商業(yè)街運(yùn)營(yíng)管理現(xiàn)狀及對(duì)策范文
一、北川巴拿恰商業(yè)步行街背景概述
1.北川是川西少數(shù)民族地區(qū)的城鎮(zhèn)。它位于四川盆地西北部，距綿陽(yáng)市區(qū)42公里，距省會(huì)成都160公里。北川是中國(guó)唯一一個(gè)羌族自治縣，羌族在我國(guó)民族歷史上有著重要的地位，作為我國(guó)最古老的民族之一，羌族傳承著悠久的歷史和燦爛的文化。像北川這樣的川西平原城鎮(zhèn)在成都市開展建設(shè)“世界生態(tài)田園城市”的目標(biāo)下，伴隨著城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化的進(jìn)程，開始加速轉(zhuǎn)型。傳統(tǒng)的川西平原的城鎮(zhèn)形態(tài)和發(fā)展模式在區(qū)域發(fā)展的引領(lǐng)下和新型產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，正在迅速融入現(xiàn)代小城鎮(zhèn)的發(fā)展軌跡。
2.2008年5月12日，四川省阿壩藏族羌族自治州汶川縣發(fā)生里氏8.0級(jí)地震。北川縣作為地震中的極重災(zāi)區(qū)，在地震中被夷為平地。在整個(gè)災(zāi)后重建中，北川是唯一一個(gè)整體異地重建的城鎮(zhèn)。
3.巴拿恰商業(yè)步行街區(qū)坐落于北川新縣城城市空間中軸線上，緊鄰安昌河，占據(jù)著城市地圖上的中心區(qū)域。巴拿恰商業(yè)街是北川新縣城的十大標(biāo)志性建筑之一，是新北川縣城的門戶，同時(shí)也是新北川的城市名片。
二、北川巴拿恰商業(yè)街的運(yùn)營(yíng)管理現(xiàn)狀
商業(yè)街的成功三分在建設(shè)，七分在管理，可見其核心是管理的體制。北川巴拿恰商業(yè)街實(shí)行的是物業(yè)管理的方式，通過(guò)一家綿陽(yáng)本地的物業(yè)管理公司，像商業(yè)街內(nèi)的商戶收取一定的管理費(fèi)用來(lái)保證公司的基本運(yùn)行，并通過(guò)和北川文化旅游投資公司相互配合來(lái)保證商業(yè)街的正常經(jīng)營(yíng)。
新北川縣城的城市性質(zhì)定位于全國(guó)唯一羌族自治縣城，地區(qū)性的節(jié)點(diǎn)城市，川西北旅游接待和中轉(zhuǎn)中心。同時(shí)北川也要實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)山區(qū)發(fā)展轉(zhuǎn)向重點(diǎn)發(fā)展以商業(yè)、休閑度假、旅游為主的服務(wù)業(yè)�？梢娚虡I(yè)旅游休閑產(chǎn)業(yè)對(duì)于新北川縣城的重要性。而巴拿恰步行街與這方面關(guān)系最緊密，它輻射了整個(gè)川西地區(qū)，吸引著來(lái)自全國(guó)各地的游客。但對(duì)商業(yè)街本身的發(fā)展而言，除了對(duì)外的發(fā)展之外，巴拿恰對(duì)其本地的居民關(guān)注度較弱，在走訪中居民也談到在北川缺少一個(gè)集中的購(gòu)物場(chǎng)所，而巴拿恰商業(yè)街正應(yīng)該承載這一作用，這一部分是它現(xiàn)階段所欠缺的。
在商業(yè)街的業(yè)態(tài)上，巴拿恰商業(yè)街前期招租過(guò)程中就已經(jīng)明確了招租的類型：特色零售、時(shí)尚零售、餐飲、休閑娛樂(lè)和服務(wù)行業(yè)。在商業(yè)街實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理的過(guò)程中，政府對(duì)于羌族特色的項(xiàng)目和企業(yè)也給予了免收稅收的扶持政策，這對(duì)于巴拿恰商業(yè)街的文化塑造有一定幫助。在鋪面類型的占比上，特色零售類型鋪面在數(shù)量上占比27%，但其面積占比僅8%，而對(duì)于巴拿恰這樣的少數(shù)民族地區(qū)商業(yè)街來(lái)說(shuō)，特色零售類正是突出其民俗特色、區(qū)別于普通商業(yè)街的重要手段。