制體系。如制訂經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的審批流程和權(quán)限規(guī)范、制訂各項(xiàng)資本性支出及費(fèi)用開(kāi)支的規(guī)范、制訂預(yù)算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產(chǎn)管理制度、制訂科學(xué)有效的會(huì)計(jì)核算制度。由于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算不同于其他行業(yè)，有其特殊的核算規(guī)范，財(cái)務(wù)部應(yīng)該依據(jù)財(cái)經(jīng)法規(guī)的規(guī)范要求，并結(jié)合工程合約部的工程造價(jià)預(yù)算細(xì)目，設(shè)置科學(xué)合理的財(cái)務(wù)核算體系，既有助于日后能夠進(jìn)行合同的成本控制，又便于進(jìn)行往來(lái)對(duì)賬，還有助于進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃。

　　2.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合同管理合同也往往是產(chǎn)生糾紛的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理應(yīng)該貫穿合同執(zhí)行的全過(guò)程。對(duì)于工程施工合同在簽訂時(shí)財(cái)務(wù)人員就要參與到合同匯簽中，從專(zhuān)業(yè)角度提出可能存在的財(cái)務(wù)隱患;在合同執(zhí)行過(guò)程中尤其是工程進(jìn)度款的支付，一方面要嚴(yán)格按合同條款執(zhí)行付款義務(wù)，另一方面要建立工程部、合約部、監(jiān)理等相關(guān)工程負(fù)責(zé)人對(duì)工程執(zhí)行情況的書(shū)面意見(jiàn)書(shū)，認(rèn)真落實(shí)工程進(jìn)度完成情況。要建立詳細(xì)的合同臺(tái)賬。對(duì)于銷(xiāo)售合同要按每個(gè)客戶(hù)，詳細(xì)記錄客戶(hù)的基礎(chǔ)資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷(xiāo)售部核對(duì)銷(xiāo)控情況和回款情況。

　　2.3 實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制“凡事欲則立，不預(yù)則廢”，房地產(chǎn)企業(yè)資金投資大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要在前期制訂整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目預(yù)算，還要將日常各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)納入到全面預(yù)算管理體系，把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)算按年度、季度、月度進(jìn)行指標(biāo)分解，落實(shí)到每個(gè)單位，每個(gè)部門(mén)。日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)要明確各單位、各部門(mén)的崗位、責(zé)任、預(yù)算目標(biāo)，對(duì)整個(gè)企業(yè)的業(yè)務(wù)流、資金流等按年度、季度、月度進(jìn)行有效的預(yù)算控制。要定期對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行深入分析找出管理中的優(yōu)點(diǎn)和不足，把預(yù)算執(zhí)行的偏差率作為重要的績(jī)效考核指標(biāo)，并將責(zé)任落實(shí)到部門(mén)和相關(guān)責(zé)任人。形成事前、事中、事后完整的預(yù)算管理體系。

　　2.4 加強(qiáng)融資業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，拓寬融資渠道融資一直是房地產(chǎn)企業(yè)的重頭戲，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金過(guò)于依賴(lài)商業(yè)銀行貸款，而銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款限制多門(mén)檻高，造成地產(chǎn)企業(yè)融資難度大。這就要求財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)融資業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，認(rèn)真分析和評(píng)價(jià)影響融資的各種因素，力求在企業(yè)能力所及的范圍內(nèi)拓寬融資渠道，達(dá)到最好的綜合經(jīng)濟(jì)效益。初期可以通過(guò)預(yù)售房回籠部分資金，集團(tuán)公司在條件允許的情況下可以通過(guò)統(tǒng)借統(tǒng)貸或委托貸款的方式爭(zhēng)取到更多的資金。地產(chǎn)企業(yè)融資要逐步進(jìn)入到不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)的中高級(jí)階段，例如爭(zhēng)取到貸款利率優(yōu)惠、手續(xù)簡(jiǎn)便的授信貸款;對(duì)于一些政府扶持的改造項(xiàng)目盡量爭(zhēng)取到政府補(bǔ)貼貸款;通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)商鋪或售后回租回籠資金;對(duì)于一些管理規(guī)范、規(guī)模較大、前景較好，具備條件的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)股權(quán)融資方式掛牌地方新三版或上市，通過(guò)擔(dān)保公司發(fā)行集合債等方式進(jìn)行融資，甚至通過(guò)眾籌這種新型互聯(lián)網(wǎng)金融方式對(duì)傳統(tǒng)融資模式進(jìn)行資金補(bǔ)充。

　　3 結(jié)束語(yǔ)

　　在現(xiàn)代企業(yè)制度下，財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容將日益豐富，提高企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平，建設(shè)適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理要求的企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的迫切需要。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文10

　　一、分階段縱向分析房地產(chǎn)企業(yè)稅收征收狀況

　　我們將房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、預(yù)售、竣工交付三個(gè)不同階段應(yīng)掌握的信息包括應(yīng)取得的資料、涉及的稅種、稅收管理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分別以表格的形式列出，如表1、表2、表3所示。

　　二、橫向分析房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問(wèn)題

　�。ㄒ唬┦杖氲纳娑悊�(wèn)題

　　1.預(yù)售房款不能按時(shí)申報(bào)納稅。2.預(yù)收賬款不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。3.故意隱瞞商品房銷(xiāo)售價(jià)格或故意壓低房?jī)r(jià)。4.拆遷補(bǔ)償住房不按規(guī)定計(jì)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)拆遷補(bǔ)償回遷戶(hù)有三種補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、以上兩種方式相結(jié)合。國(guó)稅函[20xx]220號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》第六條的規(guī)定：“房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理�！笨梢�(jiàn)無(wú)論采取哪種方式均應(yīng)按規(guī)定確認(rèn)收入，而大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)此類(lèi)補(bǔ)償方式未按規(guī)定確認(rèn)收入也未申報(bào)納稅。5.以房抵債，不作銷(xiāo)售。6.將價(jià)外費(fèi)用和代收的各項(xiàng)款項(xiàng)不計(jì)入或少記營(yíng)業(yè)收入。

　�。ǘ�）成本的涉稅問(wèn)題

　　1.開(kāi)發(fā)成本的歸集不準(zhǔn)確。主要表現(xiàn)在部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)六項(xiàng)構(gòu)成劃分不清，不能正確的歸集。對(duì)同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不同組成部分，其定價(jià)、功能、成本等存在較大差異時(shí)，沒(méi)有按《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)【20xx】31號(hào)）規(guī)定的成本核算方法，作為不同的成本計(jì)算對(duì)象進(jìn)行核算。

　　2.開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)不規(guī)范。表現(xiàn)在大部分企業(yè)不能?chē)?yán)格按照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)【20xx】31號(hào)）的規(guī)定來(lái)核算成本，由于在完工時(shí)有些成本取得不了發(fā)票，無(wú)法全部歸集完，有的房地產(chǎn)企業(yè)以總成本與規(guī)劃總面積的比例來(lái)核算已售面積的成本；有的房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定不能準(zhǔn)確預(yù)提公共配套設(shè)施建造費(fèi)用；有的房地產(chǎn)企業(yè)年終不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)已完工產(chǎn)品成本。

