未辦房產過戶手續(xù)，房屋買賣是否有效

    1995年10月10日，A與B簽訂房屋買賣協(xié)議約定：A自愿將其坐落于某居委會的142平方米二層6間樓房（土地使用面積168平方米），作價128000 元出售給B.B于簽訂協(xié)議之日預付房款60000元，余款68000元于同年11月10日前A交付房屋時一次性支付。A承諾在一月內協(xié)議B辦理房產過戶手續(xù)。協(xié)議簽訂后，B按約付清了房款，A也交付了房屋。此后，B按約付清了房款，A也交付了房屋。此后，B因交通事故住院治療4月余，1996年4月，B要求A辦理房屋過戶手續(xù)遭A拒絕，A于同年5月10日訴至法院，要求法院判令B歸還房屋，并表示愿意退還房款本息。

    一審判決認定：

    買賣城市和有房屋買賣雙方須持房屋所有權證、身份證明、房屋買賣協(xié)議到房屋所在地房產管理機關辦理房屋產權變更登記，A與B雖然房款兩清，但未根據(jù)《城市房屋管理條例》第九條規(guī)定，辦理房屋產權變更登記，該房屋買賣行為系無效的民事行為。為此，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條第五項、第七項及國務院《城市私有房屋管理條例》第九條之規(guī)定，判決A與B房屋買賣協(xié)議無效，B在30日將房屋歸還A，A退還B房款128000元。B在法定期間提出上訴。

    二審判決認定：

    A與B之間簽訂的房屋買賣協(xié)議，是雙方的真實意識表示，且已實際履行，該房買賣協(xié)議是有效協(xié)議。A因房價上漲反悔要求B退房的訴訟請求不予支持。原審法院判決以AB雙方未辦理房屋變更登記，認定房屋買賣協(xié)議無效適用法院不當。為此，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十五條 最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條之規(guī)定，判決撤銷原審判決。A與B房屋買賣協(xié)議有效，A應于判決生效三十日內提交有效證件協(xié)助B辦理房屋產權變更登記。

    點評：

    本案A與B訴爭的案件事實清楚，焦點是雙方簽訂的買賣房屋協(xié)議是否有效。這也是一、二審判決作出相反判決結果的關鍵所在。司法實踐中常常存在一個誤區(qū)，認為房屋買賣合同行為是負法律行為，不辦理房屋變更過戶手續(xù)違反了法律和行政規(guī)定，是無效民事行為。但這種認識是有失偏頗的。

    我國《城市私有房屋管理條例》規(guī)定，買賣房屋雙方應到房產管理部門進行房屋產權變更登記。該條例的規(guī)定體現(xiàn)了國家對不動產的監(jiān)督和管理，以確保交易的安全，防止房屋交易中的偷稅行為。但這并不意味著未辦理房屋產權變更手續(xù)的房屋買賣協(xié)議即屆滿無效民事行為。一九八四年八月三十日最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿并立有契約，買方交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認為買賣關系有效，但應責令其補辦房屋買賣手續(xù)”。此后，一九九三年十一月二十四日最高人民法院法發(fā)（1993）37號《全國民事審判工作座談會議紀要》規(guī)定：“審理房地產案件，應尊重合同雙方當事人的意思表示。只要雙方當事人的約定不違反法律政策，不損害國家利益，公共利益和他人利益，就應維護合同的效力”。A與B之間的房屋買賣協(xié)議體現(xiàn)了雙方的真實意思表示，且已房款兩清，A拒絕協(xié)助辦理房屋產權變更手續(xù)，侵害了B的合法權益。二審法院根據(jù)《民法通則》及相關司法解釋，判決A和B 房屋協(xié)議有效予以改判是正確的。

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