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建筑工程費率招標(biāo)的成本控制探析論文
摘要：近二十年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)的高額利潤，促使很多企業(yè)加入這一行，隨著2017年國家針對房地產(chǎn)定位是“房子是用來住的，不是用來炒”，勢必會影響到很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由本能的賺取高額利潤調(diào)整到“精打細(xì)算”的節(jié)約成本而賺取微薄利潤。因此本文章從建筑工程中費率招標(biāo)的成本控制進行探討，以期起到一定的借鑒參考的作用。
關(guān)鍵詞：費率招標(biāo)；成本控制
1前言
隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，這也引發(fā)了招標(biāo)的方式及招標(biāo)的規(guī)定制度的不斷變化調(diào)整，招標(biāo)市場也不斷趨于成熟完善。但有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了趕上火爆的銷售市場，施工圖紙及技術(shù)資料不完善的情況下，要求總承包單位提前進場施工，按照正常的招標(biāo)程序，對于大型的項目就是圖紙的工程量計算，也將會花費很長的時間。為滿足公司的決策，不得已采用比較快捷的費率招標(biāo)方式，針對費率招標(biāo)，結(jié)合本人參加的項目就費率招標(biāo)的成本控制進行探討研究，以期更好的控制成本，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化。
2工程概況
本人參與的費率招標(biāo)的某某項目，總建筑面積為17萬平方米，15棟高層建筑以及近3萬平方米的人防地庫，按毛坯房交房進行銷售。在項目立項之初，公司領(lǐng)導(dǎo)為了趕到火爆的銷售市場進行推出，在施工圖不完善的情況下，要求盡快確定總承包單位后，邊設(shè)計邊施工。做為成本部，為完成公司的決策要求，針對上海2000定額計價的特點，決定采用費率報價結(jié)合清單報價的方式，能大大縮短招標(biāo)時間，并能有效的控制成本，成本部進一步完善了費率招標(biāo)的形式和控制要素，減少施工過程中成本不可控的漏洞。
3費率招標(biāo)中的招標(biāo)文件計價的約定和成本控制
3.1招標(biāo)文件中約定的報價方法
在招標(biāo)文件中，我們根據(jù)上海2000定額量價分離計價的特點以及結(jié)合清單報價，約定了投標(biāo)報價方法：（1）費用表中的費率的約定，上海2000定額費用表中，綜合費用可以充分競爭，規(guī)費及稅金按國家規(guī)定計取，綜合費率政府指導(dǎo)競爭費率為3%~8%，在招標(biāo)文件中，我們就明確約定，各投標(biāo)單位根據(jù)企業(yè)競爭實力及優(yōu)勢，對綜合費率進行競爭性的報價。（2）人工單價、材料單價、機械單價的約定，我們根據(jù)本項目毛坯房交房的特點，則結(jié)算項目是比較明確的，基本上就是鋼筋工程、混凝土工程、模板工程、砌筑工程、抹灰工程、公共部位的粗裝修、腳手架工程等，針對項目招標(biāo)特點，我們模擬了本項目的清單，將結(jié)算中可能需要的人工、材料、機械全部列出，形成人材機報價表，在招標(biāo)文件中約定，各投標(biāo)的單位根據(jù)自身實力，將招標(biāo)清單中的人材機單價競爭性的報價。（3）對于基坑圍護工程、土方工程以及拆除工程，招標(biāo)文件約定，各投標(biāo)的單位按招標(biāo)清單所列的清單項目，充分按市場進行競爭性的綜合單價報價。（4）措施費及總包管理配合費的約定，措施費在招標(biāo)文件中約定要求各投標(biāo)單位根據(jù)現(xiàn)場實際情況、施工圖紙及投標(biāo)單位以往類似工程經(jīng)驗針對本項目的措施費進行報價，并確定措施費采取總價包干。總包管理配合費招標(biāo)文件約定，按照招標(biāo)文件提供的建設(shè)單位自行發(fā)包或分包的工程項目清單，投標(biāo)單位進行費率報價。
3.2在招標(biāo)文件中，針對計價方法，還進行了如下約定：
�。�1）本工程結(jié)算方式為采用《上海市建筑和裝飾工程預(yù)算定額（2000）》、《上海市建筑和裝飾工程預(yù)算定額工程量計算規(guī)則（2000）》、《上海市安裝工程預(yù)算定額（2000）》、《上海市安裝工程預(yù)算定額工程量計算規(guī)則（2000）》、《上海市房屋修繕工程預(yù)算定額（2000）》、《上海市房屋修繕工程預(yù)算定額工程量計算規(guī)則（2000）》及配套的取費文件、配套的相關(guān)“2000”定額解釋說明及文件規(guī)定為依據(jù)，根據(jù)投標(biāo)附件所列明的人、材、機價格及費率、費用、所報綜合單價，按施工竣工圖進行竣工結(jié)算。其中措施費為包干費用，不作調(diào)整�？偘芾砑芭浜腺M按不同分包工程的管理服務(wù)費率*各分包工程結(jié)算造價進行最終結(jié)算。（2）本工程人、材、機單價按《人、材、機單價報價表》單價包干。結(jié)算時不作任何調(diào)整。其中只有人工、鋼筋、商品混凝土、商品砂漿價格可以按約定調(diào)整，調(diào)整原則為：按一結(jié)構(gòu)、二結(jié)構(gòu)分別調(diào)整。