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2004年北京寫(xiě)字樓供過(guò)于求 市場(chǎng)呈現(xiàn)六大特征
據(jù)北京娛樂(lè)信報(bào)報(bào)道，從北京市整體市場(chǎng)來(lái)看，今年年初寫(xiě)字樓入住率較去年同期有所回升，租金止跌回升，開(kāi)始緩步增長(zhǎng)。但總體而言，寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較大，雖然今年內(nèi)資、外資公司對(duì)寫(xiě)字樓的需求正處于一個(gè)逐步放大的過(guò)程，但總體需求有限，目前市場(chǎng)供過(guò)于求的局面仍然存在。綜合多家代理行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2004年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特征：
區(qū)域化特征明顯：這兩年，在商圈分布上除傳統(tǒng)的CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈外，朝外、燕莎、奧運(yùn)村、長(zhǎng)安街等二線(xiàn)商圈進(jìn)一步走向成熟，并大有后來(lái)居上之勢(shì)。同時(shí)，南部商圈以總部基地為代表，上地商圈以富地大廈、金隅科技中心、盈創(chuàng)動(dòng)力為代表迅速崛起，開(kāi)始向二線(xiàn)商圈沖擊。根據(jù)世邦魏理仕今年一季度的統(tǒng)計(jì)，90%以上的2004-2007年完工的甲級(jí)寫(xiě)字樓均位于以上三個(gè)地區(qū)。是否坐落于這三大傳統(tǒng)商圈現(xiàn)今仍然是衡量甲級(jí)寫(xiě)字樓的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。
供應(yīng)量趨于平穩(wěn)：受奧運(yùn)影響，北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)增加。3-5月份是今年寫(xiě)字樓供應(yīng)的高峰期，平均新增供應(yīng)量都在每月4-6個(gè)項(xiàng)目左右，平均每月近25萬(wàn)平方米。進(jìn)入6月份，平均每月只有1-2個(gè)新增供應(yīng)項(xiàng)目。
銷(xiāo)售：總體來(lái)看，目前大面積成交依然不是很活躍，今后一兩年內(nèi)整體銷(xiāo)售樓盤(pán)會(huì)繼續(xù)增加。今年供銷(xiāo)售的寫(xiě)字樓增長(zhǎng)情況明顯較供租賃的寫(xiě)字樓項(xiàng)目活躍，導(dǎo)致現(xiàn)有寫(xiě)字樓市場(chǎng)壓力繼續(xù)加大。而商住樓的低銷(xiāo)售價(jià)格和較優(yōu)惠的按揭條件直接對(duì)純寫(xiě)字樓項(xiàng)目造成壓力。在銷(xiāo)售策略上，高品質(zhì)寫(xiě)字樓為了能保證品質(zhì)及形象，售價(jià)都保持在一個(gè)較高水準(zhǔn)，個(gè)別項(xiàng)目甚至上調(diào)價(jià)格，尤其是在CBD及周邊的項(xiàng)目。
租賃：空置率穩(wěn)步下降，東部項(xiàng)目最受歡迎。一季度金融、保險(xiǎn)及高科技公司帶動(dòng)新需求，空置率穩(wěn)步下降，平均空置率由15.5%下降至13.2%.而二季度，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)進(jìn)入旺盛期，跨國(guó)及高科技公司擴(kuò)充行為構(gòu)成主要需求，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租用率接近100%，平均空置率迅速回落至接近10%的水平，并由一個(gè)月前的13.2%下跌至11.8%.進(jìn)入三季度，寫(xiě)字樓需求持續(xù)強(qiáng)勁，平均空置率維持于12%，北京東部寫(xiě)字樓仍然最受歡迎，三個(gè)分區(qū)市場(chǎng)空置率全數(shù)下跌，其中中央商務(wù)區(qū)平均空置率由13.7%大幅回落至5.4%。
綠色環(huán)保概念：基于去年SARS的影響，“綠色辦公”的概念今年得以徹底體現(xiàn)。世紀(jì)財(cái)富中心為代表的在商務(wù)集中區(qū)域利用內(nèi)部硬件配套以及環(huán)保建筑材料，以環(huán)保概念設(shè)計(jì)為要點(diǎn)來(lái)營(yíng)造綠色環(huán)境的高標(biāo)準(zhǔn)純寫(xiě)字樓正在悄然興起，為甲級(jí)寫(xiě)字樓品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)注入新的定義。
未來(lái)市場(chǎng)總體租金將會(huì)下調(diào)：租金下調(diào)是近些年以及未來(lái)幾年整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。雖然越來(lái)越多的外資企業(yè)進(jìn)入北京市場(chǎng)，以及少量高檔寫(xiě)字樓租金有上升微調(diào)。
中新網(wǎng)·張翼
2004年北京寫(xiě)字樓供過(guò)于求 市場(chǎng)呈現(xiàn)六大特征
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