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淺議屋頂平臺的法律定位及轉(zhuǎn)讓
2002 年4月，筆者接受某房地產(chǎn)開發(fā)公司的委托，承辦了一件“屋頂花園使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛”案件，該案件的原告凌女士于2000年11月向被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)公司）購買頂層住宅一套，雙方在訂立《商品房買賣合同》之后又訂立了一份《補充協(xié)議》，約定凌女士以119800元從房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓與其所購房屋等面積的屋頂平臺使用權(quán)，凌女士承諾對屋頂平臺面積專做屋頂花園之用。后來由于雙方為付款方式、付款期限形成矛盾，凌女士遂一紙訴狀以屋頂屬公用面積，不得轉(zhuǎn)讓為由，要求解除《補充協(xié)議》，終止履行。該案經(jīng)法院調(diào)解，最終以房地產(chǎn)開發(fā)公司同意解除《補充協(xié)議》，收回屋頂平臺，凌女士作出適當補償結(jié)案。
無獨有偶，在昆明也產(chǎn)生了相類似的案例，李女士在2000年春節(jié)向一家房地產(chǎn)開發(fā)公司購買了一套頂層復(fù)式樓，入住之后李女士一家發(fā)現(xiàn)原來自家的屋頂平臺已經(jīng)被開發(fā)商當作屋頂花園轉(zhuǎn)讓給了鄰居。由于屋頂多次漏水，李女士又無法進入鄰居已購得的屋頂，李女士遂向法院起訴，要求開發(fā)商收回公共屋頂。與前一案例相似的是，最終雙方經(jīng)過法庭調(diào)解，李女士與開發(fā)商達成了調(diào)解換房協(xié)議。
與上述兩件案件相似的糾紛越來越多的涌現(xiàn)于全國各地，據(jù)《廈門日報》2002年7月11日報道，該市房地產(chǎn)糾紛中有關(guān)開發(fā)商出售屋頂平臺（曬臺或露臺）的約占全部房地產(chǎn)糾紛的30%.而我國現(xiàn)行法律、法規(guī)、司法解釋對此卻無明確規(guī)定。因此，法院在受理此類型的案件之后往往采取多溝通、多疏道矛盾的方式促進當事人之間的調(diào)解。筆者認為，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的縱深發(fā)展，針對屋頂平臺的權(quán)屬、轉(zhuǎn)讓等法律問題，應(yīng)通過具體明確的法律規(guī)定加以規(guī)范。
一、 正視屋頂平臺的使用價值，肯定屋頂花園的存在意義
屋頂平臺或稱曬臺、露臺，是指供人室外活動的上人屋面或底層地面伸出室外的有圍護無頂蓋的臺面。從所有權(quán)的角度分析，異產(chǎn)毗連房屋（指結(jié)構(gòu)相連或具有共有的房屋）的毗連部分，往往既是某個業(yè)主享有專有所有權(quán)的建筑單元的一個組成部分，同時也是與其他業(yè)主共有的一部分。這個毗連部分同時具有專有及共有的屬性。屋頂平臺，它不僅是下層單元的“蓋”，還是整棟房屋的“頂”，而且平臺上半部分及其上部空間不屬于下層單元，具有整棟房屋全體業(yè)主共同所有的屬性。從結(jié)構(gòu)上分析，屋頂平臺是房屋建筑最上層的外圍護構(gòu)件，起著覆蓋，遮風(fēng)擋雨、排除雨水積雪和保溫隔熱的作用。此外，屋頂平臺在風(fēng)力等自然力的作用下，還具備一定的承重作用。從功能上看，屋頂平臺是整棟房屋的屋頂，對整棟房屋的消防疏通起著十分關(guān)鍵的作用，是必須的消防安全通道。由于屋頂平臺的位置特性，具備空曠、陽光充足等特點，又是種植花草植物的極佳地點。
既然屋頂平臺具備以上功能和作用，是否屋頂平臺就不能通過某一種法律途徑使之變?yōu)槟骋粰?quán)利人的專用屋頂花園呢？學(xué)術(shù)界對此頗有爭議，筆者認為：在合理的范圍內(nèi)，將屋頂花園的一部分讓與某一特定權(quán)利人以做屋頂花園之用，符合國際慣例和社會公益，應(yīng)當予以支持。如日本東京，由于人口稠密，綠化不足，政府即專門制定規(guī)范性文件鼓勵和規(guī)范屋頂花園的建設(shè)。又如我國首都北京，為籌辦2008年北京奧運會，特地將新建大型城市屋頂花園作為一項綠化指標來實施。屋頂花園作為城市中的一道風(fēng)景，如因房屋平臺的法律性質(zhì)定位不清而禁止或限止建設(shè)，則是因噎廢食的短期行為。
二、 屋頂平臺專用于屋頂花園建設(shè)的法律障礙。
由于我國現(xiàn)行法律、法規(guī)以及其他規(guī)范性文件均未明確規(guī)定屋頂平臺的歸屬權(quán)問題，給屋頂平臺的法律處理帶來了一系列的問題。首先，屋頂平臺沒有計入整棟房屋的建筑面積。房屋的建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、走廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2、20米（含）以上的永久性建筑。建筑部《商品房購銷面積計算及公共建筑面積分攤規(guī)則》第八條關(guān)于公用建筑面積組成部分也不包括屋頂平臺。也就是說，根據(jù)我國現(xiàn)行建筑規(guī)范，屋頂是不計入整棟房屋的建筑面積的
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