完善業(yè)主公約立法初探論文

業(yè)主公約是由業(yè)主制定和確認，對全體業(yè)主、使用人、業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會具有普遍約束力的行為規(guī)范。它體現全體業(yè)主的共同意志，是物業(yè)管理活動的支持性文件。2002年10月21日國務院辦公室向社會大眾公布《中華人民共和國物業(yè)管理條例（草案）》征求意見稿，本人認為該草案對業(yè)主公約的規(guī)定過于原則，沒對業(yè)主公約做出準確、清晰的界定，更沒對業(yè)主公約的法律地位、性質、原則、簽訂、主要內容、修改補充變更的特別程序、生效要件、備案和公示制度和法律責任進行詳細規(guī)定。因此，本人提出了書面建議，認為應該將“業(yè)主公約”單列為第三章。本人愿意在此對該草案，結合各地頒布實施的地方法規(guī)規(guī)章，參考國外、香港和臺灣地區(qū)有關規(guī)定，就業(yè)主公約目前在實際操作中存在的主要問題和應該包涵的基本原則、內容和制度作分析、比較、總結，以進行完善業(yè)主公約立法的研究，從而提供給物業(yè)管理立法部門、物業(yè)管理行政主管部門及業(yè)內有興趣人士參考。

一、目前實際操作中存在的業(yè)主公約方面的主要問題：

業(yè)主公約在目前物業(yè)管理實際操作中運用非常廣泛，大多數物業(yè)都簽訂有業(yè)主公約，并且一般都采用建設部《業(yè)主公約》示范文本（1997年8月29日建房[1997]219號《關于加強商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知》附件），但業(yè)主公約在實踐中存在著很多問題，主要表現在：

1、業(yè)主公約的性質和法律地位不明確。《中華人民共和國物業(yè)管理條例（草案）》對業(yè)主公約的規(guī)定沒有體現出業(yè)主公約在物業(yè)管理區(qū)域內的重要地位，表現在內容不具體、生效要件、制訂和修改程序和法律責任不完善等方面。在地方法規(guī)中，如《重慶市物業(yè)管理條例》《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》有明確規(guī)定，但許多地方法規(guī)中沒有準確表述和詳細規(guī)定。究其原因，是沒有將物業(yè)管理權利定性為業(yè)主物權的派生權利所致。物業(yè)管理權是業(yè)主的一項基本權利，是建筑物區(qū)分所有權直接產生的一項權利。業(yè)主公約作為全體業(yè)主意志的集中體現，應該全面貫徹私權神圣、意思自治、地位平等、權利本位等民法基本原則和精神，也就是要充分體現物業(yè)管理中的業(yè)主物權至上、業(yè)主自決自律原則、權利義務一致以及維護公序良俗原則。

2、業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理單位和建設單位都不重視業(yè)主公約的簽訂與修訂，造成有的物業(yè)沒有業(yè)主公約或部分業(yè)主沒簽字。

3、業(yè)主公約使用的名稱不統(tǒng)一，內容不規(guī)范。建設部頒布示范文本后，各地結合實際情況作了調整，在名稱和內容上差異較大，重慶和深圳等地使用《業(yè)主公約》，規(guī)定業(yè)主權利義務、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和違約責任；北京現行采用《房屋使用、管理、維修公約》，業(yè)主以《業(yè)主承諾書》確認，將開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的權利義務包涵在內；天津使用《產權人和使用人公約》；上海在前期物業(yè)管理階段使用《住宅

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