此案宅基地互換協(xié)議是否有效？

    馮某的宅基地與魏某的宅基地相鄰，馮某的宅基地位于西邊，魏某的宅基地位于東邊。兩塊宅基地的寬度均為8米，長16米，面積均為128平方米。馮某與魏某也均于1996年2月12日分別取得縣土地管理局頒發(fā)的用地證書。1999年5月6日，馮某與魏某經(jīng)協(xié)商簽訂了一份《宅基地調(diào)換位置協(xié)議書》，該協(xié)議書約定?馮某與魏某雙方互換調(diào)整宅基地位置，即原來馮某位于西面的宅基地與魏某位于東面的宅基地互換位置，雙方所持的土地使用證書中的土地尺寸不變，協(xié)議簽訂后的任何一方不得后悔，否則負全部經(jīng)濟責任。2001年9月18日，馮某在尚未辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)時便在換得魏某宅基地的位置上動工建樓房。至同年12月，馮某建起了一幢兩格四層半高、建筑面積576平方米的樓房。在馮某建房的過程中，魏某知道但未提出異議。2002年4月27日，魏某以雙方換地尚未辦理正式過戶手續(xù)，馮某侵占其宅基地為由向法院提起訴訟，要求馮某退出侵占的128平方米宅基地，恢復原狀。在庭審中魏某變更訴訟請求，要求馮某賠償其該購地款15萬元及其利息。馮某和魏某在庭審中均承認沒有辦理換地權(quán)屬變更登記手續(xù)是由于當時法律意識不強。

    審判：

    對本案的處理，主要存在以下三種意見：

    第一種意見認為：應判決馮某與魏某簽訂的互換宅基地協(xié)議書無效，馮某向魏某賠償購地款15萬元及其利息。理由是：馮某與魏某雖然經(jīng)過協(xié)商簽訂協(xié)議，愿意將各自合法擁有的宅基地互換，是雙方自行處置其民事權(quán)利的民事行為，應認定“合同成立”，但是雙方必須按照土地管理法的有關(guān)規(guī)定向土地行政主管部門辦理宅基地權(quán)屬變更登記手續(xù)，方能認定合同有效。馮某在沒有辦理宅基地權(quán)屬變更、合法取得魏某宅基地使用權(quán)的情況下，便在魏某合法擁有的宅基地上建房，其行為損害了魏某的宅基地使用權(quán)，故應判決馮某向魏某賠償購地款人民幣15萬元及其利息。

    第二種意見認為：應判決馮某與魏某簽訂的互換宅基地協(xié)議有效，駁回魏某的訴訟請求，并責令馮某與魏某補辦宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)。理由是：馮某與魏某用于交換的宅基地，雙方都已取得土地行政主管部門頒發(fā)的用地證書；因而雙方對各自的宅基地都合法擁有使用權(quán)和處置權(quán)。雙方經(jīng)過協(xié)商并簽訂協(xié)議書將各自合法擁有的宅基地互換是雙方自行處置民事權(quán)利的行為，且是真實意思的表示，其簽訂的協(xié)議是有效協(xié)議，雙方應該按照協(xié)議所約定的內(nèi)容履行協(xié)議的實際內(nèi)容為互換宅基地；當初沒有履行辦理土地變更登記這一民事法律行為，不是雙方的本意使之，而是由于沒有這一法律意識，到國家土地行政主管部門辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)�，F(xiàn)魏某以雙方互換宅基地沒有辦理真正過戶手續(xù)而主張雙方的換地無效不應得到支持。故應判決駁回魏某的訴訟請求，并判決馮某與魏某履行完辦理宅基地使用權(quán)變更登記這一民事法律行為。

    第三種意見認為，應裁定中止本案審理，向當?shù)赝恋匦姓�主管部門提出司法建議，由土地行政主管部門做出決定書，責令馮某與魏某限期補辦宅基地權(quán)屬變更登記之后，由魏某自行撤訴。如果魏某未在責令期限補辦宅基地權(quán)屬變更登記，其宅基地權(quán)利將不受法律保護，屆時應恢復本案的審理，并依據(jù)土地行政主管部門所做出的決定書，判決馮某與魏某的換地協(xié)議有效，駁回魏某的訴訟請求。

    評析：

    筆者同意第三種意見。現(xiàn)做如下簡要評析：

    首先，從我國土地管理的規(guī)定分析，我國土地法第12條規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬的，應當辦理

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