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上海市住房保障的財稅配套政策
摘要：為健全住房保障體系，上海市在財政方面建立了一些支持機制，加大了財政的支持力度，還探索了一些有效的支持方式。在稅收方面，從保障性住房的房源籌措、運營管理和消費等環(huán)節(jié)都出臺了相應(yīng)的優(yōu)惠政策。上海市的房產(chǎn)稅試點有助于拓寬保障性住房建設(shè)資金來源渠道，能提高住房資源的配置效率，還能促進中央與地方關(guān)系的協(xié)調(diào)。
關(guān)鍵詞：住房保障；財稅政策；房產(chǎn)稅；上海。
建立住房保障體系是在社會主義市場經(jīng)濟體制中建設(shè)服務(wù)型政府的重要實踐， 涉及到政府所履行的經(jīng)濟調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理與公共服務(wù)等各項職能，需要從財政和稅收等方面予以重點安排，為住房保障工作提供堅實的財政支撐和政策支持。在對住房保障體系的探索過程中，上海一直高度重視財稅配套問題。不僅嚴格貫徹落實中央有關(guān)部門的政策措施，而且注重結(jié)合實際情況積極開展試點。
一、上海市住房保障的財政支持。
多年來，上海一直在調(diào)整和優(yōu)化財政支出結(jié)構(gòu)，努力將有限的財政資源配置到關(guān)鍵領(lǐng)域和重點行業(yè)， 形成了“三個聚焦”的思路，即聚焦惠民生、聚焦調(diào)結(jié)構(gòu)、聚焦促和諧。其中，加大保障性住房的財政投入就是順民意、解民憂、惠民生的重要內(nèi)容之一。
1. 建立財政支持機制。著眼于切實解決低收入家庭的住房困難，上海按照中央的統(tǒng)一部署，出臺了一系列推進住房保障體系建設(shè)的財政政策，建立了一些有效的財政支持機制。首先，明確住房保障專項資金的來源渠道。廉租住房保障資金的來源主要包括地方財政預(yù)算安排用于廉租住房保障的資金、從土地出讓凈收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的資金、住房公積金增值收益扣除計提貸款風(fēng)險準備金和管理費用后的全部余額以及中央劃撥的專項補助資金。另外，還設(shè)立了動遷安置專項補助資金和公租房專項資金，來源渠道主要是地方財政預(yù)算和土地出讓收入。其次，明確保障性住房免收的全國性及地方性非稅收入項目。廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房和動遷安置住房，一律免收各項行政事業(yè)性收費和政府性基金。其中，免收的行政事業(yè)性收費包括：防空地下室易地建設(shè)費、城市房屋拆遷管理費、工程定額測定費、白蟻防治費、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費等項目；免收的政府性基金包括：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、散裝水泥專項資金、新型墻體材料專項基金、城市教育費附加、地方教育費附加、城市公用事業(yè)附加等項目。再次，探索財政支持機制的新思路。
上海計劃啟動實施一項新的政策，要求市與區(qū)縣從區(qū)縣商業(yè)性項目取得的土地出讓凈收益中各統(tǒng)籌15%，建立“上海市保障性住房專項資金”， 用于全市保障性住房的重點項目建設(shè)。
2. 增加財政支持力度。近年來，上海不斷加大財政支持住房保障建設(shè)的力度。2008 年，上海市區(qū)兩級安排廉租住房補貼資金21.3 億元。2009 年，上海廉租住房市級補貼為1 億元，區(qū)級補貼約23 億元，另外在政府性基金中提供城鎮(zhèn)廉租住房保障專項資金10.2 億元。2010 年，根據(jù)財政部《2010 年政府收支分類科目》規(guī)定的新增科目，上海住房保障市級支出為17.2 億元，政府性基金中城鎮(zhèn)廉租住房保障專項資金支出為16.5 億元。從公開的信息看，多數(shù)區(qū)縣的住房保障支出在2010 年有所增長， 不僅表現(xiàn)在相對年初的預(yù)算上，而且體現(xiàn)于同比指數(shù)上。比如，黃浦區(qū)在2010年的住房保障支出為1.48 億元，為年初預(yù)算的105.5%，相比前一年增長了8.3%；盧灣區(qū)在2010 年的住房保障支出為0.63 億元， 為年初預(yù)算的100.7%， 相比前一年增長了18.5%。
2011 年， 上海市本級財政預(yù)算的住房保障支出為22億元。此外，根據(jù)財政部相關(guān)規(guī)定，上海市在2011 年的政府性基金中，用于廉租住房補貼資金、舊區(qū)改造資金等保障性住房支出為30 億元，將在國有土地使用權(quán)收入（政府性基金）中予以安排。多數(shù)區(qū)縣在2011 年的財政預(yù)算中所安排的住房保障支出也都有所增長。
3. 創(chuàng)新財政支持方式。住房保障建設(shè)任務(wù)繁重，資金需求巨大，僅僅依靠政府財政投入，難以保證住房保障建設(shè)的可持續(xù)性。因而，上海還積極創(chuàng)新財政支持方式，充分發(fā)揮政府財政投入的引導(dǎo)帶動作用， 放大財政政策效能，通過采取財政貼息、政府資本金注入、稅費優(yōu)惠等措施，吸引社會力量參與保障性住房的建設(shè)和運行管理，建立可持續(xù)發(fā)展的長效機制。比如，針對公共租賃住房的建設(shè)和運營難題，上海探索建立一批公共租賃住房運營機構(gòu)。由市區(qū)兩級財政共同出資， 向這些機構(gòu)提供一定規(guī)模的資本金，從而使這些機構(gòu)成為負責公共租賃住房投資、建設(shè)籌措、供應(yīng)和租賃管理的主體，并引導(dǎo)各類社會投資主體參與公共租賃住房的建設(shè)和運營。
二、上海市住房保障的稅收配套。
稅收是國家為滿足社會公共需要，按照法律規(guī)定的標準和程序，強制、無償?shù)厝〉秘斦杖氲囊环N經(jīng)濟活動，也是國家憑借公共權(quán)力參與國民收入分配和再分配的一種方式。根據(jù)不同時期的政治、經(jīng)濟和社會發(fā)展總目標，國家會在既定的制度框架內(nèi)對某些稅收采取相應(yīng)的激勵和照顧措施，以減輕特定納稅人應(yīng)履行的納稅義務(wù)，從而起到引導(dǎo)、規(guī)范和調(diào)控的作用。
