2007注冊資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估即時模擬五

一、單項選擇題(每題備選答案中,只有一個最符合題意)

1.某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地200平方米,建筑面積120平方米,月租金3000元,土地還原利率8%,取得租金收入的年總成本為8000元,評估人員另用市場比較法求得土地使用權(quán)價格每平方米1200元,建筑物的年純收益為( )。

A.8600元

B.8800元

C.9000

D.12000元

2.市、縣政府根據(jù)對正常市場、正常經(jīng)營和規(guī)定政策作用條件下,具體宗地在一定使用年限內(nèi)的評估值所標示的價格稱為 ( )。

A.基準地價

B.轉(zhuǎn)讓價格

C.指導價格

D.標定地價

3.對于建筑物的過剩功能,在評估時可考慮按( )處理。

A.功能性貶值

B.建筑物增值

C.經(jīng)濟性貶值

D.經(jīng)濟性溢價

4.樓面地價的數(shù)學表達式為( )。

A.土地總價格÷覆蓋率

B.土地總價格÷綠地率

C.土地總價格÷容積率

D.土地總價格÷建筑高度

5.某房地產(chǎn)開發(fā)商投資房地產(chǎn)開發(fā)費共1000萬元,其中自有資金300萬元,借入資金700萬元,投資期為2年,均勻投入,月利率為1%。問該項投資利息最有可能是( )萬元。

A.240

B.120

C.10

D.84

6.當建筑物的用途和使用強度與土地的最佳使用嚴重沖突時,應(yīng)為( )。

A.減少土地價值

B.增加土地價值

C.減少建筑物價值

D.增加建筑物價值

7.按房地產(chǎn)評估各步驟的代號排序,正常的房地產(chǎn)評估程序應(yīng)該是( ) 1.選用評估方法估算2.擬定評估方案3.明確基本事項4.實施勘察收集資料5.確定評估結(jié)果6.撰寫評估報告。

A.1 2345 6

B.23 1 4 5 6

C.342 1 56

D.3 24 1 56

8.某在建工程為混結(jié)構(gòu)的樓房,總預(yù)算造價為1000萬元。按工程造價構(gòu)成,此類建筑的基礎(chǔ)工程占13%,結(jié)構(gòu)工程占60%,裝飾工程占27%,該工程已進入裝飾階段,已完成裝飾工程的20%,該在建工程的評估值是( )。

A.985萬元

B.882萬元

C.798萬元

D.784萬元

9.我國城鎮(zhèn)土地市場實質(zhì)上是( )的讓渡市場。

A.土地所有權(quán)

B.土地使用權(quán)

C.土地收益權(quán)

D.土地租賃權(quán)

10.被評估建筑物因市場原因在來來3年內(nèi)每年收益凈損失額約為5萬元,假定折現(xiàn)率為10%,該建筑物的經(jīng)濟性貶值最接近于( )萬元。

A.15

B.12

C.10

D.50

11.被評估建筑物賬面價值80萬元,1995年建成,要求評估1998年,該建筑物的重量成本。根據(jù)調(diào)查得知,被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數(shù)從1995年到1998年每年比上年提高分別為:3%；3%；2%,該建筑物的重置成本最接近于 ( )。

A.86

B.87

C.90

D.85

12.國家規(guī)定的土地使用權(quán)出讓最高年限按不同用途予以規(guī)定,其中居住用的最高年限為( )。

A.70年

B.50年

C.40年

D.80年

13.在現(xiàn)場勘查中,發(fā)現(xiàn)某房屋結(jié)構(gòu)較多損壞,強度有減,屋面漏水、裝修損壞、變形、粉刷剝落,根據(jù)《房屋完損等級評定標準》判定,該房屋屬于( )。