　　3.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配不合理。一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)當(dāng)如何在已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配，如何在已銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配，概念不清，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配不合理。

　　4.人為操縱開(kāi)發(fā)成本的列支。

　　三、房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作中存在的主要問(wèn)題

　�。ㄒ唬┒悇�(wù)部門(mén)的管理形式是一種事后管理

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作管理的基本上都是在事前進(jìn)行管理，立項(xiàng)批文沒(méi)辦好、設(shè)計(jì)圖紙可行性研究沒(méi)到位、前期費(fèi)用沒(méi)有交齊，就不能進(jìn)行開(kāi)發(fā)，企業(yè)追求利潤(rùn)的目標(biāo)就無(wú)法實(shí)現(xiàn)，而稅務(wù)部門(mén)的管理是一種事后管理，不會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等過(guò)程。

　�。ǘ�）涉稅信息溝通的`渠道不夠暢通、部門(mén)配合缺乏合力

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的很多基礎(chǔ)信息來(lái)源于建設(shè)局、國(guó)土局、規(guī)劃局、房產(chǎn)局等其他部門(mén)，由于信息不能共享，從而導(dǎo)致稅務(wù)部門(mén)的信息來(lái)源不暢通。

　�。ㄈ�）實(shí)際征管工作難以到位

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)多，周期長(zhǎng)，會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，對(duì)這類(lèi)企業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、系統(tǒng)化、連續(xù)化的管理難以到位，導(dǎo)致稅收征管存在諸多問(wèn)題。

　　四、強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作幾點(diǎn)建議

　　1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入真實(shí)性的實(shí)時(shí)監(jiān)控。2.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的嚴(yán)格審核。3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)分配合理性的審核。4.建立信息共享系統(tǒng)，確保涉稅信息溝通渠道的暢通。5.加大日常巡查力度。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文11

　　在金融市場(chǎng)中，金融工具屬于客體部分，要想使金融市場(chǎng)當(dāng)中資金需求主體與資金供應(yīng)主體間的資金融通得到有效實(shí)現(xiàn)，通常需要金融工具作為輔助。本課題筆者在分析房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類(lèi)型及發(fā)展特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的有效策略進(jìn)行了探究，希望以此為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有效依據(jù)。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);金融工具;創(chuàng)新

　　0.引言

　　金融工具也稱(chēng)之為信用工具，主要作用是使資金融通，并使信用活動(dòng)得到有效實(shí)現(xiàn)[1]。各類(lèi)金融工具均是為了適應(yīng)借貸雙方的不同需要而產(chǎn)生的，并且每一種工具均具備屬于自身的特點(diǎn)。房地產(chǎn)金融工具通常分為兩類(lèi)：其一為金融市場(chǎng)共有的，例如股票與票據(jù)等;其二是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)特有的，例如住房獎(jiǎng)券與房地產(chǎn)抵押債券等。在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)當(dāng)中，將房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新視為創(chuàng)新的核心。鑒于此，本課題對(duì)“房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新問(wèn)題”進(jìn)行分析與探究具有較為深遠(yuǎn)的重要意義。

　　1.房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類(lèi)型及發(fā)展特點(diǎn)分析

　　1.1房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類(lèi)型 從不同角度為出發(fā)點(diǎn)，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新可以分為很多種類(lèi)。以國(guó)際清算銀行所提出的方法為依據(jù)，并依照金融工具的中介功能及應(yīng)用進(jìn)行分類(lèi)，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新通常具備五個(gè)類(lèi)型：

　　(1)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移型。當(dāng)經(jīng)濟(jì)行為人在對(duì)金融款項(xiàng)進(jìn)行轉(zhuǎn)移而存在價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的情況下，便會(huì)使用此種工具創(chuàng)新[2]。

　　(2)信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移型。當(dāng)經(jīng)濟(jì)行為人在對(duì)金融款項(xiàng)進(jìn)行轉(zhuǎn)移而存在信用風(fēng)險(xiǎn)的情況下，便會(huì)使用此種工具創(chuàng)新。

　　(3)流動(dòng)性增強(qiáng)型。該類(lèi)型工具創(chuàng)新能夠使投資者具備的資產(chǎn)流動(dòng)性變強(qiáng)，也可以使金融機(jī)構(gòu)具備的資產(chǎn)變現(xiàn)性增強(qiáng)。

　　(4)引致信用型。此種工具創(chuàng)新能夠?yàn)槭褂谜咛峁�幫助，在增加某些信貸市場(chǎng)機(jī)會(huì)的條件下，便能夠使使用者獲取信用的能力得到有效提高。

　　(5)引致股權(quán)型。該工具創(chuàng)新的主要功能是提供股權(quán)式融資的機(jī)會(huì)，比如對(duì)股權(quán)融資進(jìn)行分享等。

　　1.2房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新發(fā)展的特點(diǎn)

　　在各種金融創(chuàng)新工具的'產(chǎn)生下，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新發(fā)展特點(diǎn)主要體現(xiàn)在四大方面：

　　(1)不可逆性。指的是產(chǎn)生創(chuàng)新的原因消除之后，金融創(chuàng)新工具仍舊存在。

　　(2)組合性。大部分金融創(chuàng)新工具，都是由金融機(jī)構(gòu)以投資者的需求為依據(jù)，進(jìn)而在原有產(chǎn)品的條件下，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)、收益、期限及選擇性等進(jìn)行重新組合。 (3)市場(chǎng)化利率。各種金融創(chuàng)新工具均可以提供市場(chǎng)利率及與市場(chǎng)利率存在聯(lián)系的收益等。

　　(4)具備“金融創(chuàng)新群”。在一個(gè)基礎(chǔ)創(chuàng)新產(chǎn)生之后，圍繞著這個(gè)基礎(chǔ)創(chuàng)新而產(chǎn)生的諸多其他創(chuàng)新，由諸多創(chuàng)新聯(lián)系起來(lái)便形成了創(chuàng)新群。

　　2.加強(qiáng)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的有效策略探究

　　2.1重塑房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體

　　目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主要存在的問(wèn)題為其主體缺位，所存在的工具創(chuàng)新不是基于金融與經(jīng)濟(jì)發(fā)展中由經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)部力量發(fā)動(dòng)的，而是在房地產(chǎn)體制改革及政策調(diào)整等諸多外部力量作用下而推動(dòng)的[3]。所以，對(duì)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體進(jìn)行重塑便顯得極為重要。要想實(shí)現(xiàn)重塑，一方面，需要對(duì)專(zhuān)業(yè)銀行的目標(biāo)進(jìn)行明確，主要為將利潤(rùn)作為目標(biāo)，將市場(chǎng)作為導(dǎo)向，通過(guò)自主經(jīng)營(yíng)、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及信貸資金的平衡，使得金融企業(yè)的地位得到有效保障。另一方面，需要在金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部形成有效的激勵(lì)創(chuàng)新機(jī)制，發(fā)揚(yáng)創(chuàng)新精神，營(yíng)造良好的創(chuàng)新氛圍，并培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)素質(zhì)強(qiáng)的創(chuàng)新人才。

