用出讓金抵征用金 該國有土地證是否合法

    1992年方城縣城關(guān)鎮(zhèn)政府受方城縣政府的委托，對方城縣裕州南路進(jìn)行開發(fā)，共征用城關(guān)鎮(zhèn)南閣組集體土地3903平方米，須補(bǔ)償南閣四組款項4.2萬元。為支付該款項，1997年9月經(jīng)城關(guān)鎮(zhèn)政府與南閣四組群眾代表協(xié)商后達(dá)成如下協(xié)議：將城關(guān)鎮(zhèn)政府已征用過的，位于"方城縣城關(guān)裕州南路科技館西邊12米路以東，面積0.85畝土地"的出讓金由四組收取，以此來頂?shù)智房?.2萬元。1998年7月，南閣村四組干部將該地皮劃為4塊宗地（共9間房場），協(xié)議出讓給楊某等人，共收款9.7萬元據(jù)為組有。此后楊某等人持南閣四組出據(jù)的收款收據(jù)和城關(guān)鎮(zhèn)信件，到方城縣土地局辦理了國有土地出讓合同，并辦理了國有土地使用證。

    今年6月，城關(guān)鎮(zhèn)南閣四組村民胡青山以“方城縣政府給楊某等人頒發(fā)國有土地證，違反了土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓程序，剝奪了其在同等條件下的購買權(quán)”為由，向方城縣人民法院提起行政訴訟，請求法院依法撤銷被告給楊某等人頒發(fā)的國有土地證。此案中，原、被告和第三人所爭議的焦點是：土地局頒發(fā)給楊某等的國有土地證是否合法有效？

    對此有兩種意見：

    第一種意見認(rèn)為：楊某等人所購買的土地是經(jīng)過方城縣政府征用的并經(jīng)方城縣政府委托，城關(guān)鎮(zhèn)出讓給他們后，方城縣土地管理局又辦理了國有土地出讓合同，楊某等人又交納了出租金。所以該國有土地使用證頒發(fā)，程序合法，事實清楚，應(yīng)當(dāng)是合法有效。

    第二種意見認(rèn)為：

    土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。而方城縣政府在給楊某等頒發(fā)國有土地使用證之前應(yīng)由方城縣土地管理局按平等、自愿、有償原則下，與楊某等簽訂出讓合同，收取出讓金。由此，方城縣人民政府委托城關(guān)鎮(zhèn)政府實際辦理國有土地出讓與法無據(jù)。城關(guān)鎮(zhèn)政府與南閣4組無出出讓國有土地使用權(quán)的主體資格。城關(guān)鎮(zhèn)政府國有土地的出讓權(quán)與欠4組的錢款相抵，實際上是國有土地的潛在價值與4.2萬元交易（南閣4組因此多收入5.5萬元）。方城縣土地局在未實際收取土地出讓金情況下，與楊某等簽訂土地出讓合同，顯然損害了國家利益，違背了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第8、10、11、18條規(guī)定，方城縣政府給楊某等頒發(fā)的國有土地使用證，事實不清，程序違法，應(yīng)予以撤銷。

    筆者同意第二種意見。

    頒發(fā)的國有土地使用證是否合法有效，關(guān)鍵在于該集體土地征用后是否被合法出讓，從該案來看，集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地之后，應(yīng)遵循98年《土地管理法》國家依法實行國有土地有償使用制度。這就說明該案中土地應(yīng)以出讓方式交付于土地使用者。其中國有土地出讓有三種方式。協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定，該綜合用地可以以協(xié)議出讓的方式交付土地使用者。但必須遵循下列程序，該土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限，由縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設(shè)部門房產(chǎn)部門共同擬定方案，報經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，然后由方城縣土地局與土地使用者按平等、自愿、有償原則簽訂出讓合同后，土地使用者向方城縣土地局交納土地出讓金（出讓金不得低于協(xié)議出讓最低價）。土地使用者全部交付出讓金后，辦理登記，領(lǐng)取土地使用證取得土地使用權(quán)。其中98年《土地管理法》第55條規(guī)定了土地有償使用費(fèi)全部上繳財政�？梢娫摪钢型恋厥褂脵�(quán)出讓程序嚴(yán)重背離了法律、法規(guī)規(guī)定，致使國有土地在交付使用者時多出了兩個環(huán)節(jié)，并倒置了出讓合同與交付出讓金的程序，出讓金未全部上繳國家財政，造成了國有財產(chǎn)的

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