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2004年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資產(chǎn)評(píng)估學(xué)考試大綱
一、總論
(一)考試目的
本部分的考試目的是測(cè)試考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)的掌握情況。重點(diǎn)考察考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念、基本假設(shè)和原則，以及資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的關(guān)系、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)法律規(guī)范等基礎(chǔ)知識(shí)的掌握程度。
(二)考試基本要求
1．掌握資產(chǎn)的基本概念、基本特征和分類(lèi)；掌握資產(chǎn)評(píng)估的概念、基本要素、分類(lèi)、特點(diǎn)；熟悉資產(chǎn)評(píng)估中價(jià)值和價(jià)格的區(qū)別；了解資產(chǎn)評(píng)估的功能。
2．掌握資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型及其劃分標(biāo)準(zhǔn)，掌握市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值(非市場(chǎng)價(jià)值)的定義、兩者之間的關(guān)系；掌握明確市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值(非市場(chǎng)價(jià)值)在資產(chǎn)評(píng)估中的意義和作用；熟悉市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值(非市場(chǎng)價(jià)值)存在的主要價(jià)值形式。
3．熟悉資產(chǎn)評(píng)估一般目的與特定目的的內(nèi)插和兩者的關(guān)系，熟悉資產(chǎn)評(píng)估特定目的在資產(chǎn)評(píng)估中的地位和作用。
4．掌握交易假設(shè)、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)的內(nèi)涵和實(shí)質(zhì)，掌握其使用范圍及約束條件；熟悉資產(chǎn)評(píng)估中的獨(dú)立性、客觀(guān)性和公正性等工作原則；掌握資產(chǎn)評(píng)估中的預(yù)期收益原則、替代原則、供求原則、貢獻(xiàn)原則、估價(jià)日期原則等經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則及其應(yīng)用領(lǐng)域。
5．熟悉資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系與區(qū)別，熟悉資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的聯(lián)系與區(qū)別；了解資產(chǎn)評(píng)估在中國(guó)的發(fā)展。
6．熟悉中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)法律規(guī)范。
(三)要點(diǎn)說(shuō)明
1．資產(chǎn)及其基本特征
所謂資產(chǎn)，是指經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，能以貨幣計(jì)量的，能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。資產(chǎn)具有以下基本特征：
(1)資產(chǎn)必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。
(2)資產(chǎn)必須能以貨幣計(jì)量。
(3)資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源，即可望給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)現(xiàn)金流人的資源。
2．資產(chǎn)的分類(lèi)
(1)按資產(chǎn)存在形態(tài)分類(lèi)，可以分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。
(2)按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類(lèi)，可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。
(3)按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類(lèi)，可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。
(4)按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的關(guān)系分類(lèi)，可以分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。 ·
3．資產(chǎn)評(píng)估及其基本組成要素
(1)資產(chǎn)評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)
定和估算的行為。
(2)資產(chǎn)評(píng)估的基本組成要素是由以下內(nèi)容組成：
①評(píng)估主體，即從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員，他們是資產(chǎn)評(píng)估工作的主導(dǎo)者；
②評(píng)估客體，即被評(píng)估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評(píng)估的具體對(duì)象，也稱(chēng)為評(píng)估對(duì)象；
③評(píng)估依據(jù)，也就是資產(chǎn)評(píng)估工作所遵循的法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議以及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和其他參考依據(jù)；
④評(píng)估目的，即資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的要求，或資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途。它直接或間接地決定和制約資產(chǎn)評(píng)估的條件，以及價(jià)值類(lèi)型的選擇；
⑤評(píng)估原則，即資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范，是調(diào)節(jié)評(píng)估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評(píng)估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則；
⑥評(píng)估程序，即資產(chǎn)評(píng)估工作從開(kāi)始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序；
⑦評(píng)估價(jià)值類(lèi)型，即對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，它對(duì)資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)的選擇具有約束性；
⑧評(píng)估方法，即資產(chǎn)評(píng)估所運(yùn)用的特定技術(shù)，是分析和判斷資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的手段和途徑。以上基本要素構(gòu)成了資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的有機(jī)整體。
4．資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)和特點(diǎn)
(1)資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)。資產(chǎn)種類(lèi)的多樣化和資產(chǎn)業(yè)務(wù)的多樣性，以及資產(chǎn)評(píng)估委托方及其相關(guān)當(dāng)事人對(duì)資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容及其報(bào)告需求的多樣性，資產(chǎn)評(píng)估也相應(yīng)出現(xiàn)了多種類(lèi)型。
①?gòu)馁Y產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的對(duì)象、評(píng)估的內(nèi)容和評(píng)估者承擔(dān)的責(zé)任等方面來(lái)看，目前國(guó)際上的資產(chǎn)評(píng)估主要分為三類(lèi)，即評(píng)估、評(píng)估復(fù)核和評(píng)估咨詢(xún)。
②從資產(chǎn)評(píng)估面臨的條件、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)過(guò)程中遵循資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的程度及其對(duì)評(píng)估報(bào)告披露的要求的角度，資產(chǎn)評(píng)估又可分為完全資產(chǎn)評(píng)估和限制性資產(chǎn)評(píng)估。
③從資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的角度，資產(chǎn)評(píng)估還可具體劃分為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估和整體資產(chǎn)評(píng)估。
(2)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)。理解和把握資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)，有利于進(jìn)一步認(rèn)識(shí)資產(chǎn)評(píng)估的實(shí)質(zhì)，對(duì)于搞好資產(chǎn)評(píng)估工作，提高資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量具有重要意義。一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估具有市場(chǎng)性、公正性、專(zhuān)業(yè)性和咨詢(xún)性的特點(diǎn)。
5．資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)格與價(jià)值
在資產(chǎn)評(píng)估中資產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)值是被如下定義和規(guī)定的：在資產(chǎn)評(píng)估中，價(jià)格一般是指在特定的交易行為中，特定的買(mǎi)方(或)賣(mài)方對(duì)商品或服務(wù)的交換價(jià)值的認(rèn)可，以及提供或支付的貨幣數(shù)額。價(jià)格是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，是特定的交易行為中特定買(mǎi)方和賣(mài)方對(duì)商品或服務(wù)實(shí)際支付或收到的貨幣數(shù)額。資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值是一個(gè)交換價(jià)值范疇，它反映了可供交易的商品、服務(wù)與其買(mǎi)方、賣(mài)方之間的貨幣數(shù)量關(guān)系。資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值不是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，它只是專(zhuān)業(yè)人土根據(jù)特定的價(jià)值定義在特定時(shí)間內(nèi)對(duì)商品、服務(wù)價(jià)值的估計(jì)。
6．市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值(非市場(chǎng)價(jià)值)及其劃分標(biāo)準(zhǔn)
(1)市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值(非市場(chǎng)價(jià)值)的劃分標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值(非市場(chǎng)價(jià)值)是以資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件，以及被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型。
(2)市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值(非市場(chǎng)價(jià)值)定義。資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開(kāi)市場(chǎng)上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值也稱(chēng)非市場(chǎng)價(jià)值或其他價(jià)值。它并沒(méi)有直接的定義，它是一系列不符合資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值定義條件的所有價(jià)值形式的總稱(chēng)或組合。
(3)市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值(非市場(chǎng)價(jià)值)在資產(chǎn)評(píng)估中的意義和作用。這種分類(lèi)方法和概念界定有利于評(píng)估人員對(duì)其評(píng)估結(jié)果性質(zhì)的認(rèn)識(shí)，便于評(píng)估人員在撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告時(shí)更清楚明了地說(shuō)明其評(píng)估結(jié)果的確切涵義。