　　2.2加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)管力度

　　一方面，監(jiān)管部門(mén)必須對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控進(jìn)行強(qiáng)化。將創(chuàng)新可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)控制在能夠承受的范圍內(nèi)。另一方面，需對(duì)貨幣政策及宏觀調(diào)控的落實(shí)給予充分重視，保證其實(shí)施的成功性，并對(duì)貨幣性金融工具的創(chuàng)新進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。另外，以創(chuàng)新工具貨幣性的強(qiáng)弱為依據(jù)，盡快將其歸納進(jìn)不同層次的貨幣定義當(dāng)中，并采取有效的控制措施。

　　2.3重視技術(shù)主導(dǎo)型創(chuàng)新

　　目前，我國(guó)具備的金融工具創(chuàng)新大多數(shù)是避免管制型的創(chuàng)新，這樣便使創(chuàng)新科技含量較低、應(yīng)用效果不甚理想。因此，對(duì)技術(shù)主導(dǎo)型創(chuàng)新給予充分重視便顯得極為重要。這樣，不但可以保證創(chuàng)新的科技含量提高，而且還能夠在較短的時(shí)間內(nèi)大大增加創(chuàng)新供給，進(jìn)一步使日益增長(zhǎng)的創(chuàng)新需求得到充分滿(mǎn)足。

　　2.4加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力度

　　現(xiàn)狀下，我國(guó)金融市場(chǎng)所存在的“條塊分割狀態(tài)”還沒(méi)有發(fā)生根本性的改變，同時(shí)由于我國(guó)不同銀行間存在不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)行為，再加上中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行及中國(guó)建設(shè)銀行這四大國(guó)有銀行呈現(xiàn)了壟斷金融市場(chǎng)的局面，因此對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力度進(jìn)行強(qiáng)化便顯得極為重要。首先，基于金融監(jiān)管方面，便需要對(duì)國(guó)有銀行及非國(guó)有銀行的區(qū)別對(duì)待給予取消，使全部金融機(jī)構(gòu)均具備同等的運(yùn)行環(huán)境。其次，對(duì)金融業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入進(jìn)行放寬，推廣合作制金融結(jié)構(gòu)與股份制金融結(jié)構(gòu)[4]。最后，對(duì)金融機(jī)構(gòu)種類(lèi)進(jìn)行多元化創(chuàng)新，使房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系更具完善性。相信做好以上三點(diǎn)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力度將能夠得到有效強(qiáng)化，進(jìn)一步為房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新奠定良機(jī)。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　通過(guò)本課題的探究，認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)而言，有著十分重要的作用。然而，這是一項(xiàng)較為系統(tǒng)的工作，不能一蹴而就，需要從多方面進(jìn)行完善。如：重塑房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體、加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)管力度、重視技術(shù)主導(dǎo)型創(chuàng)新及加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力度等。筆者認(rèn)為，除此之外，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新，還需與我國(guó)實(shí)現(xiàn)國(guó)情充分聯(lián)系起來(lái)，然后實(shí)施有針對(duì)性的創(chuàng)新策略。相信做好以上這些，我國(guó)房地產(chǎn)金融工具將能夠有效實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，進(jìn)一步為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[4]周學(xué)東.論當(dāng)前金融研究工作需要關(guān)注的若干問(wèn)題——寄語(yǔ)江蘇省“金融創(chuàng)新與發(fā)展”研究基地[J].金融縱橫,20xx,03:3-6.

關(guān)于房地產(chǎn)的論文12

　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目中,項(xiàng)目成本管理指的是按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)和具體要求，在實(shí)施中合理地組織、實(shí)施、控制、分析、考核項(xiàng)目成本，從而實(shí)現(xiàn)優(yōu)化管理、降低成本、提高總體效益的目標(biāo)。當(dāng)前，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)要提高經(jīng)濟(jì)效益，就應(yīng)不斷加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，在重視生產(chǎn)管理的同時(shí),還要加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)決策管理，努力提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體效益,使自身在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

　　一、項(xiàng)目成本管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)用

　　(一)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期的通用

　　1、在設(shè)計(jì)階段的運(yùn)用

　　通常來(lái)說(shuō)，初步階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資產(chǎn)生影響的可能性非常大；與之相比，擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響要小一些;而施工圖設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目造價(jià)的影響最小，可見(jiàn)在設(shè)計(jì)階段內(nèi)部各環(huán)節(jié)對(duì)項(xiàng)目成本的影響也有一定不同。設(shè)計(jì)階段的相關(guān)工作尤其是投資決策將對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制產(chǎn)生關(guān)鍵性影響。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)和統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)在項(xiàng)目投資中所占的比例很少，通常只有1%上下，然而這極少數(shù)的投入能夠換來(lái)極為可觀的回報(bào)，它會(huì)對(duì)項(xiàng)目成本造成不低于75%的影響。

　　2、在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初的運(yùn)用

　　在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初，需對(duì)所投資項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目投資測(cè)算、利潤(rùn)測(cè)算，但當(dāng)前目標(biāo)測(cè)算方法單一，測(cè)算考慮不周全，導(dǎo)致利潤(rùn)測(cè)算和投資回報(bào)率測(cè)算偏差較大。項(xiàng)目方案確定后開(kāi)工之前也要進(jìn)行目標(biāo)成本測(cè)算，即項(xiàng)目成本預(yù)算，預(yù)算包含一個(gè)項(xiàng)目所有的費(fèi)用，但當(dāng)前數(shù)據(jù)的來(lái)源僅限于以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為主，財(cái)務(wù)為了計(jì)算出利潤(rùn)，采用不同部門(mén)所提供的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性也無(wú)法全部核實(shí)，導(dǎo)致計(jì)算出總的利潤(rùn)有偏差。

　　(二)在項(xiàng)U開(kāi)犮過(guò)程中的廷用

　　按性質(zhì)來(lái)說(shuō)，招投標(biāo)分為兩類(lèi)，一是閉口的，二是不閉口的，按照形式劃分，則可以分為工程量招標(biāo)、施工圖招標(biāo)以及費(fèi)率招標(biāo)等，根據(jù)具體情況作出不同的招標(biāo)方式選擇。對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者而言，要盡早了解項(xiàng)目的大致造價(jià)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)預(yù)期價(jià)格的提前確定。具體來(lái)說(shuō)，可以從兩個(gè)方面采取措施。一方面，采用閉口價(jià)格，然而選擇閉口價(jià)應(yīng)有前提，即施工圖紙出齊，一般多層住宅采用該方式。另一方面，選取非閉口價(jià)包干時(shí)，在施工圖出齊后，可以進(jìn)行預(yù)算審價(jià)，不僅要審核施工單位預(yù)算，而且要采取包干的方式，這有利于較早敲定工程造價(jià)。但當(dāng)前開(kāi)工后目標(biāo)成本管理落后，沒(méi)有及時(shí)跟蹤數(shù)據(jù)，無(wú)法第一時(shí)間知道成本狀況，不能及時(shí)反映動(dòng)態(tài)項(xiàng)目成本。

