售后公房轉(zhuǎn)讓謹慎對待“買斷”和“代理銷售”

　　張先生問：最近我將一套售后公房在中介公司掛牌出售。他們問我是否愿意和他們簽訂《代理銷售協(xié)議》，并表示如果在一個月內(nèi)房屋沒有售出的話就由中介公司買進；或者他們現(xiàn)在給我全部房款，由他們一次性買斷房屋產(chǎn)權(quán)。他們這樣的操作方法讓我感到不放心，我該怎么辦？

　　律師觀點

　　你急于出售該套房屋，中介公司正是利用了你這樣的心理提出了簽訂《代理銷售協(xié)議》或是一次性買斷的方案。

　　其實無論上述哪種操作方法對你來說都是弊大于利的。

　　假如一次性買斷房屋產(chǎn)權(quán)，中介公司一般會和你商定好一個價格，然后虛擬一個下家和你簽訂所謂的“買賣協(xié)議”，再轉(zhuǎn)手高價售出，至于他們能賣多少錢就和你沒有關(guān)系了。照此方案操作時，你還要把房產(chǎn)證、身份證、私章等都交給中介公司，這存在一定的法律風險。早在2002 年初上海市房屋土地資源管理局就頒發(fā)的《關(guān)于公示房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)和執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人經(jīng)營行為若干問題的通知》明確規(guī)定：凡有下列行為經(jīng)查證屬實的，由上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會予以公示：利用房地產(chǎn)中介賺取差價的；以辦手續(xù)為名，扣押當事人身份證件、產(chǎn)權(quán)證明的；虛擬交易，獲取不正當利益的。因此你必須搞清楚該中介公司的資質(zhì)，如果僅僅具有居間、委托代理而不具備收購資質(zhì)的，說明該公司明顯存在違規(guī)行為。

　　建議你不要“貪小失大”，還是要按照正常的途徑和下家面對面就“二手房買賣合同”的各項條款進行協(xié)商，并共同到房地產(chǎn)交易中辦理登記過戶手續(xù)，不要圖省事，只管拿錢而不管潛在風險。

　　許多中介公司會利用業(yè)主對有關(guān)房產(chǎn)買賣不熟悉的優(yōu)勢，在與業(yè)主簽訂《代理銷售協(xié)議》時，故意設置霸王條款。例如有的中介公司和業(yè)主簽訂協(xié)議但并未約定中介公司代理出售的期限，幾個月以后業(yè)主家中出現(xiàn)特殊情況，不愿再出售房屋，中介公司拿出當時簽訂的協(xié)議來主張違約金，致使業(yè)主損失巨大。

　　正規(guī)的中介公司在《代理銷售協(xié)議》中一般會對買賣雙方的權(quán)利義務分別作出約定，例如中介公司在限定時間內(nèi)沒有售出業(yè)主的房屋，公司將賠償業(yè)主違約金；同樣的，如果業(yè)主在約定委托期限單方提高出售價格或者拒絕配合簽訂“買賣合同”影響成交的，業(yè)主也應當向中介公司支付相應的違約金。

　　此外，你與中介公司還應當明確是一般代理還是獨家代理，如果是獨家代理你可能喪失其他機會，而中介公司獲得了獨家代理權(quán)以后，一旦發(fā)現(xiàn)你在其他中介公司掛牌還可以追究你的違約責任。

　　上海市圣信律師事務所·徐叢林

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