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分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟學的現(xiàn)狀論文
一、我國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀
2009年以來，隨著市場的迅速升溫，房地產(chǎn)價格大幅上漲。9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴大0.8個百分點，這是自年初以來，房屋銷售價格連續(xù)第3個月同比上漲；環(huán)比上漲0.7%，環(huán)比連續(xù)7個月正增長。盡管近期北京、上海等一線城市房價漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房價卻在加速上漲，表明我國房地產(chǎn)市場的漲價潮正在由一線城市向省會城市、中小城市等二、三線城市蔓延。
進入2010年以來，自中央經(jīng)濟工作會議后，樓市調整政策頻出。二手房營業(yè)稅優(yōu)惠終止、國四條、土地出讓金比例調高至50%、國十一條以及央行上調存款準備金率等為當前火熱的樓市注入了一劑良方。特別是2010年9月30日由深圳率先推出的限制購房令，繼而蔓延至全國各大城市，對房地產(chǎn)投資更是帶來了極大的影響。統(tǒng)計顯示，2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%；其中，1~12月增速比1~11月回落3.3個百分點。全國商品房銷售面積10.43億平方米，增長10.1%，增幅回落超過30個百分點。商品房銷售額5.25萬億元，增長18.3%，增幅回落超過50個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，增長25.4%，增幅回落20個百分點左右。從同比數(shù)據(jù)看，4月份以后房價同比增幅逐步回落，到12月，回落6.4個百分點。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，數(shù)據(jù)變動趨勢與同比數(shù)據(jù)變動趨勢具有大致相同特征，漲幅也呈逐步回落態(tài)勢。
二、行為經(jīng)濟學的主要觀點
�。ㄒ唬┦裁词切袨榻�(jīng)濟學
行為經(jīng)濟學就是要從人的現(xiàn)實決策過程中出發(fā)，建立符合心理學事實的個體決策模型，以此來分析具體的經(jīng)濟行為和經(jīng)濟現(xiàn)象。它強調的是，經(jīng)濟學的假設前提必須和實際情況一致，通過大量的心理學實驗和現(xiàn)場實驗研究，對主流經(jīng)濟學家所堅守的公理化假設進行可復制的實驗，并在這些重復的實驗中尋找一些具有規(guī)律性的東西，接著用數(shù)學把規(guī)律表達出來，以便給經(jīng)濟學的演繹推理更為科學，也更具預測性的模型奠定基礎。
（二）行為經(jīng)濟學的發(fā)展
傳統(tǒng)的行為經(jīng)濟學代表人物之一的HerbertSi?mon通過對認知心理學的研究，提出了“有限理性”假說，該假說指出了經(jīng)濟活動當事人在決策時不僅面臨復雜環(huán)境的約束，而且還面臨自身認知能力的?約束，即使一個當事人能夠精確地計算每一次選擇的成本收益，也很難精確地作出選擇，因為當事人可能無法準確了解自己的偏好集合。
現(xiàn)代行為經(jīng)濟學抓住了經(jīng)濟學中的核心問題一對選擇的分析。20世紀70年代，Kahncman和Tver-sky通過大量的實驗證據(jù)表明，理性人的假設是不符合實際的生活事實的，與此同時，他們還提出了自己的效用函數(shù)一基于期望理論的價值函數(shù)和概率權重函數(shù)，這為行為經(jīng)濟學的發(fā)展提供了模型構建的土壤。他們的理論概括主要有四點：
1.人們并不具備完全理性，人們生活的真正決策遵從啟發(fā)性原則，并受到框架效應等多重因素的影響，而這些因素最終都影響到人們的選擇。
2.價值函數(shù)被定義在相對某一個參照點的損失和收益水平上。這表明人們關心的更多是財富水平的變化，卻不是單純的絕對財富水平。
3.收益和損失函數(shù)都將呈現(xiàn)出遞減的敏感性。該特征與新古典中的邊際效用遞減規(guī)律相似。
4.損失厭惡的存在性。
�。ㄈ┻x擇行為經(jīng)濟學角度的意義
由于行為經(jīng)濟學的前提是承認人的有限理性，因此對于現(xiàn)實生活中的一些有限理性現(xiàn)象給予了較好的解釋。其中之一則為羊群行為。從理論角度來說，羊群行為很難有相對精確的概念。一般來說，羊群行為是指人們的行為趨同，即人們在觀察到其他人的決策后，行為會受到其他人的影響。
傳統(tǒng)經(jīng)濟學角度來看，單個微觀主體的行為決策本身對整體的宏觀政策不會產(chǎn)生多大的影響，但是在當今社會中，信息量大、傳播速度快、受眾面廣，使得羊群行為的具有規(guī)�；男�，而單個微觀主體的行為決策正是經(jīng)過羊群行為效應的擴大化進而對宏觀政策的整體產(chǎn)生了不可忽視的抵消作用。
三、行為經(jīng)濟學角度看房地產(chǎn)的投資需求
（一）心理賬戶對房地產(chǎn)投資需求的影響
