個人貸款收入證明

收入證明既是借款人購買能力的證明，也是銀行衡量借款人支付能力的證明，因而也是銀行對借款人發(fā)放按揭貸款的最重要的依據(jù)，是否要對借款人發(fā)放按揭貸款，發(fā)放多大規(guī)模的按揭貸款，銀行全要通過收入證明來評估。但由于收入證明隨意性極大，虛假的收入證明到處泛濫，使銀行失去了對借款人支付能力的一個重要的評判標準。近年來銀行按揭貸款業(yè)務(wù)被投機性的炒房人所利用，大量的炒房人通過虛開收入證明，隨意性地擴大自己的收入規(guī)模，從而擴大自己的按揭貸款的支付能力，去騙取大量的銀行按揭貸款，成倍地放大了按揭貸款的規(guī)模。

內(nèi)容失實

部分不符合個人住房按揭貸款條件的借款人，要求所在單位按借款人意愿或根據(jù)貸款額度填寫符合貸款條件的收入證明，收入證明內(nèi)容失真。由借款人工作單位開具的假的收入證明，這些收入證明主要是借款人工作單位應(yīng)借款人申請人的要求開具的，雖然形式是真的，假內(nèi)容是假的，收入規(guī)模是夸大的，是名符其實的真的假證明;由并不存在的單位開具的收入證明，這些工作單位完全是借款申請人私刻了假印章造出來的，這些單位有些是營業(yè)執(zhí)照過期的單位，有些是根本不存在的工作單位，由這些單位開具的收入證明完全由借款申請人隨意填寫，毫無可信性;由借款申請人本人注冊成立的公司或是由借款申請人實際控制的公司開具的，由于這些公司完全由借款申請人自己掌控，其開具的收入證明也完全沒有可信性，目前有相當(dāng)一批人職業(yè)炒房人是通過自己專門成立的公司來開具虛假收入證明的;假借他人工作單位來開具虛假收入證明的，這些收入證明主要是由借款申請人通過朋友、親戚等關(guān)系，從自己并不曾工作過的單位開具的。

銀行審核不嚴格

銀行判斷申請人購房能力的主要依據(jù)是申請人的收入規(guī)模，對申請住房按揭貸款的人要提供收入證明，以證明購房人的實際購買能力。申請人提供的收入證明越大，說明申請人的購買能力越強。我國現(xiàn)有住房按揭貸款政策規(guī)定的條件之一是居民的月還款額不能超過居民家庭總收入的一半。《個人住房貸款管理辦法》要求個人收入證明資料應(yīng)包括借款人的職業(yè)、職務(wù)、工作年限及收入情況(包括能證明收入的工資表、提供的納稅資料)等，但目前多數(shù)借款人開具的收入證明只有月收入金額和單位印章，無法全面反映借款人的收入狀況、還款能力。

而對于銀行來說，目前由于社會征信體系功能缺乏，無法去清楚地獲得每個借款申請人的實際收入情況，只是一般要求律師去幫助核實。但律師由于是根據(jù)按揭貸款的業(yè)務(wù)量來提取律師費的，按揭業(yè)務(wù)量越大律師收入就越高，其與借款申請人有相同的利益取向，因此就極易與借款申請人形成利益同盟關(guān)系，對借款申請人虛假的收入證明往往睜一眼閉一眼，有時反而協(xié)助借款申請主動造假。銀行在借款申請人與律師這對利益同盟者面前，無法獲得借款申請人實際的收入情況，同時，銀行收益的規(guī)模也是依靠業(yè)務(wù)量的規(guī)模來獲取的，尤其是具體的銀行經(jīng)辦工作人員，更是要依靠業(yè)務(wù)量的擴大來獲得更多的獎金、工資等收入，因此，主觀上也往往對虛假的收入證明采取了默許或是縱容的態(tài)度，以便迅速擴大按揭貸款的業(yè)務(wù)量。正是借款人申請人、作為中介服務(wù)的律師、銀行等這三方形成了穩(wěn)固的利益同盟，使得虛假的收入證明在按揭貸款中大昌其行，原本是銀行防范風(fēng)險重要舉措的收入證明但在我國的按揭貸款業(yè)務(wù)中卻成為擺設(shè)。