A.完好房

B.基本完好房

C.一般損壞房

D.嚴重損壞房

14.城鎮(zhèn)土地的基準地價是( )。

A.某時點城鎮(zhèn)土地單位面積價格

B.某時點城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均單價

C.某時期城鎮(zhèn)土地單位面積價格

D.某時期城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均單價

15.運用使用年限法估測建筑物實體有形損耗是以( )與建筑物全部使用年限的比率求得。

A.已使用年限

B.剩余使用年限

C.實際已使用年限

D.已提折舊年限

16.在地產(chǎn)估價中通常把( )作為收益還原法評估中的收益額。

A.地產(chǎn)收益

B.客觀收益

C.總收益

D.總費用

17.從本質(zhì)上講,路線價估價法是一種市場比較法,其數(shù)學表達式為:( )。

A.宗地價格=路線價×深度百分率×宗地面積

B.地產(chǎn)價格=地產(chǎn)重量成本-各種貶值

C.地產(chǎn)評估值=賣樓價-建筑費-專業(yè)費用-投資利息-投資利潤-稅費

D.待估地產(chǎn)市場價格=參照物交易價格×正常交易情況參照物交易情況

18.利用當?shù)卣�府制定的基準地價作為參照物,對其市場轉(zhuǎn)讓因素和個別因素等進行系數(shù)修正,從而求取待評地塊公平市場價值的一種估價方法稱之為( )。

A.個別因素系數(shù)修正

B.區(qū)域因素系數(shù)修正

C.容積率修正系數(shù)

D.基準地價系數(shù)修正法

19.假定被估房產(chǎn)剩余使用年限為永續(xù),在剩余年限中,前3年的每年預(yù)期純租金收入分別為3萬元,2萬元和1萬元,從第四年到永續(xù),該地產(chǎn)純收益保持在3萬元水平上,折現(xiàn)率為10%,該地產(chǎn)的評估值最接近于( )萬元。

A.28

B.32

C.25

D.30

20.確定待估地產(chǎn)價格,按照要求,采用市場比較法至少應(yīng)選擇 ( )以上的參照物。

A.三個

B.四個

C.2個

D.六個

21.運用市場比較法評估地產(chǎn)進行市場交易情況修正時,應(yīng)修正的因素是( )。

A.特別位置

B.特殊動機

C.特殊環(huán)境

D.特殊交易時間

22.某宗土地2000平方米,土地上建一幢10層的賓館,賓館首層面積為1200平方米,第2層至第10層每層建筑面積為1000平方米,則由此計算出的建筑容積率為( )。

A.0.6

B.5.1

C.2

D.6

23.在建筑物評估中,適合于價格指數(shù)調(diào)整法的評估對象有( )。

A.大型的建筑物

B.價格較高的建筑物

C.賬面成本不實的建筑物

D.單位價值小、結(jié)構(gòu)簡單的建筑物

24.根據(jù)有關(guān)規(guī)定,基本完好房的成新率是在( )之間。

A.80%-99%

B.70%-89%

C.60%-79%

D.50%-69%

25.下列關(guān)于土地的描述錯誤的是( )。

A.在我國,所有土地的所有權(quán)均屬于國家

B.國有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓

C.科技、文化、體育類用地最高出讓年限為五十年

D.凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的,土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓

26.土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當最遲于屆滿前( )內(nèi)申請續(xù)期。

A.3個月

B.6個月

C.12個月

D.18個月

27.在用收益法評估房地產(chǎn)市場價格時,純收益應(yīng)該是( )。

A.實際總收益-實際總費用

B.實際總收益-客觀總費用

C.客觀總收益-實際總費用

D.客觀總收益-客觀總費用

28.土地"三通一平"是指( )。

A.通水、通熱、通路、平整地面

B.通水、通路、通電、平整地面

C.通水、通路、通氣、平整地面

D.通氣、通電、通訊、平整地面

29.下表為搜集到的純收益與售價的交易實例,則應(yīng)用純收益與售價比率法確定評估標的的資本化率為( )。

交易實例 

純收益(元/平方米/年)

售價(元/平方米)

1

419

59000

2

450

6000

3

394

5700

4

460

6300

A．6.8%

B．7%

C．7.1%

D．7.2%

30.某待估房地產(chǎn),已知建筑物還原利率為8%,土地還原利率為6%,建筑物價值占房地產(chǎn)總價值的45%,則該房地產(chǎn)綜合還原利率應(yīng)為( )。

