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不履行合同并擅自轉(zhuǎn)租，出租人是否有權(quán)解除合同?
[案情介紹]武漢市司法學(xué)校與武漢市保治家電門市部王兵就學(xué)校的6間鄰街房屋達(dá)成租賃協(xié)議。協(xié)議規(guī)定：學(xué)校將自有房屋6間租貸給王兵開(kāi)家電門市部，租賃期限為12年；每月由承租人王兵向校方交納租金600元，必須在每月27至29日交納，超過(guò)規(guī)定期限不交，校方有權(quán)回收房屋使用權(quán)；在房屋租憑期間，房屋的修繕費(fèi)用由承租人承擔(dān)；租賃期滿時(shí)，承租人不得以任何借口拆除，損壞房屋設(shè)備、建筑；此出租房屋只許承粗人使用，不允許轉(zhuǎn)租；比協(xié)阻自簽訂之日起生效，如有一方違約，違約方要付給對(duì)方違約金1866元雙方對(duì)此協(xié)議很滿意，爽快地唰唰兩筆就簽了寧，合同生效了。協(xié)議履行了一年后，因王兵在市內(nèi)黃金地段租到房屋，遂私下將學(xué)校的6間房屋轉(zhuǎn)租給李萬(wàn)。李萬(wàn)每月向王兵交納租金枷元，王兵從中漁利。王兵和李萬(wàn)還在高興的時(shí)候，卻被一向機(jī)靈的學(xué)校察覺(jué)了，便找王兵交涉，要王兵解除與新承租人李萬(wàn)的協(xié)議。但王兵以不少付給學(xué)校租金為由，置之不理。學(xué)校訴至法院，要求解除與王兵簽訂的房屋租賃合同，并要求王兵支付違約金1200元。
[法律分析]
本案中，學(xué)校將6間鄰街房屋出租給王兵做家電生意，符合國(guó)家法律、政策規(guī)定，雙方所簽房屋租賃協(xié)議有效。本案承租入王兵未經(jīng)校方同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人李萬(wàn)使用，屬違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。承租人在租賃關(guān)系存續(xù)期間，未經(jīng)出租人同意，不得將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓或者將租賃物轉(zhuǎn)租給他人。我屆《合同法》第224條第一款規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。”根據(jù)這一規(guī)定，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人可因一定的條件將承租的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租給第三方承租使用。這個(gè)條件就是必須事先征得出租人的同意。租賃財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)并不因租賃而轉(zhuǎn)移給承租人，仍屬于出租人。所以，承租人如因工作需要將承租財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三方時(shí)，應(yīng)當(dāng)征求出租入的意見(jiàn)。出租人有權(quán)決定是否同意給第三方承租使用。如果出租人不同意則承租人不得轉(zhuǎn)租，否則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案王兵因找到處在黃金地段的房屋不再需要租賃校方的房屋，他可以依法律規(guī)定與出租人協(xié)商解除租賃協(xié)議，但不得擅自將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人使用，更不得謀取更高租金。
承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的，出租人有權(quán)解除租賃合同。上述規(guī)定均表明，按合同規(guī)定合理使用租賃房屋是承超人的基本義務(wù)，違反該項(xiàng)義務(wù)，出租人有權(quán)收回出租房屋。故本案中學(xué)校有權(quán)解除合同收回房屋使用權(quán)。對(duì)于王兵的違約行為，應(yīng)令其承擔(dān)違約責(zé)任。
[法律提示]
《合同法》第盟4條第2款規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同�！俺凶馊巳绻赓U物轉(zhuǎn)租給第三方承租使用，必須事先征得出租人的同意。否則，出租人有權(quán)收回租貸物，解除租賃合同，并由承租人承擔(dān)違約責(zé)任。
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