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缺乏公信價(jià)格過(guò)高 細(xì)數(shù)2004房地產(chǎn)市場(chǎng)8宗罪
房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑是2004年中國(guó)最具爭(zhēng)議的產(chǎn)業(yè)之一�？纯照哳A(yù)言房地產(chǎn)“泡沫”會(huì)在“幾個(gè)月內(nèi)破滅”，看多者認(rèn)為房市至少還有“20年”甚至“200年”的良辰美景。人們可以輕巧地翻過(guò)歲末的日歷，但房地產(chǎn)業(yè)已浮出水面的幾大問(wèn)題仍會(huì)從年尾拖到來(lái)年，它們不僅是房市的現(xiàn)實(shí)，更將影響中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)。關(guān)注以圖化解這些問(wèn)題比爭(zhēng)論“泡沫”的有無(wú)更具現(xiàn)實(shí)意義。
一、市場(chǎng)：缺乏公信力，信息極端不對(duì)稱(chēng)。
現(xiàn)在的樓市最缺少什么？不是產(chǎn)品是信息；不是買(mǎi)賣(mài)了多少套房子或房?jī)r(jià)漲跌的定性信息，而是由公共部門(mén)發(fā)布的具有普遍公信力的數(shù)據(jù)以及對(duì)數(shù)據(jù)的分析。眼下，關(guān)于房地產(chǎn)的各種評(píng)價(jià)滿天飛，開(kāi)發(fā)商看多，大家懷疑；境外投資機(jī)構(gòu)的研究人員看空，人們不信，疑心他們有無(wú)投資的利益動(dòng)機(jī)；有關(guān)部門(mén)說(shuō)一派健康，理由是近幾年房?jī)r(jià)漲幅沒(méi)有超過(guò)城市居民收入的漲幅、城市化進(jìn)程正在加速，需求會(huì)持續(xù)，但在老百姓的望房興嘆聲中，這些“充足”的理由顯得很無(wú)力。譬如在上海，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授說(shuō)，目前“還有60%的人未買(mǎi)過(guò)商品房，依然住著狹小的房子”�！罢l(shuí)都不敢信”“誰(shuí)都不可信”成了眼下人們對(duì)于房市的普遍心態(tài)，而這，正是房地產(chǎn)市場(chǎng)缺失公信力的典型表征。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)威信息是公共產(chǎn)品，理應(yīng)由政府職能部門(mén)提供。而眼下，這些部門(mén)提供的信息為何缺少公信力？因?yàn)椴煌该鳎鋽?shù)據(jù)從何而來(lái)、結(jié)論如何得出人們并不清楚，有的也經(jīng)不起分析。在“經(jīng)營(yíng)城市”風(fēng)行、地方政府成了最大的土地開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)實(shí)情況下，不透明的信息可信度自然要大打折扣。
二、產(chǎn)品：價(jià)格、價(jià)值嚴(yán)重背離，利潤(rùn)不可預(yù)期。
一般而言，成熟市場(chǎng)中的商品價(jià)格應(yīng)是成本加上合理利潤(rùn)。而眼下，商品房究竟賣(mài)多少價(jià)合適，連開(kāi)發(fā)商自己心里都沒(méi)譜。上海浦東新區(qū)某樓盤(pán)原定開(kāi)盤(pán)價(jià)為1萬(wàn)元／平方米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，開(kāi)發(fā)商看到200多套房源竟有500多排隊(duì)等候的買(mǎi)主，當(dāng)即將價(jià)格漲到12000元／平方米。這種“見(jiàn)風(fēng)漲”式定價(jià)法，在其他產(chǎn)業(yè)不可想象，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)卻屢見(jiàn)不鮮。這說(shuō)明眼下房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值已經(jīng)背離得連開(kāi)發(fā)商自己都無(wú)法把握了。在“2004年國(guó)際金融年會(huì)”上，上海某地產(chǎn)集團(tuán)總裁說(shuō)，這連他自己也“看不懂�！爆F(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商賣(mài)樓最苦惱的不是不知道如何賺錢(qián)，而是不知道賺多少錢(qián)才算是賺足了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格構(gòu)成已遠(yuǎn)非成本加合理的利潤(rùn)預(yù)期。
三、定價(jià)：機(jī)制顛倒，邏輯牽強(qiáng)。
2004年下半年，在房市爭(zhēng)論激烈之時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商和業(yè)內(nèi)活躍人士到處宣講一個(gè)觀點(diǎn)：“房?jī)r(jià)決定地價(jià)”，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)具有反作用。理由是開(kāi)發(fā)商只有在預(yù)計(jì)將來(lái)的房子能賣(mài)多少錢(qián)后，才會(huì)決定買(mǎi)不買(mǎi)地。這等于說(shuō)是產(chǎn)品的價(jià)格決定原材料的價(jià)格，質(zhì)言之，是價(jià)格決定成本。也就是說(shuō)，市場(chǎng)所遵循的普遍規(guī)律：成本決定價(jià)格，在房地產(chǎn)行業(yè)被顛倒了。
北京某地產(chǎn)“聞人”在公開(kāi)論壇上說(shuō)，只有政府從高地價(jià)中多獲益，才能拿到更多的錢(qián)去用于改善低收入人群的住房條件。其隱含的邏輯是：房?jī)r(jià)高是為了地價(jià)高，地價(jià)高是為了改善低收入者的住房。多么堂皇的理由！只是，在眾多中等收入人群望樓興嘆，更不要說(shuō)是低收入者買(mǎi)不起房的事實(shí)面前，這理由顯得很蒼白，這邏輯顯得很牽強(qiáng)：難道政府在低地價(jià)、低房?jī)r(jià)的情況下就改善不了低收入者的居住環(huán)境？既然一心要割購(gòu)房人的錢(qián)袋，又何必強(qiáng)樹(shù)牌坊！
四、產(chǎn)業(yè)：缺乏“陽(yáng)光”，漸成權(quán)力“尋租”場(chǎng)。
雖然在層出不窮的富豪排行榜上，房地產(chǎn)界的老總們占據(jù)了將近半壁江山，但平心而論，房地產(chǎn)界人士在公眾心中的形象并不算好。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹調(diào)侃說(shuō)，“看看電視劇里演的房地產(chǎn)老板，沒(méi)有幾個(gè)好人的�！庇耙晞《嗌俜从沉诵┈F(xiàn)實(shí)的影子。房地產(chǎn)市場(chǎng)“過(guò)去被認(rèn)為是黑暗、腐敗、充滿權(quán)錢(qián)交易的地方，如今應(yīng)該讓人覺(jué)得有陽(yáng)光、廉潔和公正。這有賴(lài)于企業(yè)的社會(huì)良心和社會(huì)責(zé)任�！饼堄缊D在一次論壇上說(shuō)，“房地產(chǎn)
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