A.5%

B.6%

C.6.9%

D.7.1%

31.土地使用權(quán)按土地不同用途規(guī)定相應(yīng)的最高出讓年限,下列各項關(guān)于①居住用地；②工業(yè)用地；③教育科研文化衛(wèi)生體育用地；④商業(yè)旅游娛樂用地；⑤綜合或其他用地最高出讓年限正確的是( )。

A.70年、50年、50年、40年、50年

B.70年、50年、50年、40年、40年

C.60年、50年、50年、40年、50年

D.60年、50年、40年、40年、50年

二、多項選擇題(每題備選答案中,均有兩個或兩個以上的選項符合題意)

1.評估停建的在建工程,要查明停建的原因,并考慮在建工程的 ( )。

A.重置成本

B.功能性貶值

C.經(jīng)濟性貶值

D.清算價格

2.政府制定基準地價的目的是( )。

A.為土地所有權(quán)出讓提供執(zhí)行價格

B.為土地使用權(quán)出讓提供執(zhí)行價格

C.為土地使用權(quán)出讓提供指導依據(jù)

D.增加國家管理和控制地價的能力

3.下列屬于房地產(chǎn)市場價格的有( )。

A.轉(zhuǎn)讓價格

B.出租價格

C.抵押價格

D.標定地價

4.影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域性因素是指( )。

A.區(qū)域的繁華程度

B.交通通達程度

C.公共公用配套設(shè)施

D.地區(qū)環(huán)境

E.城市規(guī)劃限制

5.房地產(chǎn)市場價格要受到許多因素的影響,這些因素為( )。

A.自然因素

B.社會因素

C.行政因素

D.經(jīng)濟因素

6.房地產(chǎn)的公開市場價值是服務(wù)于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)交易的一種評估值,是被估房地產(chǎn)( )實現(xiàn)的交換價值。

A.在公開市場上

B.在其最佳使用狀態(tài)下

C.特定狀態(tài)下

D.在受限制的市場環(huán)境中

7.根據(jù)房地產(chǎn)的概念,房地產(chǎn)可以劃分為三種存在形態(tài),即( )。

A.土地

B.建筑物

C.房地合一

D.建筑高度

8.房地產(chǎn)作為被估對象,其具有的特征有( )。

A.位置固定性

B.使用長期性

C.影響因素多樣性

D.投資大量性

E.保值增值性

9.下列各項屬于土地的經(jīng)濟特征的是( )。

A.供給的稀缺性

B.可壟斷性

C.不可再生性

D.土地利用多方向性

E.效益級差性

10.下列關(guān)于土地使用權(quán)說法正確的有( )。

A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,其地上建筑物、附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓

B.土地使用權(quán)抵押時,其地上建筑物、附著物所有權(quán)隨之抵押

C.土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)時,其土地出讓年限應(yīng)為法律規(guī)定的最高年限

D.土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物(不動產(chǎn))所有權(quán)時,其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓

E.抵押地上建筑物及其他附著物所有權(quán)時,其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。

11.房地產(chǎn)評估的原則包括( )。

A.供需原則

B.替代原則

C.最有效使用原則

D.貢獻原則

E.合法原則

12.在用成本法評估新建房地產(chǎn)價格時,下列各項屬于開發(fā)成本的是( )。

A.房屋建筑安裝工程費

B.紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

C.三通一平工程費

D.管理費用

E.銷售廣告宣傳費用

13.運用基準地價評估宗地價格時,需修正的因素包括( )。

A.土地出讓金

B.土地使用年限

C.拆遷費用

D.土地等級

E.容積率

14.房地產(chǎn)評估收益法公式:房地產(chǎn)價格=純收益/資本化率,成立的前提條件是( )。

A.純收益每年不變

B.資本化率固定

C.收益期限為法定最高年限

D.收益年限為無限期

三、綜合題

1.有一宗土地,出讓年期為40年,資本化率為6%,預(yù)計未來5年的純收益分別為30萬元、32萬元、35萬元、33萬元、38萬元,從第六年開始,大約穩(wěn)定保持在40萬元左右,試用收益法評估該宗地價格。