這種分類(lèi)方法及概念界定便于評(píng)估人員劃定其評(píng)估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。
7．交易假設(shè)
交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評(píng)資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。
8．公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)
公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定說(shuō)明或限定。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)的關(guān)鍵在于認(rèn)識(shí)和把握公開(kāi)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)和內(nèi)涵。就資產(chǎn)評(píng)估而言，公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，指一個(gè)有自愿的買(mǎi)者和賣(mài)者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買(mǎi)者和賣(mài)者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。事實(shí)上現(xiàn)實(shí)中的市場(chǎng)條件未必真能達(dá)到上述公開(kāi)市場(chǎng)的完善程度。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)就是假定那種較為完善的公開(kāi)市場(chǎng)存在，被評(píng)估資產(chǎn)將要在這樣一種公開(kāi)市場(chǎng)中進(jìn)行交易。當(dāng)然公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)也是基于市場(chǎng)客觀(guān)存在的現(xiàn)實(shí)，即資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)這樣一種客觀(guān)事實(shí)為基礎(chǔ)的。
9．持續(xù)使用假設(shè)
持續(xù)使用假設(shè)也是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件，以及在這樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說(shuō)明。持續(xù)使用假設(shè)又細(xì)分為三種具體情況： (1)在用續(xù)用； (2)轉(zhuǎn)用續(xù)用；(3)移地續(xù)用。在用續(xù)用指的是處于使用中的被評(píng)估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。轉(zhuǎn)用續(xù)用則是指被評(píng)估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的使用用途，調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去。移地續(xù)用則是說(shuō)被評(píng)估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)變動(dòng)發(fā)生后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)在的空間位置、轉(zhuǎn)移到其他空間位置上繼續(xù)使用。
10．清算假設(shè)
清算假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)條件的一種假定說(shuō)明或限定。具體而言，是對(duì)資產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說(shuō)明。清算假設(shè)首先是基于被評(píng)估資產(chǎn)面臨清算或具有潛在的被清算的事實(shí)或可能性，再根據(jù)相應(yīng)數(shù)據(jù)資料推定被評(píng)估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)的狀態(tài)。
二、資產(chǎn)評(píng)估的基本方法
(一)考試目的
評(píng)估方法是資產(chǎn)評(píng)估的重要基礎(chǔ)。本部分的考試目的是測(cè)試考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估基本方法內(nèi)涵、使用前提、具體方法運(yùn)用的掌握情況，從而考察考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估各類(lèi)基本方法和具體方法的應(yīng)用能力。
(二)考試基本要求
1．掌握市場(chǎng)法的基本涵義與基本前提；掌握市場(chǎng)法運(yùn)用的基本步驟；熟悉市場(chǎng)法中可比因素及其內(nèi)在要求；掌握市場(chǎng)法中的直接比較法和類(lèi)比調(diào)整法，及其功能價(jià)值類(lèi)比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法、成本市價(jià)法、市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法和市盈率乘數(shù)法等具體評(píng)估方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求。
2．掌握收益法的基本涵義和基本前提；熟悉收益法的實(shí)施步驟；掌握收益法中收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個(gè)基本參數(shù)的內(nèi)涵、實(shí)質(zhì)和估測(cè)方法；掌握收益法中各種具體方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求。
3．掌握成本法的基本涵義、基本前提和運(yùn)用要領(lǐng)；掌握成本法中重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的涵義、相互關(guān)系；掌握重置核算法、價(jià)格指數(shù)法、功能價(jià)值法、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等具體估算重置成本的方法的運(yùn)用；掌握測(cè)算實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的各種具體方法的運(yùn)用及其結(jié)果屬性。
4．掌握市場(chǎng)法、收益法和成本法之間的邏輯關(guān)系和應(yīng)用關(guān)系；掌握每類(lèi)評(píng)估方法中各種具體方法之間的邏輯關(guān)系和應(yīng)用關(guān)系；掌握選擇和運(yùn)用各種評(píng)估方法基本要求和需要考慮的各種條件及參數(shù)。
(三)要點(diǎn)說(shuō)明
1．市場(chǎng)法的基本涵義與基本前提
(1)市場(chǎng)法的基本涵義。市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱(chēng)。
(2)市場(chǎng)法的基本前提。通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿(mǎn)足兩個(gè)最基本的前提條件：①要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)；②公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。
2．市場(chǎng)法運(yùn)用的基本步驟
(1)選擇參照物；
(2)在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素；
(3)指標(biāo)對(duì)比、量化差異；
(4)在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異；
(5)綜合分析確定評(píng)估結(jié)果。
3．市場(chǎng)法中的直接比較法
市場(chǎng)法中的直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類(lèi)方法。它包括功能價(jià)值類(lèi)比法、價(jià)格指數(shù)
法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法等若干具體評(píng)估方法。
4．市場(chǎng)法中的類(lèi)比分析法
類(lèi)比調(diào)整法是市場(chǎng)法中最基本的評(píng)估方法。該法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似，該法通過(guò)對(duì)比分析調(diào)整參照物與評(píng)
估對(duì)象之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。
5．收益法基本的涵義與基本前提
收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。它服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來(lái)判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。它涉及三個(gè)基本要素：①被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益；②折現(xiàn)率或資本化率；③被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運(yùn)用收益法的基本前提。從這個(gè)意義上講，應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是：
(1)被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；
(2)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；
(3)被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。
6．收益法中收益額
收益額是適用收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的基本參數(shù)之一。在資產(chǎn)評(píng)估中，資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報(bào)的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。資產(chǎn)評(píng)估中的收益額有兩個(gè)比較明確的特點(diǎn)：
(1)收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；
(2)用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀(guān)收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。
7．收益法中的折現(xiàn)率
收益法中的折現(xiàn)率，從本質(zhì)上講是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，它是由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般是指同期國(guó)庫(kù)券利率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的投資回報(bào)率。
8．收益法中的收益期限
收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，它由評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測(cè)定。
9．收益法中的主要技術(shù)方法
收益法實(shí)際上是在預(yù)期收益還原思路下若干具體方法的集合。從大的方面來(lái)看，收益法中的具體方法可以分為若干類(lèi)：
(1)針對(duì)評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有無(wú)限期的情況劃分，分為有限期和無(wú)限期的評(píng)估方法；
(2)針對(duì)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益額的情況劃分，又可分為等額收益評(píng)估方法、非等額收益方法等等。
10．成本法的基本涵義
成本法也是資產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一。成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的
各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。
11．成本法中的基本要素
就一般意義上講，成本法的運(yùn)用涉及四個(gè)基本要素，即資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值和資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。
(1)資產(chǎn)的重置成本。簡(jiǎn)單地說(shuō)，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來(lái)說(shuō)，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。
(2)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值亦稱(chēng)有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。
(3)資產(chǎn)的功能性貶值。資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使原有資產(chǎn)的建造成本超過(guò)
現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)超過(guò)體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步的同類(lèi)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本的超支額。