　　(三)在項(xiàng)龍工店的運(yùn)用

　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，工程過(guò)程造價(jià)監(jiān)控同樣應(yīng)當(dāng)引起重視。所謂工程過(guò)程造價(jià)監(jiān)控，指的是社會(huì)中介機(jī)構(gòu)接受發(fā)包方的委托，使用專(zhuān)業(yè)技術(shù),從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始到項(xiàng)目竣工結(jié)算，為建筑單位進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的過(guò)程、方位的造價(jià)咨詢(xún)服務(wù)。借助于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)監(jiān)控，有利于為投資價(jià)款合理使用提供一定程度的保證，從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的投資效益發(fā)揮到最大水平。在項(xiàng)目完工后，目標(biāo)成本的管理基本上結(jié)束了，但由于沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行歸納和總結(jié),加之認(rèn)為項(xiàng)目已完成無(wú)需再花費(fèi)精力去總結(jié)，因此造成目標(biāo)成本預(yù)決算出現(xiàn)偏差。

　　二、運(yùn)用項(xiàng)目成本管理控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的措施

　　(一)項(xiàng)目成本管理控制措施

　　1、經(jīng)濟(jì)措施

　　要對(duì)人員方面的支出進(jìn)行有效管理，積極培訓(xùn)和訓(xùn)練員工很有必要，需要制定和實(shí)施有效的獎(jiǎng)懲制度，完善激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)員工工作熱情與積極性。人工費(fèi)雖然占整體目標(biāo)成本比重小，但不能忽視一支訓(xùn)練有素隊(duì)伍所起到的直接作用。

　　2、技術(shù)措施

　　要做好施工方案的設(shè)計(jì)工作，保證方案的經(jīng)濟(jì)合理性和技術(shù)先進(jìn)性，從而促進(jìn)施工工期的時(shí)段、施工質(zhì)量的提升以及項(xiàng)目成本減低的最終目標(biāo)。一般來(lái)說(shuō)，施工方案有四個(gè)組成部分,即施工方法、施工順序、施工器具以及流水施工的'組織工作。要充分考慮成本因素對(duì)施工方案予以?xún)?yōu)化分析和選擇。在項(xiàng)目施工中，應(yīng)積極嘗試提高工藝、減少消耗的新技術(shù)、新材料、新方法，以技術(shù)手段為核心展開(kāi)成本控制。

　　3、組織措施

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的首要負(fù)責(zé)者是項(xiàng)目經(jīng)理，因此，項(xiàng)目經(jīng)理要對(duì)項(xiàng)目成本管理工作進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和管理，組織相關(guān)人員落實(shí)各項(xiàng)管理制度，在第一時(shí)間掌握和分析盈虧情況。合同實(shí)施及管理工作通常由成本控制部負(fù)責(zé)，特別是項(xiàng)目進(jìn)度款的申報(bào)、催款以及施工賠償問(wèn)題的處理，要做好合同預(yù)算管理，通過(guò)合理預(yù)算降低成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工技術(shù)和進(jìn)度的負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)是工程技術(shù)部，要在保證工期和質(zhì)量的前提下改進(jìn)技術(shù)，積極嘗試先進(jìn)技術(shù),通過(guò)工作效率的提高來(lái)減少工程造價(jià)。財(cái)務(wù)工作由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)，要對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收支狀況進(jìn)行及時(shí)的記錄和分析，對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行有效調(diào)度。

　　(二)解決成本箐理過(guò)程中問(wèn)超的措旄

　　在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初，根據(jù)市場(chǎng)行情設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品類(lèi)型，多做幾種方案，多維度考慮,從中選擇最優(yōu),使投資回報(bào)最高、利潤(rùn)最大化。

　　在項(xiàng)目開(kāi)工后，用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的目標(biāo)成本管理方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤管理，使項(xiàng)目處于可控狀態(tài)。

　　在項(xiàng)目完工后，需要及時(shí)整理項(xiàng)目各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并與預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比,明確控制較好的方面，及時(shí)對(duì)項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題的地方進(jìn)行總結(jié)，為其他項(xiàng)目決策提供參考數(shù)據(jù)。

　　三、結(jié)束語(yǔ)

　　項(xiàng)目成本管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制和總體效益的提高有十分積極的意義，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的不同階段，項(xiàng)目成本管理有著廣泛的運(yùn)用空間，要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制，就需要將成本管理運(yùn)用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后三個(gè)階段中，注重已完成項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)歸納和總結(jié)。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文13

　　房地產(chǎn)企業(yè)薪酬設(shè)計(jì)探析

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬特點(diǎn)

　　(一)員工有相對(duì)較高的薪酬。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程速度日益加快，加速了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)

　　展，許多房地產(chǎn)企業(yè)抓住發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，得到了飛速發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展帶給員工豐厚的回報(bào)，房地產(chǎn)企業(yè)員工的基本工資和獎(jiǎng)金相對(duì)其他行業(yè)的員工明顯較高。所以，很多大學(xué)畢業(yè)生選擇了房地產(chǎn)企業(yè)，學(xué)歷高的畢業(yè)生希望來(lái)到大的地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，因?yàn)槟抢镉辛己玫腻憻捚脚_(tái)，可以得到規(guī)范的培訓(xùn)，對(duì)于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有極大的好處；學(xué)歷低的畢業(yè)生則愿意選擇小型地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)槎唐趦?nèi)可以得到豐厚的收入。

　　(二)不同部門(mén)的員工薪酬差別較大。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行良好的運(yùn)轉(zhuǎn)，必須包括綜合部、投資部、設(shè)計(jì)部、合約部、發(fā)展管理部、項(xiàng)目部、營(yíng)銷(xiāo)部、財(cái)務(wù)部等部門(mén)，而不同部門(mén)員工所從事的工作差異較大，有的從事技術(shù)性的工作，有的則從事管理性的工作，不同的工作性質(zhì)和難易程度導(dǎo)致了不同部門(mén)的員工具有不同的收入。據(jù)調(diào)查，一般行政人員、投資專(zhuān)員、設(shè)計(jì)專(zhuān)員、會(huì)計(jì)、策劃專(zhuān)員、土建工程師最高和最低薪酬水平差距在5倍以上，并且隨著職位的升遷同一級(jí)別的薪酬差別將會(huì)更大。

　　(三)不同地區(qū)和企業(yè)薪酬差異較大。中國(guó)不同的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展差別較大，而房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的薪酬待遇與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平息息相關(guān)，所以大城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)企業(yè)薪酬水平比較高。在不同的房地產(chǎn)企業(yè)中，大企業(yè)人的普通和中層員工可以得到較好的鍛煉，但薪酬待遇較低；小企業(yè)人的高級(jí)管理人員會(huì)有比較高的薪酬待遇，所以大企業(yè)人的中層管理人員可能流向小企業(yè)人擔(dān)當(dāng)高級(jí)管理人員，獲取高額的回報(bào)。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬設(shè)計(jì)原則

　　(一)薪酬設(shè)計(jì)的團(tuán)隊(duì)原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要各個(gè)部門(mén)的不同人員通力合作來(lái)完成，團(tuán)隊(duì)的力量在開(kāi)發(fā)過(guò)程中顯得尤為重要，所以基于團(tuán)隊(duì)的獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)于整個(gè)企業(yè)人的績(jī)效具有十分重要的作用。設(shè)置團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)勵(lì)有助于提高各部門(mén)的協(xié)作能力，同時(shí)注意不要出現(xiàn)上下級(jí)之間工資差別太大引起的低層人員心里不平衡，以免影響工作積極性和效率。

