所有人抵押合法 共有人異議無效論文

一、案情

2003年1月9日，從事廢品收購的吳某缺少周轉(zhuǎn)資金，要求蔡某以自己的房屋為其提供擔保，向某信用社申請貸款。當月15日，信用社工作人員到蔡某家調(diào)查房屋情況后，與吳某、蔡某分別簽訂了借款合同和房屋抵押合同。蔡某以其所有的一幢房屋予以抵押，并辦理了房地產(chǎn)他項權證。信用社按照借款合同貸款70000元給了吳某。之后，吳某兩次僅歸還了貸款利息2400.56元。2003年6月6日，蔡某因病死亡。借款期滿后，信用社向吳某和蔡某的妻子孟某催要借款沒有結(jié)果。2004年6月8日，信用社以吳某、孟某為被告向法院起訴，要求吳某償還貸款本金70000元及利息，要求對抵押的屬蔡某和孟某共有的房產(chǎn)予以變賣，以實現(xiàn)抵押權。訴訟中，孟某認為信用社明知蔡某抵押的房屋是蔡某與她的共同財產(chǎn)，卻在沒有征得其同意的情況下與蔡某簽訂抵押合同，抵押合同應屬無效合同，其不應承擔抵押擔保責任。

二、處理意見

本案在審理過程中，就房屋抵押合同是否有效存在兩種不同意見。

第一種意見認為，蔡某與信用社簽訂的房屋抵押合同無效。理由是，所抵押的房屋是蔡某和孟某夫妻共同財產(chǎn)。對于房屋這種價值比較大的生活必需品的處理，應該有夫妻雙方的合意，即必須征得共同共有人的同意。蔡某在未征得妻子孟某意見的情況下，擅自將夫妻共同財產(chǎn)抵押給信用社，屬于無權處分，故該房屋抵押合同無效。

第二種意見認為，蔡某與信用社簽訂的房屋抵押合同有效。理由是，蔡某所抵押的房屋雖是蔡某和孟某的夫妻共同財產(chǎn)，但房屋作為不動產(chǎn)是以登記為要件，房屋登記具有社會公信力。房屋產(chǎn)權證書是房屋的唯一權屬證明。房屋產(chǎn)權證書上登記的“所有人”即為該房產(chǎn)的產(chǎn)權人。本案中所涉抵押房屋登記的所有權人為蔡某，并未記載共有人孟某。蔡某系完全民事行為能力人，其與信用社簽訂房屋抵押合同是其真實意思表示，并沒有違反相關的法律規(guī)定，因此該房屋抵押合同有效。

筆者同意第二種意見。

三、評析

本案涉及的大額夫妻共同財產(chǎn)的抵押處理問題。在現(xiàn)代生活中，大額夫妻共同財產(chǎn)的處理，如房屋、汽車出售、抵押等問題會經(jīng)常出現(xiàn)。這類問題處理得不好，不僅會影響到交易的安全，也會影響到家庭和社會的穩(wěn)定。因此，對這類問題的處理不能馬虎大意，應該謹慎處理。

本案中，雙方爭議的焦點就是蔡某一人與信用社簽訂的房屋抵押合同是否有效的問題。本案所抵押的該棟房屋屬于蔡某與孟某的夫妻共同財產(chǎn)，就財產(chǎn)性質(zhì)來說是共同共有。共同共有財產(chǎn)的處理，應該有共同共有人的合意。但本案的共同共有人是特殊的，即家庭成員，不是家庭外部成員的共同共有。家庭內(nèi)部成員共同共有財產(chǎn)的登記，傳統(tǒng)的做法是以戶主的名義登記，即一般以男性家庭成員登記為常見，并不一定要登記全部共同共有人。以一家庭成員名義登記，可以視為代表了全體共同共有人。如果登記全部的共同共有人，往往使得產(chǎn)權不夠明晰，也不利于方便交易。

另外，房屋作為不動產(chǎn)，根據(jù)法律規(guī)定以登記為要件。登記具有社會公信力。房屋產(chǎn)權證書是房屋的唯一權屬證明。本案中，所涉抵押房屋登記的所有權人為蔡某，并未記載共有人孟某。因此，蔡某是該房屋的合法產(chǎn)權人。

此外，從代理的角度來說，信用社工作人員到孟某家調(diào)查房屋情況時，孟某作為蔡某的妻子理應知道丈夫?qū)⒎课菰O定抵押擔保一事，當時卻并未提出異議。可以視為她知道丈夫以本人的名義實施抵押屬于他們共同共有的房屋而不作否認表示，視為其同意丈夫蔡某的行為。蔡某作為房屋所有權人，其抵押行為可視為代表了實際共同共有人的行為。而且，該房屋抵押合同也辦理了合法的抵押登記手續(xù)。所以，信用社由此而取得的抵押權是沒有瑕疵的權利，理應受到法律的保護。因此，孟某的辯解理由不能成立。信用社對案涉抵押物依法享有優(yōu)先受償權。依據(jù)合同法和擔保法的規(guī)定，法院可以判決吳某償還信用社借款70000元及利息，在吳某不能按期履行償還義務時，信用社有權以蔡某抵押的房屋予以折價或變賣、拍賣后所得價款優(yōu)先受償。孟某在信用社實現(xiàn)抵押權后，有權向債務人吳某追償。

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