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桑植縣搬運公司訴解國虎未按其提高租金的要求交租金解除房屋租賃關(guān)系案
「案情」原告：桑植縣搬運公司。
被告：解國虎，男，61歲，桑植縣搬運公司退休工人，住桑植縣澧源鎮(zhèn)汪家坪居委會。
1992年7月，原告桑植縣搬運公司與被告女婿陳家濃簽訂一份房屋門面租賃合同，陳家濃交納了門面集資款4800元，承租原告的門面房一間。后陳去了張家界市，將門面轉(zhuǎn)租給被告解國虎。1993年4月，被告向原告交納了集資款2400元，原告按每月200元的標(biāo)準(zhǔn)遞減被告門面集資款，作為該一間門面的租金。1995年7月，承租期滿，原告法定代表人李發(fā)湘口頭通知被告，增加租金，按每月300元交納。被告表示同意，即從當(dāng)年8月起按月給原告交納300元的租金。1996年2月，原告單位開會決定從3月起再次上調(diào)租金，每月400元，并需交押金500元。原告派人給被告做工作，遭到拒絕。從當(dāng)年3月份起，被告仍按月交納300元租金，原告以未交足為由拒收。
1996年5月，原告起訴到桑植縣人民法院，要求被告從1996年3月起按每月400元租金交至6月，并于6月期滿退出門面。 被告辯稱：原告單方提出的增交租金行為我未接受，系無效民事行為，故堅持按原口頭約定每月300元交納租金滿一年為止。
「審判」
桑植縣人民法院審理認(rèn)為：1995年7月，原、被告簽訂的租賃合同期滿時，雙方應(yīng)就續(xù)租事宜重新簽訂書面合同。但原告只是以口頭通知的形式，要求被告每月按300元交納租金，被告同意后，雙方按此協(xié)議履行了7個月，應(yīng)視其口頭協(xié)議有效。此后，雙方應(yīng)就原口頭協(xié)議的不足之處再行協(xié)商，達成有期限的補充協(xié)議。原告在未簽訂補充協(xié)議和未征得被告同意的情況下，單方隨意提高門面租金，是違約行為。被告要求按口頭協(xié)議履行一年，符合門面出租的一般情況。該院依照《中華人民共和國民法通則》第五十七條的規(guī)定，于1996年6月10日判決： 駁回原告的訴訟請求，被告按每月租金300元的口頭協(xié)議履行到1996年7月31日止。
一審判決后，原告不服，以原審認(rèn)定事實不當(dāng)，判決不公為由，向張家界市中級人民法院提出上訴，要求被告從1996年3月起按每月400元交納房租，并交押金500元，否則就退出門面。 被告解國虎要求維持原判。
張家界市中級人民法院審理認(rèn)為：搬運公司與解國虎就房屋租金所達成的口頭協(xié)議已實際履行7個月之久，應(yīng)視為有效。但搬運公司在未與解國虎就房屋租金重新達成協(xié)議時，再次決定提高房屋租金的要約遭拒絕后，其要約僅系單方行為，不能作為再次提高租金收取的依據(jù)。原審判決認(rèn)定事實清楚，證據(jù)確實充分，程序合法，處理正確。但因訴訟時間順延，為便于執(zhí)行，原口頭協(xié)議作相應(yīng)的順延。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項之規(guī)定，于1996年10月25日作出判決： 桑植縣搬運公司與解國虎于1995年7月就房屋租金所達成的口頭協(xié)議自雙方當(dāng)事人接到判決書后第十五日終止。
「評析」
本案爭執(zhí)的焦點，乃搬運公司兩次提高房屋租金，其行為合法性的認(rèn)定。
一、《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》第三條規(guī)定，經(jīng)濟合同，除即時清結(jié)者外，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。但是否就可以理解為如果不是即時清結(jié)的，當(dāng)事人采用了口頭形式，就一律無效呢？法律規(guī)定采用書面形式，是基于兩個方面的考慮：一是口頭合同發(fā)生糾紛時當(dāng)事人難以舉證，處理時不易分清責(zé)任；二是為了更好地保護當(dāng)事人的經(jīng)濟利益。那么，司法實踐中，應(yīng)如何確認(rèn)口頭合同的效力問題呢？一般這樣處理：如果當(dāng)事人雙方對口頭合同的主要條款無異議，且已實際履行，合同內(nèi)容又不違反法律、法規(guī)、政策規(guī)定的，一般可確認(rèn)合同有效；如果雙方當(dāng)事人對合同成立有異議，且無其他證據(jù)可以證明，又未實際履行的，可認(rèn)定合
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