1.人們根據(jù)資金的來源、資金的所在和資金的用途等因素的不同對資金進行歸類，這種現(xiàn)象被稱為“心理賬戶”。傳統(tǒng)的經(jīng)濟學理論假定資金是具有替代性的，也就是說所有資金都是等價的，事實上，在人們眼中資金通常不是那樣可以替代，1000元彩票帶來獎金和1000元的工資收入是有區(qū)別的。人們會傾向于把他們的投資武斷地分配到單獨的心理賬戶中，并根據(jù)投資所在的賬戶分別作出決策。這也導致了心理賬戶另外一個重要的特征，即狹隘的框定效應，即人們會在面對個人投資時會與之前的投資行為和結果分離，而不會綜合之前的投資結果來評估是否值得再次投入。
2.由于有限理性的前提及心理賬戶的存在，這類投資者通常會將自己的收入分在三個不同的賬戶，在圖形上表現(xiàn)為三個不同的曲線。由于曲線狀態(tài)的不同導致有不同的投資收益，再根據(jù)這一點來決定自己的收入應該如何分配。
（二）短期損失厭惡對房地產(chǎn)投資需求的影響
1.期望理論的重要發(fā)現(xiàn)之一是人們在面對收益和損失的決策時表現(xiàn)出不對稱性。Kahncman和Tver-sky的實驗得出的結論是：人們并非厭惡風險，當他們認為合適時，他們會選擇賭上一把，但如果不是厭惡風險又是什么？他們認為，人們的動機主要是躲避損失，而不是那么厭惡不確定性，人們厭惡的是損失，損失總顯得比收獲更突出、感受更強烈。損失厭惡（lossaversion）是指人們面對同樣數(shù)量的損失帶來的負效用為同量收益的正效用的2.5倍。期望理論認為，損失厭惡反映了人們的風險偏好并不是一致的，當涉及的是收益時，人們表現(xiàn)為風險厭惡；當涉及的是損失時，人們則表現(xiàn)為風險尋求。
2.我們發(fā)現(xiàn)在房屋價格上漲中，房屋交易的成交量也是同比上升，因此我們預期控制房價上漲或房價下跌將出現(xiàn)房地產(chǎn)投資者拋售房產(chǎn)的局面，從而使房地產(chǎn)市場回歸理性區(qū)間。但從短視損失厭惡理論的闡述中，我們知道人們普遍厭惡遭受損失。相對于收益，人們對損失更加敏感。人們常常感到放棄某一物品所遭受的效用上的損失量，大于獲得同一物品所得到的效用上的增加量。這就可以解釋在房產(chǎn)價格預期下跌或已經(jīng)下跌后房地產(chǎn)投資者將如何選擇要價以及是否接受某個出價。
在繁榮期過后，當房產(chǎn)價格下降時，或預期未來房產(chǎn)價格下降時，特別當房產(chǎn)的市場價值將低于當前房產(chǎn)投資者為其所支付的價格，損失厭惡將導致房地產(chǎn)投資者決定通過一個高于無損失情況下的保留價格來減少損失，這樣設定的要價就會較高，在市場上待售的時間也將延長，而最終達到的成交價格也就相對較高。
同時，面臨較小損失或是已有一定收益的房地產(chǎn)投資者在對要價的邊際上所提高的幅度要比在面臨較大損失時高出很多。從而即便在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下行的風險，許多房地產(chǎn)投資者傾向于在市場上觀望，并使要價保持在期望的售房價格之上，最終將無法做成任何交易，使房產(chǎn)的成交量大幅下降，房產(chǎn)價格也不會有較大的波動。這說明了在損失厭惡的情況下，房地產(chǎn)投資者的售房保留價格比購房者的保留價格更缺乏向下的彈性。
（三）時間偏好對房地產(chǎn)投資需求的影響
1.傳統(tǒng)經(jīng)濟學認為效用是隨著時間的變化而以指數(shù)的方式來貼現(xiàn)的。這就意味著人們的偏好在時間變量上應該是一致的，無論何時，人們對效用的權衡都應該是相同的。事實上，關于時間跨度的研究至今都未能表明時間偏好在時間上具有穩(wěn)定性，而且在對待不同的事物上，時間的貼現(xiàn)率也明顯不同。甚至是同一事物，人們也會傾向于推遲執(zhí)行馬上需要投入而報酬滯后的任務，熱衷于能夠立即帶來報酬而投入滯后的任務。Loewenstein曾提出，對于時間偏好，應分為三部分動機：一是沖動性，即個人不經(jīng)過思考，無計劃地行動的傾向；二是強制性，即制訂計劃并遵守計劃的傾向性；三是抑制性，即欲望和情緒會觸發(fā)沖動的行為，抑制這些自動的或“條件反射”的反應的能力。
2.由于我國目前處于經(jīng)濟高速增長期間，通貨膨脹較快，貧富差距較大，人們對未來生活的不確定性增加，隨之之后的結果就是自己在權衡不同時間內的成本和收益的情況下，更注重近期效益，注重短期投機而不是長期投資。房地產(chǎn)市場的火爆體現(xiàn)出在宏觀經(jīng)濟不確定的形勢下，人們更多傾向于投資不動產(chǎn)，一方面是因為房地產(chǎn)市場投資回報率過高，帶來豐厚的短期收益，不斷吸引更多投資者進入該市場，另一方面心理賬戶的存在人們開始確認了房地產(chǎn)投資曲線，從而在整體經(jīng)濟環(huán)境的大背景下，隨著時間的推延，人們降低了對房地產(chǎn)投資收益的時間貼現(xiàn)率，更加注重房地產(chǎn)短期回報。
四、結語
從目前國家對房地產(chǎn)調控的手段來看，正是通過行政與經(jīng)濟手段相結合，一方面通過行政手段打擊投資者不理性的投資行為，降低他們的非理性預期，從而改變對房地產(chǎn)投資的曲線，同時彌補了經(jīng)濟手段的時滯性的缺陷；另一方面通過經(jīng)濟手段積極改變房地產(chǎn)市場供給與需要嚴重不平衡的情況，通過公租房、廉租房的建設增加房地產(chǎn)市場的供給，同時積極提高居民收入，縮減貧富差距，從而使房地產(chǎn)市場可以真正健康穩(wěn)定地發(fā)展。
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