　　(二)薪酬設(shè)計(jì)的公平性原則。薪酬設(shè)計(jì)過(guò)程中遵循公平性原則，這是絕大多數(shù)企業(yè)從事人力資源人員的共識(shí)。公平的薪酬設(shè)計(jì)可以對(duì)員工進(jìn)行有效的激勵(lì)，提高員工的工作積極性，提高企業(yè)的生產(chǎn)效率，同時(shí)可以大量引進(jìn)優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)和管理人才，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。具體在操作過(guò)程中，要對(duì)不同部門(mén)的員工，根據(jù)其工作性質(zhì)來(lái)設(shè)計(jì)薪酬標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)要考慮不同性質(zhì)的報(bào)酬，即金錢(qián)報(bào)酬和非金錢(qián)報(bào)酬，非金錢(qián)報(bào)酬屬于隱性報(bào)酬，分為職業(yè)性獎(jiǎng)勵(lì)和社會(huì)性獎(jiǎng)勵(lì)，職業(yè)性獎(jiǎng)勵(lì)包括自我發(fā)展、晉升等，社會(huì)性獎(jiǎng)勵(lì)包括表?yè)P(yáng)、榮譽(yù)、成就等�？傊�，薪酬設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)公平、客觀、透明，使不同的員工獲得應(yīng)得的報(bào)酬。

　　(三)薪酬設(shè)計(jì)的相符原則。在任何企業(yè)薪酬設(shè)計(jì)過(guò)程中，都應(yīng)該保持個(gè)人和組織薪酬相符合的原則，不能讓兩者產(chǎn)生沖突。在一個(gè)企業(yè)或組織中，個(gè)人和組織都有其薪酬目標(biāo)指向，每個(gè)員工參與到企業(yè)或組織中，就是為了通過(guò)自己的努力，獲得相應(yīng)的報(bào)酬，實(shí)現(xiàn)自己的薪酬目標(biāo)，而對(duì)于一個(gè)組織來(lái)講，為了獲取最大的利潤(rùn)，必定想通過(guò)各種辦法節(jié)省開(kāi)支，每個(gè)員工的報(bào)酬就包括其中，此時(shí)，個(gè)人和組織的目標(biāo)就發(fā)生了矛盾，產(chǎn)生了沖突，兩個(gè)薪酬目標(biāo)之間就不相符。企業(yè)付出的薪酬不能滿(mǎn)足員工的需求，造成員工工作效率下降，不能夠按質(zhì)按量完成企業(yè)分配的任務(wù)。所以，企業(yè)管理者在制定薪酬制度時(shí)，一定要充分考慮員工的需求，讓員工參與薪酬制度的制定，制定出企業(yè)和員工都比較滿(mǎn)意的薪酬制度。與沒(méi)有員工參與制定薪酬制度相比，讓員工參與制定出來(lái)的薪酬

　　制度不僅令人滿(mǎn)意而且具有長(zhǎng)期激勵(lì)的效果。對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有十分重要的作用。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬設(shè)計(jì)方法與過(guò)程

　　房地產(chǎn)企業(yè)薪酬體系設(shè)計(jì)包括以下步驟：

　　(一)職位分析。職位分析是確定薪酬制度的基礎(chǔ)，根據(jù)企業(yè)人業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，合理地設(shè)置不同的崗位。職位分析是對(duì)職位進(jìn)行說(shuō)明，并形成職位說(shuō)明書(shū)，明確職位與職能的關(guān)系。

　　(二)職位評(píng)估。職位評(píng)估的主要目的是保證制定出來(lái)的薪酬制度在內(nèi)部是公平的。所以對(duì)不同部門(mén)的員工職位，根據(jù)其重要程度，得出等級(jí)序列，確保公平、公正、合理地制定薪酬制度。具體來(lái)說(shuō)，就是建立統(tǒng)一的職位評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，使不同部門(mén)的職位具有可比性。

　　(三)薪酬市場(chǎng)調(diào)查。具有競(jìng)爭(zhēng)性的薪酬是留住人才的關(guān)鍵，只有留住了人才，企業(yè)才有可能進(jìn)行比較好的'發(fā)展。薪酬調(diào)查一般要選擇專(zhuān)門(mén)的咨詢(xún)公司，對(duì)其他房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬水平進(jìn)行調(diào)查，制定出具有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬。需要注意的是，在對(duì)其他房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行薪酬調(diào)查時(shí)，最好選擇與本企業(yè)有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的企業(yè)，考慮員工的流失去向和招聘來(lái)源。調(diào)查其他企業(yè)的薪酬，最好可以找到其薪酬的增長(zhǎng)情況、不同職位和級(jí)別的薪酬待遇、獎(jiǎng)金和福利待遇等，確保取得全面詳實(shí)的數(shù)據(jù)資料。

　　(四)薪酬定位。經(jīng)過(guò)分析同行業(yè)與自己關(guān)系相對(duì)緊密的企業(yè)薪酬數(shù)據(jù)后，考慮企業(yè)的內(nèi)外部關(guān)系，外部關(guān)系包括通貨膨脹、行業(yè)特點(diǎn)、人才供應(yīng)狀況等，內(nèi)部關(guān)系包括盈利能力、人員素質(zhì)等，然后選擇本企業(yè)可以采用的合適薪酬。不同的企業(yè)薪酬定位策略是不一樣的，品牌響的企業(yè)有比較好的發(fā)展平臺(tái)，不用付出很高的薪酬，仍然可以招到優(yōu)秀人才，如中海、萬(wàn)科等，它們的員工薪酬不是最高的，相反，那些知名度欠缺的企業(yè)人則會(huì)拋出高薪吸引優(yōu)秀的人才，壯大企業(yè)人實(shí)力。

　　(五)薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)具體來(lái)說(shuō)是指員工薪酬的構(gòu)成，不同的房地產(chǎn)企業(yè)所采用的薪酬結(jié)構(gòu)是不相同的，有些企業(yè)采用固定薪酬和浮動(dòng)調(diào)薪制度，固定薪酬則根據(jù)員工的職位情況，結(jié)合市場(chǎng)薪酬水平確定，不同的職位有不同的固定薪酬，浮動(dòng)薪酬要充分考慮企業(yè)的利潤(rùn)水平和個(gè)人付出的情況綜合而定；有些則綜合考慮員工職位情況、個(gè)人技能情況和個(gè)人績(jī)效，形成薪酬結(jié)構(gòu)的三個(gè)部分：職位工資、技能工資和績(jī)效工資。

　　職位工資結(jié)合市場(chǎng)薪酬水平制定，同時(shí)參考員工對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)。技能工資要看員工所擁有的技能能夠給企業(yè)帶來(lái)多大的貢獻(xiàn)。一般來(lái)說(shuō)，所具有的技能越強(qiáng)，技能工資相對(duì)就高，比如設(shè)計(jì)人員的工資要比一般行政人員的技能工資要高；績(jī)效工資是員工所完成的工作量，完成的工作量越大，績(jī)效工資就越高。

