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談房地產(chǎn)的盈余管理策略論文
案例分析
以往研究文獻(xiàn)表明，避免虧損和避免業(yè)績下降是公司進(jìn)行盈余管理的普遍動機(jī)，同時(shí)，由于特殊的退市制度規(guī)定，避免被退市已成為上市公司進(jìn)行盈余管理的動機(jī)之一。下面將以在上海證券交易所和深圳證券交易所上市的A股公司為例，研究一些上市公司如何利用投資性房地產(chǎn)進(jìn)行盈余管理，以達(dá)到避免虧損、業(yè)績下滑或被退市的目的。
為避免被退市改變后續(xù)計(jì)量模式。海南航空是一家以航空運(yùn)輸為主營業(yè)務(wù)的上市公司，該公司2007~2013年間與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的年報(bào)數(shù)據(jù)如表3所示。公司2008年凈利潤—1588405000元，處于虧損狀態(tài)，根據(jù)上交所和深交所的規(guī)定，如果2009年繼續(xù)虧損，那么公司股票交易將被實(shí)行退市風(fēng)險(xiǎn)警示，這不僅會導(dǎo)致公司股價(jià)下跌，而且會引起監(jiān)管部門的更多關(guān)注，對公司未來發(fā)展極為不利。因此，2009年海南航空有通過進(jìn)行盈余管理避免虧損的強(qiáng)烈動機(jī)。2009年12月14日，海南航空召開董事會，審議并通過變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的決議，決定投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式改為公允價(jià)值模式，同時(shí)，將當(dāng)年在建工程和自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，使其持有的投資性房地產(chǎn)比原來增長28倍（4941854÷168701）。后續(xù)計(jì)量模式改變后，2009年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動給海南航空帶來的收益為597743000元，是公司利潤總額的1。23倍，如果公司沒有在2009年底改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，那么即使當(dāng)年增加持有的投資性房地產(chǎn)，對公司當(dāng)年凈利潤的影響也較小，2009年的利潤將變?yōu)樨?fù)數(shù)，公司將處于虧損狀態(tài)。可見，海南航空于2009年通過改變投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式，實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈的目的。
為避免業(yè)績下滑增加投資性房地產(chǎn)。是一家以房地產(chǎn)開發(fā)與銷售為主營業(yè)務(wù)的上市公司，該公司2007~2013年間與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的年報(bào)數(shù)據(jù)如表4所示。從表4可以看出，金融街2007~2013年每年的利潤呈穩(wěn)定增長態(tài)勢。投資性房地產(chǎn)占公司資產(chǎn)規(guī)�？傤~的比例不大，但是卻為公司利潤平滑起到了重要作用。2008年3月17日，在金融街董事會審計(jì)委員會會議上審議通過了公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值記賬的議案，該議案從2008年1月1日開始執(zhí)行。從公司公布的2009年度年報(bào)的數(shù)據(jù)可知，公司將當(dāng)年存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量后，投資性房地產(chǎn)增值一倍多，帶來的凈收益為778431569元，占公司當(dāng)年利潤總額的40。60%，如果公司沒有這筆收益，那么公司2009年的利潤總額將變?yōu)?140697959元（1917461255—776763296），比2008年下降19。50%。從公司2013年的數(shù)據(jù)來看，公司當(dāng)年增加了將近50%的投資性房地產(chǎn)，2009年因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動帶來的收益為1111427127元，占公司當(dāng)年利潤總額的38。63%，而扣除這筆收益后，公司2009年的利潤總額將變?yōu)?765558966元（2876986093—1111427127），比2008年度下降30。23%。由以上分析可以看出，投資性房地產(chǎn)對金融街凈利潤的穩(wěn)定增長起到了非常重要的作用。
為避免虧損減少投資性房地產(chǎn)。車城是一家多元化經(jīng)營的股份有限公司，其2007年至2013年與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)如表5所示。從表5可知，投資性房地產(chǎn)是金宇車城資產(chǎn)的重要組成部分，尤其自2008年開始，投資性房地產(chǎn)占公司資產(chǎn)總額的25%以上，同時(shí)，2008年10月22日監(jiān)事會會議審議通過變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的議案，由成本模式改為公允價(jià)值模式，這一改變使得公司當(dāng)年由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動帶來的損失為3335500元，但2008年公司的盈利狀況良好，因此當(dāng)年的凈利潤為正。
2009年，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值帶來的收益為21175965元，為當(dāng)年利潤總額的兩倍，由此可以懷疑，金宇車城存在利用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動平滑利潤的動機(jī)，否則，2009年投資性房地產(chǎn)如果按照成本計(jì)量，那么當(dāng)年凈利潤將為負(fù)。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，2013年下半年開始，公司持有投資性房地產(chǎn)價(jià)格普遍下跌，為了降低投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動損失對當(dāng)年凈利潤的不利影響，公司于2013年將近一半的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)成本作為公司存貨，同時(shí)將收取的資金占用費(fèi)轉(zhuǎn)為非經(jīng)常性損益，使得企業(yè)的利潤由虧損轉(zhuǎn)為盈利。由此，通過增加或減少投資性房地產(chǎn)，公司達(dá)到了平滑利潤、避免虧損的目的。
