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某小區(qū)房地產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目管理研究論文
1.研究依據(jù)、目的及意義
房產(chǎn)測(cè)繪為房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料，是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權(quán)糾紛裁決的依據(jù);房產(chǎn)測(cè)繪成果是為進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估、征收房地產(chǎn)稅、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)抵押以及保險(xiǎn)服務(wù)等方面提供數(shù)據(jù)和資料;房產(chǎn)測(cè)繪還為城鎮(zhèn)規(guī)劃以及市政工程的建設(shè)和管理等提供必不可少的基礎(chǔ)資料。房產(chǎn)測(cè)繪工程項(xiàng)目的項(xiàng)目管理還是一個(gè)比較空白的研究領(lǐng)域，所以本課題的研究是希望找到房地產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目管理中的問(wèn)題，并且能建立一套能夠適合于房地產(chǎn)測(cè)繪工程項(xiàng)目管理的體系。
2.國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀
由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)繪越來(lái)越受到重視,但是，由于房產(chǎn)測(cè)繪是一種法定測(cè)量，是為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理提供服務(wù)的,所以房產(chǎn)測(cè)繪的競(jìng)爭(zhēng)在整個(gè)測(cè)繪行業(yè)之中并不激烈，甚至說(shuō)有一點(diǎn)壟斷的性質(zhì)。正是由于行業(yè)的局限性，使得我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)測(cè)繪工程的項(xiàng)目管理研究并不深人，僅僅是對(duì)于從事房產(chǎn)測(cè)繪工作人員責(zé)任心有較高的要求，并且要求從業(yè)人員必須受過(guò)專業(yè)的培訓(xùn)。
國(guó)外實(shí)行注冊(cè)測(cè)繪師制度已久，而且注冊(cè)測(cè)繪師的要求與我國(guó)也大不相同，國(guó)外的測(cè)繪項(xiàng)目管理體制也和其他的工程建設(shè)項(xiàng)目一樣，發(fā)展得比較成熟。
3.某小區(qū)房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與組織
3.1任務(wù)概述
3.1.1任務(wù)來(lái)源
我單位受某公司的委托,承擔(dān)某小區(qū)房產(chǎn)測(cè)繪工程,共有建筑25棟,規(guī)劃建筑總面積約10萬(wàn)m2,涉及獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、住宅、多功能綜合樓等多種建筑形式,本房產(chǎn)測(cè)繪工程的主要目的是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪。
3.1.2測(cè)區(qū)范圍
該項(xiàng)目位于我市某區(qū)某地區(qū)，東起青島路，西到臨沂路，北臨山海路,南至濟(jì)南路。
3.1.3任務(wù)量
某小區(qū)25棟建筑約10萬(wàn)m2的房地產(chǎn)測(cè)繪任務(wù)，包括房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)査、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、房產(chǎn)分戶以及成果資料的檢查預(yù)驗(yàn)收。
3.2測(cè)區(qū)自然地理概況和已有資料情況
3.2.1測(cè)區(qū)自然地理概況
該項(xiàng)目為城區(qū)周邊新建小區(qū)，四周均為市政道路,周邊權(quán)屬簡(jiǎn)單清晰。地勢(shì)平坦、交通方便、控制點(diǎn)分布均勻、密度適中。
3.2.2已有資料情況
�、俦緶y(cè)區(qū)已有控制成果資料。②本項(xiàng)目的房屋用地文件。③各建筑的規(guī)劃審批、驗(yàn)收文件。④各建筑的設(shè)計(jì)文件。⑤各建筑的房屋預(yù)售文件。⑥建設(shè)工程竣工測(cè)量成果報(bào)告及其控制導(dǎo)線資料。
3.3成果內(nèi)容和規(guī)格
3.4設(shè)計(jì)方案
3.4.1精度指標(biāo)
《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》將房屋面積的測(cè)算精度分為三級(jí)，本工程按二級(jí)房產(chǎn)面積測(cè)量精度執(zhí)行，它的適用范圍為大城市的市技術(shù)與市場(chǎng)區(qū)、中小城市的中心區(qū)的商品房、其他上市房屋。