中金億觀點

目前，我國尚未出臺規(guī)范個人收入證明資料的法規(guī)文件，對開具假證明、虛增個人收入的單位和個人缺少相應(yīng)的制裁手段，收入證明不實問題較為普遍。因銀行業(yè)金融機構(gòu)間缺乏信息溝通機制，部分借款人為多次獲得住房貸款，在所在單位或其他單位多次開具收入證明，在不同金融機構(gòu)多次申領(lǐng)個人住房貸款。而部分銀行僅憑借款人提供的收入證明資料認定其還款能力，對借款人收入證明資料的真實性不做相應(yīng)審核，致使部分開具假證明的借款人獲得貸款，相應(yīng)增大了貸款風(fēng)險。

銀行應(yīng)該明確開證主體，規(guī)范開證行為。明確由稅務(wù)部門作為個人收入證明資料的開證主體，規(guī)范開證行為，保證個人收入證明資料的真實性。同時要更多地以個人所得稅的納稅材料去取代收入證明。目前二手房貸款首付提高后，很多貸款人虛報個人收入，如月收入5000元左右的報到1萬以上，虛夸自己的還貸能力，而法律規(guī)定個人月收入超過一萬元，也就是年收入過12萬，應(yīng)該在稅務(wù)部門有備案，銀行用完稅證明代替收入證明能在很大程度上杜絕虛假收入證明。2007年上半年，上海、北京、天津、深圳、寧波、杭州等城市的家庭債務(wù)比例已經(jīng)接近或超過100%，尤其是上海高達155%，已經(jīng)超過美國等發(fā)達國家居民的家庭債務(wù)比例。北京僅次于上海，家庭債務(wù)比較達到122%，青島、杭州、深圳、寧波等城市家庭債務(wù)比例分別達到95%、91%、85%、79%，天津最低為44%，虛假收入證明使購房者負擔(dān)了超過其償還能力的債務(wù)，而銀行也面臨著不良貸款率激增的風(fēng)險。

在稅務(wù)系統(tǒng)較為完善的大中城市，在辦理按揭貸款業(yè)務(wù)中，銀行可以規(guī)定：對于辦理第一套按揭貸款的購房人可以單獨以收入證明來判斷其貸款支付能力，而對于購買第二套住房或以上的借款人必須要求其提供經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認可的納稅申報材料或是原始的納稅材料，以替代收入證明，并依此作為辦理按揭貸款規(guī)模的依據(jù)。貸款償還能力超過其納稅證明材料所證明的收入規(guī)模的，國家要強制要求商業(yè)銀行不得發(fā)放按揭貸款，除非借款人補交了所得稅，并重新取得稅務(wù)機關(guān)開具的合格完稅材料。

而在部分收入較低中小城市，銀行不能把收入證明當(dāng)約束貸款者、控制風(fēng)險的第一選擇，而應(yīng)將房產(chǎn)抵押率充足與否和變現(xiàn)能力作為首要考慮的因素。銀行同時應(yīng)通過對包括借款人的聘用單位、稅務(wù)部門、工商管理部門等獨立的第三方的調(diào)查，審核貸款申請的真實性及借款人的信用情況，了解其本人及家庭的資產(chǎn)、負債情況、信用記錄等，以降低貸款風(fēng)險。

銀行需加強銀行業(yè)金融機構(gòu)間的信息溝通，實現(xiàn)借款人信息的聯(lián)網(wǎng)和共享，使銀行業(yè)金融機構(gòu)能夠及時查詢借款人的資信狀況，掌握借款人的收入、負債變化情況和還款能力，從源頭防范個人住房按揭貸款個人收入證明不實而帶來的風(fēng)險。

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