(4)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。
12．評(píng)估方法之間的關(guān)系
(1)資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系。評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的手段。對(duì)于特定經(jīng)濟(jì)行為，在相同的市場(chǎng)條件下，對(duì)處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其評(píng)估值應(yīng)該是客觀(guān)的。這個(gè)客觀(guān)的評(píng)估值不會(huì)因評(píng)估人員所選用的評(píng)估方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果�？梢哉J(rèn)為正是評(píng)估基本目的決定了評(píng)估方法間的內(nèi)在聯(lián)系。而這種內(nèi)在聯(lián)系為評(píng)估人員運(yùn)用多種評(píng)估方法評(píng)估同一條件下的同一資產(chǎn)，并做相互驗(yàn)證提供了理論根據(jù)。但需要指出的是，運(yùn)用不同的評(píng)估方法評(píng)估同一資產(chǎn)，必須保證評(píng)估目的、評(píng)估前提、被評(píng)估對(duì)象狀態(tài)的一致，以及運(yùn)用不同評(píng)估方法所選擇的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)合理。
(2)資產(chǎn)評(píng)估方法之間的區(qū)別。各種評(píng)估方法獨(dú)立存在本身就說(shuō)明各種評(píng)估方法之間存在差異。各種評(píng)估方法都是從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值。不論是通過(guò)與市場(chǎng)參照物比較獲得評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，還是根據(jù)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益折現(xiàn)獲得其評(píng)估價(jià)值，抑或是按照資產(chǎn)的再取得途徑尋求評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，都是對(duì)評(píng)估對(duì)象在一定條件下的價(jià)值的描述，它們之間是有內(nèi)在聯(lián)系并可相互替代的。但是，每一種評(píng)估方法都有其自成一體的運(yùn)用過(guò)程，都要求具備相應(yīng)的信息基礎(chǔ)，評(píng)估結(jié)論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價(jià)值。因此，各種評(píng)估方法又是有區(qū)別的。
三、資產(chǎn)評(píng)估程序
(一)考試目的
本部分的考試目的是測(cè)試考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估程序的掌握情況。重點(diǎn)考察考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估程序的基本概念、資產(chǎn)評(píng)估基本程序的主要內(nèi)容，以及資產(chǎn)評(píng)估信息收集與分析等基礎(chǔ)知識(shí)的掌握程度。
(二)考試基本要求
1．掌握資產(chǎn)評(píng)估程序的基本概念；掌握廣義與狹義資產(chǎn)評(píng)估程序的區(qū)別。
2．掌握資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性。
3．掌握資產(chǎn)評(píng)估具體程序的主要內(nèi)容。
4．熟悉執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求。
5。熟悉資產(chǎn)評(píng)估中信息收集與分析方法。
(三)要點(diǎn)說(shuō)明
1．資產(chǎn)評(píng)估程序的定義
資產(chǎn)評(píng)估程序是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。
2．廣義與狹義資產(chǎn)評(píng)估程序的區(qū)別
狹義的資產(chǎn)評(píng)估程序開(kāi)始于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員接受委托，終止于向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。
廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序開(kāi)始于承接資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)環(huán)節(jié)，終止于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)提交后的資產(chǎn)評(píng)估文件歸檔管理。
3．資產(chǎn)評(píng)估基本程序
資產(chǎn)評(píng)估基本程序主要包括：
(1)明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；
(2)簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)；
(3)編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；
(4)資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；
(5)收集資產(chǎn)評(píng)估資料；
(6)評(píng)定估算；
(7)編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)；
(8)資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔。
4．資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性
資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性體現(xiàn)在：
(1)資產(chǎn)評(píng)估程序是規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行為、提高資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量和資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)公信力的重要保證；
(2)資產(chǎn)評(píng)估程序是相關(guān)當(dāng)事方評(píng)價(jià)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的重要依據(jù)；
(3)資產(chǎn)評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。
5．執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求
(1)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國(guó)家和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建立、健全資產(chǎn)評(píng)估程序制度。
(2)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的情況和資產(chǎn)評(píng)估程序制度，確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評(píng)估程序，不得隨意簡(jiǎn)化或刪減資產(chǎn)評(píng)估程序。
(3)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)辦人員及助理人員實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估程序。
(4)如果由于資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的特殊性，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員無(wú)法或沒(méi)有履行資產(chǎn)評(píng)估程序中的某個(gè)基本環(huán)節(jié)，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)考慮這種狀況是否會(huì)影響到資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的合理性，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)中明確披露這種狀況及其對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論可能具有的影響，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)拒絕接受委托或終止資產(chǎn)評(píng)估工作。
(5)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評(píng)估程序的組織實(shí)施情況記錄于工作底稿，并將主要資產(chǎn)評(píng)估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)中予以披露。
四、機(jī)器設(shè)備評(píng)估
(一)考試目的
機(jī)器設(shè)備評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估的重要組成部分。通過(guò)對(duì)機(jī)器設(shè)備評(píng)估內(nèi)容的考試，測(cè)試考生對(duì)機(jī)器設(shè)備評(píng)估的基本原理與方法的掌握和運(yùn)用情況。重點(diǎn)測(cè)試考生對(duì)機(jī)器設(shè)備評(píng)估有關(guān)的基本概念、評(píng)估原則以及成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用能力，考核考生分析和解決機(jī)器設(shè)備評(píng)估問(wèn)題的能力。
(二)考試基本要求
1．了解機(jī)器設(shè)備定義；了解機(jī)器設(shè)備的分類(lèi)。
2．掌握成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的技術(shù)思路；熟悉重置成本的基本概念，掌握重置成本計(jì)算中常用的直接法、物價(jià)指數(shù)法、成本核算法、綜合估價(jià)法、重量估價(jià)法及類(lèi)比估價(jià)法；掌握設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)的計(jì)算方法；掌握進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用的計(jì)算方法；熟悉實(shí)體性貶值的基本概念、類(lèi)型、產(chǎn)生原因；掌握估算實(shí)體性貶值常用的觀(guān)察法、年限法、修復(fù)費(fèi)用法；熟悉功能性貶值的基本概念、類(lèi)型、產(chǎn)生原因，掌握超額投資成本形成的功能性貶值和超額運(yùn)營(yíng)成本形成的功能性貶值的估算方法；熟悉經(jīng)濟(jì)性貶值的基本概念、產(chǎn)生原因，掌握經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法。
3．熟悉運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的技術(shù)思路；掌握市場(chǎng)法中機(jī)器設(shè)備的比較因素；掌握直接匹配法的使用及特點(diǎn)；掌握因素調(diào)整法的特點(diǎn)及應(yīng)用；熟悉成本比率調(diào)整法的應(yīng)用；熟悉市場(chǎng)比較法的使用范圍。
4．熟悉收益法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的技術(shù)思路；掌握收益年金資本化法的應(yīng)用。
(三)要點(diǎn)說(shuō)明
1．成本法
(1)重置成本計(jì)算。機(jī)器設(shè)備的重置成本包括購(gòu)置或購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的必要的、合理的直接成本費(fèi)用、間接成本費(fèi)用和因資金占用所發(fā)生的資金成本。設(shè)備的直接成本一般包括：設(shè)備凈價(jià)，即購(gòu)買(mǎi)或建造費(fèi)用、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)及其他合理成本；間接成本一般包括：管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。
(2)進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用。進(jìn)口設(shè)備的從屬費(fèi)用包括國(guó)外運(yùn)費(fèi)、國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)、關(guān)稅、消費(fèi)稅、增值稅、銀行手續(xù)費(fèi)、公司代理手續(xù)費(fèi)、海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)，對(duì)車(chē)輛還包括車(chē)輛購(gòu)置附加費(fèi)等。
(3)實(shí)體性貶值。設(shè)備的有形磨損分為兩種。設(shè)備在使用過(guò)程中產(chǎn)生的有形磨損稱(chēng)為第1種有形磨損；設(shè)備在閑置存放過(guò)程中產(chǎn)生的磨損稱(chēng)為第H種有形磨損。由此引起的貶值稱(chēng)為實(shí)體性貶值(Dp)，或物理性貶值。設(shè)備實(shí)體性貶值的程度可以用實(shí)體性貶值率來(lái)反映。
(4)功能性貶值。功能性貶值(DF)是由于無(wú)形磨損而引起資產(chǎn)價(jià)值的損失稱(chēng)為機(jī)器設(shè)備的功能性貶值。與第1種無(wú)形磨損、第Ⅱ種無(wú)形磨損相對(duì)應(yīng)，設(shè)備的功能性貶值主要體現(xiàn)在超額投資成本和超額運(yùn)營(yíng)成本兩方面。