　　(六)薪酬體系的實(shí)施和修正。薪酬制度制定后，要嚴(yán)格執(zhí)行。但制定好的薪酬制度也不是一成不變的，必須要經(jīng)常和員工進(jìn)行溝通，調(diào)查其滿(mǎn)意度和薪酬制度能不能最大限度地調(diào)動(dòng)其工作的積極性，同時(shí)要關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)薪酬水平的變化，不斷合理地調(diào)整薪酬制度，確保企業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文14

　　房地產(chǎn)行業(yè)是近年來(lái)突飛猛進(jìn)發(fā)展的行業(yè)，其管理模式和方法也是根據(jù)公司不同而有各自的特色，房地產(chǎn)公司以工程專(zhuān)業(yè)管理為核心競(jìng)爭(zhēng)力，本人在安徽置地投資有限公司分管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程管理，本科階段學(xué)習(xí)的也是建筑工程專(zhuān)業(yè)，再次我想理論結(jié)合實(shí)際淺談如何帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)做好房地產(chǎn)公司的工程管理。

　　08年6月開(kāi)工建設(shè)的置地匯豐廣場(chǎng)項(xiàng)目地下2層，地上27層，總建筑面積約10萬(wàn)平米，功能為五星級(jí)酒店、商業(yè)及辦公。如何在短短的一個(gè)多月時(shí)間內(nèi)把辦公樓從底板施工至一層是面臨在我們面前的第二個(gè)問(wèn)題，我們組織樁基單位、土方單位、總包單位通過(guò)改進(jìn)基坑支護(hù)的施工工藝、分階段24小時(shí)流水施工計(jì)劃落實(shí)到天、責(zé)任落實(shí)到人、每天開(kāi)碰頭會(huì)檢查、反饋、會(huì)商對(duì)策、實(shí)施等措施完美實(shí)現(xiàn)了第一個(gè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。為了在保證工程質(zhì)量和現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工的前提下完成主體20xx年9月份結(jié)構(gòu)封頂，在工程管理中我按照“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”控制目標(biāo)要求，以施工計(jì)劃、施工組織設(shè)計(jì)、施工合同和現(xiàn)行規(guī)范為工作準(zhǔn)則，始終堅(jiān)持“質(zhì)量第一、安全第一”，“樣板引路，過(guò)程控制”的管理理念；找出工程施工過(guò)程中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，早計(jì)劃、早安排并要求施工單位編制專(zhuān)項(xiàng)施工方案，組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)有經(jīng)驗(yàn)的工程師對(duì)施工方案進(jìn)行評(píng)審并嚴(yán)格要求施工單位按照投標(biāo)文件、審批的施工方案執(zhí)行以及按照合同中的相關(guān)規(guī)定和承諾，做好現(xiàn)場(chǎng)文明施工和安全生產(chǎn)的措施；要求項(xiàng)目組管理人員嚴(yán)格執(zhí)行旁站制度和施工材料的現(xiàn)場(chǎng)抽檢；要求監(jiān)理單位每月組織參建單位對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)度、質(zhì)量、安全大檢查并制成幻燈片組織項(xiàng)目管理人員學(xué)習(xí)和研究對(duì)策并在下一階段的施工中避免同一問(wèn)題的再次發(fā)生，通過(guò)這些管理手段加強(qiáng)了項(xiàng)目的過(guò)程管理和控制，確保了節(jié)點(diǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)并取得了一定的成績(jī)，該項(xiàng)目在20xx年8月28日結(jié)構(gòu)封頂創(chuàng)造了安徽置地新的速度，同時(shí)在20xx年度獲得“合肥市結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)”及“安徽省級(jí)質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)化示范工地”。

　　同時(shí)同項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)管理的財(cái)富廣場(chǎng)三期和栢景雅筑1-3#樓住宅樓處于項(xiàng)目施工的后半階段。財(cái)富三期工程體量大，有住宅、辦公和商業(yè)三種業(yè)態(tài)模式，五月份該項(xiàng)目剩余工程量巨大，總分包管理混亂，甲供材料供應(yīng)不及時(shí)，室外管網(wǎng)及環(huán)境還未開(kāi)工，五層頂約5000M3土方及建筑物周邊環(huán)境土方尚未回填，針對(duì)這些問(wèn)題我們做出了如下措施：

　　1.對(duì)總包單位現(xiàn)有的項(xiàng)目管理班子和工程部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行了調(diào)整，撤換了項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和不稱(chēng)職的管理人員；

　　2.建立項(xiàng)目負(fù)責(zé)制和專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)制的雙重管理模式，對(duì)財(cái)富廣場(chǎng)三期工程分專(zhuān)業(yè)和項(xiàng)目雙重管理；

　　3.安排項(xiàng)目管理成員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)剩余工程量進(jìn)行了盤(pán)點(diǎn)，重新安排勞動(dòng)力和施工計(jì)劃；

　　4.采取先立項(xiàng)后消項(xiàng)的辦法，工程量和責(zé)任落實(shí)到個(gè)人；

　　5.每天開(kāi)由我主持的工程協(xié)調(diào)會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)解決工程中的設(shè)計(jì)、協(xié)調(diào)、材料等問(wèn)題。因?yàn)楣芾泶胧┑昧υ偌由鲜┕�單位和�?xiàng)目組的共同努力，財(cái)富三期還是按照公司既定的目標(biāo)完成了20xx年10月28日的交房任務(wù)。栢景雅筑1-3#樓工程的收尾工作效仿了財(cái)富廣場(chǎng)三期的管理措施，也完成的非常好。

　　我們的團(tuán)隊(duì)在工程管理工作中的不足與改進(jìn)：

　　一、要加強(qiáng)對(duì)新開(kāi)工工程的施工隊(duì)伍的考察和篩選。

　　工程開(kāi)工建設(shè)前根據(jù)項(xiàng)目自身的.特點(diǎn)做好施工單位（特別是擬派的項(xiàng)目管理班子）和勞務(wù)隊(duì)伍的考察工作，承建的施工單位及項(xiàng)目的監(jiān)理單位對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成敗關(guān)系重大，選的合適正確也就成功一大半了！

　　二、加強(qiáng)工作的計(jì)劃性。

　　在項(xiàng)目開(kāi)工前項(xiàng)目的工期標(biāo)準(zhǔn)編制切實(shí)可行的含設(shè)計(jì)、施工、設(shè)施設(shè)備、驗(yàn)收、備案、交付使用全過(guò)程的控制計(jì)劃。對(duì)關(guān)鍵線(xiàn)路上的工序節(jié)點(diǎn)要早計(jì)劃、早安排。提前解決項(xiàng)目中設(shè)計(jì)及營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)的待定問(wèn)題，否則將又會(huì)產(chǎn)生兩頭緊中間松的工程現(xiàn)象，從而造成工程趕工、返工等不穩(wěn)定的工程建設(shè)周期，導(dǎo)致工程后期遺留問(wèn)題多、細(xì)部節(jié)點(diǎn)處理粗糙。而且極易降低客戶(hù)的滿(mǎn)意度，進(jìn)而對(duì)公司品牌造成不良影響。