在問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果中，59.7%的人認(rèn)為商業(yè)街業(yè)態(tài)豐富，能滿足人們各種需求。根據(jù)實(shí)地的調(diào)研觀察，巴拿恰商業(yè)街上的商鋪存在雷同重復(fù)率高的問(wèn)題，特別是土特產(chǎn)類特色商店，絕大多數(shù)均為商品種類覆蓋面較廣的超市類型，在這類商店中的體驗(yàn)類似且缺少差異化。而有少部分的店鋪會(huì)現(xiàn)場(chǎng)展示特色產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程與傳統(tǒng)工藝，這種商鋪的存在有助于提升游客在商業(yè)街游覽過(guò)程中的精神享受。
巴拿恰商業(yè)街商鋪的經(jīng)營(yíng)存在一個(gè)不均衡的狀況，平時(shí)人氣較低、人流量較小，而每逢節(jié)假日如清明、國(guó)慶等假期時(shí)，游客人數(shù)又會(huì)突然上升，平時(shí)閑置的商鋪椅位不能承擔(dān)高峰期時(shí)的經(jīng)營(yíng)需求，這導(dǎo)致了商家在假日期間自作主張地采取了臨時(shí)占道經(jīng)營(yíng)的方式，尤其是餐飲類商家將餐桌直接擺放到了主街正中。這種做法既是對(duì)北川羌城5A級(jí)旅游景區(qū)形象的損害，也讓人對(duì)餐廳的衛(wèi)生狀況產(chǎn)生了擔(dān)憂。除此之外，部分商家還存在亂搭亂建和擅自改變?cè)性O(shè)計(jì)建筑形態(tài)的行為，而巴拿恰商業(yè)街的原生羌風(fēng)建筑是其羌文化的最直接體現(xiàn)，對(duì)建筑形式的破壞損壞了這種文化的傳承。在園林景觀和公共設(shè)施的管理維護(hù)方面，巴拿恰商業(yè)街中種植了色彩豐富的植物，種類繁多，實(shí)地調(diào)研時(shí)在商業(yè)街游覽的過(guò)程中能夠處處見綠，但由于種植年份較短的原因，樹木植株較小與商業(yè)街的街道寬度與建筑高度有不符。在巴拿恰商業(yè)街的各個(gè)廣場(chǎng)處還設(shè)置了水景，豐富了商業(yè)街景觀體驗(yàn)，同時(shí)也有吸引人駐留的作用。但隨著時(shí)間推移，商業(yè)街中的部分水景、綠化被人為改造為商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所。
除了自然景觀之外，巴拿恰中還有圖騰、宗教祭祀等文化景觀小品，強(qiáng)化了游客對(duì)于羌族文化的認(rèn)知。在游覽巴拿恰商業(yè)街的過(guò)程中，能夠方便地找到座椅和衛(wèi)生間，提升了游客的生理感受。商業(yè)街中的座椅均設(shè)置在綠化周邊，提供給了人們較為私密和舒適的空間。衛(wèi)生間在主街上有清晰的標(biāo)識(shí)和指向。在商業(yè)街中間的禹王廣場(chǎng)處，設(shè)置了幾處下沉式空間，提供給了人們休憩、駐留的空間。在安全的管理上，512汶川特大地震的恢復(fù)重建過(guò)程中對(duì)新建建筑的防震要求也提到了一個(gè)新的高度，這也為后來(lái)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》的編制提供了參考。巴拿恰商業(yè)街處于新北川的核心位置，其在建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中就進(jìn)行了防震的考量。此外，在巴拿恰商業(yè)街周邊還設(shè)立了多個(gè)緊急避難場(chǎng)所和固定避難場(chǎng)所，在商業(yè)街中便能看到明顯標(biāo)識(shí)，便于在災(zāi)害發(fā)生時(shí)及時(shí)有序地組織疏散。
三、巴拿恰商業(yè)街發(fā)展運(yùn)營(yíng)管理可行策略探究