574.06萬元

2.有一宗房地產(chǎn),假設(shè)使用年期為無限,未來第一年年純收益為100萬元,資本化率為10%,若(1)未來各年的純收益在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元；(2)未來各年的純收益在上一年的基礎(chǔ)上增長1%。兩種情況下該宗房地產(chǎn)的收益價格為多少。1）1100萬

2）1111.11萬元

3.有一待估宗地,剩余使用年限為40年,還原利率為6%,現(xiàn)搜集到A、B、C、D四宗地交易實例,具體情況見表1,表1中交易情況、區(qū)域因素和個別因素都是參照物與評估標的相比較,以評估標的為基準確定的數(shù)值。該城市此類用地容積率與地價的關(guān)系為:當容積率在1.5-2之間時,容積率每增加0.1,宗地地價比容積率為1.5時增加2%。該城市從1998年到2002年,每年地價指數(shù)上升1%。

宗地 

成交價 

交易時間 

交易情況 

容積率 

區(qū)域因素 

個別因素 

剩余年限 

評估標的 

  

2002.1

0

1.7

0

0

40

A

2200

2001.1

-1%

1.6

0

-1%

38

B

2400

2001.1

0

1.8

+2%

0

40

C

2300

2001.1

0

1.7

0

0

39

D

2100

2000.1

-2%

1.6

0

-1%

38

試根據(jù)上述條件評估待估宗地2002年1月的價格。2324.74元

4．有一宗七通一平待開發(fā)建筑用地,面積為1000平方米,使用期限為50年,容積率為5,擬開發(fā)建設(shè)寫字樓,建設(shè)期為2年,建筑費用為3500元/平方米,專業(yè)費用為建筑費用的10%,建筑費用和專業(yè)費用在整個建設(shè)期內(nèi)均勻投入,寫字樓建成后擬對外出租,租金水平預(yù)計為2元/平方米日,出租率為85%,管理費用為年租金的2%,維修費用為建筑費用的1.5%,保險費用為建筑費用的0,2%,稅金為年租金的17.5%,貸款利率為6%,房地產(chǎn)綜合還原利率為7%,開發(fā)商要求的利潤率為地價和開發(fā)成本(建筑費用+專業(yè)費用)之和的20%,試評估該宗地地價。

5．某房地產(chǎn)公司于2000年1月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán),并于2002年1月在此地塊上建成一座框架結(jié)構(gòu)的寫字樓,經(jīng)濟耐用年限為60年,殘值率為0。評估基準日,該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積1000平方米,建筑面積為1800平方米,現(xiàn)用于出租,每年實收租金為72萬元。另據(jù)調(diào)查,當?shù)赝�類寫字樓出租租金一般為每月每建筑平方�?0元,空置率為10%,每年需支付的管理費為年租金的3%,維修費為重置價的1.5%,土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米25元,保險費為重置價的0.2%,土地資本化率6%,建筑物資本化率8%。試根據(jù)以上資料評估該宗地2003年1月土地使用權(quán)的收益價格。

一、單項選擇題

1．B（注：3000×12-8000-1200×200×8%）

2．D

3．A

4．C

5．B

6．C

7．D

8．D[注：1000×（13%+60%+27%×20%）]

9．B

10．B

11．B

12．A

13．C

14．D

15．C

16．B

17．A

18．D

19．A

20．A

21．B

22．B

23．D

24．C

25．A

26．C

27．D

28．B

29．D [注：0.007+0.075+0.069+0.073]/4]

30．C

31．A

二、多項選擇題

1．BC

2．CD

3．AB

4．ABCDE

5．ABCD

6．AB

7．ABC

8．ABCDE

9．ABDE

10．ABDE

11．ABCDE

12．ABC

13．BE

14．ABD

三、綜合題

1．P=30/（1+6%）+32/（1+6%）2+35/（1+6%）3+33/（1+6%）4+38/（1+6%）5+40/6%/（1+6%）5{1-[1/（1+6%）（40-5）]}=28.3019+28.4799+29.3867+26.1391+28.3958+433.3599≈574.06(萬元)

