住房制度改革新階段中的金融問(wèn)題研究

    今年7月21日，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)》的通知，再一次明確了我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想，即穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化，逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國(guó)國(guó)情的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求。通知還指出，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房市場(chǎng)。在改革中應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持的基本原則是：堅(jiān)持在國(guó)家統(tǒng)一政策目標(biāo)下，地方分別決策，因地制宜，量力而行，堅(jiān)持國(guó)家、單位和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)，堅(jiān)持“新房新制度，老房老辦法”，平穩(wěn)過(guò)渡，綜合配套。這標(biāo)志著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革又進(jìn)入了一個(gè)新的階段。

    筆者認(rèn)為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，住房金融是左右住宅業(yè)興衰的關(guān)鍵，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，也關(guān)鍵在于能否適時(shí)建立起適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的新型住房金融體系。因此，認(rèn)真分析我國(guó)住宅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，研究目前我國(guó)住宅生產(chǎn)、消費(fèi)、流通等環(huán)節(jié)的資金融通問(wèn)題，探討建立與我國(guó)住宅業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的穩(wěn)定的長(zhǎng)期融資方式，已成為當(dāng)前住房制度改革中的迫切需要。正是在這一思想的指導(dǎo)下，本文將在已有的研究成果和改革實(shí)踐的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)研究我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革新階段中的金融問(wèn)題。

    一、住房金融問(wèn)題的綜合分析

    住房金融是以住房為信用基礎(chǔ)，借助各種金融工具、金融市場(chǎng)和金融中介，為住房的開(kāi)發(fā)與建設(shè)、分配與消費(fèi)、流通與交易等進(jìn)行資金融通的所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的總稱。根據(jù)這一定義，為全面反映當(dāng)前我國(guó)住房金融中存在的問(wèn)題，我們將從以下三個(gè)方面展開(kāi)。

    （一）住房開(kāi)發(fā)與建設(shè)中的融資問(wèn)題

    經(jīng)過(guò)20年的改革開(kāi)放， 我國(guó)現(xiàn)行的住房投資體制已經(jīng)發(fā)生了重大變化，國(guó)家統(tǒng)一的計(jì)劃劃撥體制逐漸被市場(chǎng)化、多元化住房投資體制所取代。中央和地方財(cái)政撥款占住房投資的比重，從過(guò)去的90%下降為20%左右；各企事業(yè)單位則成為住房開(kāi)發(fā)投資的主力，占總投資的60—70%；城鎮(zhèn)居民個(gè)人住房投資亦大幅度上漲，占總投資的比例由改革前的0%增加到20%左右。 1979-1995年，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資總額超過(guò)1萬(wàn)億元，住房竣工面積達(dá)25.5億平方米。投資額和竣工面積分別為前30年的14倍和4倍。

    與此同時(shí)，隨著我國(guó)金融體制改革的不斷深化，金融在住房開(kāi)發(fā)與建設(shè)中的作用也不斷增強(qiáng)，1995年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，商業(yè)銀行的貸款約占開(kāi)發(fā)資金總額的21.6%，開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行債券和股票募集資金占1.4%，金融業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的貢獻(xiàn)已達(dá)22.4%. 但是但是 但是，與國(guó)外金融業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的貢獻(xiàn)60—80%相比，我國(guó)城鎮(zhèn)住房開(kāi)發(fā)與建設(shè)中的金融參與度還是比較低的。這主要由于我國(guó)正處于住房開(kāi)發(fā)與建設(shè)融資的轉(zhuǎn)型期，即由以國(guó)家信貸為主的傳統(tǒng)計(jì)劃融資機(jī)制，轉(zhuǎn)入以商業(yè)銀行信貸為主的新的市場(chǎng)融資機(jī)制，在住房開(kāi)發(fā)與建設(shè)的融資中還存在如下突出問(wèn)題：

    1、資金融通渠道單一，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本過(guò)高

    我國(guó)正處于有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)軌過(guò)程中，資本市場(chǎng)還處于試點(diǎn)階段，發(fā)育程度還很低，這大大限制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中，房屋預(yù)售款占50%以上，商業(yè)銀行信貸僅占10—30%. 由此可見(jiàn)我國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿比率很低。而發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家常用的發(fā)行債券、股票等直接融資方式，在我國(guó)，由于資本市場(chǎng)的落后而受到了極大的限制。這不僅影響到我國(guó)住房建設(shè)的發(fā)展，而且大大提高了開(kāi)發(fā)企業(yè)的籌資成本，進(jìn)而抬高了商品房銷售價(jià)格。

    2、商業(yè)銀行信貸資金供給不足，總量上難以滿足住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金需求

    目前，我國(guó)住房開(kāi)發(fā)建設(shè)信貸資金的主要來(lái)源是：城市政府、企事業(yè)和職工個(gè)人的三級(jí)住房基金；個(gè)人住房?jī)?chǔ)蓄；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資金；金融機(jī)構(gòu)的自有資金及國(guó)外資金等。這種

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