優(yōu)先購買權(quán)能否及于涵蓋租賃物的整棟房屋

　　原告王立新、付許成、凌方平三人系湖南省醴陵市個體戶，分別與被告中國農(nóng)業(yè)銀行醴陵市支行（以下簡稱醴陵農(nóng)行）于2002年1月21日簽訂房屋租賃合同，合同約定：三人分別租賃醴陵農(nóng)行原黃獺嘴聯(lián)營商場七個門面的一個，租期一年，從2002年1月1日至同年12月31日，按季交納租金。合同簽訂后，三原告向醴陵農(nóng)行交納了保證金及上半年的租金。同年6月26日，被告醴陵農(nóng)行未先通知三租戶黃獺嘴聯(lián)營商場即將出售的情況下，與被告江召購、黃許生、江運(yùn)南簽訂了房屋買賣合同。同日，醴陵農(nóng)行召集七戶租賃戶開會，告之農(nóng)行已找到房屋買主，但不終止租賃戶的租賃合同，同年7月1日以后的租金由購房人收取。王立新、付許成因事未到會。2002年6月28日，醴陵農(nóng)行通知各租賃戶，其所租賃房屋已出售給江召購，原租賃合同有效，從7月1日起租金向江召購交納。當(dāng)日，江召購將購房價款22萬元交給醴陵農(nóng)行，同年7月1日，江召購到黃獺嘴土地管理站辦理了集體土地使用證變更手續(xù)。當(dāng)月9日江召購又到房產(chǎn)部門辦理了房屋所有權(quán)證。2002年8月5日，三原告不服，以醴陵農(nóng)行侵犯了自己優(yōu)先購買權(quán)，向醴陵市人民法院起訴，請求判令醴陵農(nóng)行與三被告之間的房屋買賣協(xié)議無效，并判令醴陵農(nóng)行賠償原告經(jīng)濟(jì)損失1600元。醴陵市法院認(rèn)為，原告三租戶只是各租賃被告醴陵農(nóng)行出售房屋的一部分，該單位出售的是整棟房屋，法律并無明文規(guī)定對優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)，可延伸至非租賃物。三原告的租賃合同也并未因被告之間的房屋買賣合同而終止。于2003年1月14日判決駁回原告王立新、付許成、凌方平的訴訟請求。判決后，原告不服，以原判適用法律不當(dāng)，向湖南省株洲市中級法院提起上訴，請求撤銷原判，確認(rèn)自己優(yōu)先購買權(quán)成立。株洲市中級法院以法律無明文規(guī)定對優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)可延伸至非租賃物由，于2003年4月17日作出終審判決：駁回上訴，維持原判。三原告不服，到處申訴上訪。在一、二審中，三原告均主張愿以江召購相同價格購買整棟房屋。

　　[爭執(zhí)焦點(diǎn)]：

　　該案判決后在社會上引起廣泛反響，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是否及于涵蓋租賃物的整棟房屋？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，出租人出賣出租房屋，承租人才享有優(yōu)先購買權(quán)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)僅指租賃物，不能延伸至非租賃物。法律對出租人出賣整棟房屋，而承租人只承租該房屋一部分，承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)沒有明確規(guī)定，因此，當(dāng)出租人出賣超出租賃物范圍的整棟房屋時，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)是法律賦予承租人的優(yōu)先購買出租房屋的權(quán)利。只要出租人出賣的房屋涵蓋出租房屋，承租人就享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　[評析]

　　筆者認(rèn)為，出租人出賣出租房屋時，承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)，要分兩種情況，如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍，超出部分與租賃房屋部分可以分割，出租人又是分割出賣，承租人只能就承租部分的房屋主張優(yōu)先購買權(quán)，對超出承租范圍的房屋部分不能主張優(yōu)先購買權(quán)。如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍，而超出部分與租賃房屋部分不可分割，或雖可分割，但出租人不分開出賣，要整體出賣。出租人出賣的房屋只要涵蓋出租房屋，即使出賣房屋超出了出租房屋范圍，是整棟房屋，承租人即享有優(yōu)先購買權(quán)。在該案中，被告醴陵農(nóng)行在未通知原告王立新等三租賃戶情況下，即將包括租賃房屋在內(nèi)的整棟房屋出賣給江召購等被告，剝奪了三原告的優(yōu)先購買權(quán)。原告作為承租戶有權(quán)主張其房屋買賣合同無效，其訴訟請求合法，應(yīng)依法支持。一、二審法院判決既認(rèn)定被告醴陵農(nóng)行未通知租賃戶即出賣租賃房屋的事實，又以出賣房屋超出了租賃范圍為由，判決駁回原告訴訟請求，適用法律錯誤，應(yīng)按審判監(jiān)督程序糾正。理由如下：

　　一、承租人的優(yōu)先購買權(quán)原則上僅僅針對租賃物，出租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)，取決于出租人是否將超出租賃范圍部分的房屋與租賃房屋分割出賣。

　　眾所周知，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是針對租賃房屋而言的。承租人享有優(yōu)先購買權(quán)是基于其承租了出租人的房屋，離開了這個前提，就無從談起優(yōu)先購買權(quán)。因此， 除了特殊情況，原則上，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的標(biāo)的物，僅僅針對租賃房屋，不能作擴(kuò)大解釋。這樣既體現(xiàn)了優(yōu)先購買權(quán)的立法精神，又符合公平原則，兼顧了出租人和承租人的利益。

　　根據(jù)以上原則，在出租人出賣涵蓋出租房屋的整棟房屋時，承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)，取決于整棟房屋與租賃房屋是否可以分割出賣，在可以

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