政策建議
修訂投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則。投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換以及對后續(xù)計(jì)量模式的選擇，盡管并不影響公司擁有房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，但卻影響損益確認(rèn)的時(shí)間，從而對公司財(cái)務(wù)報(bào)告盈余的大小產(chǎn)生一定的影響，并影響投資者的決策。因此有必要重新修訂投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則中相關(guān)條款，以減少公司調(diào)節(jié)利潤的空間。具體建議如下：首先，限制兩次轉(zhuǎn)換的時(shí)間間隔，制定更加嚴(yán)格的轉(zhuǎn)換條件。
由案例分析可知，投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換已成為上市公司調(diào)節(jié)利潤的一個(gè)工具，甚至有些公司為了調(diào)節(jié)利潤，不惜頻繁地在二者之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換，如金宇車城就是如此做的。因此，為了降低上市公司通過頻繁地進(jìn)行投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換調(diào)節(jié)利潤，有必要限制兩次轉(zhuǎn)換的時(shí)間間隔，同時(shí)規(guī)定更加嚴(yán)格的轉(zhuǎn)換條件。其次，對公允價(jià)值的選擇制定更加嚴(yán)格的約束條件。從案例分析可知，通過在房地產(chǎn)景氣時(shí)期將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量從成本模式改為公允價(jià)值模式，可以實(shí)現(xiàn)公司增加利潤的目標(biāo)。盡管目前會計(jì)準(zhǔn)則不允許從公允價(jià)值模式變更為成本模式，但是，有些公司如海南航空先是將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，然后再轉(zhuǎn)為成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，可見，將投資性房地產(chǎn)從公允價(jià)值模式變更為成本模式并非難事。為了降低通過改變后續(xù)計(jì)量模式進(jìn)行盈余管理的機(jī)會，需對公允價(jià)值模式制定更加嚴(yán)格的適用條件。
聘用專業(yè)人士評估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，歷史成本已經(jīng)越來越難以反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，公允價(jià)值作為重要的計(jì)量屬性越來越多地被引入資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目的計(jì)價(jià)中，公允價(jià)值在增加披露信息相關(guān)性的同時(shí)，很容易喪失可靠性，給上市公司進(jìn)行盈余管理提供機(jī)會。從本文案例分析部分可以看出，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定，對上市公司尤其是持有投資性房地產(chǎn)較多的公司利潤有很大影響。因此，如何確定公允價(jià)值將成為關(guān)鍵。鑒于房地產(chǎn)的價(jià)格受地理位置、房屋朝向、樓層等多種因素的影響，市場上很難找到同類商品的價(jià)格，因此，為了避免上市公司人為操縱公允價(jià)值以達(dá)到盈余管理的目的，有必要聘請資產(chǎn)評估師等專業(yè)人士利用專業(yè)知識對公司年末的投資性房地產(chǎn)做出評估，作為其期末計(jì)價(jià)的公允價(jià)值。
加強(qiáng)對投資性房地產(chǎn)信息披露的監(jiān)管。為了保證上市公司提供高質(zhì)量的會計(jì)信息，必須加強(qiáng)對上市公司信息披露的監(jiān)管。以往的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制，即便再科學(xué)的規(guī)則也無法得到有效執(zhí)行，因此，必須加強(qiáng)對投資性房地產(chǎn)信息披露的監(jiān)管�！渡钲谧C券交易所股票上市規(guī)則》及《上海證券交易所股票上市規(guī)則》規(guī)定，當(dāng)上市公司連續(xù)兩年虧損時(shí)，對其股票交易實(shí)行退市風(fēng)險(xiǎn)警示，但是虧損的定義是以最近兩年年度報(bào)告披露的當(dāng)年經(jīng)審計(jì)凈利潤為依據(jù)的，因此上市公司可以通過對投資性房地產(chǎn)的操縱，達(dá)到盈余管理的目的，以避免退市風(fēng)險(xiǎn)警示。由案例分析可以得到這樣的啟示：一些上市公司為了通過投資性房地產(chǎn)達(dá)到調(diào)節(jié)利潤的目標(biāo)，總是想方設(shè)法改變投資性房地產(chǎn)的數(shù)量，混淆自用房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的界限，或者變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式，因此監(jiān)管人員應(yīng)特別關(guān)注有以下情況的公司：
①投資性房地產(chǎn)占資產(chǎn)的比重大的公司；
�、诋�(dāng)年變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的公司；
�、郛�(dāng)年新增投資性房地產(chǎn)較多的公司；
�、墚�(dāng)年將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨數(shù)額較大的公司。
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