商品房預售合同及其主體變更的相關法律問題

　　[摘　要]商品房預售合同簽定以后，常常會由于某種原因在房屋竣工交付并辦理相關權屬證明之前，發(fā)生合主體的變更情況。我國現(xiàn)有法律法規(guī)對“樓花”轉(zhuǎn)讓問題的規(guī)定尚存在缺位現(xiàn)象，圍繞這一問題，對樓花按揭合同中的法律關系以及預售合同主體變革涉及的相關法律問題進行了探討。

　　[關鍵詞]商品房預售合同，按揭，主體變更

　　自從按揭（mortgage） 的房屋銷售方式從香港引進以后，在中國的“住房分配”向“住房商品化”轉(zhuǎn)變過程中，由于按揭方式具有緩解各方資金不足、保證交易安全的特點而被廣為采用。我國法律對這種新生的事物作出了很多的法律規(guī)定，各商業(yè)銀行也相繼出臺各種規(guī)定、辦法積極參與到按揭中去，一時中國房地產(chǎn)呈現(xiàn)出勃勃生機。按揭購房也由樓宇按揭發(fā)展到了樓花按揭。由于各種原因，在簽定商品房預售合同以后，常會發(fā)生合同當事人的主體變更。對于這種變更，除了在《民法通則》、《合同法》、《擔保法》中的普遍性規(guī)定，我國尚缺乏專門的立法規(guī)范。筆者試圖通過對按揭合同中法律關系的分析，對商品房預售合同主體變更行為進行理論上的探討，進而對按揭合同和商品房預售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)及其相關法律問題進行一番梳理。

　　一、樓花按揭合同中的法律關系

　　樓花，指尚未動工修建或正在建設而尚未竣工的期房。“樓花”這一詞源于香港立信置業(yè)公司的“分層售賣，分期付款”銷售方式。在房屋還在施工建設期間便已經(jīng)被“拆零”，分期分批地預售給消費者或投資者，如落英片片墜落，故而得名“樓花”。這種在房屋竣工之前便先行出售的方式，就是今日我們所說的商品房預售。而由預購人和房屋開發(fā)商訂立的合同即商品房預售合同。由于房屋開發(fā)商與預購人之間很難存在互相信任的關系，僅有兩方參加的商品房預售活動實際上很難實現(xiàn)，因此銀行的介入成為必要，按揭制度由此產(chǎn)生。1992 年10 月20 日交通銀行發(fā)布的《按揭（樓宇、樓花） 貸款的辦法》對這種按揭銷售方式作了界定，是指房屋預售合同中的買方向房地產(chǎn)開發(fā)商交付部分購樓款以后，將其依照預售合同取得的期待權讓渡給銀行作為貸款的保證，銀行向預購人發(fā)放以尚未交付的購樓款為額度的貸款。買方在還清所有貸款本息后，可以將期待權贖回，取得房地產(chǎn)權。如果買方未能依約履行還本付息的義務，則喪失了贖回這種期待權的權利，或者說不能取回房地產(chǎn)所有權，銀行則可依據(jù)抵押合同對按揭所購房屋進行處理，并就此利益優(yōu)先得到清償?shù)拿袷路�律行為。在按揭房屋銷售方式中，以房屋是否竣工交付為界，可以分為兩個階段：在商品房竣工交付以前，預購人（置業(yè)者） 提供給貸款銀行作擔保標的并不是自己已經(jīng)現(xiàn)實取得所有權的商品房，而是在支付部分購房款或者定金以后，根據(jù)商品房預售合同而取得的一種附期限的債權，是一種期待權。因而，在這個階段銀行取得的是一種權利質(zhì)權，這種擔保是一種權利質(zhì)押。在商品房已經(jīng)竣工并且交付以后，在理論上預購人可能取得商品房的所有權，這時候先前預購人之間成立的權利質(zhì)押關系因為標的的不存在而失去了基礎，因此，在這個時候，一般銀行都會和預購人重新簽定一份不動產(chǎn)抵押合同，以代替前面的權利質(zhì)押，繼續(xù)為貸款提供擔保。這時候銀行取得的是以不動產(chǎn)（房屋） 為抵押物的抵押權，貸款銀行和預購人之間的擔保也因而由權利質(zhì)押變?yōu)椴粍赢a(chǎn)抵押。筆者在這里要討論的正是商品房竣工交付以前的商品房預售行為，通過對其中存在的法律關系和擔保鏈的探析，分析商品房再轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的法律關系。因為第二階段的法律關系，除了擔保方式從權利質(zhì)押轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)抵押以外，和第一階段的法律關系相比，沒有什么太大的變化，所以筆者主要關注的是“樓花”按揭合同�！皹腔ā卑唇沂侨绾问沟帽緛聿淮嬖谌魏涡湃侮P系的房地產(chǎn)開發(fā)商和預購人之間能夠成立這么大宗的買賣合同呢？ 原因是有銀行的介入。在“樓花”按揭中，存在三個主體（商品房開發(fā)商、預購人、按揭銀行） 、三個基本的法律關系、三個合同，形成了一個有效的擔保鏈。首先，是房地產(chǎn)開發(fā)商和預購人之間的樓花買賣關系，房屋預售合同正是這種法律關系的表現(xiàn)形式和證明文件。在這個合同中規(guī)定的是房地產(chǎn)開發(fā)商和預購人之間的一種債權債務關系。債權之本質(zhì)系“債權人對債務人之‘當為要求’，即債權人得向債務人請求給付并保有債務人所為給付之權利”[ 1 ] .根據(jù)這個合同，預購人在支付部分購房款以后，便取得了對房地產(chǎn)開發(fā)商按期交付房屋的期待權

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