住房保障體系的建設(shè)離不開稅收政策的支持。由于住房保障是一項保障和改善民生的工作，從國民經(jīng)濟運行的角度看，也是一種收入再分配的方式，因而與稅收屬于同一范疇。從這種意義上說，對住房保障一些環(huán)節(jié)實行稅收優(yōu)惠或予以免征，可以節(jié)省征稅成本，減少行政資源的浪費。而且，住房保障作為一種公共服務(wù)，社會意義遠大于經(jīng)濟意義，因而應(yīng)通過稅收優(yōu)惠或相關(guān)措施，鼓勵各種社會力量參與住房保障工作。另外，對住房保障工作給予稅收配套，還體現(xiàn)了經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的發(fā)展導(dǎo)向。
基于不同標準，可以將稅收分為若干種類。比如，按照課稅對象的不同，與住房保障相關(guān)的稅收可以分為流轉(zhuǎn)稅（包括營業(yè)稅）、所得稅（包括企業(yè)所得稅、個人所得稅）、財產(chǎn)稅（包括房產(chǎn)稅、契稅）、行為稅（包括印花稅）、資源稅（包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅）。再比如，按照稅收的計算依據(jù)為標準進行分類，又可以分為從量稅（城鎮(zhèn)土地使用稅）、從價稅（包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、契稅、土地增值稅等）。在此，為了全面描述上海圍繞住房保障體系而提供的稅收配套措施，擬從保障性住房的房源籌措、運營管理和消費等幾個方面進行分類。
1. 保障性住房房源籌措環(huán)節(jié)的稅收配套。
（1） 城鎮(zhèn)土地使用稅。按照財稅［2008］24 號、財稅［2010］42 號、財稅［2010］88 號等中央有關(guān)部門文件的規(guī)定，對廉租住房、經(jīng)濟適用住房、改造安置住房和公共租賃住房的建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在商品住房等開發(fā)項目中配套建造廉租住房、經(jīng)濟適用住房、改造安置住房和公共租賃住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可以按這些保障性住房的建筑面積占總面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
�。�2）土地增值稅。對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房（包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房、改造安置住房和公共租賃住房），且增值額未超過扣除項目余額20%的，免征土地增值稅。
�。�3）印花稅。對廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位與相應(yīng)保障性住房相關(guān)的印花稅予以免征。在商品住房等開發(fā)項目中配套建造廉租住房、經(jīng)濟適用住房、改造安置住房和公共租賃住房的， 依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可以按照各類保障性住房的建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)和建造單位的印花稅。
�。�4）契稅。對廉租住房經(jīng)營管理單位購買住房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟適用住房房源、公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房、經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。
�。�5）所得稅。企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為廉租住房和公租房， 符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，捐贈支出在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。個人捐贈住房作為廉租住房的，捐贈額未超過其申報的應(yīng)納稅所得額30%的部分，準予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。
2. 保障性住房經(jīng)營管理環(huán)節(jié)的稅收配套。
�。�1）營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。對廉租住房經(jīng)營管理單位、公共租賃住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房和公共租賃住房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。但是，公租房租金收入與其他住房經(jīng)營收入應(yīng)單獨核算，未單獨核算的，不得享受免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。
�。�2）印花稅。對廉租住房、公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。
3. 保障性住房消費環(huán)節(jié)的稅收配套。
�。�1）印花稅。對廉租住房承租人、公租房承租人、經(jīng)濟適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。
�。�2）契稅。對個人購買經(jīng)濟適用住房，在上海市現(xiàn)行3%契稅稅率基礎(chǔ)上減半征收。其中，首次購買90 平方米及以下經(jīng)濟適用住房的，憑上海市房地產(chǎn)交易中心出具的首次購房證明，契稅稅率暫按1%征收。
�。�3）個人所得稅。對個人按照法定途徑獲得的廉租住房貨幣補貼，免征個人所得稅；但對于所在單位以廉租住房名義發(fā)放的不符合規(guī)定的補貼，則不能免征個人所得稅。
4. 保障性住房稅收配套的管理。
為了做好各類保障性住房的稅收配套工作，上海市的相關(guān)部門建立了一種名單管理機制。對符合規(guī)定的保障性住房經(jīng)營管理單位、建設(shè)項目以及開發(fā)企業(yè)名單，由上海市住房保障和房屋管理局通過書面形式定期向上海市地方稅務(wù)局提供。市地方稅務(wù)局收到名單后，負責將名單轉(zhuǎn)發(fā)給所屬稅務(wù)征收分局。各稅務(wù)征收分局據(jù)以辦理相關(guān)稅收的減免。
三、上海市的房產(chǎn)稅改革試點。
2011 年1 月27 日， 國務(wù)院常務(wù)會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點，其
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