3.4.2儀器設(shè)備
�、�2”級(jí)全站儀。②手持測(cè)距儀。③鋼卷尺。④數(shù)碼照相機(jī)。⑤記錄設(shè)備。
3.4.3房地產(chǎn)平面控制測(cè)量
校核利用竣工測(cè)量的平面控制測(cè)量成果資料。
3.4.4房產(chǎn)調(diào)查
由于本項(xiàng)目的房屋用地文件齊全有效、周邊權(quán)屬簡(jiǎn)單清晰，房產(chǎn)調(diào)查的重點(diǎn)應(yīng)放在房屋調(diào)查方面。房屋調(diào)査的內(nèi)容包括房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項(xiàng)權(quán)利等基本情況，以及繪制房屋權(quán)界線示意圖。
3.4.5房屋要素測(cè)量
1)準(zhǔn)備外業(yè)底圖。
(1)外業(yè)記錄一般以建筑施工圖為底圖，記錄前對(duì)電子版建筑施工圖進(jìn)行必要的整理，要求底圖界線完整明確、圖面簡(jiǎn)潔清晰。
(2)對(duì)于只有紙質(zhì)建筑施工圖的的工程可以將復(fù)印件作為底圖。
(3)對(duì)于無(wú)圖紙的工程可以現(xiàn)場(chǎng)繪制底圖，現(xiàn)場(chǎng)繪制地圖以單線表示墻體。
(4)底圖應(yīng)為A4或A3幅面，對(duì)于占地面積較大，圖形復(fù)雜的工程可適當(dāng)增大幅面。
2)外業(yè)實(shí)測(cè)。
建筑外圍測(cè)量要求如下。
(1)建筑外圍測(cè)量需要測(cè)出范圍線和各層上空范圍線。
(2)建筑首層外圍必須完整，不能因?yàn)榻ㄖ哂袑?duì)稱項(xiàng)或有相同單元拼接組合而成而省略。
(3)不得將外形不同的樓層數(shù)據(jù)記錄在同一層草圖中。
(4)如果樓座外部尺寸無(wú)變化，地上部分只需要測(cè)量首層外部尺寸。
(5)如果樓座外部尺寸有變化，應(yīng)在相應(yīng)層測(cè)量退層或懸挑尺寸,并注明“其他尺寸同某層”。
(6)地下部分的外部尺寸可通過(guò)內(nèi)部尺寸加設(shè)計(jì)外墻厚度的方法獲得。
(7)對(duì)于屋頂為坡面且不夠2.20m的部位，現(xiàn)場(chǎng)找出2.20m線的位置，并測(cè)量其與相鄰墻面的相對(duì)關(guān)系。
(8)現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法實(shí)測(cè)的數(shù)據(jù)，可抄錄設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)并數(shù)據(jù)來(lái)源。
(9)對(duì)于層高不足2.20m的部分，應(yīng)記錄凈空尺寸。
(10)對(duì)于空間、頂層附屬用房要測(cè)量其相對(duì)位置。
3)建筑內(nèi)部測(cè)量的要求。
(1)對(duì)于需要分戶的工程，外業(yè)數(shù)據(jù)應(yīng)能基本反映出間建筑平面圖。
(2)非標(biāo)準(zhǔn)層測(cè)量，標(biāo)準(zhǔn)層測(cè)量其起始層,其中一層可采用檢測(cè)通常的方法。
4)記錄草圖數(shù)據(jù)。
(1)外業(yè)記錄一般用紅色簽字筆記錄，字頭向北向西,靠墻注記，字跡工整，圖面清晰。
(2)記錄在室內(nèi)的為內(nèi)部尺寸，記錄在室外的外部尺寸，以m為單位。
(3)墻厚尺寸以cm為單位,外畫(huà)圓圈，記錄在墻體線上。
(4)適當(dāng)測(cè)量?jī)?nèi)、外通常以避免誤差過(guò)度積累，可用起止線顯示通常兩端。
(5)適當(dāng)增加文字說(shuō)明。
(6)每張草圖必須記錄測(cè)量人、記錄人、測(cè)量日期、儀器號(hào)、坐落、指北針和所測(cè)樓層。
5)拍攝建筑物實(shí)景照片。
由于房產(chǎn)測(cè)繪要求的數(shù)據(jù)太多，為防止遺漏，本工程要求對(duì)每個(gè)建筑都要擺設(shè)建筑物四面八方的實(shí)景照片，一則作業(yè)人員計(jì)算時(shí)利用，二則檢查人員在檢查時(shí)參考。
3.4.6房產(chǎn)圖測(cè)繪與房產(chǎn)面積計(jì)算
1)房產(chǎn)面積計(jì)算。執(zhí)行《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》第八條“房產(chǎn)面積測(cè)量算”之規(guī)定。
2)利用相關(guān)軟件繪制分層平面示意圖，計(jì)算各部位面積。本工程執(zhí)行二級(jí)房產(chǎn)面積測(cè)量精度,作業(yè)中注意調(diào)尺寸和限差。
3)共有共用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算公式。
4)出具報(bào)告書(shū)、房屋登記表和上傳數(shù)據(jù)。
3.4.7產(chǎn)品檢驗(yàn)和驗(yàn)收
1)執(zhí)行《房產(chǎn)測(cè)繪姚范》第十條之固定。
2)驗(yàn)收評(píng)定產(chǎn)品等級(jí)。
