承租人的優(yōu)先購買權(quán)能如此保護(hù)嗎？

    原告潘某，租房戶。被告中國農(nóng)業(yè)銀行某縣支行（以下簡稱“縣農(nóng)行”）。第三人肖某，購房戶。

    原告潘某承租屬縣農(nóng)行所有的商用樓經(jīng)商，二00二年十月，縣農(nóng)行將商用樓出售給肖某，價款七十萬元。租房戶潘某以縣農(nóng)行出售商用樓前沒有依法履行通知義務(wù)為由提起訴訟，主張優(yōu)先購買權(quán)，請求：一、確認(rèn)縣農(nóng)行與第三人肖某之間的房屋買賣合同無效；二、判令縣農(nóng)行以七十萬元的價款將商用樓出售給自己。法院經(jīng)過審理認(rèn)為，縣農(nóng)行出售商用樓前沒有依法履行通知義務(wù)，侵害了租房戶潘某的優(yōu)先購買權(quán)，據(jù)此判決：一、被告縣農(nóng)行與第三人肖某之間的商用樓買賣合同無效；二、縣農(nóng)行于本判決生效后十日將商用樓以七十萬元的價格出售給原告潘某�？h農(nóng)行不服一審判決提出上訴。

    此案筆者認(rèn)為，判決的第一項有法律依據(jù)，但第二項卻是錯誤的，理由分析如下：一是無法律依據(jù)。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指當(dāng)出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買房屋的權(quán)利。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〔中華人民共和國民法通則〕若干問題的意見》（試行）第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《合同法》再次確認(rèn)了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，只是將“三個月”改為“合理期限”，另外沒有規(guī)定承租人可以請求法院宣告買賣無效（應(yīng)規(guī)定此種情況下的買賣合同為可撤銷合同，承租人在除斥期間內(nèi)享有撤銷申請權(quán)，不應(yīng)直接規(guī)定買賣合同無效，這有待于司法解釋進(jìn)一步明確），但縱觀兩部法律均沒有規(guī)定法院可直接判令房主將房子按指定價格出賣給承租人，優(yōu)先購買權(quán)并不等于直接購買權(quán)；二是該判決侵害了房主的所有權(quán)。雖然受到承租人優(yōu)先購買權(quán)的制約，但房屋所有權(quán)歸出租人，房主只要依法履行了通知義務(wù)，仍享有自主出售房屋的權(quán)利，法院無權(quán)判令其直接將房子出賣給誰。另外，該判決還剝奪了其他購買人的競價購買權(quán)；三是該判決違背了民法、合同法的基本原則。意思自治、平等自愿，買賣合同只能由合同雙方自主協(xié)商簽訂，怎能由法院判決強制雙方簽訂買賣合同呢？！

    筆者的意見是，既然侵害了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，就按照高法解釋判決宣告縣農(nóng)行與第三人之間的房屋買賣無效，讓房屋的產(chǎn)權(quán)回歸到出賣前的狀態(tài)，同時判決明確原告在同等條件下對該商用樓享有優(yōu)先購買權(quán)，并駁回原告第二項訴訟請求。

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