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發(fā)展和規(guī)范我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)
內(nèi)容提要本文研究以非市場(chǎng)價(jià)格（租金）獲得的住房如何再進(jìn)入市場(chǎng)，即房改房上市與低租金公有住房的使用權(quán)交易問題。
我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)上的租賃市場(chǎng)起源于雙軌制下公房轉(zhuǎn)租及公房使用權(quán)交易的逐漸發(fā)展。公房上市問題則源于以非市場(chǎng)價(jià)出售公房；以非市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)得的住房只能獲得部分產(chǎn)權(quán)。這就是房改房部分產(chǎn)權(quán)的由來，也是目前公房上市所面臨問題的由來。
住房制度改革選擇的是存量住房與增量住房分別改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市場(chǎng)所形成的增量市場(chǎng)價(jià)格的邊際調(diào)節(jié)與示范效應(yīng)，形成了一個(gè)與舊住房體制并存的市場(chǎng)型住房經(jīng)濟(jì)體制且日趨壯大。目前的問題是存量住房如何完全市場(chǎng)化以及存量與市場(chǎng)化了的增量的并軌。而放開和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，恰能完成這個(gè)雙重任務(wù)。
據(jù)抽樣調(diào)查，已售公房有上市意愿的約占已售公房總量的1/3~1/2.住房二級(jí)市場(chǎng)目前存在的主要問題有：市場(chǎng)發(fā)育嚴(yán)重不均衡；法規(guī)政策不完善，市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則模糊，上市要求過于嚴(yán)格；收益分配缺乏標(biāo)準(zhǔn)和公平，出現(xiàn)住房分配不公的顯化和貨幣化；住房二級(jí)市場(chǎng)上的需求結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)不相匹配；等等。
理清住房二級(jí)市場(chǎng)的收益分配問題是規(guī)范和發(fā)展住房市場(chǎng)的關(guān)鍵之一。
本文對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的收益分配問題進(jìn)行理論分析，得出如下結(jié)論：
――如果承認(rèn)房改前住房產(chǎn)權(quán)的初始安排及房改房出售后職工所享有的全部產(chǎn)權(quán)，那么已售房改房再出售的住房收益（不考慮地價(jià)）就應(yīng)全歸職工。
――公房使用權(quán)價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用收益還原法，房租和地租分開評(píng)估。
――如果承認(rèn)既定的產(chǎn)權(quán)安排為政府的一種隱蔽性義務(wù)和居民的一種隱蔽性權(quán)利，那么，公房上市或使用權(quán)交易的土地收益就應(yīng)歸轉(zhuǎn)讓者所有。反推過來，職工住房福利的貨幣化中必須包括地租（價(jià)），亦即已購(gòu)公房者應(yīng)享有房產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)。
――對(duì)已售公房再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)免征土地所有權(quán)價(jià)格；由于土地開發(fā)成本已計(jì)入房?jī)r(jià)中，亦不再考慮；但對(duì)轉(zhuǎn)讓時(shí)與購(gòu)買時(shí)之間的土地增值，應(yīng)比照土地增值稅處理。
在上述分析和判斷的基礎(chǔ)上制定發(fā)展和規(guī)范住房二級(jí)市場(chǎng)的政策。
一、住房二級(jí)市場(chǎng)誕生的歷史背景及其誘因
1、住房二級(jí)市場(chǎng)的界定
從住房參與流通的時(shí)序結(jié)構(gòu)來劃分，住房市場(chǎng)可以分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)（次級(jí)）市場(chǎng)。香港分別稱為一手市場(chǎng)和二手市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)指新建住房流量的權(quán)屬首次讓渡的市場(chǎng)，如新建商品住宅的買賣、租賃等。二級(jí)市場(chǎng)指存量住房的交易市場(chǎng)，即住房權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓或再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。在發(fā)展比較成熟、穩(wěn)定的住房市場(chǎng)上，二級(jí)市場(chǎng)上的交易量是反映住房市場(chǎng)景氣的重要指標(biāo)。
有必要區(qū)分住房存量與流量?jī)蓚�(gè)基本概念。住房存量指某一特定時(shí)點(diǎn)上有形的住房實(shí)物資產(chǎn)的數(shù)量。因?yàn)橛行蔚慕ㄖ镌谄溆行褂闷趦?nèi)是相對(duì)固定的，故稱為存量。短期內(nèi)住房的存量供給是無價(jià)格彈性的。每一時(shí)期住房存量供給的新增加量稱為住房流量（供給），亦即住房投資。住房存量變的變動(dòng)就是住房?jī)敉顿Y額。還有一個(gè)“流量概念”�；�；住房服務(wù)流量，即每一段時(shí)期內(nèi)住房的所有特征所提供的無形的消費(fèi)效用的總和。住房服務(wù)可以看成是從住房存量在其壽命期內(nèi)源源不斷“流”出來的，故稱為流量。住房存量的供求構(gòu)成住房買賣市場(chǎng)（含新建住房市場(chǎng)與舊有住房市場(chǎng)）；租賃
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