　　三、安排落實(shí)好管理框架。

　　首先，根據(jù)每個(gè)人的專(zhuān)業(yè)和特長(zhǎng)安排到不同的崗位和不同的項(xiàng)目，做到人盡其才，讓每個(gè)人充分體現(xiàn)到在管理團(tuán)隊(duì)存在的價(jià)值，每個(gè)階段都有新的收獲，都有成就感。其次、完善項(xiàng)目負(fù)責(zé)制與專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)制相結(jié)合的雙重管理模式，鼓勵(lì)年輕同志在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人的指導(dǎo)下放手干。第三、要求團(tuán)隊(duì)成員每天都要堅(jiān)持寫(xiě)施工日志，每個(gè)星期都要匯報(bào)工作計(jì)劃和完成情況以及需要部門(mén)協(xié)調(diào)解決的問(wèn)題，增強(qiáng)專(zhuān)業(yè)之間、同事之間相互協(xié)作的團(tuán)隊(duì)意識(shí)，第四、保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，明確每個(gè)人的責(zé)任和權(quán)利，獎(jiǎng)罰分明，多指導(dǎo)少代辦，培養(yǎng)員工獨(dú)立解決問(wèn)題的能力，每個(gè)人把自己負(fù)責(zé)的工作都保質(zhì)保量的完成了。

　　四、加強(qiáng)管理團(tuán)隊(duì)的學(xué)習(xí)。

　　1.在工程項(xiàng)目不多的情況下對(duì)公司已竣工的工程分項(xiàng)目分專(zhuān)業(yè)由專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人牽頭結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)例進(jìn)行總結(jié)，把工程中暴露出的問(wèn)題擺出來(lái)，分析原因，分清責(zé)任，研究對(duì)策如何改進(jìn)，結(jié)合工程實(shí)際，對(duì)員工進(jìn)行針對(duì)性的教育，特別是培養(yǎng)新員工對(duì)工程部?jī)?yōu)良傳統(tǒng)的傳承和創(chuàng)新。促使其快速成長(zhǎng)；

　　2.工程售后服務(wù)中變被動(dòng)為主動(dòng)，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人牽頭聯(lián)合物業(yè)公司主動(dòng)的定期對(duì)已交房進(jìn)行住戶(hù)回訪(fǎng)，通過(guò)回訪(fǎng)和物業(yè)反饋來(lái)了解工程施工管理的薄弱環(huán)節(jié)，同時(shí)把容易出現(xiàn)問(wèn)題的節(jié)點(diǎn)作為工程管理控制的重點(diǎn)；

　　3.學(xué)習(xí)工作職責(zé)和流程，做到讓每位員工都能熟悉工作職責(zé)，掌握辦事流程，尤其是對(duì)新畢業(yè)的大學(xué)生在公司指引人的指導(dǎo)下能夠盡快的融入到工作實(shí)踐中。

關(guān)于房地產(chǎn)的論文15

　　一、前言

　　商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重大促進(jìn)作用，但是也引起了眾多問(wèn)題，如投資過(guò)多、耗能過(guò)大、浪費(fèi)嚴(yán)重、排放過(guò)大等，這一定程度上對(duì)環(huán)境造成了負(fù)面影響。因此要想達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的，建筑行業(yè)必須采用低碳發(fā)展方式，這是對(duì)自己負(fù)責(zé)也是對(duì)子孫后代負(fù)責(zé)。全球的建筑行業(yè)大都在尋求綠色發(fā)展之路，我國(guó)的建筑業(yè)也應(yīng)該不竭余力尋求自己的低碳發(fā)展模式，我們必須徹底變革經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，依靠科技創(chuàng)新，走節(jié)能環(huán)保的低碳經(jīng)濟(jì)道路。應(yīng)該如何發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，政府應(yīng)該結(jié)合“十二五”規(guī)劃的編制，制定國(guó)家中長(zhǎng)期低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和路線(xiàn)圖，明確各個(gè)發(fā)展階段目標(biāo)、途徑以及重點(diǎn)支持領(lǐng)域。制定新的低碳排放建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)以綠色生態(tài)住宅小區(qū)為載體的科技地產(chǎn)項(xiàng)目。構(gòu)建多樣、安全、清潔、高效的能源供應(yīng)的消費(fèi)體系。

　　二、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

　　1.不利影響

　�。�1）低碳經(jīng)濟(jì)無(wú)形之中增加建筑行業(yè)的成本我國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家，科學(xué)技術(shù)發(fā)展水平還非常有限，低碳技術(shù)與發(fā)達(dá)國(guó)家相比相對(duì)不成熟，而且發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)于中國(guó)的技術(shù)轉(zhuǎn)讓限制過(guò)多。因此，綠色建筑的發(fā)展勢(shì)必會(huì)增加建筑行業(yè)的成本，而目前建筑行業(yè)的成本已經(jīng)過(guò)高，在這種情況下去發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)就需要投入更多的資金，而且要用更加昂貴的新能源來(lái)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源更進(jìn)一步增加了建筑行業(yè)的成本，由于我國(guó)目前對(duì)太陽(yáng)能、風(fēng)能等新能源的開(kāi)發(fā)技術(shù)上尚不成熟，使用新能源替代傳統(tǒng)能源會(huì)大大提高成本，因此對(duì)于建筑行業(yè)來(lái)說(shuō)低碳經(jīng)濟(jì)是一種成本很高的經(jīng)濟(jì)。大部分開(kāi)發(fā)商大都喜歡根據(jù)市場(chǎng)要求來(lái)決定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的類(lèi)型與形式，而低碳經(jīng)濟(jì)作為一種全新的形式，很多開(kāi)發(fā)商無(wú)法確定此種產(chǎn)品能否受到市場(chǎng)歡迎，對(duì)于小型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們主要主打單個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，因此并無(wú)充足的經(jīng)濟(jì)實(shí)力投入到低碳經(jīng)濟(jì)的研發(fā)中去，此外小型開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有大企業(yè)所具有的高平臺(tái)以及有實(shí)力的合作者，因此低碳經(jīng)濟(jì)在小開(kāi)發(fā)商中很難開(kāi)展。（2）低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)抬高房?jī)r(jià)因?yàn)榈吞冀?jīng)濟(jì)需要投入大量資金用于新材料以及新技術(shù)，會(huì)增加建筑材料與建筑的成本，而且發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)涉及土地應(yīng)用，這就會(huì)使某些開(kāi)發(fā)商借綠色建筑與土地利用低碳化而提高房?jī)r(jià)。同時(shí)，綠色建筑通常成本高、售價(jià)高，面向的是高消費(fèi)群體，雖然他們售出的是高品質(zhì)的房子，但此種建筑并沒(méi)有得到行業(yè)的認(rèn)同與普及，會(huì)被認(rèn)為綠色建筑與高房?jī)r(jià)是對(duì)等的，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商推波助瀾來(lái)抬高房?jī)r(jià)，致使房?jī)r(jià)短期內(nèi)攀升。（3）短期內(nèi)低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)限制商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展據(jù)測(cè)算，因?yàn)槲覈?guó)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)中使用了大量的煤炭與木材，行業(yè)碳排量占到全國(guó)的30%，而且近年為了讓建筑行業(yè)迅速發(fā)展，耗能量逐漸增加，建筑單位面積的能耗已達(dá)到歐洲的三倍，這說(shuō)明我國(guó)當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展太過(guò)依賴(lài)能源的支持。正因?yàn)槟茉吹氖褂梅奖闩c廉價(jià)才促使商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，所以缺少了能源的支持，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會(huì)受到嚴(yán)重限制，甚至出現(xiàn)倒退虧損，這就會(huì)牽一發(fā)而動(dòng)全身引起連鎖反應(yīng)，這對(duì)于整個(gè)建筑行業(yè)將產(chǎn)生不利影響。

