覃長(zhǎng)秀與駱列房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

　　上訴人 （原審被告） 覃長(zhǎng)秀，女，一九五四年九月十八日出生，土家族，村民，住慈利縣零陽(yáng)鎮(zhèn)鯉魚(yú)橋居委會(huì)五組。

　　被上訴人（原審原告）駱列，男，一九七一年十一月二十一日出生，土家族，慈利縣醫(yī)療器械修配所職工，住慈利縣零陽(yáng)鎮(zhèn)鯉魚(yú)橋居委會(huì)。

　　上訴人覃長(zhǎng)秀因房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服慈利縣人民法院（2001）慈民初字第404號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人覃長(zhǎng)秀、被上訴人駱列到庭參加訴訟。本案現(xiàn)巳審理終結(jié)。

　　原判認(rèn)定，一九九九年二月二十日，當(dāng)事人雙方協(xié)商達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議：覃長(zhǎng)秀將兩個(gè)門(mén)面的房屋以五萬(wàn)五千元出售給駱列，自簽字之日起被告暫住一年。協(xié)議簽訂后駱列當(dāng)天付給現(xiàn)金四萬(wàn)元。二000年四月二十七日，駱列母親鄧春桃以借款名義從覃長(zhǎng)秀手里拿回現(xiàn)金三萬(wàn)元，并約定在被告修屋時(shí)償還，實(shí)際上駱列給覃長(zhǎng)秀的購(gòu)房款僅為一萬(wàn)元。二000年二月覃長(zhǎng)秀暫住到期后，因無(wú)錢(qián)建房未搬出，因而雙方未實(shí)際交付房屋和辦理有關(guān)過(guò)戶(hù)手續(xù)。二000年七月，覃長(zhǎng)秀又將該宗房屋賣(mài)與他人。駱列遂要求被告返還余款一萬(wàn)元。但覃長(zhǎng)秀以駱列違約拒付。原判認(rèn)為，當(dāng)事人雙方雖簽有房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，且該房屋亦未實(shí)際交付，故房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。覃長(zhǎng)秀所取得的購(gòu)房款依法應(yīng)予返還。覃長(zhǎng)秀辯稱(chēng)駱列有違約行為，巳付的一萬(wàn)元購(gòu)房款屬違約金不予返還的理由，與事實(shí)不符。在本案中雙方均有違約行為，故各自應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。據(jù)此依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、五十八條的規(guī)定，判決覃長(zhǎng)秀返還駱列購(gòu)房款一萬(wàn)元。宣判后，覃長(zhǎng)秀不服，以本案屬駱列單方違約，一萬(wàn)元違約金應(yīng)予保護(hù)等理由，向本院提起上訴，請(qǐng)求改判。被上訴人駱列沒(méi)有提交答辯狀，其在庭審中辯稱(chēng)，他母親從覃長(zhǎng)秀手里拿到的三萬(wàn)元系借款，自己沒(méi)有違約行為。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，處理正確。

　　經(jīng)審理查明，一九九九年二月二十日，上訴人覃長(zhǎng)秀與被上訴人駱列經(jīng)過(guò)協(xié)商簽訂了一份“房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”，約定：覃長(zhǎng)秀將兩個(gè)門(mén)面的房屋以五萬(wàn)五千元出售給駱列，自簽字之日起駱列自愿讓覃長(zhǎng)秀暫住一年，駱列分兩期付款：簽訂協(xié)議時(shí)即付款四萬(wàn)元，余款在覃長(zhǎng)秀讓出房屋后付清。協(xié)議還規(guī)定一方違約應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約金一萬(wàn)元和有關(guān)法律責(zé)任。協(xié)議簽訂的當(dāng)天駱列付款四萬(wàn)元。但一九九九年四月二十七日駱列母親鄧春桃又以借款名義從覃長(zhǎng)秀手里拿回現(xiàn)金三萬(wàn)元，實(shí)際上駱列給覃長(zhǎng)秀的購(gòu)房款僅為一萬(wàn)元。二000年二月覃長(zhǎng)秀暫住到期后，駱列也未要求交付房屋或辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。二000年七月，覃長(zhǎng)秀在征得被上訴方的同意后將該宗房屋賣(mài)與他人。駱列遂要求被告返還余下的購(gòu)房款一萬(wàn)元。但覃長(zhǎng)秀以駱列違約，一萬(wàn)元是其應(yīng)得的違約金而拒絕返還。

　　本院認(rèn)為，本案當(dāng)事人爭(zhēng)議的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是雙方意思表示一致的行為，內(nèi)容真實(shí)合法。房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記與合同法第四十四條第二款規(guī)定的合同生效必須辦理的批準(zhǔn)登記手續(xù)是兩個(gè)不同性質(zhì)的問(wèn)題。法律及行政法規(guī)沒(méi)有規(guī)定、當(dāng)事人自己也未約定本案涉及的私有房屋的買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效。該房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議自雙方當(dāng)事人達(dá)成合意時(shí)即生效。產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記是合同生效后的事情，是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，而非房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效的必要條件。且合同法第四十四條規(guī)定的合同生效條件與合同法第五十二條規(guī)定的合同因違反法律行政法規(guī)而致無(wú)效也是兩回事。原判以沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，房屋未實(shí)際交付為由，并依據(jù)合同法第四十四條的規(guī)定認(rèn)定雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，屬適用法律錯(cuò)誤。被上訴人駱列依約應(yīng)在簽約當(dāng)天交付購(gòu)房款四萬(wàn)元，駱雖然按期履行了該義務(wù)，但兩個(gè)月后又取回了三萬(wàn)元，實(shí)際上沒(méi)有如數(shù)交付房款，巳經(jīng)構(gòu)成違約。被上訴人辯稱(chēng)此三萬(wàn)元系其母從上訴人處取得的借款，經(jīng)查，與被上訴人在原審訴狀中承認(rèn)的“大約四月份，我因開(kāi)店急需，從被告手中借回三萬(wàn)元”的事實(shí)和被上訴人只要上訴人退回一萬(wàn)元而不是四萬(wàn)元的事實(shí)不符。事實(shí)說(shuō)明駱列對(duì)其母以借款名義收回房款的行為是認(rèn)可的。上訴人覃長(zhǎng)秀因被上訴人沒(méi)有交付購(gòu)房款，在征求被上訴方的意見(jiàn)后將房屋賣(mài)與他人并不構(gòu)成違約。原審判決既認(rèn)定合同無(wú)效，又認(rèn)定雙方均有違約行為，這是自相矛盾的。上訴人覃長(zhǎng)秀以本案屬駱列單方違約，一萬(wàn)元違約金應(yīng)予保護(hù)的上訴理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款（二）項(xiàng)和《中華人民共和國(guó)合同法》第三十二條、第四十四條第一款、第一百一十四條第一款、第一百五十九條、第一百六十一條

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