禁反言原則在本案中的適用

　　被告鐘某系被告合江縣某房地產開發(fā)公司合江鎮(zhèn)紅衛(wèi)小區(qū)開發(fā)工程項目經理，對紅衛(wèi)小區(qū)聯(lián)建綜合樓工程享有實際上的實體權利。2001年10月28日，被告鐘某以被告合江縣某房地產開發(fā)公司的名義，同原告費某簽訂集資聯(lián)建房協(xié)議（實為房屋預售合同）。協(xié)議約定，由被告鐘某將自己開發(fā)的在建工程紅衛(wèi)小區(qū)綜合樓底樓8－9軸營業(yè)用房面積15.64平方米預售給原告費某，總價款議定為6萬元。協(xié)議簽訂后，原告費某于2001年11月5日向被告鐘某預付了房款4萬元。2002年1月2日，被告鐘某與拆遷戶吳某、吳某某簽訂拆遷補償協(xié)議，將紅衛(wèi)小區(qū)綜合樓底樓營業(yè)用房7－9軸（含前面預售合同中的8－9軸）還房給吳某、吳某某，并于2002年12月28日將該營業(yè)用房及鑰匙交付給了吳某、吳某某。

　　原告費某得知這一情況后，遂向法院提起訴訟，要求被告繼續(xù)履行集資聯(lián)建房協(xié)議向原告交付房屋。審理中同時查明，二被告至今未辦理《預售房許可證》。

　　評析：

　　本案在處理過程中，對原告費某與被告合江縣某房地產開發(fā)公司簽訂的集資聯(lián)建房協(xié)議的效力存有爭議。

　　一種觀點認為，該集資聯(lián)建房協(xié)議（即實為商品房預售合同）無效。其理由是：原告費某與被告之間形成的法律關系是商品房預售關系。根據《城市商品房預售管理辦法》第六條規(guī)定：“商品房預售實行許可證制度。開發(fā)經營企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》�！钡诰艞l規(guī)定：“開發(fā)經營企業(yè)進行商品房預售應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。”被告未取得《商品房預售許可證》而向原告預售商品房，原告不行使知情權，明知被告沒有許可證而與之簽訂預售商品房合同的行為，均違反了前述行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，也就是說，在簽訂預售房合同時，被告實際上不具備預售房資格，即無締約能力。根據《合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此，原被告雙方簽訂的集資聯(lián)建房協(xié)議（即商品房預售合同）因缺少生效要件而無效。

　　另一種觀點認為，如果確認無效將違反民法的誠實信用、禁止反供原則，故不能確認該集資聯(lián)建協(xié)議無效，應責令被告合江縣某開發(fā)公司補辦商品房預售許可證等相關手續(xù)，繼續(xù)履行合同。

　　雖然，我國《城市房地產管理法》第四十四條及《城市商品房預售管理辦法》第六條都規(guī)定了商品房預售應當具備四個條件：（1）交付土地出讓金，取得土地使用權證；（2）取得建設工程許可證；（3）投入開發(fā)建設的資金達到投資總額的25％；（4）取得商品房預售許可證。而且上述規(guī)定，均系國家法律或規(guī)章的強制性規(guī)定。同時，根據《合同法》第五十二條規(guī)定的“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”。但是不是房地產開發(fā)企業(yè)在未取得上述“三證一投資”的情況下進行商品房預售，并與購房戶簽訂的商品房預售合同均可主張無效呢？筆者對此不敢茍同。

　　本案中，如果認定原告費某與被告合江縣某房地產開發(fā)公司之間簽訂的集資聯(lián)建房協(xié)議以被告主張其不具備預售許可證（即實為商品房預售合同）而無效，一方面不能體現(xiàn)合同法的“帝王規(guī)則”-即誠實信用原則。因誠實信用原則要求訂約雙方在訂立、履行合同的整個交易過程中，均須出于善意，遵守諾言，履行合同，誠實守信，不搞欺詐。其出發(fā)點是要維護市場交易秩序，保護交易安全，維護社會的公平、正義，以實現(xiàn)立法司法的基本宗旨，體現(xiàn)法的基本精神。另一方面，也不能很好地規(guī)范房地產開發(fā)經營企業(yè)接受有關建設行政主管部門地

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