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關(guān)于原共有人的優(yōu)先購買權(quán)
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某鎮(zhèn)某村農(nóng)民孫家立一家15人曾于1993年翻蓋瓦房9間，1994年全家分家析產(chǎn)以后，孫家立與其二個弟弟孫家謀、孫家虎各分得三間瓦房。1995年4月18日，孫家立因其子在本村另外申請到一塊宅基地，準(zhǔn)備蓋一棟二層每層三間的樓房，因資金不夠，遂決定將其三間瓦房作價2萬元賣給本村的李洪國。雙方正式訂立了書面合同。合同規(guī)定：“一旦新房蓋成，就交舊房（三間瓦房）。”李洪國并預(yù)付了1000元定金。同年6月2日，孫家立之子突然患病住院，花費2萬余元醫(yī)藥費。孫家立感到已無力再蓋新房，遂找到李洪國提出解除合同，并退回定金。李洪國認(rèn)為雙方已訂立了正式的書面合同，如孫家立不愿交房，則應(yīng)將其已申請到的一塊宅基地轉(zhuǎn)讓給他。雙方因不能達成協(xié)議，李洪國遂到法院起訴，要求孫家立交付房屋，雙倍返還定金，如不能交付房屋，應(yīng)將宅基地估價轉(zhuǎn)讓給他。而被告孫家立的弟弟孫家謀則提出孫家立轉(zhuǎn)讓房屋時沒有通知他，侵害了他的優(yōu)先購買權(quán)。
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關(guān)于被告孫家立是否應(yīng)有義務(wù)向原告交付房屋，在法院內(nèi)部存在三種不同觀點。
第一種觀點認(rèn)為：被告在訂立合同以后，以其兒子犯病住院、資金緊張為由，不再履行合同規(guī)定，是沒有道理的，被告已構(gòu)成違約，應(yīng)有義務(wù)向原告交付房屋并承擔(dān)違約責(zé)任。
第二種觀點認(rèn)為：被告之子犯病住院屬于不可抗力事件，被告據(jù)此應(yīng)被免除責(zé)任。
第三種觀點認(rèn)為：被告在轉(zhuǎn)讓房屋時，確實沒有通知其兩個弟弟，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其行為已侵害了其兩個弟弟的優(yōu)先購買房屋的權(quán)利，因此，被告與原告訂立的買賣房屋合同應(yīng)宣告無效。
（三）作者的觀點
首先需要討論被告是否構(gòu)成違約，并應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的問題。被告在合同訂立以后，突然遇到其子犯病住院，花費2萬余元醫(yī)藥費，被告感到資金非常緊張，已無力再蓋新房，遂向原告提出解除合同，退回定金。那么其子犯病這一事件，是否構(gòu)成不可抗力？《合同法》第117條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。”不可抗力必須導(dǎo)致合同完全不能履行，才能使債務(wù)人被免除合同不履行的責(zé)任。從本案來看，盡管被告對其子犯病住院這一事件是不可預(yù)見的，但犯病住院并不是不能避免和克服的客觀情況。尤其應(yīng)當(dāng)看到犯病住院這一事件只是使被告因支付2萬余元醫(yī)藥費，發(fā)生經(jīng)濟困難，難以翻蓋新房同時交付舊房，而并不能導(dǎo)致被告完全不能交付舊房。換言之，被告之子犯病住院，只是使被告履約發(fā)生困難，而并非使合同根本不能履行，所以犯病住院這一事件不能構(gòu)成不可抗力。
我認(rèn)為，被告之子犯病住院這一事件，雖不構(gòu)成不可抗力，但構(gòu)成情勢變更。所謂“情勢變更”，就是指在合同有效成立以后，非因當(dāng)事人雙方的過錯而發(fā)生情勢變更，致使合同不能履行或如果履行會顯失公平，因此根據(jù)誠實信用原則，當(dāng)事人可以請求變更或解除合同。在本案中，被告之子犯病住院這一事件是在原告、被告訂立合同之后發(fā)生的，而不是在訂立合同之前就已存在的。該事件的發(fā)生確實是被告所不能預(yù)見的。如果被告在訂約前就已知道其兒子將要犯病花去大量費用，可能因此無資金翻蓋新房，他也就不可能賣掉舊房。尤其應(yīng)當(dāng)看到，由于這一事件的發(fā)生，使被告無力再建造新房，如果強令被告繼續(xù)履行合同義務(wù)，即交付舊房，這樣就有可能使被告無處居住。因此，繼續(xù)履行合同對被告是極不公平的。然而我國合同法并沒有采納情事變更的原則，即不允許法官根據(jù)情事變更的原則來變更或解除合同，這主要是考慮到情事變更原則過于彈性化，將給予法官較大的自由裁量權(quán)。如果法官能準(zhǔn)確地適用其自由裁量權(quán)，則能維護誠信、公平原則。如果法官不能準(zhǔn)確地適用其自由裁量權(quán)，隨意擴大情事變更的適用范圍，將會混淆正常的商業(yè)風(fēng)險與異常情勢的界限，使許多交易當(dāng)事人不再承擔(dān)交易的風(fēng)險，只要其交易失敗或無利可圖，就會以情事變更為由解除合同。這對正常的競爭是有害的，也不利于經(jīng)濟的發(fā)展。尤其是因為隨意地變更和
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