4.某小區(qū)房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目的技術(shù)總結(jié)
4.1概述
4.1.1任務(wù)來(lái)源
我單位受某公司的委托，承擔(dān)某小區(qū)房產(chǎn)測(cè)繪工程，共有建筑25棟，規(guī)劃建筑總面積約10萬(wàn)m2，涉及獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、住宅、多功能綜合樓等多種建筑形式，本房產(chǎn)測(cè)繪工程的主要目的是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪。
4.1.2測(cè)區(qū)范圍
該項(xiàng)目位于我市某區(qū)某地區(qū)，東起青島路，西到臨沂路，北臨山海路,南至濟(jì)南路。
4.1.3任務(wù)量
某小區(qū)25棟建筑約10萬(wàn)m2的房地產(chǎn)測(cè)繪任務(wù)，包括房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、房產(chǎn)分戶以及成果資料的檢查預(yù)驗(yàn)收。
4.1.4目的
采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息,為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)，以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)資料。
4.1.5基本內(nèi)容
房產(chǎn)測(cè)量的基本內(nèi)容包括:房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量、成果資料的檢查預(yù)驗(yàn)收。
4.2技術(shù)設(shè)計(jì)執(zhí)行情況
本案例的房地產(chǎn)測(cè)量中，嚴(yán)格按照技術(shù)設(shè)計(jì)進(jìn)行,在此不再贅述。
4.3測(cè)繪成果質(zhì)量說(shuō)明與評(píng)價(jià)
本案例中的測(cè)繪成果的質(zhì)量達(dá)到了設(shè)計(jì)書(shū)中的精度要求和質(zhì)量目標(biāo)。
5.某小區(qū)房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目的產(chǎn)品檢查驗(yàn)收
本測(cè)繪產(chǎn)品實(shí)行了過(guò)程檢查、最終檢査和驗(yàn)收制度。過(guò)程檢查由本測(cè)繪單位的中隊(duì)檢查人員承擔(dān)，最終檢查由本單位的質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施。
5.1過(guò)程檢查
只有通過(guò)自査、互査的單位成果，才能進(jìn)行過(guò)程檢查。過(guò)程檢查實(shí)行的是逐單位成果詳查。檢查出的問(wèn)題、錯(cuò)誤,復(fù)查的結(jié)果在檢査記錄中記錄。并且對(duì)于檢査出的錯(cuò)誤修改后再進(jìn)行復(fù)査，一直到檢查無(wú)誤為止，然后提交最終檢查。
5.2最終檢查
對(duì)通過(guò)過(guò)程檢查的單位成果進(jìn)行最終檢查。最終檢查采取逐單位成果詳査。對(duì)野外實(shí)地檢査項(xiàng)采取了抽樣檢査，檢查出的問(wèn)題、錯(cuò)誤、復(fù)查的結(jié)果在檢査記錄中記錄。最終檢査不合格的單位成果退回處理，處理后再進(jìn)行最終檢查，直至合格為止。最終檢查合格的單位成果，對(duì)于檢查出的錯(cuò)誤修后經(jīng)復(fù)査無(wú)誤后提交驗(yàn)收，最終檢查完成后,編寫(xiě)了檢查驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并隨成果一并提交驗(yàn)收。最終檢查完成后，書(shū)面提交申請(qǐng)驗(yàn)收。
在過(guò)程檢査、最終檢查中檢查出質(zhì)量問(wèn)題的,應(yīng)及時(shí)改正，當(dāng)對(duì)質(zhì)量問(wèn)題的判定存在分歧時(shí)，由本單位的總工程師裁定。
5.3驗(yàn)收
單位成果最終檢查全部合格后，才能驗(yàn)收。樣品內(nèi)的單位成果逐一詳查，樣本外的單位成果需要進(jìn)行概查。檢查出的問(wèn)題、錯(cuò)誤、復(fù)查的結(jié)果在檢査記錄中記錄。驗(yàn)收審核最終檢查記錄。驗(yàn)收不合格的批成果退回處理，并重新提交驗(yàn)收。重新驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)重新抽樣。驗(yàn)收合格的批成果,對(duì)檢查出的錯(cuò)誤進(jìn)行修改，并通過(guò)復(fù)查審核。驗(yàn)收工作完成后，編寫(xiě)檢驗(yàn)報(bào)告。
驗(yàn)收工作中，當(dāng)對(duì)質(zhì)量問(wèn)題的判定出現(xiàn)分歧時(shí)，由委托方或項(xiàng)目管理單位裁定。
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