一結(jié)構(gòu)的人工、鋼筋、商品混凝土從開工到結(jié)構(gòu)封頂施工期間的上海市建設(shè)工程價格市場指導(dǎo)價算術(shù)平均值與2009年7月份上海市建設(shè)工程價格市場指導(dǎo)價相比；二結(jié)構(gòu)的人工、商品混凝土、商品砂漿以二結(jié)構(gòu)施工期間的上海市建設(shè)工程價格市場指導(dǎo)價算術(shù)平均值與2009年7月份上海市建設(shè)工程價格市場指導(dǎo)價相比（按合同），變化幅度人工（以上海市建設(shè)工程價格市場指導(dǎo)價的最低價為準(zhǔn)）及鋼筋大于±5%、商品砼及商品砂漿大于±8%時，超過幅度部分的差價可以調(diào)整，人工及鋼筋的差價=指導(dǎo)價算術(shù)平均價-2009年7月份上海市建設(shè)工程價格市場指導(dǎo)價(上漲時*1.05(1.08)或下跌時*0.95（0.92）)；調(diào)整超過幅度部分的差價另計規(guī)費及稅金，其他管理費、利潤等費用一律不計；若在約定的幅度范圍內(nèi)則按投標(biāo)價執(zhí)行。
4費率招標(biāo)中的評標(biāo)
投標(biāo)文件分為技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)，技術(shù)標(biāo)由技術(shù)部進行評審，技術(shù)部的評審這里不做闡述，商務(wù)標(biāo)由成本部評審，評審過程如下：（1）成本部將各投標(biāo)單位提交的商務(wù)投標(biāo)文件，與咨詢公司進行了綜合評審，將商務(wù)報價中不合理的價格和費率與各投標(biāo)單位進行了再次詢標(biāo)后，各投標(biāo)的單位形成了最終報價。（2）根據(jù)招標(biāo)文件的約定的計價原則，模擬出統(tǒng)一的人、材、機工程量，直接發(fā)布或分包的工程預(yù)估造價，將各投標(biāo)單位的費用表的綜合費率、人、材、機單價以及清單報價部分和總包管理配合費所報的費率和措施費等匯總，計算出模擬出投標(biāo)總價，模擬投標(biāo)總價=按上海2000定額計價的投標(biāo)總價+清單部分投標(biāo)總價+總包管理配合費+措施費，從而進行量化的比較。公司根據(jù)商務(wù)投標(biāo)情況結(jié)合技術(shù)評審情況，最終確定了中標(biāo)單位為D單位。
5本項目費率招標(biāo)的總結(jié)
在招標(biāo)階段就要考慮招標(biāo)報價的方式，在施工圖完整，技術(shù)資料完善的情況下，一般采用固定總價招標(biāo)或者固定綜合單價招標(biāo)等方式，因銷售需要，工期緊，施工圖紙不完善情況下，不得已采用費率招標(biāo)情況下，就要針對費率招標(biāo)的優(yōu)缺點采用有針對性“查漏補缺”，在事前就把成本失控風(fēng)險的漏洞補上。上海2000定額計價，實行量價分離，人、材、機都是根據(jù)市場價自己組價，工程量根據(jù)定額計算規(guī)則計算，在量價都未確定的情況下，施工單位進場施工，勢必因人、材、機的價格未確定，與施工單位洽談此部分單價的時候，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往要做出很大的讓步，這種方法造成建設(shè)期間工程造價管理帶來很大的困難，達(dá)不到成本管控的目標(biāo)。因這些弊端，在本項目中則采用費率招標(biāo)結(jié)合綜合單價報價的方法，想辦法堵住這些漏洞，即讓各投標(biāo)單位在招標(biāo)階段就確定了人、材、機的價格，也明確了在市場價格波動比較大的情況下，人工、鋼筋、砼，商品砂漿調(diào)價的方法，避免了結(jié)算時相互之間的扯皮和矛盾。同時針對土方工程、維護工程等定額計價與市場價格偏差比較大的情況下，則招標(biāo)文件約定了此部分“隨行就市”采用工程量清單報價，讓投標(biāo)單位根據(jù)市場價進行充分競爭，確定綜合單價，避免了價格后洽談不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險。綜上所述，在費率、人材機單價和清單項目綜合單價都已確定，工程量也在招標(biāo)文件中約定了計算方式，在量價都確定的情況下，大大降低了房地產(chǎn)開放公司的成本控制風(fēng)險，有效的進行了“事前控制”，也滿足了公司要求總承包單位提前進場施工，從而趕在銷售旺季快速銷售，回收資金，落袋為安。在評標(biāo)階段，采用模擬工程量，有效的達(dá)到了量化比價的原則，給公司領(lǐng)導(dǎo)提供了直觀的報價數(shù)據(jù)，公司領(lǐng)導(dǎo)做決策的時候，能根據(jù)直觀的商務(wù)數(shù)據(jù)結(jié)合技術(shù)標(biāo)確定中標(biāo)單位。
6結(jié)束語
在項目建設(shè)中，房地產(chǎn)公司職能部門一定要做好相應(yīng)的前期工作準(zhǔn)備工作，技術(shù)資料以及施工圖早日完成，減少設(shè)計滯后所產(chǎn)生的成本控制問題，技術(shù)方面是影響工程成本的重大因素，在市場競爭異常激勵的時代，應(yīng)盡量避免采用費率招標(biāo)。為趕工期，抓緊在利好的時期進行銷售，采用費率招標(biāo)，做為成本管理人，必須要了解常規(guī)費率招標(biāo)的優(yōu)缺點，根據(jù)費率招標(biāo)的優(yōu)缺點，進行查漏補缺，在招標(biāo)文件中就要約定有利于成本控制的計價方法，盡量做到“事前控制”，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到效益最大化。
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