本案房屋未辦產(chǎn)權證能否買賣

　　因房地產(chǎn)開發(fā)拆遷，開發(fā)公司在拆除了舊房后為吳某夫妻安置了一套拆遷安置房。并向吳某夫妻交付了安置房及該房的產(chǎn)權證明單、發(fā)票等用于辦理產(chǎn)權證的證件。2003年5月26日，吳某夫妻與李某簽訂了房屋出售協(xié)議，約定由吳某夫妻將開發(fā)公司為其安置的房屋出售給李某，價格為80000元，李某預付訂金20000元。協(xié)議同時約定，待吳某夫妻的房產(chǎn)證辦好后，雙方辦理交割后，李某一次交清余款60000元。同日，李某向吳某交付了“訂金”20000元。因后來吳某夫妻反悔，不愿履行合同，李某向法院起訴，要求吳某夫妻繼續(xù)履行合同，協(xié)助其辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。吳某夫妻則辨稱，他們的房屋未辦產(chǎn)權證即轉(zhuǎn)讓，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了有關規(guī)定，屬于無效合同，應該予以解除。

　　[分歧意見]

　　本案在審理過程中，有兩種不同的意見。一種意見認為，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓 ，原被告簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了法律的強制性規(guī)定，屬于無效合同。另一種意見認為，該房屋買賣合同是雙方自愿訂立的，不違反法律的規(guī)定，應是有效合同。

　　[評析]

　　本案是一起比較典型的房屋買賣糾紛案例，在社會生活中屢見不鮮。筆者同意第二種意見，即該房屋買賣合同是有效的合同。被告應當按照合同履行義務。理由如下：

　　1、從我國合同法的規(guī)定看。最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干若干問題的解釋（一）》第9條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其物權不能轉(zhuǎn)移。”這一規(guī)定改變了長期以來我國法律關于登記直接決定合同效力的規(guī)定，而認為即使沒有登記，合同本身仍然有效，只是物權不能發(fā)生轉(zhuǎn)移。而我國現(xiàn)行的法律法規(guī)沒有規(guī)定房屋買賣合同在登記后才生效。

　　2、對《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的理解。該條規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。法律作出這樣的規(guī)定是為了防止權屬不清的房地產(chǎn)進入市場交易，擾亂市場秩序，損害當事人的合法權益。對這里的“不得轉(zhuǎn)讓”應理解為不發(fā)生物權的轉(zhuǎn)移，但不影響合同的效力。如將未經(jīng)登記的房地產(chǎn)買賣合同一律認定為無效合同，不利于保護善意一方當事人的合法權益，不利于維護交易秩序的穩(wěn)定，也不利于當事人認真訂立和遵守買賣合同。對于該條中的“權屬證書”的理解。這里的“權屬證書”應理解為產(chǎn)權證書以及其他能證明當事人擁有房屋所有權的證明材料。實際生活中，這些證明材料有拆遷協(xié)議、開發(fā)公司出具的證明、開發(fā)公司開出的發(fā)票、房屋管理部門核發(fā)的房屋銷售許可證等。本案中，吳某夫妻對房屋擁有產(chǎn)權證明單、發(fā)票，能夠證明該房屋的所有權歸其所有，雙方對此亦沒有爭議。綜上，本案中爭議的房屋有權屬證書，房屋的轉(zhuǎn)讓并不違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定。

　　3、從雙方當事人訂立合同時的情形看。原、被告在訂立買賣合同時，雙方對房屋沒有產(chǎn)權證的事實都是知道的，合同是在雙方自愿的基礎上訂立的，被告現(xiàn)提出悔約有違誠實信用的原則。

　　綜上所述，本案中，原被告的房屋買賣合同合法有效，被告應當按照合同約定履行義務，協(xié)助原告辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。

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