(5)經(jīng)濟(jì)性貶值。機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值(DE)是由于外部因素引起的貶值。這些因素包括：由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，產(chǎn)品需求減少，導(dǎo)致設(shè)備開(kāi)工不足，生產(chǎn)能力相對(duì)過(guò)剩；原材料、能源等提價(jià)，造成成本提高，而生產(chǎn)的產(chǎn)品售價(jià)沒(méi)有相應(yīng)提高；國(guó)家有關(guān)能源、環(huán)境保護(hù)等限制或削弱產(chǎn)權(quán)的法律、法規(guī)產(chǎn)品生產(chǎn)成本的提高或者使設(shè)備強(qiáng)制報(bào)廢，縮短了設(shè)備的正常使用壽命等等。
2．市場(chǎng)比較法
市場(chǎng)比較法是根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)上與被評(píng)估對(duì)象相似的或可比的參照物的價(jià)格來(lái)確定被評(píng)估對(duì)象的價(jià)格。如果參照物與被評(píng)估對(duì)象不是完全相同，需要根據(jù)評(píng)估對(duì)象與參照物之間的差異對(duì)價(jià)值的影響做出調(diào)整。
(1)比較因素�？赡苡绊憴C(jī)器設(shè)備市場(chǎng)價(jià)值的比較因素分為四大類(lèi)：個(gè)別因素、交易因素、時(shí)間因素、地域因素。
①個(gè)別因素。設(shè)備的個(gè)別因素一般指反映設(shè)備在結(jié)構(gòu)、形狀、尺寸、性能、生產(chǎn)能力、安裝、質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)性等方面差異的因素。不同的設(shè)備，差異因素也不同。
②交易因素。設(shè)備的交易因素是指交易動(dòng)機(jī)、背景對(duì)價(jià)格的影響，不同的交易動(dòng)機(jī)和交易背景都會(huì)對(duì)設(shè)備的出售價(jià)格產(chǎn)生影響。另外，交易數(shù)量也是影響設(shè)備售價(jià)的一個(gè)重要因素。
③時(shí)間因素。不同交易時(shí)間的市場(chǎng)供求關(guān)系、物價(jià)水平等都會(huì)不同，評(píng)估人員應(yīng)選擇與評(píng)估基準(zhǔn)日最接近的交易案例，并對(duì)參照物的時(shí)間影響因素做出調(diào)整。
④地域因素。由于不同地區(qū)市場(chǎng)供求條件等因素的不同，設(shè)備的交易價(jià)格也受到影響，評(píng)估參照物應(yīng)盡可能與評(píng)估對(duì)象在同一地區(qū)。如評(píng)估對(duì)象與參照物存在地區(qū)差異，則需要做出調(diào)整。
(2)直接匹配法。這種方法是根據(jù)與評(píng)估對(duì)象基本相同的市場(chǎng)參照物，通過(guò)直接比較來(lái)確定評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。
(3)因素調(diào)整法。這種方法是通過(guò)比較分析相似的市場(chǎng)參照物與被評(píng)估設(shè)備的可比因素差異，并對(duì)這些因素逐項(xiàng)做出調(diào)整，由此確定被評(píng)估設(shè)備的價(jià)值。這種方法是在無(wú)法獲得基本相同的市場(chǎng)參照物的情況下，以相似的參照物作為分析調(diào)整的基礎(chǔ)。
(4)成本比率調(diào)整法。這種方法是通過(guò)對(duì)大量市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，掌握相似的市場(chǎng)參照物的交易價(jià)格與全新設(shè)備售價(jià)的比率關(guān)系，用此比率作為確定被評(píng)估機(jī)器設(shè)備價(jià)值的依據(jù)。
3．收益法
用收益年金資本化法評(píng)估租賃設(shè)備的價(jià)值。該方法是假設(shè)預(yù)期的收益或現(xiàn)金流是穩(wěn)定的，并且資本化率也沒(méi)有變化。那么，
P=A／(1+r)l+A／(1+r)2+A／(1+r)3+…+A／(1+r)n
=A×[1—1／(1+r)n]／r
公式中，r／[1—1／(1+r)n]稱(chēng)為投資回收系數(shù)，用rA表示。
因此，上式可以表示為：
P=A／rA
如果收益是永續(xù)的，則該公式可以簡(jiǎn)化為：
P=A／r
對(duì)于租賃設(shè)備的評(píng)估，資本化率可以通過(guò)收益年金除以設(shè)備
的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格獲得。公式為：
rA=A／P
對(duì)于使用壽命為。年的機(jī)器設(shè)備，該設(shè)備的收益年金與市場(chǎng)售價(jià)之比為投資回收系數(shù)，評(píng)估師在計(jì)算出投資回收系數(shù)rA后，可以使用復(fù)利系數(shù)表查出所對(duì)應(yīng)的本金化率r。
五、房地產(chǎn)評(píng)估
(一)考試目的
房地產(chǎn)評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估的重要組成部分。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的基本原理與方法的掌握和運(yùn)用情況。重點(diǎn)測(cè)試考生對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中的基本概念、評(píng)估原則以及收益法、市場(chǎng)法、成本法、剩余法等主要方法的掌握和運(yùn)用情況，考核考生分析和解決房地產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題的能力。
(二)考試基本要求
1．熟悉土地及其經(jīng)濟(jì)供給的涵義；熟悉土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性；熟悉我國(guó)土地使用權(quán)的基本特性；了解地租與地價(jià)的基本內(nèi)涵及地價(jià)的特征；熟悉房地產(chǎn)的概念、特性；掌握合法原則和最有效使用原則對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響；熟悉房地產(chǎn)評(píng)估程序。
2．熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的各種類(lèi)型；掌握影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的具體內(nèi)容。
3．熟悉收益法評(píng)估房地產(chǎn)的技術(shù)思路、適用范圍；掌握收益法評(píng)估房地產(chǎn)中的純收益、客觀(guān)總收益和客觀(guān)總費(fèi)用的含義及其關(guān)系；掌握收益法評(píng)估房地產(chǎn)中的資本化率的實(shí)質(zhì)及種類(lèi)；掌握確定房地產(chǎn)資本化率時(shí)所運(yùn)用的純收益與售價(jià)比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和各種投資收益率排序插入法；掌握運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的各種計(jì)算公式和分析重點(diǎn)。
4．熟悉運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的技術(shù)思路及適用范圍；掌握運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估程序及操作步驟；掌握交易情況修正、日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、容積率修正和土地使用年期修正的方法的具體要求、估算要點(diǎn)和具體過(guò)程；掌握運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的綜合分析技術(shù)。
5．熟悉房地產(chǎn)評(píng)估的成本法的技術(shù)思路及適用范圍；掌握土地評(píng)估中成本法的操作步驟、土地價(jià)格的基本組成；掌握土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、投資利息和土地增值收益等的內(nèi)容及計(jì)算方法；掌握運(yùn)用成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)及舊建筑物的具體要求、估算要點(diǎn)和具體操作步驟。
6．熟悉房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法的技術(shù)思路及適用范圍；掌握剩余法評(píng)估房地產(chǎn)的操作步驟、參數(shù)計(jì)算及計(jì)算公式的理解和具體運(yùn)用。
7．了解基準(zhǔn)地價(jià)的含義、測(cè)算的基本思路、特點(diǎn)及其作用；熟悉基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基本思路、適用范圍及其運(yùn)用的程序和步驟。
8．了解路線(xiàn)價(jià)法的含義及理論依據(jù)；熟悉路線(xiàn)價(jià)法的適用范圍及估價(jià)程序；掌握深度百分率表的制作方法；熟悉路線(xiàn)價(jià)法中的四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則和哈柏法則；掌握路線(xiàn)價(jià)法的計(jì)算公式及其在地價(jià)評(píng)估中的運(yùn)用。
9．了解在建工程的概念與特點(diǎn)；熟悉在建工程資料的收集與分析；掌握在建工程評(píng)估的形象進(jìn)度法、成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法的具體要求、估算要點(diǎn)和具體過(guò)程。
(三)要點(diǎn)說(shuō)明
1．地價(jià)的特征
(1)地價(jià)是地租的資本化。地價(jià)不是土地的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，而是地租的資本化。
(2)地價(jià)是權(quán)益價(jià)格。由于地產(chǎn)位置不可移動(dòng)，因此地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、抵押等并不能移轉(zhuǎn)地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體本身，而是轉(zhuǎn)移與土地有關(guān)的各種權(quán)益。地產(chǎn)的權(quán)益有多種表現(xiàn)形式，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，因此，發(fā)生經(jīng)濟(jì)行為的地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式不同，形成的地產(chǎn)權(quán)益不同，其權(quán)益價(jià)格也不相同。
(3)土地具有增值性。地價(jià)受多種因素影響，由于土地可永續(xù)利用，隨著地塊周?chē)h(huán)境因素的變化及經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，除個(gè)別情況外，隨著時(shí)間的流逝，一般情況下，土地往往具有自然增值的屬性。
(4)地價(jià)與用途相關(guān)。同樣一宗土地，在不同的規(guī)劃用途下，其使用價(jià)值是不一樣的，土地價(jià)格與其用途相關(guān)性極大o
(5)地價(jià)具有個(gè)別性。由于土地位置的固定性，其交易往往是單個(gè)進(jìn)行，因此形成的地產(chǎn)市場(chǎng)是—個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。
(6)地價(jià)具有可比性。人們可以根據(jù)地產(chǎn)價(jià)格的形成規(guī)律，對(duì)影響地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行比較，從而能夠比較地產(chǎn)的價(jià)格。
2．房地產(chǎn)的主要特性
房地產(chǎn)的主要特性有：位置固定性、供求區(qū)域性、長(zhǎng)期使用性、大量投資性、保值增值性、投資風(fēng)險(xiǎn)性、難以變現(xiàn)性、政策限制性。
3．最有效使用原則
最有效使用原則是指，在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的用途和利用方式，而應(yīng)該結(jié)合預(yù)期原則考慮在何種情況下房地產(chǎn)能夠達(dá)到最佳使用及實(shí)現(xiàn)的可能，以最佳使用所能帶來(lái)的收益評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。
4．合法原則
合法原則是指房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的使用要符合法律法規(guī)和城市規(guī)劃的規(guī)定。
5．樓面地價(jià)
樓面地價(jià)，又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。
6．影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素
影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通�？蓜澐譃橐话阋蛩�、區(qū)域因素和個(gè)別因素。一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素。這類(lèi)因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素和心理因素等。區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，對(duì)該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價(jià)格水平產(chǎn)生影響。這類(lèi)因素可細(xì)分為商服繁華因素、道路通達(dá)因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素和環(huán)境因素等。個(gè)別因素是指土地和建筑物自身?xiàng)l件對(duì)價(jià)值的影響。