　　2.有利影響

　�。�1）利于對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整近些年房?jī)r(jià)持續(xù)走高，某種程度上是由很多開(kāi)發(fā)商炒房導(dǎo)致的。這些開(kāi)發(fā)商只會(huì)為了利益一味把房?jī)r(jià)炒高，很大程度上這是由于商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)門(mén)檻低、內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致的。很多消費(fèi)者只看到房子的價(jià)錢(qián)與位置而不太看重房子內(nèi)部舒適性以及內(nèi)在品質(zhì)，而發(fā)展綠色建筑則可以從根本上解決這個(gè)問(wèn)題，并且隨著宏觀調(diào)控以及技術(shù)成熟，綠色建筑的成本將回歸正常，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看這有利于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的調(diào)整。（2）促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展某種程度上，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)像股票市場(chǎng)，背后隱藏著泡沫危機(jī)，一旦房?jī)r(jià)被持續(xù)炒高，市場(chǎng)將失去承接能力，將會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)。所以，低碳經(jīng)濟(jì)的地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)投資周期長(zhǎng)、收益風(fēng)險(xiǎn)大的投資方式，能夠避免炒房的`發(fā)生，此外開(kāi)發(fā)商還會(huì)更專(zhuān)注于技術(shù)的提升以及建筑品質(zhì)的提升上，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有利。（3）對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)能減排以及建筑智能化有利。近些年來(lái)，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)研究的重點(diǎn)一直是節(jié)能減排與建筑智能化，但開(kāi)發(fā)商過(guò)于追求短期內(nèi)的收益最大化，往往忽視節(jié)能減排與建筑物智能化的發(fā)展。而開(kāi)展低碳經(jīng)濟(jì)能夠?qū)⑹袌?chǎng)資本與低碳技術(shù)結(jié)合，更多地將資本用于技術(shù)的研發(fā)，在未來(lái)有望實(shí)現(xiàn)建筑物的節(jié)能減排與智能化。

　　三、低碳經(jīng)濟(jì)下商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

　　在政府呼吁節(jié)能減排的可持續(xù)發(fā)展大環(huán)境下，低碳經(jīng)濟(jì)將會(huì)成為未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。在未來(lái)，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力將變?yōu)榈吞冀?jīng)濟(jì)技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)能主動(dòng)建造出高質(zhì)量的綠色建筑，誰(shuí)就可以在建筑行業(yè)市場(chǎng)占得先機(jī)。而隨著社會(huì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的提升，人們也在尋求舒適的綠色環(huán)保型住宅。因此，發(fā)展綠色建筑不但可以讓人們享受到高質(zhì)量的生活還可以降低能耗。低碳經(jīng)濟(jì)不但可以提升商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的成就感與社會(huì)責(zé)任感而且造福于后代，讓企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益；而對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，未來(lái)也傾向于購(gòu)買(mǎi)低碳環(huán)保型住宅。

　　1.住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展

　　住宅的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展不但可以提高住宅質(zhì)量而且可以降低能耗。在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)就是要實(shí)現(xiàn)綠色住宅產(chǎn)業(yè)化，這樣既降低能耗又節(jié)約資源。因此，實(shí)行低碳發(fā)展，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)與消費(fèi)者直接溝通，讓企業(yè)了解消費(fèi)者需求，做到優(yōu)化資源配置，達(dá)到節(jié)能減排、提升人們生活質(zhì)量的目的。

　　2.戶(hù)型布局合理，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)能力

　　我國(guó)目前的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)管理混亂，開(kāi)發(fā)商根本不關(guān)心消費(fèi)者需求，只關(guān)心自身的利益。目前開(kāi)發(fā)商的做法是開(kāi)發(fā)的住宅面積大、樓道寬、臥室客廳大，導(dǎo)致資源嚴(yán)重浪費(fèi)。開(kāi)發(fā)商為了資金快速回籠，不裝修房子而讓消費(fèi)者自己裝修，浪費(fèi)了財(cái)力物力。而在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)既要注重低碳住宅的開(kāi)發(fā)水平與質(zhì)量戶(hù)型設(shè)計(jì)又要做到因人而異、以人為本。

　　3.推廣新技術(shù)與環(huán)保材料的使用

　　我國(guó)目前發(fā)展低碳建筑的最大難題是房屋的用水與保溫問(wèn)題。因我國(guó)低碳經(jīng)濟(jì)起步晚，處于即使有清潔能源尚沒(méi)有相應(yīng)的技術(shù)的階段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，雖然這可以大量節(jié)約建材，但是玻璃吸熱散熱過(guò)快，室內(nèi)必須開(kāi)空調(diào)保持溫度，這就加大了能源的消耗；如果把這些玻璃換成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔熱保溫，就可以減少損耗。此外可以種植大量的花草樹(shù)木美化清潔環(huán)境，還可以應(yīng)用太陽(yáng)能用于照明與提供熱水熱源等等。

　　4.倡導(dǎo)低碳生活，提高人們的低碳意識(shí)

　　商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)要以身作則，提高自身對(duì)低碳的認(rèn)識(shí)，不但要加大資金投入而且要加強(qiáng)宣傳，提高人們對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)。5.立足實(shí)際，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展我國(guó)目前的情況是很多人有住房需求但無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，因此商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該立足于實(shí)際，多開(kāi)發(fā)出小戶(hù)型房屋，讓更多的人買(mǎi)得起；同時(shí)加大節(jié)能材料的使用，廣泛推廣節(jié)能、節(jié)水設(shè)備，提高人們的節(jié)能意。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)探索低碳發(fā)展模式，以便在未來(lái)的發(fā)展中取得突破。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，降低能源消耗、減少排放是未來(lái)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)著低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，雖然目前商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)還存在很多的問(wèn)題，要做的努力也很多，但是我們希望商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)先進(jìn)的理念，立足于實(shí)際，依據(jù)經(jīng)驗(yàn)積極探索，開(kāi)發(fā)出新技術(shù)，使用新材料，讓綠色建筑造福于人類(lèi)、造福于社會(huì)�，F(xiàn)在低碳成了發(fā)達(dá)國(guó)家新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，各個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家都在忙著研發(fā)新的低碳技術(shù)，這是一次全球范圍內(nèi)的技術(shù)變革，我們要緊緊抓住這次機(jī)遇，大力發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，使低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式成為實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。

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