房產(chǎn)證已被撤銷所有權(quán)是否存在

　　2003年12月31日，徐某將自有房屋一套作價5萬元賣給馬某，雙方簽訂了房屋買賣協(xié)議。今年1月10日，徐某將房屋所有權(quán)證及土地使用證交付給馬某，馬某到房產(chǎn)管理部門辦理了房屋過戶手續(xù)。但在馬某入住時，徐某母親趙某住在房內(nèi)拒不搬出，馬某遂向人民法院起訴趙某侵權(quán)，要求趙某騰房。人民法院在審理過程中，趙某以自己是房屋共有人，兒子賣房未經(jīng)過自己同意，房產(chǎn)管理部門辦理過戶登記行為不合程序為由向法院提起行政訴訟，要求撤銷房產(chǎn)管理部門為馬某頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。法院受理該行政訴訟后，經(jīng)審查該房原房權(quán)證上所有權(quán)人僅有徐某，而未注明趙某是共有人。但房管部門未在法定期限內(nèi)（收到起訴狀副本之日起十日內(nèi)）提交作出具體行政行為時的有關(guān)證據(jù)和依據(jù)，法院判決撤銷了馬某的房權(quán)證，房管部門未提出上訴。行政訴訟程序結(jié)案后，馬某訴趙某侵權(quán)的民事訴訟應(yīng)如何處理，存在兩種不同意見：一種意見認為：由于馬某的房權(quán)證被撤銷，馬某對該房產(chǎn)不享有所有權(quán)，無權(quán)起訴趙某侵權(quán)，故馬某訴訟請求應(yīng)予駁回。第二種意見認為：馬某房權(quán)證雖被撤銷但其仍應(yīng)取得房屋所有權(quán)，其訴訟請求應(yīng)該得到支持。

　　筆者同意第二種意見，理由如下：

　　首先，民法通則第78條規(guī)定“共同共有人對共有財產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)”，而最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見（試行）》第89條規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)益。對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”上述法律解釋中的共同財產(chǎn)，既包括動產(chǎn)，也包括不動產(chǎn)。在本案中，馬某與徐某簽訂房屋買賣協(xié)議，并交付房款，徐某將房屋所有權(quán)證交給馬某，馬某到了房產(chǎn)管理部門辦理了變更登記手續(xù)。原房屋所有權(quán)證所有人一項中僅有徐某一人，因此馬某據(jù)此足可認定徐某對該房屋有處分權(quán)，即馬某買受房屋的行為出于善意。其行為完全符合上述司法解釋的規(guī)定。同時民法通則第4條規(guī)定了誠信原則。誠信原則是一個外延不十分確定，但有強制效力的一般條款，它可以授權(quán)法官依照公平、正義的原則，補充立法的不足，依據(jù)具體案件的特殊情況，適用法律。因此法院可以根據(jù)民法通則第4條和最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見（試行）》第89條規(guī)定，確認馬某與徐某之間房屋買賣行為的效力。雖然馬某辦理的房屋所有權(quán)證被撤銷，但可責(zé)成徐某協(xié)助其到房產(chǎn)管理部門依法定程序重新辦理。如若趙某確系房屋共同共有人，對其損失，可由徐某另行賠償。

　　其次，本案還涉及到行政訴訟裁判結(jié)果對民事案件處理的影響。在行政訴訟與民事訴訟交叉時，一般遵循先行政后民事的原則。在民事訴訟過程中，當事人對具體行政行為的合法性產(chǎn)生爭執(zhí)時，人民法院應(yīng)中止民事訴訟程序，等待行政訴訟的判決結(jié)果，而不應(yīng)在民事訴訟過程中審查具體行政行為的合法性。如本案中，在民事訴訟進行過程中，趙某認為房產(chǎn)管理部門所作出的具體行政行為（為馬某頒發(fā)房權(quán)證）不合法，而提起行政訴訟，民事訴訟隨之中止。行政訴訟程序終結(jié)后，民事訴訟始繼續(xù)審理。但本案特殊之處在于，法院在行政訴訟并未進行實體審查之前，即因行政機關(guān)未按法定程序提交作出行政行為的證據(jù)和依據(jù)而撤銷了具體行政行為。而作為被告的行政機關(guān)又因案件處理結(jié)果對其利益并無影響，而未上訴，且正是基于此原因而在行政訴訟過程中怠于履行自己的法定義務(wù)，致使具體行政行為被撤銷，此結(jié)果直接影響到本案民事案件的處理。如若僅因馬某房權(quán)證被撤銷，即否認其對房屋的所有權(quán)，則會導(dǎo)致因行政機關(guān)的不履行法定義務(wù)之過錯使馬某喪失應(yīng)得權(quán)益的不公平后果。同時若僅以馬某房權(quán)證被撤銷而否認馬某與徐某之間的房屋買賣關(guān)系的效力，也是不符合合同法鼓勵誠實交易原則的精神的。

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