7．客觀(guān)純收益
運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，必須對(duì)實(shí)際純收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得在正常的市場(chǎng)條件下的房地產(chǎn)用于法律上允許最佳利用方向上的純收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。我們把這個(gè)收益稱(chēng)為客觀(guān)純收益，只有客觀(guān)純收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。
8．資本化率的種類(lèi)
資本化率的種類(lèi)包括綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率。綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率之間具有相互關(guān)系。
9．市場(chǎng)法的修正因素
市場(chǎng)法就是通過(guò)與近期交易的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)一系列因素進(jìn)行修正，而得到被估房地產(chǎn)在評(píng)估期白的市場(chǎng)狀況下的價(jià)格水平。這些因素主要有交易情況因素、交易日期因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素等。
10．市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的程序
運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，一般經(jīng)過(guò)下列程序：收集交易資料，確定可比交易案例，對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素、容積率和土地使用年期等進(jìn)行修正，確定房地產(chǎn)價(jià)值。
11．成本法評(píng)估地價(jià)的程序
用成本法評(píng)估地價(jià)的程序一般為：計(jì)算土地取得費(fèi)用，計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，計(jì)算投資利息，計(jì)算投資利潤(rùn)，確定土地增值收益，測(cè)算土地使用權(quán)價(jià)值。
12．土地取得費(fèi)
土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用，分為兩種情況：
(1)國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。
(2)為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的補(bǔ)償費(fèi)用，這是對(duì)原城市土地使用者在土地上投資未收回部分的補(bǔ)償o
13．新建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用
新建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息和銷(xiāo)售稅費(fèi)等。
14．運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的基本思路
運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，應(yīng)以評(píng)估基準(zhǔn)日的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評(píng)估對(duì)象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。 ‘
15．剩余法的基本思路
剩余法是將被估地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值測(cè)算被估地產(chǎn)價(jià)值的方法。
16．剩余法估價(jià)的程序
剩余法估價(jià)的程序?yàn)椋赫{(diào)查房地產(chǎn)基本情況，確定被估房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的收益，測(cè)算開(kāi)發(fā)總投資，確定開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。
17．基準(zhǔn)地價(jià)
基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類(lèi)用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。
18．基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法
基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，將被估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取被估宗地在評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。
19．深度百分率的定義
深度百分率，是地價(jià)隨臨街深度長(zhǎng)短變化的比率。
20．深度百分率的表現(xiàn)形式
深度百分率的表現(xiàn)形式有三種，分別為：?jiǎn)为?dú)深度百分率、累計(jì)深度百分率和平均深度百分率。單獨(dú)深度百分率呈遞減現(xiàn)象，累計(jì)深度百分率呈遞增現(xiàn)象，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。
21．在建工程評(píng)估中的形象進(jìn)度法
形象進(jìn)度法是選擇足夠的可比銷(xiāo)售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合工程形象進(jìn)度進(jìn)行評(píng)估在建工程價(jià)值的方法。
六、資源資產(chǎn)評(píng)估
(一)考試目的
資源資產(chǎn)評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估的有機(jī)組成部分。通過(guò)對(duì)資源資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)資源資產(chǎn)評(píng)估的基本原理和方法的掌握和了解情況，重點(diǎn)測(cè)試考生對(duì)森林資源和礦產(chǎn)資源資產(chǎn)的基本概念、價(jià)格影響因素以及主要評(píng)估方法的掌握情況，以考核考生分析和解決有關(guān)資源資產(chǎn)評(píng)估基本問(wèn)題的能力。
(二)考試基本要求
1．熟悉自然資源的分類(lèi)及其特點(diǎn)；掌握資源資產(chǎn)的概念，資源性資產(chǎn)的自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性，以及資源性資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)。
2．了解森林資源資產(chǎn)的種類(lèi)；掌握森林資源資產(chǎn)價(jià)格的主要構(gòu)成要素；熟悉森林資源資產(chǎn)評(píng)估的資料收集內(nèi)容及核查項(xiàng)目；掌握森林資源資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法、收益法、成本法和剩余法
的計(jì)算公式和適用范圍。
3.熟悉影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價(jià)格的因素；掌握礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估的貼現(xiàn)現(xiàn)金法、可比銷(xiāo)售法、約當(dāng)投資——貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、重置成本法、地勘加和法、地質(zhì)要素評(píng)序法、聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘察協(xié)議法和粗估法等具體評(píng)估方法的適用范圍、使用條件和具體應(yīng)用。
(三)要點(diǎn)說(shuō)明
1．自然資源
自然資源是指自然界中人類(lèi)可以直接獲得的用于生產(chǎn)和生活的物質(zhì)要素。自然資源是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，信息、技術(shù)和相對(duì)稀缺性的變化都能把以前沒(méi)有價(jià)值的物質(zhì)變成寶貴的資源。
2．自然資源的分類(lèi)
根據(jù)自然資源在開(kāi)發(fā)過(guò)程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源。耗竭性資源的主體是礦產(chǎn)資源，是經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的地質(zhì)過(guò)程形成的，隨著人類(lèi)的開(kāi)發(fā)利用，其絕對(duì)數(shù)量和質(zhì)量有明顯地減少和下降現(xiàn)象，是不可再生資源。非耗竭性資源基本上是由環(huán)境要素構(gòu)成的，在合理開(kāi)發(fā)利用的限度內(nèi)，人類(lèi)可以永續(xù)利用。非耗竭性資源可分為三種：恒定的非耗竭性資源、可再生的非耗竭性資源和不可再生的非耗竭性資源。
按照資源的性質(zhì)，從自然資源與人類(lèi)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，可劃分為環(huán)境資源、生物資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和景觀(guān)資源等。
3．生物資源
生物資源包括森林資源、牧草資源、動(dòng)物資源和海洋生物資源等。生物資源吸收了流動(dòng)的太陽(yáng)能和水資源，消耗土壤的養(yǎng)分。在太陽(yáng)能量一定、生物繁殖能力一定，以及人類(lèi)合理利用和保護(hù)的條件下，生物資源是可以再生的。
4．土地資源
土地資源是由地形、土壤、植被、巖石、水文和氣候等因素組成的一個(gè)獨(dú)立的自然綜合體。土地一般是指地球陸地的表面部分，包括灘涂和內(nèi)陸水域。土地可以劃分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地主要包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。
5．礦產(chǎn)資源
礦產(chǎn)資源是經(jīng)過(guò)一定的地質(zhì)過(guò)程形成的，賦存于地殼或地殼上的固態(tài)、液態(tài)或氣態(tài)物質(zhì)，包括各種能源和各種礦物等。礦產(chǎn)資源包括陸地礦產(chǎn)資源和海洋礦產(chǎn)資源，陸地礦產(chǎn)資源包括金屬礦產(chǎn)資源、能源礦產(chǎn)資源和非金屬礦產(chǎn)資源。海洋礦產(chǎn)資源包括濱海砂礦、陸架油氣、深海沉積礦床等。
6．資源資產(chǎn)的自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性
資源資產(chǎn)具有自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性。自然屬性包括：天然性、有限性與稀缺性、生態(tài)性和區(qū)域性等。經(jīng)濟(jì)屬性包括：自然資源具有使用價(jià)值、資源資產(chǎn)能夠以貨幣計(jì)量和資源資產(chǎn)具有獲益性等。法律屬性包括資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在法律上具有獨(dú)立性和資源資產(chǎn)的使用權(quán)可以依法交易。
7．資源資產(chǎn)價(jià)格
資源資產(chǎn)價(jià)格是自然資源的使用權(quán)價(jià)格，資源資產(chǎn)價(jià)格一般受資源的區(qū)位影響較大，資源資產(chǎn)評(píng)估須遵循自然資源形成和變化的客觀(guān)規(guī)律。
8．森林資產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成因素
森林資產(chǎn)價(jià)格，主要由下列因素構(gòu)成：營(yíng)林生產(chǎn)成本、資金的時(shí)間價(jià)值、利潤(rùn)、稅金、林木生產(chǎn)中的損失、地租、地區(qū)差價(jià)和樹(shù)種差價(jià)等。
9．林木資產(chǎn)評(píng)估的方法
林木資產(chǎn)評(píng)估方法要根據(jù)不同的林種，選擇適用的評(píng)估方法和林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)進(jìn)行評(píng)定估算。目前主要的評(píng)估方法有市場(chǎng)法、剩余法、收益法和成本法等。林木資產(chǎn)評(píng)估中林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)須綜合考慮林分的生長(zhǎng)狀況、立地質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)質(zhì)量等來(lái)確定。
10．影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價(jià)值的因素
影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價(jià)值的因素主要包括：礦產(chǎn)資源本身的稀缺程度和可替代程度、礦產(chǎn)品的供求狀況、礦床自然豐度和地理位置、科技進(jìn)步、資本化率和社會(huì)平均利潤(rùn)率等。
11．礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估的方法
礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估，根據(jù)不同的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估目的，具有多種評(píng)估方法。采礦權(quán)評(píng)估主要采用貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法和可比銷(xiāo)售法。探礦權(quán)可在不同精度勘查階段轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼�，評(píng)估時(shí)應(yīng)針對(duì)不同精度勘探階段合理選擇評(píng)估方法。高精度勘查階段的探礦權(quán)評(píng)估方法主要包括約當(dāng)投資——貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、重置成本法和地勘加和法，低精度勘查階段的探礦權(quán)評(píng)估方法主要包括地質(zhì)要素評(píng)序法、聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘查協(xié)議法和粗估法。
七、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估
(一)考試目的
無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展最快的業(yè)務(wù)。通過(guò)對(duì)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的基本原理與方法的掌握情況。重點(diǎn)測(cè)試考生對(duì)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的基本概念、評(píng)估特性以及各種無(wú)形資產(chǎn)的具體評(píng)估方法的掌握情況，考核考生分析和解決無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題的能力。
(二)考試基本要求
1．熟悉無(wú)形資產(chǎn)的定義、功能特性及分類(lèi)；熟悉影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素；熟悉無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序、評(píng)估的前提假設(shè)及對(duì)象。
2．熟悉收益法在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中的基本公式；掌握運(yùn)用收益法評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)時(shí)確定收益額的直接估算法、差額法、分成率法和要素貢獻(xiàn)法等具體方法的具體要求、估算要點(diǎn)和估算過(guò)程；掌握折現(xiàn)率及無(wú)形資產(chǎn)收益期限的各種確定方法。
3．了解無(wú)形資產(chǎn)成本的不完整性、弱對(duì)應(yīng)性和虛擬性等特點(diǎn)對(duì)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的影響；掌握估算自創(chuàng)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的核算法和倍加系數(shù)法的基本要求、估算要點(diǎn)和具體應(yīng)用；掌握估算外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的市價(jià)類(lèi)比法和物價(jià)指數(shù)法的基本要求、估算要點(diǎn)和具體應(yīng)用；掌握剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法具體要求、測(cè)算要點(diǎn)和具體運(yùn)用。
4.熟悉運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)的技術(shù)思路，運(yùn)用時(shí)需注意的問(wèn)題。
5.熟悉專(zhuān)利權(quán)的特點(diǎn)、評(píng)估目的及評(píng)估程序；掌握專(zhuān)利權(quán)價(jià)值影響因素；掌握專(zhuān)利權(quán)使用權(quán)限的分類(lèi)；掌握運(yùn)用收益法和成本法評(píng)估專(zhuān)利權(quán)具體要求、測(cè)算要點(diǎn)和具體運(yùn)用；了解非專(zhuān)利技術(shù)的特點(diǎn)；掌握影響非專(zhuān)利技術(shù)評(píng)估值的因素及其評(píng)估方法。
6.掌握商標(biāo)的定義及其分類(lèi)、商標(biāo)權(quán)及其特點(diǎn)；商標(biāo)權(quán)價(jià)值的影響因素；了解商標(biāo)權(quán)的評(píng)估程序；熟悉運(yùn)用收益法和成本法評(píng)估商標(biāo)權(quán)的具體要求、測(cè)算要點(diǎn)和具體估算過(guò)程。
7．了解計(jì)算機(jī)軟件無(wú)形資產(chǎn)的特點(diǎn)；掌握計(jì)算機(jī)軟件三種評(píng)估方法的各自特點(diǎn)；掌握計(jì)算機(jī)軟件的分類(lèi)。
8．掌握商譽(yù)的本質(zhì)，掌握商譽(yù)評(píng)估的基本前提和基本要求；掌握割差法與超額收益法在商譽(yù)評(píng)估中的應(yīng)用；熟悉商譽(yù)評(píng)估中需注意的事項(xiàng)。
(三)要點(diǎn)說(shuō)明
1．無(wú)形資產(chǎn)的定義、功能特性及分類(lèi)
無(wú)形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期發(fā)揮作用且能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。
無(wú)形資產(chǎn)的特性包括：共益性、積累性和替代性。
無(wú)形資產(chǎn)的分類(lèi)見(jiàn)下圖。
2．影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素
無(wú)形資產(chǎn)的取得成本；機(jī)會(huì)成本；收益因素；市場(chǎng)因素；風(fēng)險(xiǎn)因素；法律因素；使用期限；技術(shù)因素；其他因素。
3．無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序
明確評(píng)估目的；鑒定無(wú)形資產(chǎn)；搜集相關(guān)資料；確定評(píng)估方法；做出評(píng)估結(jié)論，整理并撰寫(xiě)報(bào)告。
4．評(píng)估的前提假設(shè)及評(píng)估對(duì)象
無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)在特定的前提下進(jìn)行；無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)變動(dòng)為前提；無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)其獲利能力的評(píng)估。
5.收益法
其基本公式為：
6．成本法
(1）自創(chuàng)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的估算：
無(wú)形資產(chǎn)重置成本=成本+期間費(fèi)用+合理利潤(rùn)
(2)外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的估算：
無(wú)形資產(chǎn)重置成本=無(wú)形資產(chǎn)賬面成本×評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)/購(gòu)置時(shí)物價(jià)指數(shù)
7．市場(chǎng)法
運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)，應(yīng)注意以下事項(xiàng)：
(1)具有合理比較基礎(chǔ)的類(lèi)似的無(wú)形資產(chǎn)。
(2)收集類(lèi)似的無(wú)形資產(chǎn)交易的市場(chǎng)信息是為橫向比較提供依據(jù)，而收集被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)以往的交易信息則是為縱向比較提供依據(jù)。
(3)作為市場(chǎng)法應(yīng)用基礎(chǔ)的價(jià)格信息應(yīng)滿(mǎn)足相關(guān)、合理、可靠和有效的要求。
(4)無(wú)論呈橫向比較，還是縱向比較，參照物與被評(píng)估無(wú)形
資產(chǎn)會(huì)因時(shí)間、空間和條件的變化而產(chǎn)生差異，評(píng)估人員應(yīng)對(duì)此做出言之有理，持之有據(jù)的調(diào)整。
8．專(zhuān)利權(quán)的資產(chǎn)特點(diǎn)
(1)資產(chǎn)確認(rèn)復(fù)雜；
(2)收益能力有一定的不確定性；
(3)法律特征。
9．專(zhuān)利權(quán)的評(píng)估程序
(1)證明和鑒定專(zhuān)利權(quán)的存在。應(yīng)由有關(guān)專(zhuān)家鑒定該項(xiàng)專(zhuān)利的有效性及其保護(hù)范圍。
(2)確定評(píng)估方法，搜集相關(guān)資料。技術(shù)資料、經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)資料、法律法規(guī)資料、資產(chǎn)占有方管理方面的資料。
(3)完成評(píng)估報(bào)告，并加以詳盡說(shuō)明。
10．收益法在專(zhuān)利權(quán)評(píng)估中的應(yīng)用
(1)折現(xiàn)率的確定：
折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
其中，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定見(jiàn)下表。
技術(shù)轉(zhuǎn)化風(fēng)險(xiǎn)
技術(shù)
技術(shù)替代風(fēng)險(xiǎn)
技術(shù)權(quán)利風(fēng)險(xiǎn)
技術(shù)整合風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)
市場(chǎng)容量風(fēng)險(xiǎn)
險(xiǎn)
市場(chǎng)
市場(chǎng)
市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)
規(guī)模經(jīng)濟(jì)性
報(bào)
酬
風(fēng)險(xiǎn)
競(jìng)爭(zhēng)
風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)潛在
競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)
投資額及轉(zhuǎn)換費(fèi)用
銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)
率
資金
融資風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)
流動(dòng)資金風(fēng)險(xiǎn)
管理
銷(xiāo)售服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)
質(zhì)量管理風(fēng)險(xiǎn)
技術(shù)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)
（2)分成率的確定
①采用綜合評(píng)價(jià)法確定分成率的步驟；
第一，建立評(píng)測(cè)體系；
第二，指標(biāo)權(quán)重的確定；
第三，構(gòu)造綜合評(píng)價(jià)模型。
②利用評(píng)測(cè)體系確定待估專(zhuān)利的分成率：
第一，確定待估技術(shù)分成率的取值范圍；
第二，分成率的取值范圍是根據(jù)國(guó)際技術(shù)貿(mào)易中已被眾多國(guó)家認(rèn)可的技術(shù)提成比率范圍確定的；
第三，根據(jù)分成率的評(píng)測(cè)表，確定待估專(zhuān)利技術(shù)分成率的調(diào)整系數(shù)；
第四，確定待估專(zhuān)利技術(shù)分成率。
11．商標(biāo)權(quán)的定義及分類(lèi)
商標(biāo)是商品或服務(wù)的標(biāo)記，是商品生產(chǎn)者或經(jīng)營(yíng)者為了把自己的商品或服務(wù)區(qū)別于他人的同類(lèi)商品或服務(wù)，在商品上服務(wù)中使用的一種特殊標(biāo)記。這種標(biāo)記一般是由文字、圖案或兩者組合
而成。
按商標(biāo)是否具有法律保護(hù)的專(zhuān)用權(quán)，可以分為注冊(cè)商標(biāo)和未注冊(cè)商標(biāo)。按商標(biāo)的構(gòu)成，可以劃分為文字商標(biāo)、圖形商標(biāo)、符號(hào)商標(biāo)、文字圖形組合商標(biāo)、色彩商標(biāo)、三維標(biāo)志商標(biāo)等。按商標(biāo)的不同作用，可以分為商品商標(biāo)、服務(wù)商標(biāo)、集體商標(biāo)和證明商標(biāo)等。
12．商標(biāo)權(quán)價(jià)值的影響因素
(1)商標(biāo)的法律狀態(tài)。
(2)商標(biāo)的知名度。
(3)商標(biāo)所依托的商品。
(4)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)狀況。
(5)評(píng)估目的。
(6)類(lèi)似商標(biāo)的交易情況。
(7)商標(biāo)設(shè)計(jì)、廣告宣傳。
(8)其他因素。
13．計(jì)算機(jī)軟件的特點(diǎn)
計(jì)算機(jī)系統(tǒng)中的程序以及文檔稱(chēng)為軟件，也即計(jì)算機(jī)軟件包含的是源程序和文檔兩個(gè)部分。
計(jì)算機(jī)軟件可分為系統(tǒng)軟件和應(yīng)用軟件兩大類(lèi)。
計(jì)算機(jī)軟件無(wú)實(shí)物形態(tài)但以實(shí)物為載體，容易被復(fù)制，高智力投入而且需長(zhǎng)期持續(xù)投入。
14．運(yùn)用參數(shù)成本法模型確定計(jì)算機(jī)軟件價(jià)值
其基本公式為：
P=C1+C2
C1=M×W
(1)運(yùn)用COCOM0Ⅱ模型確定計(jì)算計(jì)算機(jī)軟件開(kāi)發(fā)工作量M。
(2)單位工作量成本W(wǎng)的確定：
W=F÷g
(3)計(jì)算機(jī)軟件維護(hù)成本C2的計(jì)算。系統(tǒng)軟件的維護(hù)包括：①改正、糾正性維護(hù)；②適應(yīng)性維護(hù)；③完美性維護(hù)。其中①、②兩類(lèi)，與計(jì)算機(jī)軟件的開(kāi)發(fā)過(guò)程有著緊密的聯(lián)系，應(yīng)計(jì)入計(jì)算機(jī)軟件成本。
