淺論重復(fù)預(yù)售糾紛的處理

　　[內(nèi)容摘要] 最高人民法院于2003年5月7日發(fā)布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對重復(fù)預(yù)售糾紛的處理作了規(guī)定，但這些規(guī)定并不完善。重復(fù)預(yù)售糾紛的情形比較復(fù)雜，處理此類糾紛的關(guān)鍵在于支持哪個買受人履行合同的請求以及肯定哪個買受人產(chǎn)權(quán)登記的效力，具體可分為三種類型。

　　[關(guān)鍵詞] 重復(fù)預(yù)售糾紛，預(yù)售登記，產(chǎn)權(quán)登記，請求，效力

　　所謂重復(fù)預(yù)售，是指出賣人在與前買受人訂立商品房預(yù)售合同后，又就同一商品房與后買受人訂立商品房預(yù)售合同的行為。出賣人與前買受人訂立商品房預(yù)售合同之后，作為買賣對象的房屋尚未建成，無法立即進行交付和移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，這就為出賣人進行嚴(yán)重侵害買受人權(quán)益的重復(fù)預(yù)售行為提供了可能。最高人民法院于2003年5月7日發(fā)布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第8條第2項、第9條第3項、第10條對重復(fù)預(yù)售糾紛的處理作了規(guī)定，但這些規(guī)定并不完善，其并未考慮預(yù)售登記、產(chǎn)權(quán)登記以及當(dāng)事人主觀過錯等因素對糾紛處理的影響，因此這些規(guī)定不能完全解決處理此類糾紛的法律適用問題。重復(fù)預(yù)售糾紛的情形比較復(fù)雜，處理此類糾紛的關(guān)鍵在于支持哪個買受人履行合同的請求以及肯定哪個買受人產(chǎn)權(quán)登記的效力。其具體可分為以下三種類型：

　　一、兩次預(yù)售均未辦理預(yù)售登記。

　　因未辦理預(yù)售登記，前、后買受人享有的均是一般合同債權(quán)。因債權(quán)不具有排他性，就同一標(biāo)的物而設(shè)立的多個債權(quán)，其效力是平等的，不能以合同訂立的時間先后而使債權(quán)具有不同效力，[1]故前、后買受人均有權(quán)請求出賣人履行合同。最高人民法院于1995年12月27日出臺的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》（以下簡稱《解答》）第27條前一句式規(guī)定應(yīng)認(rèn)定后一預(yù)售合同無效，則是與債權(quán)平等原則相違背的。在前、后買受人均請求出賣人履行合同的情形下，應(yīng)保障出賣人選擇合同相對人的自由，賦予其自主選擇房屋所有權(quán)歸屬的權(quán)利，以利于加速財產(chǎn)流轉(zhuǎn)和提高其使用價值。[2]

　　一般情況下，法院可根據(jù)出賣人的選擇判決支持任一買受人履行合同的請求。如果一律按出賣人的選擇進行判決，則在實踐中會產(chǎn)生判決難以執(zhí)行，不利于交易的穩(wěn)定與安全的問題。因此有必要對出賣人的選擇權(quán)加以限制，即不按照出賣人對交易對象的選擇進行判決，而是根據(jù)預(yù)售行為所具有的特殊因素，判決支持該預(yù)售行為中的買受人履行合同的請求。這些特殊因素主要有：買受人已交納了全部或大部分房款，或已辦理商品房抵押貸款登記手續(xù)，而另一買受人尚未交納房款；買受人已入住，并已對房屋進行了裝修等改善行為；買受人屬于商品房消費者，且其預(yù)售登記手續(xù)正在辦理過程中，而另一買受人購買商品房并非為居住使用等。對這些特殊因素的認(rèn)定必須符合公平原則的要求。需要強調(diào)的是如要支持后買受人履行合同的請求，則必須同時具備后買受人為預(yù)購行為時為善意的要件，即其不具有侵害前買受人債權(quán)的故意，也不存在與出賣人惡意串通，后買受人對此負(fù)舉證責(zé)任，否則承擔(dān)舉證不能的法律后果。

　　如果根據(jù)出賣人的選擇或預(yù)售行為所具有的特殊因素判決支持前買受人履行合同的請求，此時對后買受人權(quán)利的保護則要區(qū)別其為預(yù)購行為是否善意，《解釋》第9條第3項對此并未具體區(qū)分。后買受人如屬善意，則其可依《解釋》第9條第3項的規(guī)定以出賣人欺詐為由請求撤銷合同、返還已付購房款及其利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任；如屬惡意，即其明知前一預(yù)售合同的存在而仍同出賣人訂立合同，則其僅能請求解除合同、返還已付購房款及其利息、賠償損失，而不能請求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。如果根據(jù)出賣人的選擇或預(yù)售行為所具有的特殊因素判決支持后買受人履行合同的請求，前買受人則可根據(jù)《解釋》第8條第2 項的規(guī)定請求解除合同、返還已付購房款及其利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的懲罰

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