2．(1)P=a/r+b/r2=100/10%+1/(10%)2=1000+100=1100(萬元)

(2)P=a/(r-s)=100/(10%-1%)=1111(萬元)

3．(1)應(yīng)用下列公式進行評估

=P'×交易時間修正×交易情況修正×容積率修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正

×年期修正剩余使用年限修正

(2)建立容積率修正系數(shù)表，見下表：

容積率 

1.5

1.6

1.7

1.8

1.9

修正系數(shù) 

100

102

104

106

108

(3)年期修正

KA=KD=[1-(1+6％)-40]/[1-(1+6%)-38]=1.0135

Kc=[1-(1+6％)-40]/[1-(1+6%)-39]=1.0066

(4)參照物地價修正

A：2200×1.01×100/99×104/102×100/99×1.0135=2343

B：2400×1.01×104/106×100/102=2332

C：2300×1.01× 1．0066=2338

D：2100×1.012×100/98×104/102×100/99×1.0135=2282

(5)評估結(jié)果P=(2343+2332+2338+2282)÷ 4=2324(元／平方米)

4．(1)年總收益2× 365×85％×1000×5=3102500(元)

(2)年總費用=3102500×2％+3500× 5000×(1.5％+0.2％)+3102500×17.5％=902487.5(元)

(3)年純收益=3102500-902487.5=2200012.5(元)

(4)房地產(chǎn)總價=2200012.5/7%×[1-1/（1+7%）50-2]=30207215.38(元)

(5)測算建筑費及專業(yè)費：3500×(1+10％)× 5000=19250000(元)

(6)利息：地價×[(1+6％)2-1]+19250000×[(1+6％)-1]=0.1236地價+1155000

(7)開發(fā)商利潤=(地價+19250000)×20％=0.2地價+3850000

(8)地價=房地產(chǎn)總價-建筑費用-專業(yè)費用-利息-利潤=30207215.38-19250000-0.1236地價-1155000-0.2地價-3850000

地價=4496989.56(元)

5．(一)計算總收益

總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實際收益。

年總收益=50×12×1800×(1-10％)=972000(元)

(二)計算總費用

(1)年管理費=972000×3％=29160(元)

(2)年維修費=2500×1800×1．5％=67500(元)

(3)年稅金=25×1800=45000(元)

(4)年保險費=2500×1800×0．2％=9000(元)

年總費用=(1)+(2)+(3)+(4)=29160+67500+45000+9000=150660(元)

(三)計算房地產(chǎn)純收益

年房地產(chǎn)純收益=年總收益-年總費用=972000-150660=821340(元)

(四)計算房屋純收益

(1)計算年折舊費

年折舊費本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第21條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內(nèi)全部收回。本舉例中，房地產(chǎn)使用者可使用的年期為50-2=48(年)，并且不計殘值，視為土地使用權(quán)年期屆滿，地上建筑物一并由政府無償收回。

年折舊費=建筑物重置價/使用年限=2500×1800/48=93750(元)

(2)計算房屋現(xiàn)值

房屋現(xiàn)值=房屋重置價-年折舊費×已使用年數(shù)=2500×1800-93750×1=4406250(元)

(3)計算房屋純收益

房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化率=4406250×8％=352500(元)

(五)計算土地純收益

土地年純收益=年房地產(chǎn)純收益-房屋年純收益=821340-352500=468840(元)

(六)計算土地使用權(quán)價格

土地使用權(quán)在2003年1月的剩余使用年期為50-3=47(年)。

P=468840/6%×[1-1/(1+6%)47]=7308760(元)

單價=7308760／1000=7309(元)

(八)評估結(jié)果

本宗土地使用權(quán)在2003年1月的土地使用權(quán)價格為7308760元，單價為每平方米7309元。

會計