計(jì)算機(jī)軟件成本維護(hù)參數(shù)見(jiàn)下表。
中小型軟件
大型軟件
復(fù)雜度
成本維護(hù)系數(shù)
復(fù)雜度
成本維護(hù)系數(shù)
簡(jiǎn)單
0．15
簡(jiǎn)單
0．30
一般
0．20
一般
0．35
復(fù)雜
0．25
復(fù)雜
O。40
15．割差法確定商譽(yù)價(jià)值
商譽(yù)指企業(yè)在一定條件下，能獲取高于正常投資報(bào)酬率的收益所形成的價(jià)值。
商譽(yù)的評(píng)估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值—企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和(含可確指無(wú)形資產(chǎn))
16．超額收益法確定商譽(yù)價(jià)值
商譽(yù)評(píng)估值指的是企業(yè)超額收益的本金化價(jià)格。把企業(yè)超額收益作為評(píng)估對(duì)象進(jìn)行商譽(yù)評(píng)估的方法稱(chēng)為超額收益法。超額收益法視被評(píng)估企業(yè)的不同又可分為超額收益本金化價(jià)格法和超額
收益折現(xiàn)法兩種具體方法。
(1)超額收益資本化價(jià)格法確定商譽(yù)價(jià)值
(2)超額收益折現(xiàn)法
八、長(zhǎng)期投資評(píng)估
(一)考試目的
通過(guò)對(duì)長(zhǎng)期投資評(píng)估內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)長(zhǎng)期投資的特點(diǎn)及評(píng)估方法的掌握情況。重點(diǎn)測(cè)試考生對(duì)各類(lèi)長(zhǎng)期投資評(píng)估有關(guān)的基本概念、評(píng)估具體方法的掌握情況，考核考生分析和解決長(zhǎng)期投資評(píng)估問(wèn)題的能力。
(二)考試基本要求
1．熟悉長(zhǎng)期投資的概念、長(zhǎng)期投資評(píng)估的特點(diǎn)、局限性及程序。
2.掌握長(zhǎng)期債權(quán)投資的特點(diǎn)及評(píng)估上市交易債券和非上市交易債券的方法。
3．了解股票投資的特點(diǎn)，股票的票面價(jià)格、發(fā)行價(jià)格、賬面價(jià)格、清算價(jià)格、內(nèi)在價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格的關(guān)系；掌握上市交易股票的價(jià)值的基本要求和評(píng)估方法；掌握非上市普通股評(píng)估的技術(shù)思路，以及在固定紅利型、紅利增長(zhǎng)型和分段型股利分配政策假設(shè)前提下的股票價(jià)值評(píng)估方法；掌握優(yōu)先股的評(píng)估方法。掌握股權(quán)投資收益的分配形式和合同規(guī)定對(duì)長(zhǎng)期投資價(jià)值評(píng)估的影響，掌握非控股型長(zhǎng)期投資和控股型長(zhǎng)期投資的評(píng)估方法。
4．了解其他資產(chǎn)的構(gòu)成及成為評(píng)估對(duì)象的條件、標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估方法。
(三)要點(diǎn)說(shuō)明
1．長(zhǎng)期投資
所謂長(zhǎng)期投資是指不準(zhǔn)備隨時(shí)變現(xiàn)、持有時(shí)間超過(guò)1年以上的投資。這種投資的目的是：
(1)為了積累資金；
(2)為了達(dá)到控制其他企業(yè)或?qū)ζ渌髽I(yè)施加重大影響；
(3)出于其他的長(zhǎng)期戰(zhàn)略考慮等。長(zhǎng)期投資按其投資的性質(zhì)可分為股權(quán)投資、債權(quán)投資和混合性投資三類(lèi)。
2．長(zhǎng)期債權(quán)評(píng)估的特點(diǎn)
(1)投資風(fēng)險(xiǎn)較小，安全性較強(qiáng)；
(2)到期還本付息，收益相對(duì)穩(wěn)定；
(3)具有較強(qiáng)的流動(dòng)性。
3.非上市交易債券的評(píng)估方法
對(duì)于非上市交易債券不能直接采用市價(jià)進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)該采取相應(yīng)的評(píng)估方法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。對(duì)距評(píng)估基準(zhǔn)日1年內(nèi)到期的債券，可以根據(jù)本金加上持有期間的利息確定評(píng)估值；超過(guò)1年到期的債券，可以根據(jù)本利和的現(xiàn)值確定評(píng)估值。但對(duì)于不能按期收回本金和利息的債券，評(píng)估人員應(yīng)在調(diào)查取證的基礎(chǔ)上，通過(guò)分析預(yù)測(cè)，合理確定評(píng)估值。
通過(guò)本利和的現(xiàn)值確定其評(píng)估值的債券，宜采用收益法進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)債券付息方法，債券又可分為到期一次還本付息債券和分次付息、一次還本債券兩種。評(píng)估時(shí)應(yīng)采用不同的方法計(jì)
算。
4．非上市交易股票的評(píng)估
非上市交易的股票，一般應(yīng)采用收益法評(píng)估，即綜合分析股票發(fā)行企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況及風(fēng)險(xiǎn)、歷史利潤(rùn)水平和分紅情況、行業(yè)收益等因素，合理預(yù)測(cè)股票投資的未來(lái)收益，并選擇合理的折現(xiàn)
率確定評(píng)估值。
5．固定紅利型股利政策下股票價(jià)值評(píng)估
固定紅利型是假設(shè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，分配紅利固定，并且今后也能保持固定水平。在這種假設(shè)條件下，普通股股票評(píng)估應(yīng)采用年金法。
6.紅利增長(zhǎng)型股利政策下股票價(jià)值評(píng)估
紅利增長(zhǎng)型適用于成長(zhǎng)型股票的評(píng)估。成長(zhǎng)型企業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ�，收益率�?huì)逐步提高。該類(lèi)型的假設(shè)條件是發(fā)行企業(yè)并未將剩余收益分配給股東，而是用于追加投資擴(kuò)大再生產(chǎn)，因此，紅利呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。在這種假設(shè)前提下，普通股股票價(jià)值評(píng)估應(yīng)考慮將股票收益的預(yù)期增長(zhǎng)率包含在資本化率中。
7.分段型股利政策下股票價(jià)值評(píng)估
分段型股利政策下股票價(jià)值評(píng)估的原理是：
第一段，指能夠較為客觀(guān)預(yù)測(cè)股票的收益期間或股票發(fā)行企業(yè)某一經(jīng)營(yíng)周期；
第二段，以不易預(yù)測(cè)收益的時(shí)間為起點(diǎn)，以企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)到永續(xù)為第二段。
將兩段收益現(xiàn)值相加，得出評(píng)估值。實(shí)際計(jì)算時(shí)，第一段以預(yù)測(cè)收益直接折現(xiàn)；第二段可以采用固定紅利型或紅利增長(zhǎng)型，收益額采用趨勢(shì)分析法或其他方法確定，先資本化再折現(xiàn)。
8．股權(quán)投資收益的分配形式
股權(quán)投資收益的分配形式，比較常見(jiàn)的有如下幾種類(lèi)型：
(1)按投資額占被投資企業(yè)實(shí)收資本的比例，參與被投資企業(yè)凈利潤(rùn)的分配；
(2)按被投資企業(yè)銷(xiāo)售收人或利潤(rùn)的一定比例提成；
(3)按投資方出資額的一定比例支付資金使用報(bào)酬等。
9．非控股型長(zhǎng)期投資評(píng)估
(1)對(duì)于非控股型長(zhǎng)期投資評(píng)估，可以采用收益法，即根據(jù)歷史上收益情況和被投資企業(yè)的未來(lái)經(jīng)營(yíng)情況及風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)測(cè)未來(lái)收益，再用適當(dāng)折現(xiàn)率折算為現(xiàn)值得出評(píng)估值。
(2)對(duì)于合同、協(xié)議明確約定了投資報(bào)酬的長(zhǎng)期投資，可將按規(guī)定應(yīng)獲得的收益折為現(xiàn)值，作為評(píng)估值。
(3)對(duì)到期收回資產(chǎn)的實(shí)物投資情況，可按約定或預(yù)測(cè)出的收益折為現(xiàn)值，再加上到期收回資產(chǎn)的現(xiàn)值，計(jì)算評(píng)估值。
(4)對(duì)于不是直接獲取資金收入，而是取得某種權(quán)利或其他間接經(jīng)濟(jì)效益的，可通過(guò)了解分析，測(cè)算相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益，折現(xiàn)計(jì)值。
(5)對(duì)于明顯沒(méi)有經(jīng)濟(jì)利益，也不能形成任何經(jīng)濟(jì)權(quán)利的投資則按零價(jià)值計(jì)算。在未來(lái)收益難以確定時(shí)，可以采用重置價(jià)值法進(jìn)行評(píng)估。即通過(guò)對(duì)被投資企業(yè)進(jìn)行評(píng)估，確定凈資產(chǎn)數(shù)額，
再根據(jù)投資方所占的份額確定評(píng)估值。
(6)如果進(jìn)行該項(xiàng)投資的期限較短，價(jià)值變化不大，被投資企業(yè)資產(chǎn)賬實(shí)相符，則可根據(jù)核實(shí)后的被投資企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上凈資產(chǎn)數(shù)額，再根據(jù)投資方所占的份額確定評(píng)估值。
非控股型長(zhǎng)期投資也可以采取成本法評(píng)估，即根據(jù)被評(píng)估企業(yè)長(zhǎng)期投資的賬面價(jià)值，經(jīng)審核無(wú)誤后作為評(píng)估值。
不論采用什么方法評(píng)估非控股型長(zhǎng)期投資，都應(yīng)考慮少數(shù)股權(quán)因素對(duì)評(píng)估值的影響。
10．控股型長(zhǎng)期投資評(píng)估
對(duì)于控股型的長(zhǎng)期投資，應(yīng)對(duì)被投資企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估后再測(cè)算股權(quán)投資的價(jià)值。整體評(píng)估應(yīng)以收益法為主，特殊情況下，可以單獨(dú)采用市場(chǎng)法，對(duì)被投資企業(yè)整體評(píng)估，基準(zhǔn)日與投資方
的評(píng)估基準(zhǔn)日相同。
九、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估
(一)考試目的
通過(guò)對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)及評(píng)估方法的掌握情況。重點(diǎn)測(cè)試考生對(duì)各類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)及評(píng)估具體方法的掌握情況，考核考生分析和解決流動(dòng)資產(chǎn)
評(píng)估問(wèn)題的能力。
(二)考試基本要求
1．了解流動(dòng)資產(chǎn)的內(nèi)容和特點(diǎn)；熟悉流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)、局限性及評(píng)估程序。
2．掌握運(yùn)用市場(chǎng)法、成本法評(píng)估不同類(lèi)型材料、低值易耗品的技術(shù)思路、約束條件和具體方法；掌握運(yùn)用成本法和市場(chǎng)法評(píng)估在產(chǎn)品、產(chǎn)成品及庫(kù)存商品價(jià)值的技術(shù)思路、約束條件和具
體方法。
3．了解貨幣性資產(chǎn)的評(píng)估方法；掌握應(yīng)收賬款評(píng)估的基本程序，壞賬損失估計(jì)的壞賬比例法和賬齡分析法；了解評(píng)估應(yīng)收賬款的局限性；掌握應(yīng)收票據(jù)貼現(xiàn)值的計(jì)算方法，待攤費(fèi)用和預(yù)
付費(fèi)用的評(píng)估方法。
(三)要點(diǎn)說(shuō)明
1．材料的評(píng)估內(nèi)容
企業(yè)中的材料，按其存放地點(diǎn)可分為庫(kù)存材料和在用材料。在用材料是在生產(chǎn)過(guò)程中已形成產(chǎn)：成品或半成品，已不再作為單獨(dú)的材料存在，故材料評(píng)估主要是對(duì)庫(kù)存材料進(jìn)行評(píng)估。
2．材料的評(píng)估與步驟
進(jìn)行實(shí)物盤(pán)點(diǎn)，使其賬實(shí)相符；根據(jù)不同評(píng)估目的和待估資產(chǎn)的特點(diǎn)，選擇相應(yīng)的評(píng)估方法；在評(píng)估方法的選擇上，更多的是采用成本法或市場(chǎng)法；運(yùn)用存貨管理的ABC分析法，突出重
點(diǎn)。
3．材料評(píng)估的方法
近期購(gòu)進(jìn)的材料庫(kù)存時(shí)間較短，在市場(chǎng)價(jià)格變化不大的情況下，其賬面值與現(xiàn)行市價(jià)基本接近，可采用成本法，也可以采用市場(chǎng)法；購(gòu)進(jìn)批次間隔時(shí)間長(zhǎng)、價(jià)格變化較大的庫(kù)存材料的評(píng)估對(duì)這類(lèi)材料評(píng)估時(shí)，可以采用最接近市場(chǎng)價(jià)格的材料價(jià)格或直接以市場(chǎng)價(jià)格作為其評(píng)估值；企業(yè)庫(kù)存的某些材料可能購(gòu)進(jìn)的時(shí)間早，市場(chǎng)已經(jīng)脫銷(xiāo)，目前無(wú)明確的市價(jià)可資參考或使用，對(duì)這類(lèi)材料的評(píng)估，可以通過(guò)尋找替代晶的價(jià)格變動(dòng)資料來(lái)修正材料價(jià)格，也可以在分析市場(chǎng)供需的基礎(chǔ)上，確定該項(xiàng)材料的供需關(guān)系；并以此修正材料價(jià)格，還可以通過(guò)市場(chǎng)同類(lèi)商品的平均物價(jià)指數(shù)進(jìn)行評(píng)估；呆滯材料是指從企業(yè)庫(kù)存材料中清理出來(lái)，需要進(jìn)行處理的材料，首先應(yīng)對(duì)其數(shù)量和質(zhì)量進(jìn)行核實(shí)和鑒定，然后區(qū)別不同情況進(jìn)行評(píng)估，對(duì)其中失效、變質(zhì)、殘損、報(bào)廢、無(wú)用的，應(yīng)通過(guò)分析計(jì)算，扣除相應(yīng)的貶值數(shù)額后，確定其評(píng)估值。