1.前期建立統(tǒng)一完善的.管理體制。商業(yè)街的成敗三分建設(shè)、七分管理，巴拿恰商業(yè)街現(xiàn)在采用的物業(yè)管理制度的路子比較新，有探索的意義。在管理上商業(yè)街中存在一些糾紛與矛盾，究其根源是建設(shè)時(shí)間上的局促性致使其沒(méi)有制定一個(gè)統(tǒng)一完善的管理制度，而現(xiàn)階段物業(yè)管理公司與政府部門間的配合較弱，對(duì)商家的約束力和管理并不到位。物業(yè)、公眾應(yīng)該更積極地參與到前期的商業(yè)街規(guī)劃當(dāng)中，從而避免規(guī)劃時(shí)考慮的不充分，提高預(yù)見性。同樣位于四川的寬窄巷子商業(yè)街在開街前期就制定了各項(xiàng)管理措施，其中寬窄巷子管理方對(duì)于立面的控制尤為嚴(yán)格。因?yàn)閷捳镒佣ㄎ挥隗w現(xiàn)休閑文化，若是任由商家破壞原有建筑立面，也將破壞商業(yè)街整體氛圍。
2.租金價(jià)格差異化。巴拿恰商業(yè)街上店鋪現(xiàn)有業(yè)態(tài)重復(fù)率高，尤其是售賣土特產(chǎn)的店鋪更是千篇一律，弱化了游客的在商業(yè)街中的文化體驗(yàn)。在文化塑造上，商業(yè)街可以以補(bǔ)貼的方式引入不同的傳統(tǒng)工藝品，并以制作過(guò)程與方法的形式展現(xiàn)在游客面前，有助于提升對(duì)人群的吸引。例如成都錦里街區(qū)在收取租金時(shí)不按照固有面積來(lái)計(jì)算，而是考慮經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目差異化制定不同的價(jià)格，而對(duì)于傳統(tǒng)手工業(yè)采取保護(hù)的手段低價(jià)出租，這也使得錦里較好的保存了一些傳統(tǒng)技藝，并在商業(yè)街區(qū)中得以體現(xiàn)，也為其吸引了眾多的游客。
3.分段分街區(qū)定位�，F(xiàn)有巴拿恰商業(yè)街給游客的感受較為分散，再加上副街部分商鋪入駐率低、游客到達(dá)性差�；诖丝刹扇》侄畏纸謪^(qū)定位的手段改善這一情況，例如集中將餐飲業(yè)布置在西區(qū)北面副街，一來(lái)可以靠餐飲的必要性帶動(dòng)副街的人氣，而來(lái)可以使同樣提供餐飲業(yè)的商鋪聚集在一起，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)，以服務(wù)和品質(zhì)尋求市場(chǎng)認(rèn)同。
4.經(jīng)營(yíng)空間的彈性管理。在節(jié)假日中，商業(yè)街的人流量突增，部分商家亂搭亂建甚至占用主街中心部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。這種做法嚴(yán)重的損害了游客在商業(yè)街中的游覽體驗(yàn)，從管理上應(yīng)嚴(yán)格禁止對(duì)主街步行用道及公共空間的占用。但在實(shí)際走訪中也發(fā)現(xiàn)了商鋪的面寬較小，不符合南方地區(qū)開門做生意的習(xí)慣，而適當(dāng)?shù)淖尳?jīng)營(yíng)向外蔓延也有助于提升商業(yè)街的參與性和生動(dòng)性。因此在經(jīng)營(yíng)空間的管理上可以考慮彈性的手段，分時(shí)段允許商家在限定范圍內(nèi)擺攤至商鋪門口。
5.商業(yè)街的文化塑造。商業(yè)街的文化塑造是其脫穎而出的重要手段，特別是巴拿恰處于少數(shù)民族地區(qū)，更應(yīng)該體現(xiàn)其羌族文化特色。除了建筑上的羌族風(fēng)貌外，更應(yīng)該在文化“軟件”上下功夫。加強(qiáng)對(duì)民俗特色商業(yè)的扶持，突出每家店面的差異性，給予商家一定的自主設(shè)計(jì)商鋪景觀的權(quán)利。而整條商業(yè)街應(yīng)該融合發(fā)展，打造“巴拿恰”文化品牌。
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