4.低值易耗晶的評(píng)估
在庫(kù)低值易耗品的評(píng)估，可以根據(jù)具體情況，采用與庫(kù)存材料評(píng)估相同的方法；在用低值易耗晶的評(píng)估，可以采用成本法進(jìn)行評(píng)估。
5．在產(chǎn)品的評(píng)估
對(duì)在產(chǎn)品進(jìn)行評(píng)估時(shí)，一般可采用成本法或市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。
6．產(chǎn)成品及庫(kù)存商品的評(píng)估
對(duì)產(chǎn)成品及庫(kù)存商品應(yīng)依據(jù)其變現(xiàn)能力和市場(chǎng)可接受的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，適用的方法有成本法和市場(chǎng)法。
7．應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評(píng)估
在對(duì)應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款這些資產(chǎn)估算時(shí)，一般應(yīng)從兩方面進(jìn)行：
(1)清查核實(shí)應(yīng)收賬款數(shù)額；
(2)估計(jì)可能的壞賬損失。其基本公式為：
應(yīng)收賬款評(píng)估價(jià)值=應(yīng)收賬款賬面余額—已確定的壞賬損失—預(yù)計(jì)可能發(fā)生的壞賬損失
8．應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估
應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估可采用下列兩種方法：按票據(jù)的本利和計(jì)算，即應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估價(jià)值為票據(jù)的面值加上應(yīng)計(jì)的利息。按應(yīng)收票據(jù)的貼現(xiàn)值計(jì)算，即應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估價(jià)值為按評(píng)估基準(zhǔn)日到銀行申請(qǐng)貼現(xiàn)的貼現(xiàn)值。
9.待攤費(fèi)用和預(yù)付費(fèi)用的評(píng)估
對(duì)于待攤費(fèi)用的評(píng)估，原則上應(yīng)按其形成的具體資產(chǎn)價(jià)值來(lái)確定。預(yù)付費(fèi)用的評(píng)估依據(jù)其未來(lái)可產(chǎn)生效益的時(shí)間，只有那些在評(píng)估日之后仍將發(fā)揮作用的預(yù)付費(fèi)用，才是評(píng)估的對(duì)象。
十、企業(yè)價(jià)值評(píng)估
(一)考試目的
企業(yè)價(jià)值評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估的重要組成部分。通過(guò)對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的基本原理與方法的掌握情況。重點(diǎn)測(cè)試考生對(duì)企業(yè)價(jià)值的內(nèi)涵、評(píng)估特點(diǎn)及具體評(píng)估方法的掌握情況，考核考生分析和解決企業(yè)價(jià)值評(píng)估問(wèn)題的能力。
(二)考試基本要求
1．掌握企業(yè)及企業(yè)評(píng)估價(jià)值的涵義，企業(yè)價(jià)值決定性因素；熟悉企業(yè)價(jià)值評(píng)估的特點(diǎn)。
2．熟悉企業(yè)價(jià)值評(píng)估中一般范圍和具體范圍的劃分標(biāo)準(zhǔn)、界定的意義、途徑，以及正確劃分企業(yè)價(jià)值評(píng)估范圍對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的影響。
3．了解新興市場(chǎng)中資產(chǎn)評(píng)估面臨的問(wèn)題；了解產(chǎn)權(quán)的定義及我國(guó)的產(chǎn)權(quán)模糊現(xiàn)象；熟悉我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期影響企業(yè)價(jià)值評(píng)估的主要因素。
4．掌握運(yùn)用收益法評(píng)估企業(yè)價(jià)值的核心問(wèn)題和技術(shù)思路；掌握年金法和分段法的使用條件、評(píng)估步驟和計(jì)算公式的正確運(yùn)用；掌握企業(yè)收益的界定及不同收益口徑的確定依據(jù)和方法；掌握企業(yè)收益預(yù)測(cè)的要求、步驟和方法；掌握折現(xiàn)率選擇的基本原則；掌握保證折現(xiàn)率與收益額之間口徑一致的要求和技術(shù)處理方法；掌握測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的累加法和p系數(shù)法等具體方法。
5．熟悉安全利率的本質(zhì)和選取渠道和標(biāo)準(zhǔn)。
6．掌握企業(yè)價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)法、成本法的運(yùn)用。
7。掌握企業(yè)價(jià)值評(píng)估中收益法、市場(chǎng)法、成本法之間的關(guān)系，掌握各種評(píng)估方法評(píng)估結(jié)果之間相互驗(yàn)證時(shí)的要求和技術(shù)處理。
(三)要點(diǎn)說(shuō)明
1．企業(yè)及企業(yè)評(píng)估價(jià)值
企業(yè)是以盈利為目的，按照法律程序建立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，形式上體現(xiàn)為由各種要素資產(chǎn)組成并具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的自負(fù)盈虧的法人實(shí)體。進(jìn)一步說(shuō)，企業(yè)是由各個(gè)要素資產(chǎn)圍繞著一個(gè)系統(tǒng)目標(biāo)，發(fā)揮各自特定功能，共同構(gòu)成一個(gè)有機(jī)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力和獲利能力的載體。
企業(yè)的評(píng)估價(jià)值是企業(yè)的公允價(jià)值。這不僅是由企業(yè)作為資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象所決定的，而且是由對(duì)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的目的所決定的。企業(yè)價(jià)值評(píng)估的主要目的是為企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易提供服務(wù)，便交易雙方對(duì)擬交易企業(yè)的價(jià)值有一個(gè)較為清晰的認(rèn)識(shí)，所以企業(yè)價(jià)值評(píng)估應(yīng)建立在有效市場(chǎng)假設(shè)之上，其揭示的是企業(yè)的公允價(jià)值。
企業(yè)評(píng)估價(jià)值基于企業(yè)的盈利能力。企業(yè)之所以能夠存在價(jià)值并且能夠進(jìn)行交易是由于它們所具有的產(chǎn)生利潤(rùn)（現(xiàn)金流）的能力。
資產(chǎn)評(píng)估中的企業(yè)價(jià)值有別于賬面價(jià)值、公司市值和清算價(jià)值。企業(yè)的賬面價(jià)值是一個(gè)以歷史成本為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)量的會(huì)計(jì)概念，可以通過(guò)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表獲得。由于沒(méi)有考慮通貨膨脹、資產(chǎn)的功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值等重要因素的影響，所以企業(yè)資產(chǎn)的賬面價(jià)值明顯區(qū)別于上述企業(yè)價(jià)值。公司市值是指上市公司全流通股股票的市場(chǎng)價(jià)格(市場(chǎng)價(jià)值之和)。在發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)上，由于信息相對(duì)充分，市場(chǎng)機(jī)制相對(duì)完善，公司市值與企業(yè)價(jià)值具有一致性。中國(guó)尚處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中，證券市場(chǎng)既不規(guī)范，也不成熟，上市公司存在大量非流通股，因而不宜將公司流通股市值直接作為企業(yè)價(jià)值評(píng)估的依據(jù)。清算價(jià)值是指企業(yè)停止經(jīng)營(yíng)，變賣(mài)所有的企業(yè)資產(chǎn)減去所有負(fù)債后的現(xiàn)金余額。這時(shí)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值應(yīng)是可變現(xiàn)價(jià)值，其不滿(mǎn)足整體持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)。破產(chǎn)清算企業(yè)的價(jià)值評(píng)估，不是對(duì)企業(yè)一般意義上價(jià)值的揭示，該類(lèi)企業(yè)作為生產(chǎn)要素整體已經(jīng)喪失了盈利能力，因而也就不具有通常意義上的企業(yè)所具有的價(jià)值。對(duì)破產(chǎn)清算企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，實(shí)際上是對(duì)該企業(yè)的單項(xiàng)資產(chǎn)的公允價(jià)值之和進(jìn)行判斷。
2．收益法評(píng)估企業(yè)價(jià)值的核心問(wèn)題
運(yùn)用收益法對(duì)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，關(guān)鍵在于對(duì)以下三個(gè)問(wèn)題的解決：
(1)要對(duì)企業(yè)的收益予以界定。企業(yè)的收益能以多種形式出現(xiàn)，包括凈利潤(rùn)、凈現(xiàn)金流、息前凈利潤(rùn)和息前凈現(xiàn)金流。選擇以何種形式的收益作為收益法中的企業(yè)收益，直接影響對(duì)企業(yè)價(jià)
值的最終判斷。
(2)要對(duì)企業(yè)的收益進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)。要求評(píng)估人員對(duì)企業(yè)的將來(lái)收益進(jìn)行精確預(yù)測(cè)，是不可能的。但是，由于企業(yè)收益的預(yù)測(cè)直接影響對(duì)企業(yè)盈利能力的判斷，是決定企業(yè)最終評(píng)估值的關(guān)鍵因素。所以，在評(píng)估中應(yīng)全面考慮影響企業(yè)盈利能力的因素，客觀(guān)、公正地對(duì)企業(yè)的收益做出合理的預(yù)測(cè)。
(3)在對(duì)企業(yè)的收益做出合理的預(yù)測(cè)后，要選擇合適的折現(xiàn)率。合適的折現(xiàn)率的選擇直接關(guān)系到對(duì)企業(yè)未來(lái)收益風(fēng)險(xiǎn)的判斷。由于不確定性的客觀(guān)存在，對(duì)企業(yè)未來(lái)收益的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行判斷至關(guān)重要。能否對(duì)企業(yè)未來(lái)收益的風(fēng)險(xiǎn)做出恰當(dāng)?shù)呐袛�，從而選擇合適的折現(xiàn)率，對(duì)企業(yè)的最終評(píng)估值具有較大影響。
3．年金法的計(jì)算公式和使用條件
年金法的公式為：
P=A／r
用于企業(yè)價(jià)值評(píng)估的年金法，是將已處于均衡狀態(tài)，其未來(lái)收益具有充分的穩(wěn)定性和可預(yù)測(cè)性的企業(yè)的收益進(jìn)行年金化處理，然后再把已年金化的企業(yè)預(yù)期收益進(jìn)行收益還原，估測(cè)企業(yè)
的價(jià)值。因此，公式又可以寫(xiě)成：
4．分段法的計(jì)算公式和使用條件
分段法是將持續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)的收益預(yù)測(cè)分為前后段。將企業(yè)的收益預(yù)測(cè)分為前后兩段的理由在于：在企業(yè)發(fā)展的前一個(gè)期間，企業(yè)處于不穩(wěn)定狀態(tài)，因此企業(yè)的收益是不穩(wěn)定的；而在該期間之后，企業(yè)處于均衡狀態(tài)，其收益是穩(wěn)定的或按某種規(guī)律進(jìn)行變化。對(duì)于前段企業(yè)的預(yù)期收益采取逐年預(yù)測(cè)，并折現(xiàn)累加的方法。而對(duì)于后段的企業(yè)收益，則針對(duì)企業(yè)具體情況并按企業(yè)的收益變化規(guī)律，對(duì)企業(yè)后段的預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)和還原處理。將企業(yè)前后兩段收益現(xiàn)值加在一起便構(gòu)成企業(yè)的收益現(xiàn)值。
假設(shè)以前段最后一年的收益作為后段各年的年金收益，分段法的公式可寫(xiě)成：
假設(shè)從(n+1)年起的后段，企業(yè)預(yù)期年收益將按一固定比率(g)增長(zhǎng)，則分段法的公式可寫(xiě)成：
5．企業(yè)收益的界定
在對(duì)企業(yè)收益進(jìn)行具體界定時(shí)，應(yīng)首先注意以下兩個(gè)方面：
(1)企業(yè)創(chuàng)造的不歸企業(yè)權(quán)益主體所有的收入，不能作為企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的企業(yè)收益。如稅收，不論是會(huì)計(jì)
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